房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定.doc

房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定 崔建远（清华大学法学院教授、博士生导师）一、房屋的判断标准与房屋所有权建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的独立建筑物为限。 1这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成的建筑物呢？未建成的建筑物，若无法认定为可独立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥；或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非定着物。惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似于材料的堆积，依民法第67条的规定，应认为动产。 2如果已经完成结构，足以避风雨，虽未设门窗及内部装潢，应当认为已经成为土地上的定着物，而为不动产。 3看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。那么，建筑物独立性的判断标准是什么？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准；而对于顶楼增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判断标准。 4五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕，系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并非该五楼建物的从物或附属建物。 5由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚未发现反对上述标准的理由。当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房外围搭盖铁架上覆石棉瓦屋顶，而与原厂房相连；或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言（最高法院1996年度台上字第2577号判决）。 6与此不同，在中国大陆，欲建设房屋，必须首先取得国有土地使用权或者宅基地使用权，集体经济组织建造建筑物则先拥有集体土地所有权，其次须获得建筑许可。中华人民共和国建筑法规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外（第7条第1款）。申请领取施工许可证，应当具有下列条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、建设资金已经落实；8、法律、行政法规规定的其他条件（第8条）。一个承租人不具有上述条件，没有建筑房屋的资格，其建筑物属于违法建筑，不能取得房屋所有权。二、房屋的增建部分与房屋所有权房屋的增建部分，是属于原房屋的组成部分，还是其从物，抑或独立于原房屋的另一个物？在中国台湾，通说认为，房屋的增建部分不是房屋的从物。例如，中国台湾“最高法院”在1991年度台上字第452号判决中表示，“本件系争增建建物是否为原建物之从物，应以系争增建建物是否仅处于原建物之从属的地位，常助原物之经济效用，在一般交易观念上，咸认为原建物与系争增建建物有继续的主从关系以为断。若两者虽相同，但无补助之关系者，则无主从之可言。” 7 至于房屋的增建部分究竟是属于房屋的组成部分，还是独立于房屋的另外一个物，在中国台湾民法上，有一个逐渐明确的过程。中国台湾“高等法院”曾认为附属建物不是原建物的组成部分，而是独立的定着物。中国台湾“最高法院”于1986年在台上字第2027号判决中废弃原判，认为“已足避风雨，可达经济上使用目的之建物，固属民法第六十六条第一项所指土地之定着物，但所为可达经济上使用之目的，系指该建物，得独立为交易及使用之客体而言。兹系争第四层房屋，系由第三层室内以回旋式楼梯接通，且仅有两间，又无厨厕，则该第四层房屋究系第三层房屋之附属建物，抑得独立为交易及使用之客体，而达经济上使用之目的，亦有斟酌余地。”林更盛先生认为，这是把附属建物看成原建物的一部（成分）的表现 8。中国台湾“最高法院”1999年度台上字第485号判决认为：“所有人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分与原有建筑物无任何可资区别之标示存在，而与之作为一体使用者，因不具构造上及使用上之独立性，自不得独立为物权之客体，原有建筑物所有权范围因而扩张，以原有建筑物为担保之抵押权范围亦因而扩张。倘增建部分于构造上及使用上已具独立性，即为独立之建筑物。苟其常助原有建筑物之效用，而交易上无特别习惯者，即属从物，而为抵押权之效力所及。若增建部分已具构造上之独立性，但未具使用上之独立性而常助原有建筑物之效用者，则为附属物。其使用上既与原有建筑物成为一体，其所有权应归于消灭；被附属之原有建筑物所有权范围因而扩张，抵押权之范围亦同。 9看来判断增建部分是否具有使用上的独立性，成为一个重要问题。何谓使用上独立性？中国台湾“最高法院”在2003年度台上字第998号判决中给予了较为详细的说明：“按所谓建筑物增建部分之附属物，系指于原独立之建筑物所增建之建筑，已具有构造上之独立性，但在使用功能上，与原建筑物系作一体利用，欠缺使用上之独立性，为不具独立性之建筑，而从属于独立之原建筑物而言。增建之附属物，因不符建筑物独立性之要求，不得为物权之客体；增建之建筑物，如已具构造上之独立性，及使用上之独立性，则属独立之建筑物，自得为物权之客体。又所谓具有使用上之独立性，系指该部分建筑物，与一般建筑物相同，可作为一建筑物单独使用，有独立之经济效用者而言。判断增建部分，是否具有使用上之独立性，须斟酌其对外通行之直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等情形定之。本件原判决理由，一方面认系争增建七、八楼部分，有构造上之独立性，但欠缺使用上之独立性，应系原建筑物之附属物，非为独立之权利客体；一方面又认为该增建七、八楼部分，不具结构上及使用上之独立性，无碍其为附属建物之认定云云，理由前后显有矛盾。次查增建之七、八楼部分，依前开执行事件拍卖不动产附表记载，其面积多达一千四百六十点九九平方公尺，原审未全盘调查审酌该增建之七、八楼部分，对外通行是否有直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等各种情形，遂认该增建部分不具有使用上之独立性，进而为不利于上诉人之判决，亦嫌速断。” 10总结上述判决所持的观点，林更盛先生得出了如下结论：若可认为其虽具构造上的独立性，但欠缺使用上的独立性者，则该增建部分为“附属建物”，为原建物之一部分（成分）；若该增建物与一般建物相同，可单独地作为建筑物使用，有独立之经济效用，应认具构造上与使用上的独立性，为独立之物。 11从其使用的术语与是否独立之物的关联上表述，就是附属建筑物不是独立于房屋之物，而是房屋的组成部分，为房屋所有权的客体。而所谓附属建物，简称为附属建物，系指依附于原建物以助其效用而未具独立性之次要建筑而言。 12增建的建筑物，是指具有独立的经济效用，构造上的独立性和使用上的独立性的建筑物，它系独立于原房屋的另外一个物，不是原房屋所有权的客体，而是另外一个房屋所有权的客体。截至今日，尚未发现这种观点的不合理之处，故未来的中华人民共和国物权法可以吸取。三、停车位与房屋所有权南京某住宅小区共有59个地下停车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，有的无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，无权出售。开发商则强调，其出售房屋时，没有把地下车库面积列为公摊面积，也就没有分摊到业主，而车库又是本公司投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，出售车库并没有错。于是，引发诉讼。 13这涉及到停车位与房屋所有权之间的关系，如何解决，需要类型化的分析。确定停车位的法律地位，取决于诸多因素。如果在国有土地使用权出让时对于停车位的法律地位有明确要求，如在什么方位保留数个停车位给特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位便不属于房屋的成分，而是独立于建筑物区分所有权的另一所有权的客体。如果地方性法规或规章规定特定的停车位归特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位亦不属于建筑物区分所有权的客体。如果开发商在商品房销售计划和合同中将停车位作为独立于国有土地使用权的客体、独立于建筑物区分所有权的客体，另行销售，那么，这些停车位是独立的所有权客体。在中国台湾，停车位也可以作为独立的所有权客体，而非建筑物区分所有权的客体，自行增设的停车位、奖励增设停车位即为二例。所谓自行增设的停车位，是指法定停车位以外由建商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且得为单独移转。惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。 14所谓奖励增设停车位，是指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务。 15停车位所有权的变动要件，相同于不动产物权变动的生效要件，即，停车位的所有权取得，原则上须经登记，始生效力。 16停车位可以成为独立所有权客体的原因和根据在于，首先是在技术上可以将停车位与其他物区别开来，运用划线标号的方式作为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。其次，地下停车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能，有的业主需要，而有的业主却不需要地下车位。另外，一个业主对特定车位拥有所有权，并不会影响其他业主停车，因为其他业主可以把车停到其他车位上去。还有，停车位作为独立的所有权客体，使用者或一次购买或分期支付租金，不使用者不需为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。 17在开发商分摊销售商品房的情况下，即开发商在不能对每一单元提供一个停车位的情况下，将地下车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑物面积分担地下停车位的购买费用。 18于此场合，开发商已经将停车位作为商品房的组成部分，换言之，把停车位的面积分摊入商品房的面积之中的情况下，停车位便不是独立的所有权客体，而是建筑物区分所有权客体的组成部分，属于其中的共用部分。这种类型在中国台湾比较常见。例如，中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属于公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。 19区分所有建物地下层依法附建的防空避难设备或停车空间应为共同使用部分。区分所有建物的共用部分，应另编建号，单独登记；区分所有建物共用部分的登记仅建立标示部，及加附区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各区分所有建物的所有权状中记明之，不另发给所有权状。 20在停车位没有公摊入商品房的面积之内，也未成为独立的所有权的客体的情况下，停车位应当属于土地使用权客体的组成部分。1 谢在全：民法物权论（上册），三民书局，2003年7月修订第2版，第283页。2 王泽鉴：民法总则，三民书局，2000年9月增订版，第227页；林更盛：物之独立性的判断标准，台湾本土法学杂志第35期，2002年6月，第156页。3 王泽鉴：民法总则，三民书局，2000年9月增订版，第227228页。4 林更盛：物之独立性的判断标准，台湾本土法学杂志第35期，2002年6月，第156页。5 中国台湾板桥“地方法院”1996年度诉字第1671号判决。转引自林更盛：物之独立性的判断标准，台湾本土法学杂志第35期，2002年6月，第156页。6 中国台湾“最高法院”1996年度台上字第2577号判决。转引自林更盛：物之独立性的判断标准，台湾本土法学杂志第35期，2002年6月，第157页。7 转引自林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第163页。8 林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第160页。9 转引自林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第161162页。10 转引自林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第162页。11 转引自林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第163页。12 中国台湾“最高法院”1995年度台上字第714号判决。转引自林更盛：附属建物，台湾本土法学杂志第51期，2003年10月号，第161页。13 陈甦：小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定，人民法院报2004年2月26日第3版。14 蔡明诚：停车位所有权及专用权相关问题探讨，台湾本土法学杂志第53期，2003年2月，第38页。15 参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定。16 蔡明诚：停车位所有权及专用权相关问题探讨，台湾本土法学杂志第53期，2003年2月，第40页。17 陈甦：小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定，人民法院报2004年2月26日第3版。18 陈甦：小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定，人民法院报2004年2月26日第3版。19 蔡明诚：停车位所有权及专用权相关问题探讨，台湾本土法学杂志第53期，2003年2月，第40页。20 蔡明诚：停车位所有权及专用权相关问题探讨，台湾本土法学杂志第53期，2003年2月，第42页。小区停车位产权归属问题探讨 张军斌（中国人民大学2003级民商法专业硕士研究生）【内容摘要】随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商、小区业主及物业管理公司也是各有各的说法。本文着重从我国的实际情况出发，并借他山之石，将围绕小区停车位的产权归属问题展开讨论。【关键词】停车位、产权、建筑物区分所有汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场（林肇家：论区分建筑物停车全产权登记，载土地事物月刊第293期。）本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此，笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分和共有部分（王译鉴著：民法物一权（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页。）。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋（同。）。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么，小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没作出规定，而是于1973年修订住宅所有权法时得到了明确，即该法的第3条第2项“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研容，法律出版社1995年版，第169页。）同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的都市计划法当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾内政部营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。（林永订：论地下室停车位的所有权与使用权，载军法专刊第5期。）该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。以上即为主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开也不尽相同，下面将予以分别论述。（一） 住宅小区地面停车位所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的建设规划许可证。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。那么，在这里为何是使用权而非所有权呢？我们认为，地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。（陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1995年版，第104页。）所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。接下来的问题便是如何实现这种使用权，从外国的某些立法例来看，引入“专有使用权(即德国法上的sondernutzungsrecht)”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：物权法论，中国政法大学出版社1997年版，第39页。）从其性质上来看，有人认为是一种租赁权，也有人认为是一种地役权。（日丸山英气：关于区分所有之最近的动态，第28页。）但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。（ 杨明：小区停车位究竟属于准，载搜弧焦点房地产网。）否则，将构成无权处分的侵权行为。（二） 住宅小区地下停车位所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。然而，由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的需求不够旺盛，而法律来源于社会的需求，从而导致了该领域法律规定的空白，而今情势却已大变，地价一个劲地往上涨，人们对地下空间特别是停车位的需求日渐增加，也因此，将地下停车位推到了现今这场“车位之争”的焦点地带。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。在大陆法系范围内来看，一种是以德国、瑞士为代表的“建筑物依附于土地”的立法例，一种是以日本、我国台湾地区为代表的“土地和定着物都为独立的不动产”的立法例。那么，从我国城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及担保法的规定来看，是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。在这种立法模式下，地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么，要问的是，对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢？它能够成为所有权的客体吗？前面我们提到过，只要具备构造上和使用上的独立性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。（王利明著：物权法论，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此，不禁要问，依据我国现行的房地产法律关系架构，没有“地”又哪来的“房”呢？因此，按王泽鉴先生的话，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。另外，从目前的司法实践来看，对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见，但令人惊喜的是，南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。我们认为，鼓楼区法院的做法是符合法理的，虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体，但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额，它就不能够作为一个独立的建筑物而可以被开发商予以处分，相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决，不无积极意义。（三） 楼房首层架空层停车位所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。故，关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。（四） 楼房屋顶平台停车位所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。（ 王利明著：物权法论，中国政法大学出版社1997年版，第398页。）我们认为，对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。也因此，对于该空间的利用如设置停车位等权利应当属于建筑物的全体区分所有人。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。综上，我们针对小区停车位各种不同的形式，分析了其各自产权的归属情况。也只有对停车位的类型作出区分，才能够解释清楚其产权归属的法理依据。同时，对其中的某一类停车位，我们也不能够一概而论，而必须依据公平原则，考虑停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积，考虑停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本，并以此来最终确定小区停车位的产权归属。前不久，十届全国人大刚刚完成对宪法的修订，进一步明确了“公民的合法私有财产不受侵犯”的宪政精神。作为下位法的民法（包括物权法）当然有理由、有义务贯彻上位法的实施和实现，小区停车位虽不甚起眼，但涉及面广，且日益紧俏，故其产权归属问题必须由法律规范来予以明确。我们也相信，即将出台的物权法会给这场持续已久的“车位之争”划上一个休止符。(本文原载于法苑第12期，法苑由中国人民大学法学院团总支、法苑杂志社、学生会共同支持，由法学院研究生、本科生自行撰稿、自主编辑，分为研究生号和本科生号，每学期各出一期) 停车位的权属争议及解决规则 杨立新（中国人民大学法学院教授、博士生导师）一、 停车位权属争议的表现形式 在有关建筑物区分所有权的共有权纠纷中，最常见、最复杂的就是小区停车位的权属争议了。据了解，目前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买年或者年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。 在现实的争议中，停车位纠纷的主要表现是权属不明：有的区分所有权人主张，既然是交付了高额的费用，对于停车位的权属就应当是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，因而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有人的权利；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还要每个月收取管理费。实践中，多数情况是开发商就在区分所有人整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。这些争议表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能够保护区分所有权人的合法权益。 二、解决停车位权属应当考虑到的问题 现代社会的城市人生活，几乎离不开汽车，因此，开发城市的区分所有建筑物必须解决停车位的问题。各国建筑物区分所有权立法都极为重视区分所有建筑物的停车位建设及其权属问题。在一般的国家立法中，差不多都要规定开发区分所有的建筑物都必须建设适当的停车位。在停车位权属的立法上，各国规定较为复杂。有的规定为属于区分所有权人专有部分；有的将停车位作为建筑物的共用部分维持权属，按照建筑单元予以分配；有的将停车位区别不同情况，分为归属于区分所有权人单独所有的专用部分和属于全体区分所有权人所共有的共用部分；有的视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。在我国，现行立法没有关于建筑物区分所有权的规定，因此，对于区分所有建筑物的停车位的权属没有明文规定；在物业管理条例中也没有规定停车位的问题。现实中相比较而言，我国区分所有建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制，在物权法草案的条文中作出的区分所有建筑物共用部分的一般规则，很难解决现实中复杂多样的权属争议。 区分所有建筑物的停车位权属问题与窗前绿地和楼顶空间的权属问题都不相同，具有特殊性：停车位的土地使用权可以单独计算，不计入公摊面积，而不像窗前绿地那样，一般都属于全体区分所有权人共有，也不像楼顶空间那样，只能属于全体区分所有权人共有。因此，解决停车位权属争议，最重要、最基础的就是确定停车位的所有权归属。 从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有，区分所有权人对于自己所有的停车位的使用，就是如何进行分配的问题。 如何对待开发商对停车位的单独开发问题？按照物权法草案的规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权和停车位的所有权，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。因此，确定停车位所有权的基本规则就是，区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权的，适用“除外”的规定，不过，后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分。 值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？笔者认为，必须根据实际发生权属的基础事实来确定。如果仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，是不能成立的。如果停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权就是区分所有权人的，就可以确定为停车位属于全体区分所有权人共有，是建筑物的共有部分，至于如何分配使用权，则可以通过约定确定权属。 三、处理停车位权属争议的具体规则 依据以上分析，我国物权法关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则： 区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，最好参照多伦多市的规定，两个卧室的单元设置一个停车位，三个以上卧室的单元应当设有两个停车位，并且需要建设一定数量的公共停车位。禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。 在我国，区分所有建筑物的停车位应当尽量不确定为区分所有权人的专有部分，设置单独所有权。特别是对于区分所有建筑物的地下停车位，不能规定区分所有建筑物的专有部分，不能归属于区分所有权人个人所有。一方面，确定停车位为专有部分会出现矛盾，例如确定一个建筑单元有一个单独所有的停车位，可是有的区分所有权人可能没有汽车，根本就不需要停车位，而有的区分所有权人有两辆、三辆汽车，需要较多的停车位；另一方面，则将停车位特别是建筑在地下的停车位确定为公共设施，对于防空、避嫌等方面都具有重要的意义。如果将其规定为个人的专有部分，设立私人的所有权，则在急切需要的时候会出现麻烦。 区分所有建筑物停车位的性质是区分所有建筑物的共用部分，其权属归属于全体区分所有权人所共有，只有区分所有权人能够证明其权属归自己单独所有，或者开发商能够证明自己享有所有权的除外。因此，在区分所有的建筑物中，停车位应当与建筑物的其他共用部分诸如楼道、阶梯、门廊、绿地一样，属于全体区分所有权人共有，为互有权的标的。停车位作为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的共用部分，防止区分所有权人的权利受到损害。对于开发商单独开发并对停车位享有所有权的，应从维护区分所有建筑物的统一性和区分所有权人的合法权益的统一性出发，予以限制，不准许在没有建设共有的区分所有建筑物停车位的情况下，自行独立开发停车位。 区分所有建筑物的停车位应当分为公共停车位和专用停车位，专用停车位归属于区分所有权人专有使用，公共停车位归属于区分所有人临时使用和来客使用。专用停车位使用权的取得，法律应当规定，采取的方式可以是分配也可以是认购，还可以采用其他办法确定。确定的停车位专有使用权，不依附于其专有部分的所有权，不是建筑物区分所有权的专有权的附属部分，在转移建筑物区分所有权的时候，不是必然随之转移，而需要专门约定。至于停车位的管理问题，应当通过区分所有人会议制定公约或者规则。 将停车位确认为区分所有权人所单独所有的，该区分所有权人对其享有专有权。该专有权就是所有权，与其所专有的建筑单元的所有权是一个性质的权利。由于建筑单元与停车位一般具有物理上的非连贯性，因此，停车位并非一定随建筑单元所有权的移转而移转，即建筑单元所有权的移转可以离开停车位所有权的移转而单独进行。单独约定停车位权属转移的，只要符合法律规定的条件，应当为有效的约定。