现代房地产企业风险管理.doc

合创智慧精品内训课程介绍：“现代房地产企业风险管理”万科内部审计与风险管理权威专家系统讲解万科在昨天、今天及明天关于内部风险管理方面的成功经验、失败教训及案例 【会议背景】 万科动态：万科建立了以风险为导向的风险管理部，工作内容涉及到了房地产业务各环节；万科关注哪些风险，是什么保障万科近年来的高速扩张和快速增长呢？ 行业动态：房地产行业面临着重新洗牌，地产企业多重受压，面临生存和发展的抉择，要想 赢得成功和发展，我们必须明白什么？控制好什么？-风险！经营的风险、扩张和发展的风险！ 您的公司要赚钱吗？ 您的公司要发展吗？ 您的企业在快速扩张吗？ 您的企业要做百年老店吗？ 成败之关键- 您是否知道其中的风险？ 您能否把控和管理好风险？ 【参会邀请】 1、房地产企业股东方代表 2、房地产企业董事长、CEO、总经理 3、房地产企业CFO、风险管理部、法律事务部、审计部专业人士 【会议核心】 1、风险在哪里？ 2、如何管理风险？ 3、风险管理战术如何？ 4、万科的风险管理与内部审计体系介绍 【专家背景】张老师合创智慧高级顾问，具有高级工程师、国家一级注册结构工程师、注册监理工程师、注册造价工程师执业资格；曾任职于万科集团，担任高层管理职务多年，对于房地产企业各个专业内部体系的制定、执行与管理，房地产企业各个专业流程设计与流程再造，房地产集团采购、招投标管理、合同管理，房地产全成本管理之责任成本管理体系制定、执行与管理，高效职能部门配置与优化，以及内部绩效考核与激励机制的制定、评估、考核与有效执行方面有非常丰富的实际操作经验和理论总结。【专家讲义】 第一讲：风险在哪里？房地产企业管理中存在的风险n房地产项目运做中存在的风险集团性地产企业高速扩张中存在的风险n1.房地产企业管理中存在的风险1.1.岗位设置风险1.2.KPI考核风险1.3.授权体系风险1.4.用人的风险1.5.制度流程中的风险1.6.政策法律风险1.7.财务风险1.8.合作中的风险岗位设置风险案例岗位牵制（球员与裁判）、关键岗位的轮换KPI考核风险案例成本节约奖的案例、盈利考核带来什么？企业用人的风险：企业最大的风险！用人授权体系风险案例权责匹配、信任与监督（）制度流程中的风险案例制度缺漏、制度控制点缺陷之万科关键制度分析、制度建设滞后于操作政策法律风险案例产权风险（车位销售、架空层索赔案）、物业维修基金缴纳、税务返还案例财务风险案例销售成本的预结算（某项目少结成本），公建、配套成本的分摊，关于税务返还，销售收入的结转（外部审计关注焦点）、国家财务制度的遵循，融资风险中国际资本对项目的要求，现金为王之资金计划中的风险，按揭放款与现金流合作中的风险案例合作方选择的风险，合作模式的选择风险2.房地产项目运作中存在的风险土地获取风险案例招牌挂与抵押，确权、法律纠纷项目定位与决策风险案例项目可研报告，市场调研的可靠度规划设计风险案例货不对板，面积缩水，日照节能，规划验收，容积率、人防、教育配套招投标管理风险案例形式大于内容，招投标与免责合约管理风险案例合同条款的风险，合同履行中的风险案例1-包死包不死？案例2-卖楼谁赚了？案例3-甲供料的风险案例4-费率合同失控了案例5：货不对板案例6：签证的索赔客户承诺风险案例客户风险之一：销售承诺带来的风险客户风险之二：销售广告资料带来的风险（惊心动魄的项目群诉）客户风险之三：红线的风险？群诉及制胜之招项目开发计划风险案例冬施与措施费，计划的更新物业管理中存在的风险开放的街区，空置房管理3.集团性地产企业高速扩张中存在的风险3.1.管理半径3.2.授权机制3.3.人力配备3.4.组织与制度3.5.专业与管理能力做好集团性企业高速扩张中的风险，必须解决以下问题如何根据管理半径建立分公司集团、区域、分公司如何授权2“现代房地产企业风险管理”大项目小公司？小项目大公司？资源与效率？外派机制与员工本地化合作企业的团队如何组建新公司建立有什么要求如何建立本地化的制度流程体系面对专业管理资源被稀释，如何确保管理水平像麦当劳一样复制，可能吗？快速扩张，我们需要什么？以上问题的成败案例分析面对以上风险，我们应该怎样做？第二讲：风险如何管理？风险评估体系建立n内控体系的存在与可靠性n制度流程的建设n内部审计-风险监督机制的运行第三讲：风险管理战术篇-如何将风险管理融入日常的业务管理工作中项目策划阶段的风险管理n建立成本责任管理体系，将风险控制在过程中n采购、合同管理等具体业务管理中的风险管理n第四讲：万科的风险管理与内部审计体系介绍万科的风险管理与内部审计体系介绍n审计如何为一线服务n案例分享n1、万科的风险管理与内部审计体系介绍) 内部审计定位) 内部审计工作内容) 内部审计工作模式) 内部审计工作流程2、房地产企业的内部审计是什么？包含的要点如何？3、启示：我们当前工作方向的几个转换讨论：一线依照审计建议形成的工作结果，我们能否保证客观评价？（讨论可能出现的：我们既“做作业”又“改作业”的尴尬局面)4、如何为一线服务？1)内部审计关注点问题实施步骤讨论：审计在帮助一线分析、解决问题中，如何避免与总部其他职能部门的功能重叠？2)评价标准的问题审计过程的核心内审工作评价标准的选择讨论：“合理性”标准如何确立？3)内部审计工作重心的问题审计工作的三个阶段：准备阶段、现场阶段、交流和报告阶段三个阶段的权重审计工作重心两头化讨论：审计准备会如何与日常审计工作衔接？讨论：如何形成具体的风险评估体系？5、几个风险审计案例的分享1）审计检查项目案例：成本信息专项审计资金管理专项审计离任专项审计费用管理审计法律风险专项检查2）审计风险提示案例：目标成本的管理动态成本的管理资金(回款)的管理 HI资金还款风险3）法律风险提示案例合同附图与实际不符设计成果知识产权约定买卖合同内容与实际交付不符的违约风险