续-小户型住宅难题.doc

续小户型住宅难题(2007-06-26 16:23:45) 我们还是回来说国家“90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策这个问题如何解决呢？第一个，照顾社会低收入、中低收入群体的住房，目前我们国家主要是通过政策来迫使开发商提供这类产品，在西方国家则不太一样，在欧洲，这部分的住宅是由政府投资做的，在德国这些国家，叫做“社会住宅项目”（ social housing project），在讲话比较直接了当的美国，就叫做“低收入住宅项目”（ low income housing project），政府投资做给中低收入的住宅，而开发商则按照市场要求来做他愿意做的，社会功能和市场功能是分开的。新加坡政府的方法更有独创性：每个公民自从工作开始，就要按照政府规定，把自己25的收入存在政府一个指定的银行账户上，到你结婚的时候，申请买楼，这个存款连本带利就用来支付头款，房屋贷款也可以继续在政府这个银行中申请借贷，这样以来，新加坡基本没有住房问题，80的人都住在政府这个计划的公寓中。西方叫做“新加坡式的社会主义住房政策”。从理论上讲，西方这种做法很简单：政府做低收入的住宅，开发商做一般性的、市场运作的住宅，井水不犯河水，大家做自己的事情，有钱的就去买房地产商的住宅，丰俭由人，一个是社会福利体系内的住房，一个是市场运作体系内的住房，不交叉，事情就简单了。低收入、或者社会收入住宅因为是西方政府的项目，所以除了60、70年代开发的那些比较差以外，在90年代到现在开放的一般质量都很不错。美国顶级的建筑设计事务所MRY（是设计大师查尔斯.摩尔（Charles Moore）和他的两个合伙人的事务所）在德国设计的柏林“提格”社会住宅区就是这么一个项目，如果不告诉你是政府开发的低收入住宅区，你还以为是一个后现代主义的高尚社区呢！政府开放的低收入住宅和房地产开发商开放的市场营销的住宅比例大约如何呢？西方各个国家的情况不同，好像美国，是比较差的，大概1:20，也就是说说大概有十分之一不到的人口住在这类政府投资的低收入住宅里，绝大部分人口是住在自己买的住宅里；而在荷兰，大概达到1：3，三分之一以上人口住在政府投资的低收入住宅里，新加坡更高达80。国情不同，因此没有一个标准。这点我们短时期内很难做到，原因倒不是政府没有钱，而是我们缺乏一个检查真正低收入的信用机制（ credit system ），大量流通的资金依然是用现金形式为主，个人支票、信用卡这类信用机制的基本工具在国内还是非常的不普遍，并且难以短时间内普及。因此，一旦政府做了这样的住宅，价格低廉，原来是准备给低收入人口住的，结果会因为信用机制不完善，最后有可能落入到利益集团手中，或者落入趁虚而入的不属于低收入层次的人手中，政府现在能够做的，仅仅是给因为政府公共项目、基本建设项目造成的回迁户、搬迁户建造福利类型的住宅，对于一般低收入人口居住问题，我看政府是寄希望于 “90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策促使开发商开放的住宅的。是不是能够达到政府的预期目的呢？我没有答案，因为全世界都没有这样尝试过，我们如果尝试成功了，可能给世界其他国家在解决低收入、弱势群体的住房问题上提供了一个好的经验，如果失败了，要就是尽快建立自己的信用体系，收入和支出透明化，然后再由政府投入建造低收入住宅，后者另外尝试其他的方法了。一个不得不考虑的因素就是中国老百姓手头的资金量的庞大，以及这些游资缺乏出路所造成的市场冲击力问题。最近，一家房地产中介公司问我：现在，中国一线城市的房地产开发中，容积率有趋高的趋势，同时，国家“90平方米以上户型需要占开发项目的70%以上”的政策令得近几年来的小户型数量偏多，虽然能够买得起住房的人因为户型小、数量多而越来越多了，但是较高的容积率和较小的户型会令人的居住舒适度降低，住房小，好多多空间的要求就移到户外的公共空间去了，这就对社区内及社区外的公共配套和公共空间的营造有了很高的要求。这个问题应该如何看待和解决。其实，这个问题也引申出好像上面说的中国和西方之间开放模式不同的差异问题。西方国家的房地产税收和每年的地税都由地方政府征收，比如美国，地税是由州政府征收的，房地产交易税收则是地方政府的主要税收，这样，州和地方政府手头都有比较充足的资金，这些资金，加上农业税（州政府税收）、车辆税（州政府税收）等等，用来做社会救济的一部分（社会救济的主要部分来自联邦政府的社会救济部门，地方和州政府仅仅是补充性的）、公共事业（义务教育、低收入医疗、基本建设等等），这个基本建设就包括了我们说的配套设施内的公共部分，比如公立学校、公共图书馆、公园、游泳池、社区健身中心，而地方政府的立法机构在规划中（注意：在西方国家，城市规划是立法机关管的，行政机关的规划部门仅仅是执行立法的规划而已，没有改动规划的权力）会划出商业设施位置，给开发商投标建造。这样的系统就比较简单：事业单位由政府投入建设和营运，住宅开发商不管；商业配套设施由规划通过之后、政府拿地投标给商业开发商营造和管理，政府收税而已。所谓“各行其事”，大家做大家的事情，不搅和。国内的问题是政府目前还没有理顺这几方面的工作负担应该如何摆，所以，应急的、临时的、效率比较容易看得到的就是让开发商全部都承担起来：做住宅、做商业、做学校、做医院、做体育、做公园。其实说差异，西方是政府做社会项目，开发商做商业开放项目；我们现在是开发商做社会和商业，因此，我们的楼盘全部成了小社会了，里面什么都有，看来方便，其实是社会职能不确定的前提下的结果，将来迟早是要调整过来的。因为作为商业活动之一的房地产开发，道理上讲不应该负担起社会事业配套的工作的。他们已经给政府缴纳了税收了，税收在政府手上，就是拿来做社会事业性配套用的。否认，如果全部社会配套工作都让开发商做了，那政府做什么呢？讲到这里，好像扯得太理论去了，回到我们的主题来，小户型多了，配套怎么做？我觉得配套更加要结合小户形的住户的要求，不能够照豪宅区的配套来做，现在社区多元化是国际方向，有一天，如果我们的住宅区能够包容高中低各种阶层的人群，包容住宅、商业消费、就业、交通、娱乐这五大功能，这个社区就是一个符合国际努力探索的新社区。 2007年6月25日，于洛杉矶