养老社区规划设计任务书

卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 1 卓达 香水海百万平米 卓达中国蓝色半岛养老社区 概念规划设计任务书 让卓达香水海享老生活成为所有人致礼崇拜的 梦 卓达集团 2015 年 6 月 22 日 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 2 一 项目概况 1 项目名称 中国蓝色半岛养老社区 2 建设地点 中国山东香水海 3 委托方 卓达集团 二 用地条件 1 地理位置及交通条件 卓达香水海项目总占地 3 2 万亩 位于环境秀美的山东威海南海新区的 核心区位 整体规划围绕中心的香水湖展开分东西两岸 目前西岸的一期 二期 三期总计约为 200 万平的小区已交付业主或临近竣工 五星级希尔顿 酒店 城市体验会所 医院 学校等多重配套项目进入报规或施工准备阶段 卓达香水海已将一座新城呈现于世人眼前 2 委托范围及规划面积 参见香水海 100 万平方养老社区用地选择图 以 D E F G M N O P 地块 占地 139 公顷 2085 亩 总建面约 140 万 为概规委托设计内容 是百万平米养老社区规划的核心 其中 D E F G M 地块容积率 1 2 先期建设 N O P 地块容积率 0 8 作为预留后期建设 同 时 将西侧 A B C I H K J L R Q 地块在结合现状与规划基础上 通过 主 题融合 实现整体布局和功能关联 共同打造 200 300 万 中国第一大蓝 色半岛养老社区 同时 基于养老社区概规 为南侧高尔夫原址提出用地规划设计方向 3 委托内容 策划及概念规划 以策划为主 概念规划为辅 概规深度要求 由于香水海地区路网 用地指标等已经明确 本次概念 性规划主要对策划研究成果的落实和表现 从整体用地上解决养老功能分区 公用配套 建筑总体布局形式 交通及景观空间体系 分期开发等主要规划 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 3 问题 能够达到有效指导下阶段规划 修建性详细规划 的目的即可 4 附加要求 外围 A B C H I J K L Q R 地块及香水海中央公园 原高尔夫 区域 共计 287 公顷 作为养老社区的拓展区一并纳入研究范围 在尊重现 状事实基础上 统一考虑规划融合 共同形成蓝色半岛区域型中国第 一养老社区大盘 对于该范围已建 已规划用地 未规划用地在尊重 现状条件下 1 提出适老化优化方案 2 重新定位 匹配百万平米养老社区 3 L 地块作为综合配套用地要倾向性的布置适老公建 4 南侧香水海中央公园 原高尔夫 已经明确不再建设 与北侧别墅 区统一整体考虑用地功能考虑两个方向 a 在尊重原出让用地性质 商 业服务业 基础上 结合百万平米设计方案 提出设计方向和规划建 议 b 抛开原用地性质 提出与百万平米养老社区相结合的最优方案 5 最南侧希尔顿逸林酒店群周边用地要纳入考虑范围 5 用地现状 用地现状见附图说明 6 规划依据 4 1 中华人民共和国城乡规划法 4 2 城市规划编制办法 4 3 卓达集团项目规划导则 4 4中华人民共和国国家有关规划设计的法律 法规 条例和规范 4 5项目所在地相关的技术管理规定 7 相关部门对项目指导意见 三 策划 概念规划阶段内容 山东香水海百万平米养老社区规划的核心是要有效解决 如何实现人口 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 4 导入与人口滞留 且保证规划方案的独一性和领先性 并在概规阶段即可 指导销售 即 概规需要回答 中国蓝色半岛养老社区是一个城市 如何把 大跨度 长距离的有效人群吸引过来 如何让卓达香水海享老生活成为所 有人致礼崇拜的梦想 一 原则 1 须具备可实施性 符合建设全国最大的持续照料 旅居度假模式的养 老社区目标 并能将项目营造成金融产品 把方案实施及运营方式具体化 2 蓝色半岛养老社区规划要寻找合理的产业导入模式 配套设施模式 确定合理的产业构架和服务配套 3 产业新城项目须遵循集团 三卖 原则 第一 卖给政府 让政府接受项目方案和卓达集团 第二 卖给市场 通过市场快销 将项目营造为市场接受度高的产品 达到快速去化的目的 第三 卖给金融机构 将项目营造成优质的金融产品 吸引全国的金融 机构 做到 天下来投 4 卓达养老规划设计基本原则 根据卓达独有的 居家 社区 机构 三位一体开发模式 结合卓达养老 4 1 N 服务运营要求 提出卓达养老规划 设计基本原则 1 从养老设计建筑和老年人 生理 心里 身体 特点出发 按照 环境与人体工程学 人体五感认知 行为心理学 营养学 色彩学 体适 能运动等体验感受和 9073 规划设计原则 为适老人群提供居住 照护 医 养保健 文化娱乐等方面的专业或综合规划与无障碍设计 2 遵循 由老人而家居 由家居而建筑 由建筑而城市 理念 精 细化规划设计 适老化住宅 养老公寓 照护机构 亲情主题酒店 老年大 学 城市 社区级医疗健管中心 社区综合服务中心 配餐中心 适老化文 体设施 智能终端 适老化景观 交互空间 起居环境 适老化步道等 内 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 5 容 实现 让产品和创意说话 3 贯彻 创意优化 成本控制 原则 须充分考虑适老服务业态布 局 交通动线 设施设备利用及其服务半径均好性要求 避免功能重复 同 质化设计及不适老 二 定位研究 1 项目背景 包含政策背景 编制背景 上位规划解读 新城地块发展现状与愿景 新城用地在区域内整体发展的功能定位分析 交通分析 详细分析全国 区 域 项目地周边快速交通的优劣势 高铁 航空 高速 2 市场分析 区域市场分析 目标客群分析 地块周边重大项目发展计划及可能与本 项目产生的影响分析 基地自然生态资源分析 项目用地条件分析 开发容 量分析 水环境评价 植被资源评价 景观资源普查 土地价值 房地产开 发综合效益评估 构建土地价值综合评估指标体系 3 产业规划 产业规划必须以创新为引导 以高科技做支撑 以国际视野 的战略做出产业新城的整体产业布局 产业定位 发展问题 发展机遇 产业体系 产业发展研究 整体产业分析 各产业市场概况 主要产业 市场历史数据 主要产业市场动态 主要产业市场预测 产业体系构成 包 括一 二 三产业选择 选择相关产业的数据支撑及卓达产业造城的模式 产业投入产出分析 明确项目地主导产业并寻求数据支撑 4 案例分析及项目定位 国际国内典型案例研究 探索适合于本项目的发展模式及总体发展思 路 国际国内典型案例研究与借鉴 产业新城发展模式总结与专题研究 养 生地产发展模式与本项目的适配分析 新城的总体定位 形象定位 充分了解和掌握行业经济发展动态及城 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 6 市发展需求状况的基础上 通过细分 区位条件分析等手段 确定发展格局 同时结合市民行为及意向特征的研究 以及竞争环境的深刻分析 为项目开 发的品质 风格 目标群体 产品开发类别及属性 土地价格体系等开发要 素进行明确的定位 从而为项目投资提供决策依据 5 人口预测 现状人口分析 人口规模预测 规划人口规模 人口导入方式 三 总体规划 主要解决开发用地的功能分区 建筑总体布局形式 交通及景观空间体系 分期开发意念等规划问题 专项规划设计分析 用地规划图 区位及基地现状分析图 功能分区分 析 规划结构分析 建筑体量分析图 开发强度与建筑控高 经济技术指 标分析 启动区域分析 地方文化资源分析与策划 生态环保循环经济规划 分析 物业类型与业态分布 道路交通规划分析 市政配套规划分析 分期 规划及开发策略 包括分区规划要点和一 二级开发投资及收益分析 四 项目投融资及运营方案 总体融资思路 一二级开发融资策略 五 养老设施建筑及设备配建内容 如下表所示 养老设施设备 服务对象 基本服务配建内容 适老化住宅 自理及介助 老人 空间布局体现老年人自立性 健康性 安全性 设备与 设施按老年人的人体尺度和心理 生理特点进行设计 体现适用性 兼顾老人与照顾者的使用要求 空间具可 改造性 酒店式公寓 公寓式酒店 旅居老人及 探视亲属 配备居家式生活起居 餐饮服务 清洁卫生 文化娱乐 远程医疗及专业保健等服务 采用无障碍设施设计 配 备智能化终端设备 护理站等 建管中心 全龄化养老 社区居民 社区居民生理 身体 心里健康监测 分析 评估 预 测 干预和维护 实现预防 保健等治未病功能 并为 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 7 临床提供健康数据支持 养老 母婴 日照 长照机 构 老幼病残孕 婴等介助 介护人群 助餐 助浴 助急 助医 助洁 五助 个性化服务 及生活护理 医疗保健 文化娱乐 营养配餐 陪诊陪 护 远程医疗 健康管理 急救服务 保健康复 精神 慰藉 临终关怀等短 长期托养服务 康复复健中心 老幼病残孕 等介助 介 护人群 以运动疗法 作业疗法为主 提供功能障碍的预防 诊 断 评估 治疗 训练和医学处理 社区适老配套 全龄化养老 社区居民 五感园 花鸟园 SUPA 亲情健身 亲子文娱设施等 智能家居 自理及介助 老人 智能化可穿戴设备 专业厨卫智能家居 以上要求 原则为基本内容 设计单位可不局限于以上内容 根据研究 和案例经验增加相关内容 四 策划 概念性规划成果要求 由于香水海地区路网 用地指标等已经明确 本次概念性规划主要对 策划研究成果的落实和表现 同时从用地上解决整体功能分区 公用配套 建筑总体布局形式 交通及景观空间体系 分期开发等规划问题 通过专业 的规划手段与空间设计 能够达到有效指导下阶段规划 修建性详细规划 的目的即可 提交成果 1 策划咨询 策划专题研究 策划报告等 2 概念性总体规划 规划说明及相关图纸 总体鸟瞰图 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 8 重要节点鸟瞰 设计理念说明及分析 前期专项规划设计分析 新城用地在区域内整体发展的功能定位分析 地方文化资源分析与策划 生态环保循环经济规划分析 功能分区与空间序列分析图 用地布局图 道路 景观 配套 市政等规划专项分析图 开放空间规划分析图 滨水空间规划图 竖向形态规划分析图 城市色彩分析图 建筑体量分析图 开发强度与建筑控高 经济技术指标分析 启动区域分析 分期建设进度计划 物业类型与业态分布 彩色规划总平面 其他设计或分析图纸 注 以上图纸为基本要求 可根据项目特点或设计院特点增加部分能反应项目特色或 设计院特色的图纸成果 3 最终设计成果要求 1 以上设计内容可单独成册或合并成册 需报批文本应按当地规划 行政主管部门审批要求格式编制 2 文本套数 20 套 根据实际情况可调整 报政府审批未通过的文 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 9 本 不计入其内 3 重点图纸及重点效果图要求最终提交 A1 图纸一套 用于后期政府 汇报会场展示 4 提供相应阶段全套 DWG JPG PDF DOC 等电子文件 五 设计进度要求 根据项目情况自行设定 待确定设计单位后 养老 销售 城规院 设计院会议研究后另行上报 参考标准 此项不作为设计任务书使用 1 项目选址 基于卓达 三产联动 产业造城 的格局下 养老社区选址要靠近主城 区或特质资源地 如风景名胜 温泉 寺院等 毗邻高铁 或有高铁规划 交通便利 便于人口导入及后期服务运营 2 规划设计 1 项目定位 在保证品质 控制成本 提升附加值 多种服务模式组合的前提下 整 体定位为以医养健一体化为核心驱动 以全面适老的养老居住社区为基本功 能的 以五级养老服务配套设施为核心硬件服务的 以卓达集团 4 1 N 养老 服务体系为核心软件 以亲情化 多代居为主力户型 服务化 复合型 全 龄化 养生养老区域新城 2 客群定位 服务客群涵盖度假养老 旅居养老 居家养老 照护养老 配比 健康老人 70 介助介护老人 20 活力中年 10 仅供参考 需要根据项目定位 客群分析等策划研究决定 3 设计要点 1 选择地块要环境质量良好 交通便捷 靠近基本的社区公共设施 户外场地应有足够面积 以满足开展老人日常文娱活动的要求 户外标识系 统清晰 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系 既提供公共交往 卓达 香水海百万平米中国蓝色半岛养老社区概念规划设计任务书 10 空间 利于老人开展体育活动 又方便生活 尽可能在楼内外为老年人提供 各种邻里交流 人际交流的公共交往空间和环境 2 居住区内路网设置合理 人车分流 主要出入口不宜直接开向城市 主干道 货物 垃圾 殡葬等运输宜设置单独通道和出入口 总平面内的道 路除满足消防 疏散 运输货物外 还应保证救护车辆能够到达所需停靠的 建筑物 养老设施建筑在老年人集中的室外活动场地附近应设置无障碍公共 厕所 3 总平面布置应进行庭院景观环境和园林绿化设计 绿化种植宜乔灌 木 草地相结合 乔木为主 总平面内设置观赏水景的水池水深不宜太深 且应有安全提示与安全防护设施 4 容积率 在满足地块最大容积率要求的基础 结合养老社区特点 研究产品类型 5 五级配套设施 如下表所示 城市级 社区级 组团级 楼宇级 居室级五级养老服务配套提供功能 全面层级清晰的养老服务支持 涵盖老人在健康 生活 情感 育乐 社交 信仰六大服务板块的需求 体现卓达集团 4 1 N 养老服务的体系 6 建筑设计空间布局应体现老年人自立性 健康性 安全性 设备 与设施按老年人的人体尺度和心理 生理特点进行设计 设计要体现适用性 兼顾老人与照顾者的使用要求 且空间具可改造性