2013润泽化工资产评估说明

山 东 宏 利 源 股 份 有 限 公 司 整 体 资 产 评 估 项 目 资 产 评 估 说 明 评 估 报 告 共 一 册 三 分 册 本 册 为 第 二 分 册 鲁 金 信 达 评 报 字 2012 第 026号 山东金信达资产评估有限公司山东金信达资产评估有限公司 二二 一二年六月十二日一二年六月十二日 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 4 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 5 一 委托方及被评估单位概况 5 二 关于经济行为的说明 19 三 关于评估对象与评估范围的说明 19 四 关于评估基准日的说明 21 五 可能影响评估工作的重大事项的说明 22 六 资产负债清查情况 22 七 资料清单 23 第三部分 资产清查核实情况说明 24 一 评估对象与评估范围说明 24 二 资产核实情况总体说明 25 第四部分 资产基础法评估说明 27 一 设备类资产评估技术说明 44 二 无形资产评估技术说明 54 第五部分 评估结论及其分析 73 一 评估结论 73 二 评估结果的分析 74 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 3 页 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明 仅供评估主管机关 企业主管部门备案审查资 产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用 非法律 行政法 规规定 材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人 也 不得见诸于公开媒体 任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人 不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 山东金信达资产评估有限公司 2012年6月12日 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 4 页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一 委托方 被评估单位情况 一 委托方与产权持有者概况 本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司 被评估单位 为山东宏利源股份有限公司 山东宏利源股份有限公司成立于 2010 年 8 月 24 日 并取得东明 县工商行政管理局核发的 企业法人营业执照 注册号 371728000000135 公司类型 有限责任公司 注册资本 人民币壹拾壹亿元 经营地址 东明县菜园集工业园区 法定代表人 李湘平 公司经营范围 生产销售汽油 柴油 蜡油 溶剂油 重交沥青 丙烯 丙烷 液化石油气 异构化料 石油焦 石脑油 渣油 燃料 油项目的筹建 山东润泽化工有限公司 以下简称公司 出资情况为 单位 元 币种 人民币 单位名称 期末数 山东宏利源股份有限公司 200 000 000 00 山东东明石化集团有限公司 200 000 000 00 东明恒润化工有限公司 300 000 000 00 河南省晟原安装防腐工程有限公司 100 000 000 00 山东省国际信托有限公司 300 000 000 00 合计 1 100 000 000 00 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 5 页 二 委托方与被评估单位之间的关系 本次资产评估的委托方为山东宏利源股份有限公司 被评估单位 为山东宏利源股份有限公司 二 关于经济行为的说明 根据山东宏利源股份有限公司董事会决议 本次评估的目的是为 满足山东宏利源股份有限公司拟投资山东润泽化工有限公司部分固定 资产及土地使用权的需要 对拟投资资产进行评估 为本次资产投资 行为提供价值参考 三 关于评估对象与评估范围的说明 评估对象是山东润泽化工有限公司的在基准日截至 2013 年 5 月 31 日的全部资产及相关负债 评估范围为山东润泽化工有限公司在基准 日截至 2013 年 5 月 31 日的全部资产及相关负债 1 资产总额 3 485 116 591 91 元 其中流动资产 1 175403 306 60 元 非流动资产 2 309 713 285 31 元 2 负债总额 2 362 820 947 88 元 3 净资产总额 1 122 295 644 03 元 上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计 的资产负债表 评估是在企业经过审计后的基础上进行的 委托评估的存货存放在山东润泽化工有限公司院内 机器设备安 装在公司生产区内 房屋建筑物坐落在公司院内 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致 一 委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为流动资产 在建工程 固定资产 无形资产等 1 流动资产 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 6 页 纳入评估的流动资产包括货币资金 应收账款 预付账款 其他 应收款和存货 其中往来款主要为货款 设备质保金等 存货包括原 材料 产成品 分别存放在厂区的仓库及生产线上 存货类品种较多 库存较大 被评估企业销售情况良好 存货周转较快 2 固定资产 纳入本次评估范围的固定资产为房屋建筑物 机器设备 车辆和 电子设备 这些资产具有以下特点 实物资产主要分布在山东润泽化工有限公司厂区内 房屋建筑物 构筑物 房屋建筑物包括生产车间 办公室 仓 库 主要为钢结构及砖混结构 构筑物包括路面 围墙 水井等 部 分房产尚未办理房屋所有权证 目前房屋建筑物均能正常使用 设备类资产为机器设备 车辆及电子设备三大类 机器设备类资产大部分安装投入使用时间为 2012 年 目前均可在 设计负荷下正常使用 委估车辆均没有到达报废年限及报废里程 目前行驶正常 委估的电子设备主要为电脑 打印机 复印机 空调 电视机和 家具等企业日常办公用电子设备和办公家具 这类设备维护得当 专 人管理 设备正常使用 3 在建工程 纳入评估的在建工程为车间工程 4 无形资产 土地使用权为山东润泽化工有限公司所使用的土 地使用权 共 3 宗土地 面积 1990968m2 出让性质 两宗土地已取得 国有土地使用权证 证载权利人为山东润泽化工有限公司 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 7 页 二 企业申报的表外资产的类型 数量 截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日 山东润泽化工有限公司申报 范围内上述账面记录资产外 无表外资产 四 关于评估基准日的说明 本项目资产评估的基准日是 2013 年 5 月 31 日 此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模 工作量大小 预计所需时间 合规性等因素的基础上确定的 一 本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点 能够全面反映评估对象各项资产的整体情况 同时 评估基准日与评估 目的拟实现日接近 而且评估基准日前后没有可能导致委估部分资产价 值产生重大变化的影响因素 我们认为此评估基准日的选择是科学 合 理的 二 资产评估工作中评估价格的确定 评估参数的选取等均以此 日之企业财务报表确定 资产评估报告中一切取价标准均为评估基准日 有效的价格标准 五 可能影响评估工作的重大事项的说明 至评估基准日 经评估人员与企业相关人员清查 山东润泽化工 有限公司房屋未办理房屋权证 其建筑面积由企业资产管理人员现场 测量得出 评估人员对上述数据进行核验 部分土地使用权未取得国 有土地使用权证 我们依据有关合同确定了土地面积 除上述事项外 山东润泽化工有限公司不存在对评估工作产生重 大影响的事项 即不存在影响生产经营活动和财务状况的重大诉讼事 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 8 页 项 纳入本次评估范围的资产不存在其他或有资产 或有负债 六 资产负债清查情况 3 清查盘点时间 清查基准日为 2013 年 5 月 31 日 清查盘点时 间自 2013 年 6 月 1 日至 2013 年 6 月 6 日 4 实施方案 此项工作由财务部牵头 相关各部门参与 具体由 业务部门负责库存商品的清查盘点 生产部门和物资供应部门负责原 材料的清查盘点 财务部门 设备管理部和办公室共同负责固定资产 的清查盘点 清查盘点工作本着实事求是的原则 统一核对账 卡 物 力求 做到准确 真实 完整 1 流动资产的清查 运用实地盘点 与抽样盘点相结合 通过 点数和抽取样本计算等方法 确定其实有数量 2 固定资产的清查 是通过实物数量盘点和质量检验方法相结 合 采取各种技术方法 检验资产的质量情况 按照具体要求做到了 实事求是的评价 5 清查结论 通过以上资产清查核实程序 对部分报废资产在评估申报表备注 中作出 七 资料清单 委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料 1 经济行为文件 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 9 页 2 委托方和被评估企业法人营业执照 3 企业近两年及基准日审计报告 4 资产权属证明文件 5 资产评估申报表 6 与本次评估有关的其他资料及专项说明 委托方 盖章 被评估单位 盖章 法定代表人或授权代表 签字盖章 法定代表人或授权代表 签字盖章 二 一三年五月三十一日 二 一三年五月三十一日 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 10 页 第三部分 资产清查核实情况说明 一 评估对象与评估范围说明 一 评估对象与评估范围内容 评估对象是山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负 债 评估范围为山东润泽化工有限公司在基准日的全部资产及相关负 债 截止 2013 年 5 月 31 日 根据审计后的资产负债表 1 资产总额 3 485 116 591 91 元 其中流动资产 1 175403 306 60 元 非流动资 产 2 309 713 285 31 元 2 负债总额 2 362 820 947 88 元 3 净资产总额 1 122 295 644 03 元 上述资产与负债数据摘自经山东昌明会计师事务所有限公司审计 的 2013 年 5 月 31 日的山东润泽化工有限公司资产负债表 评估是在 企业经过审计后的基础上进行的 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致 二 实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产主要为存货 在建工程 固定资产等 这些资产具有以下特点 1 实物资产主要分布在山东润泽化工有限公司注册地东明县菜园 集工业园区山东润泽化工有限公司厂区内 2 固定资产为房屋建筑物 机器设备 车辆和电子设备 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 11 页 房屋建筑物 构筑物 房屋建筑物包括生产车间 办公室 仓 库 构筑物包括路面 围墙 水井等 部分房产尚未办理房屋所有权 证 目前房屋建筑物均能正常使用 设备类资产为机器设备 车辆及电子设备及其他设备四大类 机器设备类级其他设备类资产大部分安装投入使用时间为 2012 年 目前均可在设计负荷下正常使用 委估车辆车辆均没有到达报废年限及报废里程 目前行驶正常 委估的电子设备主要为电脑 打印机 复印机 空调 电视机和 家具等企业日常办公用电子设备和办公家具 这类设备维护得当 专 人管理 设备正常使用 3 在建工程 纳入评估的在建工程为常减压装置工程 加氢装置工程 重整车 间等 4 存货包括原材料 在库周转材料 产成品和在产品 分别存放 在厂区的仓库及生产线上 存货类品种不多 库存较大 被评估企业 销售情况良好 存货周转较快 三 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 1 至评估基准日山东润泽化工有限公司申报范围内账面记录的无 形资产为无形资产 土地使用权 财务软件一套 无形资产 土地使用权为山东润泽化工有限公司所使用的土地 使用权 共 3 宗土地 面积 1990968m2 出让性质 两宗土地已取得国 有土地使用权证 证载权利人为山东润泽化工有限公司 四 企业申报的表外资产的类型 数量 截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日 山东润泽化工有限公司申报 范围内上述账面记录资产外 无表外资产 五 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型 数量 和账面金额 或者评估值 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系山东昌明会计师 事务所有限公司的审计结果 除此之外 未引用其他机构报告内容 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 12 页 二 资产核实情况总体说明 一 资产核实人员组织 实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前 制定现场清查实施计划 按资产类 型和分布特点 分成房屋建筑物 机器设备 流动资产和其他资产小 组 同时于 2013 年 5 月 26 日至 6 月 6 日进行现场的核查工作 清查 工作结束后 各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结 清查 核实的主要步骤如下 首先 辅导企业进行资产的清查 申报评估的资产明细 并收集 整理评估资料 2013 年 5 月 26 日 评估人员开展前期布置工作 评估 师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解 包括资产评估的基 本概念 资产评估的任务 本次资产评估的计划安排 需委托方和被 评估企业提供的资料清单 企业资产清查核实工作的要求 评估明细 表和资产调查表的填报说明等 在此基础上 填报 评估申报明细表 和 资产调查表 收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产 性能 技术状态 经济技术指标等情况的资料 其次 依据资产评估申报明细表 对申报资产进行现场查勘 不 同的资产类型 采取不同的查勘方法 根据清查结果 由企业进一步 补充 修改和完善资产评估申报明细表 使 表 实 相符 再次 核实评估资料 尤其是资产权属资料 在清查核实 表 实 相符的基础上 对企业提供的产权资料进行了核查 核查中 重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项 二 影响资产核实的事项及处理方法 本次评估未发现影响资产核实的事项 三 资产清查核实结论 评估人员在资产清查所知范围内 未发现影响资产核实的事项 清查情况表明 1 非实物资产 评估申报明细表和账面记录一致 申报明细表与 实际情况吻合 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 13 页 2 实物资产的清查情况与申报明细一一核对 对清查核实明细项 目已与企业财务人员进行了沟通 第四部分 成本法 资产基础法 评估说明 根据本次资产评估的目的 资产业务性质 可获得资料的情况等 采用资产基础法进行评估 各类资产及负债的评估方法说明如下 一 流动资产评估技术说明 一 评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金 应收票据 应收账款 预付 账款 其他应收款和存货 二 评估程序 1 根据企业填报的流动资产评估申报表 与企业财务报表进行核 对 明确需进行评估的流动资产的具体内容 2 根据企业填报的流动资产评估申报表 到现场进行账务核对 原始凭证的查验 对实物类流动资产进行盘点 对资产状况进行调查 核实 3 收集整理与相关文件 资料并取得资产现行价格资料 4 在账务核对清晰 情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的 基础上分别评定估算 三 评估方法 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 14 页 1 流动资产评估方法 采用重置成本法评估 主要是 对货币资金及流通性强的资产 按经核实后的账面价值确定评估值 对应收 预付类债权资产 以核 对无误账面值为基础 根据实际收回的可能性确定评估值 对存货 在核实评估基准日实际库存数量的基础上 以实际库存量乘以实际成 本或可变现价格得出评估值 2 各项流动资产的评估 1 货币资金 账面值为 653 999 58 元 其中现金 36 400 64 元 银行存款 617 598 94 元 库存现金存放于公司财务部 评估人员对现金进行全面的实地盘 点 根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评 估基准日的金额 全部与账面记录的金额相符 以盘点核实后账面值 确定评估值 现金评估值 36 400 64 元 对所有银行存款账户进行了函证 以证明银行存款的真实存在 同时检查有无未入账的银行借款 检查 银行存款余额调节表 中未 达账的真实性 以及评估基准日后的进账情况 基准日银行未达账项 均已由审计进行了调整 银行存款以核实后账面值确定评估值 银行 存款评估值 617 598 94 元 2 应收票据 应收票据账面值 164 263 00 元 为货款收到的未到期的银行承兑 汇票 清查时 核对明细账与总账 报表余额是否相符 核对与委估 明细表是否相符 查阅核对票据票面金额 发生时间 业务内容及票 面利率等与账务记录的一致性 以证实应收票据的真实性 完整性 核实结果账 表 单金额相符 经核实应收票据真实 金额准确 无 未计利息 以核实后账面值为评估值 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 15 页 应收票据评估值 164 263 00 元 3 应收账款 应收账款账面余额 0 00 元 已计提坏账准备 0 00 元 账面净额 0 00 元 主要为应收货款等 评估人员核实了账簿记录 抽查了部分 原始凭证等相关资料 核实交易事项的真实性 账龄 业务内容和金 额等 并进行了函证 核实结果账 表 单金额相符 评估人员在对应收款项核实无误的基础上 借助于历史资料和现 在调查了解的情况 具体分析数额 欠款时间和原因 款项回收情况 欠款人资金 信用 经营管理现状等 应收账款采用个别认定和账龄 分析的方法估计评估风险损失 经分析 未发现公司应收账款存在坏 账的充分依据 以审核无误的账面值确定评估值 坏账准备按评估有 关规定评估为零 应收账款评估值为 0 00 元 4 预付账款 预付账款账面价值为 1 103 155 239 10 元 为预付的原料款 设 备款 评估人员在对预付款项核实无误的基础上 借助于历史资料和 现在调查了解的情况 具体分析数额 欠款时间和原因 款项回收情 况 欠款人资金 信用 经营管理现状等 未发现供货单位有破产 撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况 以核实后账面值作为评 估值 预付账款评估值为 1 103 155 239 10 元元 5 其他应收款 其他应收款账面余额 13 257 991 35 元 已计提坏账准备 0 00 元 账面净额 13 257 991 35 元 主要为工程款 备用金 设备款等 评估人员在对其他应收款核实无误的基础上 借助于历史资料和 现在调查了解的情况 具体分析数额 欠款时间和原因 款项回收情 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 16 页 况 欠款人资金 信用 经营管理现状等 其他应收款采用个别认定 和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估 根据评估人员对债务 单位的分析了解 账龄分析 并结合专业判断等综合确定 未发现其 他应收款存在坏账的充分依据 其他应收款以审核后的账面值作为评 估值 坏账准备评估为零 其他应收款评估值为 13 257 991 35 元 6 存货 存货账面值为 58 171 813 57 元 其中 原材料账面值 15 901 697 87 元 产成品账面值 42 270 115 70 元 存货账面净额为 58 171 813 57 元 存货的具体评估方法及过程如下 原材料 原材料账面值 15 901 697 87 元 主要为生产用的原材料 辅助 材料 工具和劳保用品等 上述材料因耗用量大 周转速度较快 账 面采购单价与基准日市场销售价格相近 以核实后账面单价作为评估 单价 以基准日实际数量乘以评估单价作为在库周转材料的评估值 经评估 原材料评估值为 15 901 697 87 元 产成品 库存商品 产成品账面价值 42 270 115 70 元 均为正常销售产品 对于正常销售的产成品 评估人员依据调查情况和企业提供的资 料分析 以不含税销售价格减去销售费用 全部税金和一定的产品销 售利润后确定评估值 评估价值 实际数量 不含税销售价格 1 产品销售税金及附加 费率 销售费用率 营业利润率 所得税率 营业利润率 1 所得税率 r a 销售价格 不含税售价按照评估基准日前后的平均市场价格确 定 b 产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 17 页 城市建设税与教育附加 c 销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算 d 营业利润率 营业利润 营业收入 营业利润 营业收入 营业成本 营业税金及附加 销售费用 管 理费用 财务费用 e 所得税率按企业现实执行的税率 公司为高新技术企业 所得 税按照 15 计算 f r 为一定的率 由于产成品未来的销售存在一定的市场风险 具有不确定性 根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定 其风险 其中 r 对于畅销产品为 0 一般销售产品为 50 勉强可销售 的产品为 100 经评估 产成品账面值 42 270 115 70 元 评估值 48 610 633 06 元 二 长期投资评估技术说明 一 评估范围 纳入本次评估范围的长期投资为对东明洁源环保科技有限公司的 股权投资 投资日期为 2013 年 长期股权投资账面值为 50 000 000 00 元 二 评估过程及方法 评估时首先对长期投资形成的原因 账面值和实际状况等进行了 取证核实 并查阅了投资协议 股东会决议 章程和有关会计记录等 以确定长期投资的真实性和完整性 经评估 长期股权投资的评估值为 50 000 000 00 元 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 18 页 三 固定资产评估技术说明 一 房屋建筑物类资产评估技术说明 1 评估范围 本次委估的房屋建筑物类资产账面原值 14 000 000 00 元 账面 净值 13 838 460 06 元 其中 固定资产 房屋建筑物账面原值 14 000 000 00 元 账面净值 13 838 460 06 元 2 建 构 筑物类资产概况 1 房屋产权情况说明 纳入此次评估范围的房产均未办理房屋所有权证 所有房屋坐落 于东明县菜园集工业园公司院内 2 主要建 构 筑物分布状况 纳入此次评估范围的建筑物主要分为办公用房及生产用房 位于 东明县菜园集工业园公司院内 主要有厂房 办公楼 仓库等建筑物 构筑物主要有道路 围墙 水井等 3 主要建 构 筑物结构如下 被估对象建 构 筑物的建成时间为 2012 年 建 构 筑物的结 构可分为钢混结构 砖混结构和混合结构等 3 资料审查 现场勘查和市场调查 1 资料审查 评估申报表的审查 建 构 筑物申报表 建筑面积 主要建筑参数未能填全经现场 核查作了补充 权证审查 本次评估范围内部分建筑物未办理房屋所有权证 申报的建筑面 积基本以设计图纸尺寸为依据 待房屋所有权证办理完后以产权证的 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 19 页 面积为准 对缺乏产权证明的房产面积 在企业申报的基础上 评估 人员通过进行现场实地勘察 查阅相关资料并核对申报明细表方式 在产权持有人对面积无异议的情况下 以资产申报表面积为准 2 现场勘查 我们在评估时对现场作了全面的勘查 一方面是为了核实账面委 估项目是否与实际相符 核对建筑面积和结构类型等 另一方面是查 看建筑基础和结构的现时状况 查看其承载力的稳定性和牢固性等 经现场勘查 认为委估构筑物均可持续使用 3 市场调查 市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料 其中包括近期山东 省及当地目前执行的前期及其他费用标准以及山东省及当地的建筑单 方造价资料等 在被评估企业有关人员的配合下 经过我们的努力 完成了上述资料的搜集工作 这将使我们的评估有了可靠 准确的依 据 以确保评估值的准确性 4 评估程序 基于本次评估之特定目的 结合委估建 构 筑物特点 本次评 估采用重置成本法 评估工作主要分以下四个阶段进行 首先 清查核实基础数据并收集评估所需资料 评估人员进入现 场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细表 进行账表核对 主 要核对房屋建筑物的名称 位置 结构 建筑面积 使用年限 账面 价值等 收集委估建筑物的有关财务 权属资料等 其次 实地查勘 根据申报表 核对各建筑物的名称 座落地点 结构形式 建筑面积等 并对照企业评估基准日时的资产现状 将资 产申报表中的缺项 漏项进行填补 做到账实相符 不重不漏 在勘 察时 还主要察看了房屋 构筑物的外型 层数 高度 跨度 内外 装修 室内设施 各构件现状 基础状况以及维修使用情况 并作了 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 20 页 详细的观察记录 评估人员对委托评估的房屋建筑物 构筑物作详细的查看 除核 实建筑物 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外 主要查看建筑 物结构 装修 设施 配套使用状况 结构 为了判断建筑物基础的安全性 初步确定基础的可靠性和 合理性 为评估提供依据 根据结构类型对承重墙 梁 板柱进行细 心观测 查看有无变形开裂 有无不均匀沉降 查看混凝土构件有无 露筋 麻面 变形 查看墙体是否有风化以及风化的程度 装饰 每个建筑物的装修标准和内容不尽相同 一般可分为内装 修和外装修 高档装修和一般装修 但无论是对何种形式的装修 查 看的主要内容是看装修的内容有无脱落 开裂 损坏 另外还要看装 饰的新旧程度 设备 水电设施是否完好齐全 是否畅通 有无损坏和腐蚀 能 否满足使用要求 维护结构 如非承重墙 门 窗 隔断 散水 防水 保温等 查看有无损坏 丢失 腐烂 开裂等现象 再次 搜集价格资料 搜集当地的建设工程概预算定额和材料 人工 机械价格变动的资料 收集有关管理部门对房屋建筑物建设的 相关政策规定 最后 评估作价及编制评估说明 依据所搜集的资料对评估对象 进行因素分析 评定估算 得出评估对象于评估基准日的评估价值 并最终形成评估技术说明 5 评估方法 本次评估按照建 构 筑物用途 结构特点和使用性质等分别采 用成本法进行评估 重置成本法是根据建筑工程基本资料按建筑物工程量 以现行定 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 21 页 额标准 建设规费 资金成本计算出建筑物的重置成本 并按建筑物 的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率 进而计算建 筑物评估净值 房屋建 构 筑物评估值 重置成本 成新率 其他房屋建 构 筑物是在实地勘察的基础上 以此类比的方法 综合考虑各项评估要素 确定重置单价并计算评估净值 A 重置成本 重置成本由建安造价 前期及其他费用 资金成本三部分组成 a 建安造价的确定 建筑安装工程造价包括土建工程 安装工程 装饰工程的总价 评估现场工作期间 评估人员套用 2003 山东省建筑工程消耗量定额 2006 山东省建筑工程价目表 山东省建筑工程费用及计算规 则 国家 山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建设收费的 规定和相关的工程造价信息等计算土建工程造价 安装工程造价 装 饰工程造价 根据资产所在地政府的有关规定 计算各类建设取费及 建设单位所支付的前期费用及其它费用 b 前期及其他费用的确定 前期及其他费用 包括政府规定收取的建设费用及建设单位为建 设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分 包括的内容及取 费标准见下表 表 4 1 前期费用及其他费用表 序号 费用名称 取费依据 取费基础 费率 1 工程勘察设计费 计价格 2002 10 号 建安造价 3 43 2 工程招标代理服务费 计价格 2002 1980 号 建安造价 0 44 3 建设单位管理费 财建 2002 394 号 建安造价 1 28 4 工程建设监理费 发改价格 2007 670 号 建安造价 2 58 5 环境影响评价费 计价格 2002 125 号 建安造价 0 16 6 劳动保险费 鲁政办发 1995 77 号 建安造价 2 60 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 22 页 7 新型墙体材料专项基金 鲁财综 2008 53 号 建筑面积 10 元 m2 8 城市基础设施配套费 东政办发 2011 14 号 建筑面积 40 元 m2 c 资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息 其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算 工期按建设正常情况 周期计算 并按均匀投入考虑 资金成本 工程建安造价 前期及其他费用 合理工期 贷款 利息 2 B 成新率 依据现场勘察鉴定所掌握的房屋建筑物现状 结合行业特点并考 虑房屋建筑物的建造质量 使用环境 维护保养情况及经济寿命年限 实际已使用年限 尚可使用年限等多方面因素 采用打分法为主 权 数 60 年限法为辅 权数 40 综合确定成新率 采用打分法确定的成新率 将房屋建筑物分为结构 装饰 设 备三大部分 再根据情况具体细分为若干个子项目 对照评分标准评 定各子项目的得分 将各子项目的得分相加得出房屋建筑物的成新率 采用年限法确定的成新率 尚可使用年限 已使用年限 尚可 使用年限 100 已使用年限以资产占有方申报的 资产清查评估明细表 中填报 的时间为基础 结合房屋建筑物的实际利用状况等因素调整确定 尚可使用年限通过现场勘测 参照 资产评估常用数据与参数手 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 23 页 册 提供的经济寿命年限参考表 结合房屋建筑物的建造质量 维修 保养水平 环境状况 当前状况等因素综合确定 6 评估结果及增减值原因分析 1 评估结果 经评估计算 委托评估的房屋建 构 筑物账面原值 14 000 000 00 元 净值 13 838 460 06 元 评估原值错误 链接无效 元 评估净值 20 112 361 45 元 评估值原值增值 6 440 000 00 元 增值 率错误 链接无效 评估净值增值 6 273 901 39 元 增值率错误 链接无效 具体情况详见 固定资产清查评估汇总表 和 固定资产 构筑物 清查评估明细表 2 评估增减值原因分析 经评估计算 房屋建筑物类资产评估净值增值 6 273 901 39 元 增值率错误 链接无效 造成本次评估增值的主要原因为委托评估的构筑 物于 2012 年后建成 成新度高 人工费 材料费及定额水平的提高 是造成评估原值增加的原因 这是因为当时公司招标时全面压低了各 项规定的取费费率 大幅降低了招标价 7 典型案例 案例 中心控制室 评估明细表 5 1 1 第 2 项 1 中心控制室概况 委估建筑物为资产占有方的控制室 建成时间为 2012 年 建筑面 积 484 29 平方米 钢混结构 外墙抹灰刷涂料 内墙抹灰刷涂料 地 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 24 页 面为瓷砖 花岗石 塑钢窗 铝合金门 室内设置消防栓 上下水 照明电 该建筑物使用状况良好 2 重置成本计算 1 建筑安装工程造价 根据委估房屋建筑物现场查勘资料和 2003 山东省建筑工程消耗 量定额 2006 年山东省建筑工程价目表 山东省建筑工程费 用及计算规则 国家 山东省及当地政府有关部门颁布的关于工程建 设收费的规定和相关的工程造价信息等计算该工程的建安造价 计算 结果如下表所示 表 4 2 建筑工程造价计算表 序号 费用名称 费率 费用说明 金额 1 一 直接费 一 二 3 581 008 36 2 一 直接工程费 2 685 756 27 3 一 省价直接工程费 JF1 2 106 680 34 4 二 措施费 1 1 1 4 895 252 09 5 1 1 参照定额规定计取的措施费 832 584 44 6 1 1 参照定额计取的省价措施费 824 258 60 7 1 2 参照省发布费率计取的措施费 1 4 62 667 65 8 1 夜间施工费 0 70 JF1 14 746 76 9 2 二次搬运费 0 60 JF1 12 640 08 10 3 冬雨季施工增加费 0 80 JF1 16 853 44 11 4 已完工程及设备保护费 0 15 JF1 3 160 02 12 1 3 按施工组织设计计取的措施费 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 25 页 13 1 4 总承包服务费 14 二 省价措施费 JF2 886 926 25 15 二 企业管理费 5 JF1 JF2 149 680 33 16 三 利润 3 10 JF1 JF2 32 392 90 17 四 其他项目费 130 699 99 18 五 规费 5 1 5 5 218 395 12 19 5 1 安全文明施工费 1 4 121 485 99 20 1 环境保护费 0 11 一 四 4 283 16 21 2 文明施工费 0 29 一 四 11 291 97 22 3 临时设施费 0 72 一 四 28 035 23 23 4 安全施工费 2 一 四 77 875 63 24 5 2 工程排污费 0 26 一 四 7 849 34 25 5 3 社会保障费 2 60 一 四 78 493 38 26 5 4 住房公积金 0 20 一 四 6 037 95 27 5 5 危险作业意外伤害险 0 15 一 四 4 528 46 28 六 税金 3 48 一 五 143 103 75 29 七 甲方备料 30 八 税后项目费 1 231 89 31 九 建筑工程费用合计 一 六 七 八 4 256 512 34 表 4 3 装饰工程造价计算表 序号 费用名称 费率 费用说明 金额 1 一 直接费 一 二 1 103 760 56 2 一 直接工程费 1 051 426 35 3 一 省价直接工程费 1 047 454 84 4 省价人工费 JF1 300 979 09 5 二 措施费 1 1 1 4 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 26 页 52 334 21 6 1 1 参照定额规定计取的措施费 14 344 56 7 其中省价人工费 8 213 55 8 1 2 参照省发布费率计取的措施费 37 989 65 9 1 夜间施工费 4 JF1 12 039 16 10 2 二次搬运费 3 60 JF1 10 835 25 11 3 冬雨季施工增加费 4 50 JF1 13 544 06 12 4 已完工程及设备保护费 0 15 一 1 571 18 13 其中人工费 1 2 3 0 2 4 0 1 7 440 81 14 1 3 按施工组织设计计取的措施费 15 1 4 总承包服务费 16 措施省价人工费 JF2 17 二 企业管理费 49 JF1 JF2 147 479 75 18 三 利润 16 JF1 JF2 48 156 65 19 四 其他项目费 20 五 规费 5 1 5 5 50 776 35 21 5 1 安全文明施工费 1 4 27 656 91 22 1 环境保护费 0 12 一 四 864 28 23 2 文明施工费 0 10 一 四 720 23 24 3 临时设施费 1 62 一 四 11 667 76 25 4 安全施工费 2 一 四 14 404 64 26 5 2 工程排污费 0 26 一 四 1 872 60 27 5 3 社会保障费 2 60 一 四 18 726 03 28 5 4 住房公积金 0 20 一 四 1 440 46 29 5 5 危险作业意外伤害险 0 15 一 四 1 080 35 30 六 税金 3 48 一 五 46 986 03 31 七 甲方供料 53 523 81 32 八 税后项目 33 九 装饰工程费用合计 一 六 七 八 1 397 159 35 表 4 4 安装工程造价计算表 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 27 页 序 号 费用名称 费率 费用说明 金额 1 一 直接费 一 二 505 889 92 2 一 直接工程费 474 271 80 3 省价人工费 JF1 81 574 75 4 二 措施费 1 1 1 4 9 107 86 5 1 1 参照定额规定计取的措施费 1 766 19 6 其中省价人工费 728 63 7 1 2 参照省发布费率计取的措施费 1 4 7 341 67 8 1 夜间施工费 2 60 JF1 2 120 93 9 2 二次搬运费 2 20 JF1 1 794 63 10 3 冬雨季施工增加费 2 90 JF1 2 365 65 11 4 已完工程及设备保护费 1 30 JF1 1 060 46 12 其中人工费 1 0 5 2 3 0 4 4 0 25 3 819 76 13 1 3 按施工组织设计计取的措施费 14 1 4 总承包服务费 15 措施省价人工费 JF2 4 047 12 16 二 企业管理费 40 JF1 JF2 34 248 75 17 三 利润 23 JF1 JF2 19 693 03 18 四 其他项目 12 080 00 19 五 规费 1 1 1 5 45 170 51 20 1 1 安全文明施工费 1 4 26 839 62 21 1 环境保护费 0 30 一 四 1 713 17 22 2 文明施工费 0 60 一 四 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 28 页 3 426 33 23 3 临时设施费 1 80 一 四 10 279 00 24 4 安全施工费 2 一 四 11 421 11 25 1 2 工程排污费 0 26 一 四 1 484 74 26 1 3 社会保障费 2 60 一 四 14 847 45 27 1 4 住房公积金 0 20 一 四 1 142 11 28 1 5 危险作业意外伤害险 0 15 一 四 856 58 29 六 税金 3 48 一 五 21 474 46 30 七 甲方供料 31 395 63 31 八 设备费 32 九 安装工程费用合计 一 六 七 八 669 952 29 建安工程造价 建筑工程造价 装饰工程造价 安装工程造价 4 256 512 34 1 397 159 35 669 952 29 6 323 303 98 元 2 工程建设的前期费用及其他费用 根据国家 山东省及当地政府部门的有关规定 该楼取以下工程 建设的前期费用及其他费用 具体计算过程见表 表 4 5 表 4 5 工程建设的前期费用和其他费用计算表 序 号 费用名称 取费依据 取费基础 费率 价值 元 1 工程勘察设计费 计价格 2002 10 号 建安造价 3 43 216 900 30 2 工程招标代理服务费 计价格 2002 1980 号 建安造价 0 44 27 823 95 3 建设单位管理费 财建 2002 394 号 建安造价 1 28 80 942 39 4 工程建设监理费 发改价格 2007 670 号 建安造价 2 58 163 149 50 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 29 页 5 环境影响评价费 计价格 2002 125 号 建安造价 0 16 10 117 80 6 劳动保险费 鲁政办发 1995 77 号 建安造价 2 60 164 414 22 7 新型墙体材料专项基金 鲁财综 2008 53 号 建筑面积 10 元 m2 4 842 90 8 城市基础设施配套费 东政办发 2011 14 号 建筑面积 40 元 m2 19 371 60 合计 687 562 66 该工程前期费用及其他费用 687 562 66 元 3 资金成本 根据工程类别 规模和施工企业等级 该工程建设周期按整个项 目合理周期考虑为 1 年 假设工程资金在建设期内均匀投入 建设投 资贷款利息率按六个月至一年 含一年 贷款利息率 6 00 计算 资金成本 建安造价 前期及其它费用 贷款利率 建设工期 2 6 323 303 98 687 562 66 1 6 00 2 210 335 00 元 4 重置成本 重置成本 建安工程造价 工程建设前期及相关费用 资金成本 6 323 303 98 687 562 66 210 335 00 7 221 501 64 元 3 成新率的确定 依据现场勘察鉴定所掌握的房屋建筑物现状 结合行业特点并考 虑房屋建筑物的建造质量 使用环境 维护保养情况及经济寿命年限 实际已使用年限 尚可使用年限等多方面因素 采用打分法为主 权 数 60 年限法为辅 权数 40 综合确定成新率 综合成新率 年限法成新率 40 打分法成新率 60 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 30 页 采用打分法确定的成新率 采用打分法确定的成新率 将房屋建筑物分为结构 权数 50 装饰 权数 30 设备 权数 20 三大部分 再根据情况具体细分 为若干个子项目 对照评分标准评定各子项目的得分 将各子项目的 得分相加得出房屋建筑物的成新率 采用打分法确定的成新率为 50 具体打分情况如下 A 结构部分 a 基础 有承载能力 无明显不均匀下沉 基础稳定 满分 25 分 得分 25 分 b 承重构件 有轻微变形 小裂缝 满分 25 分 得分 25 分 c 非承重墙 稍有裂纹 风化 破损 满分 15 分 得分 25 分 d 屋面 稍有破损 无渗漏 无隔热 保温层 满分 20 分 得分 20 分 e 地面 地面局部损坏 满分 15 分 得分 15 分 结构部分得分 100 分 B 装饰部分 a 门窗 少量变形 配件局部锈蚀 开关尚灵活 满分 30 分 得 分 30 分 b 外粉饰 外墙面局部脱落 稍有风化 有污迹 满分 35 分 得 分 35 分 c 内粉饰 基本完整 稍有剥落 满分 35 分 得分 30 分 装饰部分得分 30 分 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 31 页 C 安装部分 给排水 管路基本通畅 满分 35 分 得分 30 分 电照 基本完好 线路无老化 但无漏电现象 满分 35 分 得分 30 分 消防报警 系统运行基本正常 感应装置个别损坏 满分 30 分 得分 30 分 安装部分得分 90 分 采用打分法确定的成新率为 打分法成新率 100 50 100 30 90 20 98 采用年限法确定的成新率 该建筑物为钢混结构 2012 年建成 参照 房屋构筑物经济寿命 年限 钢结构非生产用房经济使用年限为 50 年 截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日 该建筑物已使用 0 年 尚可使用年限为 50 年 则 根据上述综合情况 确定该建筑物尚可使用 50 年 则该建筑物成 新率计算如下 年限法成新率 尚可使用年限 尚可使用年限 已使用年限 50 0 50 100 00 取整 综合成新率 综合成新率 年限法成新率 40 打分法成新率 60 100 40 98 60 99 取整 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 32 页 4 评估值的计算 评估值 重置成本 综合成新率 7 221 501 64 99 7 149 286 62 元 二 设备类资产评估技术说明 1 评估对象与范围 纳入本次评估的设备类资产为山东润泽化工有限公司的机器设备 运输车辆和电子设备以及其他设备 审计后账面原值 884 891 006 29 元 账面净值 862 083 504 76 元 2 评估对象概况 本次委估的机器设备类资产大部分安装投入使用时间为 2012 年 目前均可在设计负荷下正常使用 委估车辆均没有到达报废年限及报废里程 目前行驶正常 委估的电子设备主要为电脑 打印机 复印机 空调 电视机和 家具等企业日常办公用电子设备和办公家具 这类设备维护得当 专 人管理 设备正常使用 3 评估过程 1 清查核实 1 为保证评估结果的准确性 根据企业设备资产的构成特点 指 导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表 并以此作为评估的 基础 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 33 页 2 针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点 采取 不同的清查核实方法进行现场勘察 做到不重不漏 并对设备的实际 运行状况进行认真观察和记录 设备评估人员向现场操作 维护人员了解设备的运行 检修情况 向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况 从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况 到现场察看设备外 观 运行情况等 对金额较小 数量较多的小型设备 主要核对财务 明细账 以抽查的方式对实物进行清查核实 3 根据现场实地勘察结果 进一步完善清查评估明细表 要求做 到 表 实 相符 4 关注本次评估范围内设备 车辆的产权问题 如逐一核对车辆 行驶证 查阅固定资产明细账及相关财务凭证 了解设备账面原值构 成情况 2 评定估算 根据评估目的确定价值类型 选择评估方法 开展市场询价工作 进行评定估算 3 评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总 对评估结果进行必 要的调整 修改和完善 4 撰写评估技术说明 按资产评估准则要求编制 设备评估技术说明 4 评估方法 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 34 页 根据本次评估目的 按照持续使用原则 以市场价格为依据 结 合委估设备的特点和收集资料情况 主要采用成本法进行评估 评估值 重置成本 成新率 1 重置成本的确定 设备的重置成本 在设备购置价的基础上 考虑该设备达到正常 使用状态下的各种费用 包括购置价 运杂费 安装调试费 工程建设 其他费用和资金成本等 综合确定 重置成本 设备购置价 不含税 运杂费 不含税 安装调试费 工程建设其他费用 资金成本 1 机器设备重置成本 购置价 主要通过向生产厂家询价或参照 2012机电产品报价手册 等价 格资料 以及参考近期同类设备的合同价格确定 对少数未能查询到 购置价的设备 采用同年代 同类别设备的价格变动率推算确定购置 价 运杂费 以含税购置价为基础 根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸 运输 保管 保险及其他相关费用 按不同运杂费率计取 购置价格 中包含运输费用的不再计取运杂费 安装调试费 根据设备的特点 重量 安装难易程度 以含税购置价为基础 按不同安装费率计取 山东润泽化工有限公司整体资产评估项目 资产评估说明 山东金信达资产评估有限公司 第 35 页 对小型 无须安装的设备 不考虑安装调试费 其他费用 其他费用包括建设单位管理费 勘察设计费 工程监理费等 是 依据该设备所在地建设工程其他费用标准 结合企业的具体情况及本 身设备特点进行计算 本次评估主要考虑以下费用 表 4 6 其他费用取费表 序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1 28 财建 2002 394 号 2 工程勘察设计费 建安工程造价 3 43 计价格 2002 10 号 3 工程建设监理费 建安工程造价 2 58 发改价格 2007 670 号 4 环境影响评价费 建安工程造价 0 16 计价格 2002 125 号 5 工程招标代理服务费 建安工程造价 0 44 计价格 2002 1980 号 合计 7 89 资金成本 根据各类设备不同 按此次评估基准日贷款利率 资金成本按均 匀投入计取 资金成本 含税购置价格 含税运杂费 安装调试费 其他费用 贷款利率 建设工期 1 2 增值税可抵扣金额 根据财税 2008 170号 自2009年1月1日起 增值税一般纳税人购 进或者自制固