博物馆物业管理方案

博物馆 物 业 服 务 方 案 物业有限公司 2018 年 6 月 博物馆物业管理方案 物业有限公司简介 物业有限公司是根据自治区党委 政府文化体制 改革方案的精神 经自治区国资委审批 注册资本500万元 于2010年正式组建成立的国营企业 现取得了中华人民共 和国物业服务企业二级资质证书 可承接机关企事业单位 商务写字楼 住宅区 别墅 公寓 酒店 商场等营业场 所的物业 绿化及车辆维修 装潢 出租等业务 公司现有综合办公室 物业管理部 市场拓展部 车 辆运营部等 4 个直属职能部门 截止 2015 年 12 月 10 日 公司员工共计 210 人 管理层 19 人全部是大专以上学历 其中中高级以上专业技术职称 10 人 具有建设部颁发的物 业管理持证上岗人员达 35 人 是一支技术力量雄厚 素质 高 专业性强的管理团队 随时职工队伍不断壮大 经营 业绩逐年提升 经营管理 服务质量不断提高 公司本着 热情 周到 保质 快捷 的服务理念 抓管理 强服 务 树形象 上水平 求发展 努力拓展经营业务 不断 提高经营业绩 公司现主要服务于 局 广播电视台 传媒 集团 电影集团 网络公司 总台 7 处总台职 工住宅区的物业服务 以及黄河出版传媒集团 哈纳斯天 然气 东部天然气 保安 保洁 绿化等项目 2015 年又 先后接管了永宁县人民法院物业服务项目 中泰证券物业 服务项目 以及银川市公交公司三分公司 500 多辆公交车 辆的保洁业务 本公司拥有严格的管理 积极向上的团队 为我物业公司奠定了良好的基础 公司经营发展战略 立足 面向市场 整合资源 发挥优势 走专业服务 多元经营的发展道路 立足 始终以服务 物业为企业发展的根本 出发 点和落脚点 牢牢把握服务 物业 使之保值增值 充分 发挥示范效应的原则 把 物业打造成一张推广公司服务 开拓区内外市场的亮丽名片 面向市场 在坚守 物业这块阵地的基础上 积极走 出去开拓新市场 新领域 参与市场竞争 整合资源 发挥优势 在过去几年行政物业管理中总 结成功经验 充分利用和挖掘 品牌优势 树立 物业管理有素 诚信高效 敬业务实的新形象 专业服务 以中高档写字楼 办公楼 行政办公区域 为服务对象 走专业化服务的道路 多元经营 充分捕捉和把握市场趋势和利润增长点 多元经营 多向发展 我们将以持续超越客户不断增长的期望为准绳 与广 大客户共同走向美好的明天 第一章 人员配置方案 一 项目概括 博物馆总占地面积24000平方米 绿化面积2000平 方米 建筑面积约14924 平方米 其中陈列大楼2012平方 米 展厅地下室1850平方米 一层中厅253平方米 贵宾接 待室96平方米 纪念品商店96平方米 古墓管3128平方米 石刻馆1564平方米 文物库房2475平方米 新办公楼1450 平方米 服务区2000平方米 二 物业服务范围 1 保洁服务 2 安保服务 3 房屋与附属设施设备维修养护服务 4 绿化养护服务 三 人员配置 本着精干 高效的原则 共配置人员 36 人 其中 管 理人员 1 名 保安岗 24 名 保洁人员 8 名 技术人员 2 名 绿化人员 1 名 序号 区域 工作时间安排 人数 1 项目经理 正常班 1 人 2 大门岗保安 白班单岗 2 人倒班 夜班双岗 4 人倒班 6 人 3 展厅保安 白班 2 班 5 人倒班制 10 人 4 古玩城保安 正常班 1 人 5 家属区保安 正常班 1 人 6 监控室保安 24 小时 4 人倒班 4 人 7 文物库保安 夜班 2 人倒班 2 人 8 技术人员 正常班 2 人 9 绿化人员 正常班及负责院内保 洁 1 人 10 保洁人员 附保 洁人员岗位分布 正常班 8 人 11 合计 36 人 注 以上人员配备为前期配置计划 进场后可根据博物馆 实际情况进行调整 保洁人员岗位分布 序号 项目分布 保洁人 员人数 备注 1 陈列大楼 展厅地下室 一层中厅 贵宾接待室 纪念品商店 3 名 2 古墓馆 1 名 3 石刻馆 1 名 4 文物库房 1 名 5 新办公楼 1 名 6 服务区 1 名 7 合计 8 名 注 以上人员配备为前期配置计划 进场后可根据博物馆 实际情况进行调整 博物馆物业服务项目组织结构图 总经理 博物馆项目经理 技术人员 物业管理部 财务部人力资源部 保洁主管 保安主管 保洁人员 保安人员 第二章 岗位职责 各个岗位的员工都应接受 物业公司总经理的统一 领导 敬职于自己的岗位职责 并对自己分担的工作负全 面的责任 做到责任 权限 职位三方面到位 以保障管 理工作的正常运作 一 项目经理岗位职责 1 按照公司签订的物业服务合同约定 保证员工完成 博物馆的物业服务项目 2 认真贯彻落实公司的经营方针 完成公司下达的经 营管理目标 3 组织实施服务质量管理工作 预防 监督和纠正服 务工作中的错误 带领员工提高服务质量 4 处理博物馆的投诉 对重大投诉及时报告 5 协助公司对博物馆物业项目考核考评工作 7 提出对博物馆物业服务人力资源配置的建议 8 协调好与博物馆的关系 并配合博物馆做好物业服 务工作 9 督促 指导 考评员工的岗位职责 定期对员工工 作情况向公司负责人汇报 10 做好日常管理 认真做好人员考勤 合理安排人员 值班 11 做好员工思想政治工作 关心员工生活 掌握员工 思想动态 化解内部矛盾 激发员工工作积极性 做好员 工队伍的团结稳定 12 有权向公司提出对员工的批评 处罚 辞退等意见 和建议 13 完成公司领导安排的其他任务工作 二 保安主管的岗位职责 1 保安主管从保安人员中选取 对保安人员进行 24 小时值班制度的情况进行监督和检查 密切保持保安人员 的通信联络 检查各值班岗位人员的值勤情况 2 制定突发事件的处理程序 建立和健全各项安全保 卫制度 3 每天定时或不定时巡视管辖区域的安全工作 并做 好记录 4 建立正常的巡逻制度并明确重点保卫目标 5 完善管辖区域的安全防范措施 安全岗位设施 设 备器材等使情况 保证其能在工作中达到预先的使用效果 6 检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序 的行为 并及时进行纠正 提出整改意见 跟进处理结果 并做好记录 归档 7 做好保安人员的出勤统计 业绩考核等的登记管理 工作 8 做好各种内外文件 通信录资料的整理归档 9 以身作则 亲力亲为 全面提高安全管理工作与服 务的质量 三 保洁主管的岗位职责 1 保洁人员中选取 必须熟悉掌握所管辖的大楼的基 本情况 2 负责每月定期向项目经理汇报当月完成的工作情况 每年 12 月 26 日前主管提交工作总结 3 负责协助项目经理填写每月 15 日前提交所有的使用 工具 材料采购计划的相关表格 4 在项目经理的指导下具体项目的清洁保洁作业监督 一旦发生不可预见的事故 第一时间赶到现场指挥 其他 的事情要会同公司管理处人员处理 5 负责保洁员工的日常管理 考核 清洁保洁的教育 和物业知识的培训 并对培训效果进行考核 以促进保洁 员业务素质的不断提高 6 参照实际需要和技术标准进行消毒工作 7 制定本项目保洁的具体计划 8 完成公司领导安排的其他任务工作 四 技术人员岗位职责 1 加强政治学习 提高思想素质 严格遵守国家政策 法规 执行法院的规章制度 不做违法违章之事 2 负责博物馆办公楼照明及其他用电设施的维修工作 保证各种照明及其它用电设备经常完好 3 负责博物馆办公楼的中央空调日常检查维修工作 经常检查设备设施 如有异常情况 应及时上报更换 维 修杜绝事故的发生 4 负责对博物馆各处的自来水管 水龙头 厕所 水 箱 水池的保养和维修工作 5 水电工具和维修材料的领用要登记并保养 如有损 坏应交回及时调换 6 水电工每天全面巡查供水 供电管线一次 发现故 障 立即修复 各办公室 公共场所上报的维修项目 原 则上下班1小时内修复 如有实际困难不能按时完成任务的 要做出合理的解释 7 完成领导交办的工作 五 保安人员岗位职责 门岗保安 1 按规定着装整齐 仪容 仪表端庄整洁 文明执勤 白班安排单岗 夜班安排双岗 6人进行倒班 2 在规定时间内进行立刚 每天早7 50 8 20 中 午11 40 12 10 下午13 50 14 20 夏季14 20 14 50 17 40 18 20 冬季18 10 18 40 立刚站姿良好 3 维护大门口的交通持续 指挥和疏导进出车辆 引 导及时 手势规范 4 精神饱满 面带微笑接待来访及办事人员 并对外 来人员进行盘查 与被访人员预约后凭有效证件登记 对 进出物品进行检查 出门货物须凭相关单位 部门证明 登记后方可放行 发现可疑情况及时处理 5 实行24小时轮班制 在交接班时做好交接班记录 6 坚决按照博物馆门卫制度的相关规定执行 7 夜间需要至少两次以上的巡视工作 并有相关统一 的记录本及巡点部位签到记录 8 保安员要热爱本职工作 认真履行职责 终于职守 在紧急关头挺身而出 保护贵单位人员的人身和财产安全 9 保安人员遵守和执行保安行业制度及法院有关制度 10 在保安服务过程中 因保安人员过失 贵单位财 产丢失的 由我公司负责赔偿 11 做好室外 地下室的安保工作 展厅保安职责 1 展厅白班 2 班 5 人倒班 共计 10 名保安人员 1 熟悉巡逻区域内的各类设备 物品的位置 全面巡 视物业管理区域 发现设备 物品有移动等情况 应立即 查明报告 2 按路线巡视检查 每两小时一次 发现问题及时处 理 巡视中严防 死角 3 检查电线线路 目视检查 禁止手动检查 和水管 管道 消防系统 电梯等有无损坏 发现漏水 电 损 坏时 应采取恰当措施并及时报告 4 巡逻中闻到有异味 听到有可疑声响时 需立即查 明情况并报告 5 注意观察来往人员的情况及其携带的物品 发现可 疑人员或可疑物品要选择适当的方式加以监视并及时报告 6 发现偷盗 流氓 斗殴等违法行为时 应立即制止 并报告相关负责人及派出所 拨打 110 发现火情时 立 即组织扑灭 并迅速报火警 拨打 119 上报公司负责人 7 巡视安防各岗位执勤情况 协助处理相关问题 认 真填写巡逻记录 8 完成上级交办的其他任务 监控岗位保安职责 1 监控室实行24小时值班制 4人倒班 值班人员要 按时上下班 当值时不准睡觉 不准干私活 不得擅自离 岗 如需暂时离开需找合适人选替岗 2 必须严格按照规定时间 范围 集中精力严密观察 对异常可疑情况作好记录并录像 3 应根据他人提供的情况以及从监控屏幕中观察到的 可疑情况 进行定时 定位 定人及时录像 并做好记录 对电话报案及发现刑事 治安案件 火灾 事故等应迅速 报警处理 4 在当班时不准做与工作无关的事 严守工作纪律 监控室禁止无关人员入内 其他部门确因工作需要来监控 室的人员也应作好登记 5 严格遵守监控设备操作程序 确保消防控制室的通 讯设备畅通 禁止调整改动中控计算机系统 严禁非专业 人员触动 使用消防控制室内的设施设备 6 在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作 机房整 洁无尘 物品有序整齐 严禁在监控中心吸烟 7 严格执行交接班规定 未经公安 消防机关同意 不得擅自关闭消防设施设备 8 监控室所监控范围及摄像头的开关时间均属保密 严禁外传 更不准向无关人员介绍监控情况 9 按时 按质 按量完成上级领导交办的其它工作 六 保洁人员岗位职责 1 冬季 早晨 8 00 11 30 下午 13 30 17 30 夏季 早晨 7 30 11 30 下午14 00 18 00 2 认真遵守劳动纪律 严格岗位制度 熟悉本岗位的 工作任务与要求 明确服务宗旨 端正劳动态度 讲究工 作效率 3 严格按照保洁工作程序和各类区域卫生每日保洁次 数 完成划定区域内卫生保洁工作 并日常维护工作 所 负责区域内卫生须达到相应的卫生保洁质量标准 4 爱护公物 正确使用并妥善保管清洁用具 如发现 公共设施的损坏等情况 应做好记录 及时上报项目经理 5 保洁工作必须严格按照工作程序与标准进行 注意 自身和他人安全 6 不断学习环卫知识 提高服务水平 增强整体素质 积极努力地树立和维护服务及本公司的信誉和形象 第三章 劳资管理和岗位培训 一 公司劳资管理简述 人事劳资管理系统是一个企业单位不可缺少的部分 它的内容对于企业的决策者和管理者来说都至关重要 所 以人事劳资管理系统应该能够为用户提供充足的信息和快 捷的查询手段 企业人力资源管理的最高境界应该是让所有的员工都 自觉自愿地工作 人前人后都一个样 这就要求整个企业 团队的心要齐 有句老话叫 人心齐 泰山移 但不是 所有民企都能做到的 能够长久做到的恐怕就更少了 因此我公司在劳资管理系统上推行物质 精神双管齐 下的制度化管理 即运用 劳动条例 员工考勤制度 员工奖惩条例 绩效考核制度 员工薪酬福 利条例 员工请销假制度 等硬性物质化制度体系 建立起员工稳固坚实的就业基础 同时发挥 员工守则 企业理念 员工培训奖励机制 职业专向接班 人制度 献言进谏奖励制度 等完善的企业文化 奖 励系统提升员工在企业管理中的参与感 归属感 进而增 强员工的企业主人翁意识 将固有的 为自己工作 成功 的转化为 为大家工作 为公司工作 为社会工作 实 现 社会主人 的真正存在意义 二 人才管理准则 1 量才录用 培养提升 我们在用人上比较突出的做法是 重视管理人员的品 德修养 工作能力以及在职培训 强调管理人员的一专多 能和管理队伍的年轻化 本地化 在管理人员的选拔上 我们将严格按照既定的招聘标 准 择优录用 不片面强调工作年限和学历资格 以 适 用 为原则 避免 大材小用 的现象 在管理人员的培训上 我们对每一岗位的工作技能都 规定了达标要求 并通过在职教育 岗位轮训 职务轮换 等多种形式对管理人员进行培养 不断提升其综合素质 2 默契合作 充分授权 强调分工合作的工作态度 我们将采用项目经理负责 制的直线管理方式 各部门本着精干 高效的原则设置岗 位 一方面保证管理人员工作负荷的饱满 另一方面避免 个人职责的相互交叉 做到 人人有事做 事事有人管 同时我们倡导全员协调管理 员工应以合作的姿态开展工 作 倡导合理授权的工作方式 学会授权是我们对管理人 员的基本要求 项目经理通过授权 将更多的精力和时间 放在把握全局 正确决策上 各部门负责人通过授权从烦 琐的日常事务中脱离出来 确保部门绩效目标实现 同时 建立检查和反馈制度 各级管理人员通过定期检查 检验 授权效果 对偏离服务标准的行为及时纠正 避免管理失 控 坚持分级指挥和逐级反馈原则 我们强调一个上级原 则 并在物业服务中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥 系统 项目经理及各部门负责人根据实际情况发出工作指 令 并通过现场指导 工作例会 内部电脑网络形式逐级 向下传达和执行 无特殊情况下 管理人员不得随意越级 指挥 而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报 不得越 级请示 3 定期考核 绩效为本 绩效考核 是我们管理员工的重要手段之一 其根本 目的是营造 以效率为导向 的良好工作气氛 对于管理人员而言 绩效包括本人的绩效 下属员工 的绩效和其所在的部门的绩效 考核的重点是部门整体的 绩效 通过为管理人员设定合理的绩效目标 包括质量目 标与成本目标 及衡量指标 并严格加以考核 考核结果 将作为管理人员工资 奖金发放及职务晋升的直接依据 绩效考核通常分为每月工作考核 季度计划考核以及 年度业绩考核等 考核的方式包括自我述职 民主评议 上级考核及业绩统计等 4 接班人计划 发现接班人是一个智慧运用的过程 培养接班人是一 个智慧创造的过程 我司要在竞争激烈的物业行业脱颖而出 不仅要超越 对手 更要超越自我 公司的各级管理者 应着眼于公司的可持续性发展 积极培养本岗位的接班人 任何人在被企业提升之前 必 须为公司培养出本岗位的接班人 没有培养对象的管理者 将不是一个合格的管理者 这是我司管理者的重要职责 将写入职员绩效任务中 公司的持续发展需要职业经理人 更需要职业团队 打造职业团队是我们事业发展的保障 日益激烈的竞争 房地产项目开发的长期性和系统集成型 决定了我们不能 靠单打独斗 需要培养职业团队 事业的成功 企业的发 展和成功不能依靠个别人 一定是集体的力量 是集体的 智慧 否则 企业将承担巨大风险 公司在人才培养方面 做出了很大的努力 公司管理 层以 为职员提供持续提升的发展空间 为重要目标 随 着管理平台的升级 公司亦将给职员安排系统的培训 帮 助职员提升技能 我们也鼓励职员确定自我发展的学习课 题 公司也尽最大努力提供相应的智力支持 三 岗位培训 岗位培训作为公司劳资管理体系的有效延伸 对员工 的职业化发展及专业化提升都有着重要的意义 我公司针 对 博物馆 物业服务中心的人员素质要求 确定了 培训目标及全员终身培训计划 公司具备培训所需设备 培训师资力量和培训场地等 并能采用计算机 摄像机 智能网络等先进的培训手段 全方位 多层次地传输新理 论 传授新技术 重点开展熟悉项目情况培训 智能化设 备操作培训 电脑培训和物业管理培训 提高员工的综合 素质 同时确立 全员培训 全过程考核 的培训方针 使培训真正落到实处 1 范围和原则 1 公司全体职员均享有培训和教育的权利和义务 2 职员培训以提高自身业务素质为目标 须有益于 公司利益和企业形象 3 职员培训以不影响本职工作为前提 遵循学习与 工作需要相结合 讲求实效 遵循短期 业余 自学为主 的原则 2 内容和形式 1 培训体系 一级培训与二级培训 2 一级培训 依据培训年度规划由公司人力资源中 心负责安排公司部门经理级以上员工的业务培训 3 二级培训 公司人力资源部 各专业中心组织的 部门经理级以下员工的培训 具体培训课程安排 序号 培训内容分类 具体课程 1 员工手册 行为规范及工作纪律 2 员工仪容仪表培训 3 项目情况 重点业主情况介绍 4 入职培训 物业专有名词介绍 序号 培训内容分类 具体课程 5 物业设施定义及应用 6 管理服务目的及重要性 7 物业管理服务标准及规范 8 物业服务 基础培训 示范项目参观 9 急救学常识 10 防火知识 消防装置及使用 11 能源供应事故紧急处理预案 12 应急事件 处理预案 治安刑事案件紧急处理预案 13 岗位职责培训 14 物业范围内巡视规程 15 物业管理 专业人员培训 物业管理服务范围 要求 16 清洁用品使用方法 17 保洁人员 专业培训 保洁的操作流程 注意事项 18 物业安全防范与管理 19 消防安全防范与管理 20 日常巡视及夜间防范处理规程 21 步操体能训练 22 消防演习 23 安防员 专业培训 携物外出放行规定 24 工程维修 物业设施设备运作流程 序号 培训内容分类 具体课程 25 维修工具维护及保管 26 设施设备维修保养规程 27 突发事件处理预案培训 28 人员专业培训 工程各项专业培训 四 礼仪培训内容 1 人员规范服务用语 1 对来访人员说 您好 由什么帮助您 您好 请 问你找谁 2 访人员离开时应说 欢迎您再次光临 再见 2 工作服务礼仪细则 1 接待 工作时要注重礼节 遇到客人来访时 应主动热 情 做到有礼有节 不卑不亢和及时解答问题 并给予必要协 助 2 指引 为客人引路时应坐在客人左前方 2 3 步处 让客 人走在道路的主要位置 步伐与客人保持一致并适时指引 提 示客人应注意不便之处 3 拜访 进入领导或其他部门办公室应先轻轻地敲门三响 得到许可后方可进入 进入被访者办公室后眼睛不得四处扫视 左顾右盼 谈话时声音要适度 不要声音过大 谈话内容要简 明扼要 走路和关门声音要轻 退出时要礼貌告别 4 上门服务 应先提前预约 在客户制定时间准时到达 到达后要先到前台表明自己的身份 说明来意 在得到许可后 方可进入 进入后要尊重客户的生活 工作习惯 不的四处参 观或东张西望 不得询问客户与工作无关的问题 不得在客户 处抽烟 不的接受客户的礼物 工作完成后主动征求客户是否 满意 还有什么帮助 并礼貌道别 5 接听电话 所有来电必须在三响内接听 拿起听筒先说 早上好 您好 部 等礼貌用语 与其要平和轻快 通 话时 话筒的以便置于唇下约 5cm 处 保持良好的通话形象 不得使用免提对话 禁止使用 喂 不知道 找谁 等礼貌忌语 通话完毕后要对授话人说 再见 让授话人 先挂电话后 自己再轻轻地吧话筒放下 不得用力掷听筒 若 特殊情况超过三响 应向来电者表示歉意 第 4 章 服务标准 保安服务标准 安全是业主的第一需求 在物业服务管理工作中占有很 重要的地位 是整个博物馆及社会安定的基础 一 安全管理的措施及对策 拟建立 博物馆 安全防卫体系 采取四级报警 根据治安事件轻重划分的等级 四级屏障 根据博物 馆安防员值班岗的设置划分职责 层层设防 分工负责 集中管理 密切配合等方式 使博物馆 24 小时内都处于严 密的保护中 1 治安事件等级划分及相应处理 四级报警制度 一级报警 当博物馆内有报警及异常情况出现时 博 物馆内的巡逻岗必须在八分钟内赶至报警现场进行确认 并作相应的处理 二级报警 二级报警经确认事态较为严重 或煤气探 测器报警 或应急按钮报警 博物馆当班主管在八分钟内 赶至现场进行处理 事后 当班主管需向项目经理提交书 面报告并备案 三级报警 经确认事态十分严重 重大交通事故 重 大治安事件 或中小型火灾 当班安防员须在二分钟内赶 至事发现场进行处理 项目经理应在三十分钟内赶赴现场 指导工作 事后 项目经理需向公司总经理提交书面报告 并备案 四级报警 特大治安事件 重大自然灾害或重大火灾 项目全体管理人员紧急动员 在项目经理的带领下 有组 织 有步骤地处理事件 并应向政府有关部门紧急求助 事后 项目经理需向公司总经理提交书面报告并备案 2 保安人员职责划分 四级屏障 第一级屏障 在博物馆各出入口设定点岗 以形成封 闭的管理体系 第二级屏障 在博物馆内分区设巡逻岗 加强监控安 防工作 第三级屏障 监控中心的值班员组成专职应急机动部 队 其他休班的人员组成兼职应急机动队 随时紧急出动 处理博物馆内的三级报警 第四级屏障 当发生四级报警事件时 项目全体人员 紧急动员 在项目经理的带领下 有组织地处理事件 3 部分作业流程例举 监控安防员工作流程图 交接班 看记录 4 保安人员上岗执勤守则 上岗佩戴要统一 仪态严整步调齐 文明服务讲礼貌 见人说话先敬礼 提高警惕防盗抢 犯罪分子设法擒 熟记任务和程序 勤巡勤察我馆内 检查设备 开始监控工作 看到可疑情况 出现某类报警 通知博物馆内巡逻安 防员 关注事态发展 密切配合 跟踪 录像 通知巡逻安防员 作事故记录与交接班记录 掌握消防各器材 遇到火灾会处理 爱护公物和设备 设施财物不可移 执勤期间大小事 做好记录和笔记 遇到突发重大事 及时报告争第一 准时接班不迟到 不误不漏不睡觉 执勤精神又抖擞 认真负责每一秒 执行任务抓疑犯 有权扭送不审押 发生事件保现场 保护证据靠大家 出入馆内人车物 按照规定必验查 如遇罪犯不服制 正当防卫适度恰 违反治安条例事 劝阻教育不处罚 注 安全保卫工作操作流程及博物馆各岗岗位职责详 见公司管理体系文件 保洁服务标准 保持整洁 美丽 显示出优雅本色 使 博物馆 的整体品质得以无碍的展现 需要物业服务人员精心呵护 科学严密的管理工序 博物馆 的清洁服务主要有 清洁对象全面 清洁标准严格 清洁面积较大 较复杂 几个特点 并且 通过各种培训及宣传 引导业主有意识注重环保 从自我 做起的环保意识 一 保洁作业计划 保洁管理必须按日常 定期或特殊作业项目执行计划 也只有通过这样的作业计划书 方能确保清洁管理无盲点 便于管理工作的实施检查与考核 二 保洁工作质量检查标准 严格检查是保障保洁工作质量的必要手段 有关保洁 检查标准参照以下办法执行 1 公共场所 房屋公共部位保洁 1 馆内公共场所每天清扫 2 楼梯 扶手每天清扫擦试一次 地面每天擦拭不少 于二次 楼道内玻璃每月擦拭一次 3 水池 沟 渠 沙井每周清理一次 4 及时清扫积水 积雪 清洁完成 清洁区域 部位 无垃圾 杂物 异味 并进行保洁巡查 2 垃圾的处理与收集 1 根据物业实际合理布设垃圾箱 垃圾袋装 配置 垃圾箱的费用由贵方单位提供 2 垃圾每日收集 2 次 做到日产日清 无垃圾箱满溢 现象 3 设有垃圾中转站的 每日进行冲洗 冲洗后无异味 根据实际需要进行消杀 有效控制蝇 虫等 4 垃圾箱每日清理 定期清洗 保持洁净 三 保洁消杀工作内容 1 组织进行消杀活动时 要提前 2 天向博物馆管理单 位放通知 并设置做好消杀工作的标识 以便通知业主明 确注意事项 2 配制药液必须按药方比例配制 容器不得随意放置 使用过后要清洗干净 确保无药液残留 3 药液需存放在阴凉处 盖紧瓶盖 贴上明显标识以 免误用 4 作业时 工作人员要戴好手套 口罩 5 喷洒完后要用香皂洗手和暴露部位 防止损伤皮 肤和眼睛 6 室外灭蚊蝇时应使用适量药液 以免污染四周环 境 或致人和宠物中毒 7 对于雨水井 污水井 化粪池内的蚊 蝇 虫消 杀时 只需将井盖移开一条缝 将喷头插进井内进行喷杀 喷杀时不可将整个井盖翻开 以防蚊 虫 蝇大量飞出 井内喷杀完成后需及时将井盖复位盖实 楼层灭蚊蝇时间 应定于每周日 16 50 17 00 最佳 灭蚊蝇药液一般喷洒在 阴暗角落里 第五章 人防技防的结合与应用 1 确保保安人员的综合素质 1 素质管理 对保安人员实施准军事化管理 采用 我们在实践中总结的一整套人员管理程序 做到 五统一 即统一作息 统一出操 统一上岗 统一着装 统一装 备 2 意识培养 努力培养保安人员的服务意识 树立 业主需要就是工作 的观念 改变原来保安人员单一的 护卫功能 使我们的保安人员成为 保安员 迎宾员 服 务员 的有机统一体 2 安全管理体系的建立 1 我们将采用进出口门岗和机动巡逻岗相结合的方 式对项目进行安全管理 机动巡逻的重点在项目内死角的 巡逻 确保管理不出现盲点 2 安全管理的重点转移 针对不同时期 对 宁西固原博物馆 的安全管理重 点加以调整 在装修补漏期间 重点加强装修施工现场的 安全管理 3 充分用好技防措施 构筑安保屏障 我们将充分利用好项目闭路电视监控系统 电子巡更 系统 及消防报警系统等安全防护设施对项目实施更好地 安全管理 博物馆 项目的智能化设施平台为大力 推行技术防范提供了可能 我司将积极协调并利用其提供 的各类安保防范系统 防止及终止任何危及可影响业主生 命财产与身心健康的行为和因素 构筑强而有力地安保屏 障 智能化系统和监控中心相连 当发现异常情况时 监 控中心将作出积极的反应措施 它是安防设备的运用机构 其作用突出了安防的防范和力量的调配 通过监控中心的 统一协调 利用安防警报信息处理网络 调动所有部门力 量 及时处理应急突发事件 并做出快速判断 当内部力 量不足时及时向公安部门寻求支援 第六章 突发事件应急处理 一 安保事件应急处理 1 博物馆内发现有关可疑情况 并且当事人逃脱时 应立即用对讲机 电话迅速与出入口岗及执勤保安人员联 系 报告有关特征请求拦截 有管理人员接到拦截请求时 必须及时做出反应 经盘查发现有违法违规现象时 及时 移交辖区派出所处理 2 博物馆内发生打架斗殴 流氓滋扰生事 立即劝阻 如有伤人和财产损失 要迅速报告公安机关 并协助公安 人员处理 3 博物馆内发现犯罪分子正在作案 立即报告公安 机关 同时 保护好现场作案工具等不要用手接触 不要 让无关人员进入现场 如无固定现场的 无法将劫匪遗留 的物品留在原处的 要一一收拾妥当 交公安机关处理 二 发生火灾的应急处理 1 发生火灾报警 保安人员必须赶往报警地点察看 如果误报 做好记录 解除误报 2 发现报警属实 先报警 然后取出灭火器灭火 3 火势很大适应取出消火栓中的水带灭火 同时用对 讲机通知其他保安人员报警 并组织楼内人员疏散 三 发生水灾应急方案 1 常备一些应急物品 如沙袋 铁锹 水桶等 2 一旦发现水流出 不管任何人应立即报物业服务 中心 3 物业服务中心必须组织人员查找原因 并组织排 水 4 做好防护工作 防止大水侵蚀馆内文物 特别防 止流入井 配电房 5 处理突发事件后 要及时做好相应纪录 并向有 关部门汇报 此外 我们将进一步密切与当地治安部门联 系 积极配合治安部门的工作 加大综合治理力度 三 停电应急预案 1 在接到停电通知的情况下 服务中心应事先将停电 线路 区域 时间以及安全防范要求等情况通知馆内负责 人 同时工程部应做好停电前的应变工作 2 在没有接到任何通知 突然发生停电的情况下 技 术人员应立即确认是内部故障停电还是外部停电 若系内 部故障停电 应立即派人查找原因 采取措施 防止故障 扩大 若系外部停电 一方面要防止突然来电引发事故 一方面致电供电局查询停电情况 了解何时恢复供电 并 将了解的情况通知物业中心 3 保安人员工到博物馆各主要出入口 厅内维持秩序 疏散人流 加强安保措施 严防有人制造混乱 浑水摸鱼 必要时关闭大门 4 详细记录停电事故始末时间 发生原因 应对措施 以及造成的损失 5 突发停电的预防措施 1 技术人员应经常检查应急照明和紧急广播系统 确 保正常 2 安防部 工程部除配置巡逻 检修用的电筒外 还 应配置手提式应急照明灯 并时时充电保养 保持完好 以作备用 第七章 消防管理方案 我公司坚持贯彻 预防为主 防消结合 的方针 严 格施行防火安全责任制 并树立 全员防消 管理观念 同时加强消防教育宣传和培训演练工作 在博物馆内设立 消防安全宣传栏 用以宣传消防法规和防火知识 重点加 强秩序维护员的消防演练 提高防范意识和自救能力 博 物馆内有展示的文物 所以对于博物馆消防管理尤为重要 一 消防安全三级检查制度 一 一级检查由公司消防领导小组实施 1 公司安全领导小组对各部门上报的安全问题要认真 对待 及时安排有关部门解决 并检查解决结果 2 每月由消防安全委员会主任 副主任或其授权人对 各部门及服务中心进行重点检查或抽查 尤其是节假日前 要组织服务中心消防安全大检查 3 检查各部门贯彻执行消防安全制度情况 重点检查 要害部位消防安全管理及执行情况 4 严格执行规章制度 对工作做的好的部门或个人要 予以表彰 对工作做的不好的部门或个人要严厉批评和处 罚 5 检查各部门消防管理及消防检查记录及表格的登记 管理情况 由办公室负责将公司各部门上报的消防安全情 况进行集中统一归档 保存完好 二 二级检查由各部门组织实施 1 各部门对上级安排的工作要圆满完成 不允许拖延 和讨价还价 2 部门经理对班组或安全员反映的问题要认真对待 尽快解决 如解决不了要及时汇报 并跟踪解决 3 部门每周五要组织班组长及安全员对本部门负责的 安全区域和消防工作及设备物资进行一次全面检查 发现 问题及时解决 4 经常检查班组消防工作的执行和落实情况 检查班 组对 工作日志 的登记填写情况如不符合要求要令其改 正 5 组织处理部门火险隐患的整改 向员工进行安全教 育 及时表扬好的 批评做的不好的 6 各部门要认真记录每项消防检查情况及每次问题的 处理情况 并将每日班组记录的检查情况进行统计 于每 月底向公司汇报一次部门消防安全的工作情况 三 三级检查由班组组织实施 1 每个员工每天对本岗位及周围进行一次消防安全检 查 排除自己能排除的不安全因素 上报不能解决的隐患 及不安全因素 2 每个员工都有及时发现问题 处理问题或上报解决 问题的责任 否则 发生事故由本岗位当班人员负责 3 每个班组每天应将每个员工检查的结果写进 消防 安全日检表 并将存在的问题上报 4 每位员工提前 10 分钟到岗 并向上一班了解或自 己检查安全情况 对检查内容进行登记并签名 发现一般 问题由班组长负责处理 较大问题要及时报告部门领导处 理 不得疏忽或拖延 5 班组上报的情况要由上报班组负责跟踪处理结果 并在 工作日志 上详细记载处理与结果 如尚未处理要 一直记载 直到解决为止 二 消防培训制度 1 入职培训 新员工入职培训由服务中心办公室在新 员工入职手续办理完毕后 安排安防部进行实施 入职培 训的主要内容包括 博物馆消防基本情况 组织机构 消 防常识 各种灭火器材的使用 灭火技能及公司消防管理 制度 2 专题培训 此项培训由办公室组织 服务中心负责 实施 服务中心应在开展培训前一周做好培训计划 安排 培训课程表 以及备好培训教材 培训对象为公司全体员 工 培训内容 博物馆消防设备设施 主要灭火设备 各 种灭火器材的使用 消防法律法规 常用消防知识及灭火 技能 火场逃生知识等 3 外派培训 根据消防法关于特殊岗位必须持证上岗 的规定 同时为提高在岗人员的业务技能 消防中心人员 要参加消防部门指定的相关培训 需外派培训的员工 由 服务中心填写 外派培训申请表 办公室审核报公司领导 批准后进行 培训完成后 所取得的结业证书在取证后的 一周内办公室备案 4 部门培训 1 服务中心负责对部门一般保安人员和专职消防员的 培训工作 2 培训过程中全体人员需遵守公司培训制度 部门要 填写培训记录表格并交办公室备案 3 对一般保安人员的培训内容侧重灭火知识 包括消 防技能 基本消防常识及消防演习方案的操练 第八章 房屋公共设施设备的维修养护 房屋设备 是对房屋建筑内部附属的和相关的市政 公用各类设备 设施的简称 房屋设备管理是对房屋设备 的使用 日常养护 维修与更新的管理 其目的是确保设 备的完好率和正常使用 一 房屋设备管理的基本内容与要求 1 使用管理 房屋设备根据使用时间的不同分为日常 使用设备 季节性使用设备及紧急情况下使用设备 各类 设备均建立相应的运行值班制度 交接班制度及设备操作 使用人员的岗位职责制 2 维修养护管理 包括设备定期检查 日常保养 维 修制度 维修质量标准和维修人员值班制度等 3 安全管理 安全管理在房屋管理中占有重要地位 国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度 如消防 要求使用和维修人员持证上岗 为确保安全 我公司制定 有相应的管理规定 如消防通道的管理规定等 4 技术档案资料管理 我公司各类设备均建立设备卡 片 管理帐册与技术档案 如各类管线图 5 房屋设备管理的基础原则是行业管理与专业管理相 结合 对房屋设备管理的基本要求是 良好的服务质量 经济的管理费用 及时的维修 确保设备的完好率与使用 安全 二 房屋设备的保养与维修 1 设备的保养 物业管理企业主管部门和城建部门 供电部门 自来水公司 等单位及有关人员对设备所进行 的常规性的检查 养护 维修等工作 2 本项目设备的保养实行三级保养制 即日常维护保 养 一级保养及二级保养 3 根据要求对设备的某些关键部位进行日常点检和定 期点检 4 设备的维修 房屋设备的维修根据设备的完损状况 进行维修 5 零星维修工程 对设备进行日常的保养 检修及为 排除运行故障而进行的局部修理 通常只要修复 更换少 量易损零件 调整较少部分机构和精度 6 中修工程 7 大修工程 8 设备更新和技术改造 9 设备保养与维修的原则 预防为主 坚持日常保养与按计划维修并重 是设备 经常处于良好状态 对房屋设备做到 三好 四会 和 五定 三好 指用好 修好和管理好重要的房屋设备 四会 指物业维修人员对房屋设备要会使用 会保养 会检查 会排除故障 五定 指对房屋主要设备的清洁 润滑 检修要做到 定量 定人 定点 定时和定质 实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合 完善设备管理和定期维修制度 修旧利废 合理更新 降低设备维修费用 提高经济 效益 三 区域巡查重点 1 楼道 1 对楼道照明 应急照明灯具进行巡检 保持照明 灯具完好 照明开关完整无损 灯具饰品无残缺 2 对楼道 扶梯进行巡查 扶梯扶手无断裂 表面光滑平整 无松动 楼梯台阶 踏步平整无塌口 不绊脚 无开裂 楼道地面平整 表层 与基层粘结牢固 不空鼓 铺设的地砖 大理石 无破损 起壳等现象 及时修补破损地砖 大理石 楼面踢脚线 高度应一致 不空鼓 无断裂 残缺 上口平顺 接缝严 密平整 3 对楼面进行巡查 内墙表面粉刷层无剥落 墙面砖平整不起壳 不遗缺 凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差 材质一致 窗户玻璃 五金配件完好 各类标牌齐全 标识清晰 油 漆无剥落 破损现象 2 办公区内道路 侧石 围墙 1 对区内路面 侧石进行巡检 2 馆内道路路面强度 坡度 出水口等符合要求 路面平整 不绊脚 排水畅通 修补路面接缝严密 无积 水 泛水现象 3 混凝土路面不起砂 无脱皮 断裂 明沟不断裂 4 路边侧石平直 保持高低一致无缺损 3 馆内各种灯饰 1 检查照明供电线路绝缘状况是否达标 2 检查照明供电控制保护装置功能是否正常 3 每天闭馆前关闭无需启动的各类灯饰 4 配电 配电室专业电工值班 随时巡查配电设备运行情况 做好运行记录 制定月 季 年检修计划并实施 加强维 护 减少故障及不必要的配件损坏 各种空开负荷不超标 如发现空开不能承载相应用电 负荷时 要及时更换空开 使其在安全使用范围内 各种 电线 插头 插板要勤检查 如发现不能承载相应用电负 荷时 也要及时更换 第九章 博物馆物业服务综合费用测算表 费用构成项目 费用预算 元 年 管理人员工资 管理人员 1名 工资 2800元 月 33 600 社会保障基金 1人 2841 元 月 12 月 31 85 10858 10 858 管理员服装费用 秋冬装 800元 套 春夏装 360元 套 各 2套 使用 2年 800 360 元 套 2 年 1 人 580 元 年 580 电话费 100元 人 月 100 元 月 1 人 12 月 1200 元 年 1 200 一 管 理人员 工资及 社保 小计 46 238 安防员工资 安防员 24名 其中门岗 6人 白班单岗 夜班双岗 展厅 10人 白班 2班倒 监控室 4人 古玩城 1人 家属院 1人 文物库 2人 夜班 2班倒 工资 1800元 月 人 1800 元 月 人 24 人 12 月 518400 元 年 518 400 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 260 599 保安人员服装费 服装费 秋冬装 800元 套 含衬衣 领带 帽子 胸牌 棉大衣等 春夏装 360元 套 每人各 1套 每套使用 2年 800 360 元 套 2 年 22 人 12760 元 年 13 920 警械器材费用 橡胶棍 6支 60 元 支 对讲机 6部 1200 元 部 两年 折旧 充电式手电 4套 150 元 套 1 年折旧 60 6 1200 6 2 年 150 4 4380 年 4 380 二 公 共秩序 管理费 用 小计 797 299 保洁人员工资 保洁员 8名 工资 1600元 月 人 1600 元 月 人 8 人 12月 153600 153 600 三 公 共区域 保洁费 用 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 86 866 保洁人员服装费 服装费 秋冬装 420元 套 春夏装 180元 套 每人各 1 套 每套使用 2年 420 180 元 套 2 年 8 人 2400 元 年 2 400 日常保洁费用 含尘推 尘推液 拖布 玻璃清洁器 笤帚 马桶刷 手套 毛巾 卫生间小便池除臭球 洁厕粉 洗衣粉 洗手液 垃圾袋 消杀用品等 100 元 月 人 9 600 小计 252 466 技术人员工资 技术人员 2名 工资 2700元 月 人 2700 元 月 人 2人 12 月 64800 元 年 64 800 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 21 717 技术人员服装费 服装费 300 元 年 人 300 元 2 人 600 元 600 技术人员工具 小型工具 2套 300 元 2 600 元 600 四 技术维 护费用 小计 87 717 绿化人员工资 绿化人员工资 2000 元 月 人 2000 元 1 人 12 月 24000元 24 000 社保基金费用 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 10 858 绿化工具 绿化费用 小型工具 1000元 年 化肥 农药 1000元 年 2 000 五 绿 化费用 小计 36 858 办公费 包括笔墨纸张及各类交接班记录 出入登记证 突发事件记录本等 1 000 六 办 公用品 小计 1 000 七 化 粪池污 水井清 理 化粪池污水井清 理 化粪池一口 每年清理一次 每次 1300元 污水井两口 每口清理清理一次 50元 每年清理两次 1 500 八 职 工福利 福利费 春节 清明 五一 端午 十一 中秋 元旦 开斋节 古尔邦节 夏季防暑费 冬季取暖费 每人每年按 2000 元计算 共 36人 72 000 总计 1 170 504 九 管 理费用 按 1 八项合计的 8 计算 93 640 十 合 理利润 按 1 八项合计的 8 计算 93 640 十一 税金 按以上 8项费用 之和的 5 67 缴 纳 一至十项之和 5 67 76 986 费用合计 1 434 771 博物馆物业服务综合费用测算表 不设监控人员 费用构成项目 费用预算 元 年 管理人员工资 管理人员 1名 工资 2800元 月 33 600 社会保障基金 1人 2841 元 月 12 月 31 85 10858 10 858 管理员服装费用 秋冬装 800元 套 春夏装 360元 套 各 2 套 使用 2年 800 360 元 套 2 年 1 人 580 元 年 580 电话费 100元 人 月 100 元 月 1 人 12 月 1200元 年 1 200 一 管 理人员 工资及 社保 小计 46 238 安防员工资 安防员 20名 其中门岗 6人 白班单岗 夜班双岗 展厅 10人 白班 2班倒 古玩城 1人 家属院 1人 文物库 2人 夜班 2班倒 工资 1800元 月 人 1800元 月 人 20 人 12 月 432000 元 年 432 000 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 217 166 保安人员服装费 服装费 秋冬装 800元 套 含衬衣 领带 帽子 胸牌 棉大衣等 春夏装 360元 套 每人各 1套 每套使用 2年 800 360 元 套 2 年 22 人 12760 元 年 11 600 二 公 共秩序 管理费 用 警械器材费用 橡胶棍 6支 60 元 支 对讲机 6部 1200元 部 两年折旧 充电式手电 4套 150元 套 1 年折旧 60 6 1200 6 2年 150 4 4380 年 4 380 小计 665 146 保洁人员工资 保洁员 8名 工资 1600元 月 人 1600元 月 人 8 人 12 月 153600 153 600 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 86 866 保洁人员服装费 服装费 秋冬装 420元 套 春夏装 180元 套 每人各 1套 每套使用 2年 420 180 元 套 2 年 8 人 2400 元 年 2 400 日常保洁费用 含尘推 尘推液 拖布 玻璃清洁器 笤 帚 马桶刷 手套 毛巾 卫生间小便池 除臭球 洁厕粉 洗衣粉 洗手液 垃圾 袋 消杀用品等 100 元 月 人 9 600 三 公 共区域 保洁费 用 小计 252 466 技术人员工资 技术人员 2名 工资 2700元 月 人 2700元 月 人 2 人 12 月 64800 元 年 64 800 社会保险基金 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 21 717 技术人员服装费 服装费 300 元 年 人 300 元 2 人 600元 600 技术人员工具 小型工具 2套 300 元 2 600 元 600 四 技 术维护 费用 小计 46 238 绿化人员工资 绿化人员工资 2000 元 月 人 2000 元 1人 12 月 24000 元 24 000 社保基金费用 社保基数 2841 养老 20 医疗 8 工伤生育 1 85 失业 2 10 858 五 绿 化费用 绿化工具 绿化费用 小型工具 1000元 年 化肥 2 000 农药 1000元 年 小计 36 858 办公费 包括笔墨纸张及各类交接班记录 出入登记证 突发事件记录本等 1 000 六 办 公用品 小计 1 000 七 化 粪池污 水井清 理 化粪池污水井清理 化粪池一口 每年清理一次 每次 1300 元 污水井两口 每口清理清理一次 50 元 每年清理两次 1 500 八 职 工福利 福利费 春节 清明 五一 端午 十一 中秋 元旦 开斋节 古尔邦节 夏季防暑费 冬季取暖费 每人每年按 2000元计算 共 32人 64 000 总计 1 030 351 九 管 理费用 按 1 八项合计的 8 计算 82 428 十 合 理利润 按 1 八项合计的 8 计算 82 428 十一 税金 按以上 8项费用之和的 5 67 缴纳 一至十项之和 5 67 67 768 费用合计 1 262 975