建筑物共有部分权利归属分析.doc

建筑物共有部分权利归属分析房地产开发经营过程中涉及的小区绿地、道路、地下人防工事、停车场、外墙面、楼顶等权利归属问题，应为建筑物区分所有权调整的范畴。在物权法尚未正式通过实施前，以上物权的归属，在法律规定层面上，多数存在缺位，学理上存在争论，现实中也多有争议。因此，笔者试图结合判例、法学理论、法律基本原则进行分析，并提出自己的观点和意见，以期引起房地产开发商注意，避免因不当的处置导致侵权。 按物权基本原则要求物权法定，建筑物区分所有权制度，是在制定物权法过程中引入的，此前的法律规定中并无此概念。建筑物区分所有权是一种复合权利。它包含三个权利，这就是对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于区分所有建筑物整体享有的成员权。即业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分的权利一般不存在争议，大部分争议是对共有部分。因此，主要对共有部分进行分析。 共用部分的共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。 共用部分的范围采取排除法确定，即规定区分所有建筑物除专有部分之外的其他部分为共用部分。共用部分还可以分为法定共用部分和约定共用部分，只要构造上利用上没有独立性，就属于法定共用部分，通常包含基地、外墙壁、共同墙壁、地板、屋顶、电梯、楼梯、通道、走廊、梁、柱、燃气管、水电系统、电话线、冷暖气系统、庭院绿地、围墙等等。法定共用部分按照不同的作用一般可以分为三类：一是建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙、地板、楼顶、通道、楼梯；二是建筑物附属设施，如电梯、中央空调或暖气设施、水电燃气管道系统、地下停车场；三是建筑用地，如基地、绿地、庭院及围墙等。约定共用部分本来具有结构上和使用上的独立性，只是根据区分所有权人之间的自愿约定将其变为共用部分，当然，这种约定不得损害其他区分所有权人的利益。因此，对建筑物内的各部分是否属于共用部分要依具体情况从使用性上区别对待，具体分析。下面对几种主要的共有部分权利归属进行分析。 一、关于附属于建筑物的共有部分的权利归属 关于属于建筑物一部分的共有权涉及的楼道、通风口、电梯间等应属于业主共有，其中，容易发生争议的是楼顶和楼外墙面，笔者认为这些也应属于该建筑物内全体业主所有。 支持上述观点的理论基础是区分专有部分和共有部分的理论，现在通常采用“壁心说和最后粉刷表层说”。在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时，其最基本的标准就是境界壁的壁心，在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利，解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时，其标准是建筑物的最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利，其最后粉刷表层之间的境界壁，是共用部分，是建筑物区分所有权中的共有权的标的。 在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。墙面亦然。 对于有的开发商在售房时与购房人签订合同，取得外墙面使用权的情况，笔者认为这涉及权利处置问题，即合同是否得到了全体购房人的认可，因为，墙面的使用权属于全体业主共同共有，有一户不同意，该使用权的让与即属于无权处分行为，从而导致无效。即使全体同意，现行的行政管理规范也不支持这样的处置方式，在建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（建住房2002123号）规定：“已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。”如果外墙已经纳入了分摊面积，就不得再行出租、出售。因此，在涉及以上部分的权利时，开发企业应谨慎处理。在这里确定权属的原则，按现行规定是，是否计入了分摊面积，另外，如果其建造成本已经纳入了房屋售价，以一般确权原则（谁投资，谁拥有产权），也应归业主所有。 二、关于绿地、道路及物业管理用房的权利归属 对于建筑物外的绿地，小区道路的使用权以及物业管理用房的所有权，物权法（草案）第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。”第四次审议稿修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。” 对于绿地和道路，存在两个层面的权利：其一、土地所有权，属于国家；其二、土地使用权，属于业主。对于绿地，还存在其地上植物的所有权。对于物权法（草案），有修改意见认为绿地、道路属于公共设施，使用权应归国家。如果绿地、道路属于不同的权利主体，就涉及相邻关系，道路属于通行权，绿地属于景观环境，构成房地产开发项目的组成部分，也是购房者决定购买时考虑的主要因素，在不具备单独的土地使用权情况下，不能为开发商所拥有，除非开发商对其拥有单独的土地使用权。已有因将绿地通过变更规划，在其上插建建筑物，导致业主起诉规划行政部门的案例。考虑物权法的立法倾向，绿地、道路的土地使用权一般应认定归全体小区业主共有。 对于开发商未经征得全体业主同意，将窗前绿地出售给一楼业主的行为，应属于无权处分行为。 三、关于会所、车库、停车位的权利归属 物权法（草案）第三次审议稿规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”由于会所一般是独立建筑物，实践中很少归业主所有，并且所有权归业主所有在经营维修方面也存在困难。因此，在修改后的第四次审议稿中，对于会所归属的规定被取消。对于车库，从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。因此，该条修改为：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”(草案四次审议稿第七十六条) 这里对停车位、地下车库规定了依约定的原则，即业主和开发商对于以上物业的权属可以通过合同约定归属，该规定只是一个原则规定，实际情况要复杂得多。 目前存在的停车位权属形式，主要有以下几种： 一是，停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。 二是，停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买70年或者50年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。 三是，停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。 在处理这类问题时，应该考虑的主要因素：一是土地使用权的归属，而土地使用权归属则应依据土地使用权出让金由谁负担，是否得到规划、国土部门的批准，因为停车位是规划要求的小区配套设施，土地使用权在项目开发中的分割也须经国土部门的同意。二是该停车场由谁投资，是否已作为公用设施分摊到房屋销售价格中。如果就停车场所占用的土地，开发商拥有土地使用权，并能证明开发商承担了投资成本，则开发商可以出售、出租停车位；如果是开发商在全体业主的整体土地使用权上开发的停车场，其再行将所有权或使用权，出售、出租给业主，就不尽合理了，对于这种情况，司法实践中已经有法院判开发商出售地下车位侵权，将停车场产权确权给业主共有的案例： 2003年6月，南京市星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉开发商星汉公司，请求法院判决确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据江苏省商品房价格管理规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据江苏省物业管理条例规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。据此，法院作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 在车库或停车位的归属问题上，开发商不能只是考虑同车库购买人和承租人约定，还应该考虑到以下因素，一是土地使用权取得费用和投资是否分摊到房屋售价中，由全体业主负担；二是停车场、停车位占用的土地是否经由规划、国土部门批准，独立作为项目分割；三是在售房时，明示给全体购房者。否则可能会因约定违反相关规定或有违诚实信用原则，显失公平，导致无效或被撤销。