收益法在房地产评估中的应用.doc

收益法在房地产评估中的应用1、 概述（一）房地产评估介绍不同的国家，对房地产估价的解释也是不同的，例如在美国房地产估价被称为“Real Estate Appraisal”,而在英国则被称为“Property Evaluation”,并认为其是“为待定目的的评估不动产之特定权益于特定时间之价值的艺术或科学11 马光红，谢舒祎房地产评估中国电力出版社，2011年7月在我国则被称为房地产评估，房地产评估是指由专业的房地产估价人员根据估价的目的，遵循估价步骤和程序，依据估价的原则，并选择适当的估价方法，在综合各种条件和因素的情况下，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。1 房地产估价对象房地产的估价对象既指具体估价项目中的需要估价的房地产。实践中房地产估价的对象主要有土地，建筑物以及建筑物与土地合一的估价对象22 薛姝房地产估价高等教育出版社，2010年7月。现实中主要包括九种对象：（1） 无建筑物的土地（2） 有建筑物的土地，（包括建筑物尚未建成的土地）（3） 建筑物，(包括尚未建成的建筑物)（4） 土地和建成的建筑物的合成体（5） 土地与尚未建成的建筑物合成体（6） 已经灭失的房地产（7） 房地产的局部（8） 包含其他资产的但以房地产为主的企业资产（9） 作为企业中的一部分的房地产在实务操作时不仅要对估价的类型有所分类，还应对该估价对象的基本条件有充分详实的认识。在估价土地时，需要了解该块地是属于生地，还是属于熟地，前者是无开发成本的，而后者是有开发成本的。在评估建筑物时，则需要了解其中建筑物内部的设施，设备的价值，更重要的是了解建筑物的含义，不同的建筑物外形设备相似但说到用途，地理位置等影响价值因素却大相径庭。如果是建筑物与土地合一的估价对象，则需要了解建筑物当时仍然保存，还是将被拆除等。2 房地产估价的原则房地产估价原则是指从业人员在长年累月的实践操作中探索出该行为的形成原因和在一般规律基础之上，而总结出的既简洁明了又客观重要的准则。房地产估价主要的原则有合法原则，最高最佳使用原则（即指在法律上许可，技术上可能，经济上可行的，经过充分合理验证的，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能使用11 薛姝房地产估价高等教育出版社，2010年7月），替代原则（指房地产的估价不应存在与周围类似可替代的房地产的价格有大幅差异的情况），估价时点原则，独立、客观、公正原则等。3. 房地产估价的目的房地产估价的目的是指为什么要进行房地产估价，随着经济和社会的发展，对于房地产评估的目的也越来越多，不同估价目的，估价人员所需要采取的估价方法，估价手段也是完全不同的，目前在中国房地产的估价目的可大致分为十种：（1） 土地使用权出让的需要（2） 房地产抵押的需要（3） 房地产分割的需要（4） 房地产司法鉴定的需要（5） 房地产保险的需要（6） 房地产交易或租赁的需要（7） 国家对房地产征收和征用的需要（8） 房地产的损害赔偿的评估需要（9） 房地产税收的需要（10） 企业有关的经济行为的需要4 房地产评估的方法体系房地产评估需要应用科学的估价方法经行严谨的计算，不能依靠主观判断来下定论，因此房地产的评估方法和体系发展出了很多种，并且随着评估实务的需要和社会经济科学的发展还在不断的完善和创新之中。但就目前来看英国主要采用的的评估方法有市场比较法，假设开发法，投资法，利润法和成本法等，而美国主要采用的有成本法，收益法和市场比较法11 马光红，谢舒祎房地产评估中国电力出版社，2011年7月。前者，英国的评估体系注重实践的经验总结，而美国的估价体系则更加注重技术和计量，大量引入了数学模型和计量经济学的概念，如回归分析，模糊数学模型等。但市场比较法，成本法和收益法仍是两大体系的主要观点。我国的评估方法虽然主要传承与英国体系，注重经验判断和总结。图1我国各评估方法的采用的比例由于每一种评估方法都有它的局限性，并且所评判的角度和需要的数据也大为不同，适用的条件和对象也不相同。所以，在评估实务中，应该尽量采用2种，或2种以上的方法对估价对象经行评估，以求达到客观准确的评估目的。市场比较法是所有所用方法中最基本，最直观，适用性最强的方法，因此在有条件的情况下，可以选用市场比较法的前提下，应当首选市场比较法。下图是我国目前在房地产评估中方法使用的比例，可见在实务中，市场法的使用仍占据主导地位，而收益法，成本法的应用较少，这主要是与我国目前的房地产评估大环境相关，绝大多数评估的业务还是以住宅，出租公寓为主，复杂性的，高端性的评估咨询服务还较少，没有有效的平台来使用其他更加科学性的评估方法。（二）文献综述作为三大基本的方法之一，收益法又被称为收益还原法，或者叫收益资本化法，其也是房地产评估中使用较为频繁的方法之一。它的基本思想根源来自于古典经济学家，亚当斯密，大卫李嘉图的商品价值理论。在马光红，谢舒祎著的房地产估价一书中有介绍到收益法是来自于“认为价值来源于商品所具有的效用”这一理论，并且还提到在17世纪下半叶，威廉配第在探讨土地价格问题时，就已经提出了利用未来收益的多少来估算土地的真实价值的方法，并且他在1762年出版的赋税论的序中经行了这样的描述：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六至七年的年租，而在海峡彼岸，土地的价值就值二十年的地租”11 马光红，谢舒祎房地产评估中国电力出版社，2011年7月 从这段描述中我们就不难发现威廉的意思是以地租来反映土地的价值。随着我国经济的发展，资本市场越来越对外开放，贸易量的不断增大，资产交易量也越显活跃，对于无形资产，收益性资产评估的需求也与日俱增，收益还原法作为对于该类资产最好的评估方式，以其科学性，严密性和合理性被使用的越来越多。收益还原法是房地产评估三大法中最为复杂，逻辑性最强的方法，其繁琐的计算程度要远胜于其他的成本法，市场比较法。在众多文献中都提到该方法是先预测估价对象在估价时点后或者说未来的正常收益，然后由于房地产长时间可获益的特点，需要通过测算适当资本化率和资本报酬率将其折现到估价时点，以客观求取估价对象的合理价格或价值的方法。因此，在绝大部分的文献中，都是先通过介绍收益法的原理和理论依据，从公式演算上入手，分析收益法的计算原则，然后通过特定案例的分析，引导出作者的观点。例如在杨亦乔的著的房地产评估收益法理论教学与研究一文他通过上述模式主要提出了资本化方法和折现方法的一致性，强调了在基本公式中折现思想的重要性。在沈楠著的关于收益法运用中存在的问题研究一文中，通过首先对收益法的基本思路的介绍，然后引出在当下实务中存在的乱用评估参数，如不能准确区分净现金流量和利润的区别，不能准确选择的折现率等，另外一个问题就是评估人员自身素质不高，业务能力不强的特点都是在未来需要提高和改进的地方。在阚艳宁的收益法在房地产评估中的应用一文中，她着重研究的是基于营业收入来确定净收益的基本原理。因此，本文也将先通过对收益法的基本原理和计算方式的剖析，再经过案例的实战演练和国内外的比较，对于收益法在房地产评估中的应用做一个阐述，本文将着重于讨论研究收益法应用中的不足之处以及当下在评估实务中产生的问题，以及房地产的无形收益的评估方法等，并发表作者自己的看法和见解。（三） 收益法的介绍收益还原法也可被称为收益资本化法，是房地产评估中最常用的方法之一，早在19世纪，威廉英伍得就将类似的方法应用于评估不动产的有关活动中，他甚至在书中提出了包含可计算永续年金型收益的现值表格11 薛姝房地产估价高等教育出版社，2010年7月。而阿法德马歇尔在19世纪后半叶通过总结，首创了收益资本化法。该方法是先通过预测估价房地产未来每年的正常收益或净收益，然后选择适当的资本化率或资本报酬率，将未来的年收益转换为或折现为评估时点的价值，并用此价值作为该房地产的真实客观价值。其基本思想就是：总收入总费用=净收益。根据资本化的不同变化，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将待估房地产对象的将来一段时间的现金流，通常选用的是头年的净收益去除以资本化率或者乘以收益乘数所得到的商或积作为评估结果。报酬资本化法也称为现金流折现法，该方法需要估价人员预测出待估对象在未来各年的净收益，然后通过测算的资本报酬率将其折现并累加得出该房地产的真实价值。前者一般用于市场稳定，周边有较多可参考的选取对象，并且评估对象的收益稳定，拥有较准确的资本化率时选用该方法，而后者则需要持有各期收入，费用，空置率和支出额变动的明确预测值以及估价房地产在持有期期末的转手收益等，较为复杂。二、房地产评估中收益法的应用现状（一） 国内房地产价值评估中使用收益法的现状房地产评估师是房地产产业中的重要一部分与整个房地产市场的发展密不可分，随着我国改革开放的不断加深，经济建设的不断加强，无论是刚性需求的住房还是商业用途的租房都在进一步呈现出高速发展的态势，由此带来的房地产价值评估需求正逐渐崛起，尤其是对具有较高学历，以及专业知识的评估人才的需求与日俱增。在这样一个房地产市场中创造许许多多的社会价值和各种评估的最新实践成果，但过快的发展也产生出了各种各样的问题和不规范的地方。我国的房地产评估行业起步很晚，直到20世纪80年代才开始有了真正意义上房地产评估的雏形，并且在其后的较长一段时间内，整个中国房地产评估行业都是由政府完全主导的，其实质只是政府的一个行政机构，服务形式单一，应用范围狭窄，但从05年以来，特别是近几年的发展已经初步建立起了包括评估人员资格管理，执业管理，以及随着一批拥有较高素质的人才进入该行业，使得整个市场向前迈了一大步，政府也建立起了房地产评估师的执业资格考试、注册，确保了行业专业程度。同时行业的理论研究和评估实践都取得了加大的发展。目前我国约有3.5万人获得房地产评估师的执业资格，已注册的房地产评估机构大约为三千多家。另一方面，虽然我国的房地产评估的业务和市场在不断发展，并且早在1996年，我国就实行了房地产评估行业的自律制度，但在众多光环的背后，我们不得不承认中国的房地产评估行业还存在各种各样的问题。我国房地产评估行业现存的主要问题有三，首先房地产估价人员整体素质不好，如图2,3所示，在我国整个房地产从业人员有将近25万人，而真正有获得证书注册执业的人员只有3万，较多的房地产估价师并没有经过系统的培训和理论知识的熏陶，很多评估机构只是让从业人员按照既定的标准和常规的步骤去做评估业务，因此，在遇到一些特殊问题和需要丰富理论知识作参考的过程时，就显得束手无策，自然评估的结果也缺乏正确性，此外全国虽然已有3500多家的各色房地产评估机构，但其中获得一级资质机构的却只有区区145家，这也造成了整个行业的专业程度相当的低。图2房地产评估行业中拥有专业资质的比例图3房地产评估行业一级机构所占比例 第二，评估机构的业务来源依旧由政府主观部门牵头，这就造成了行业整体工作效率偏低，仍然执行着行政的角色，缺乏改革和规范行业的动力。第三，评估机构缺乏第三方独立地位观念，这严重影响了房地产评估行业的发展，在实际操作中，第三方中介为了多接业务往往评估师和评估机构要看客户的脸色，客户要求评多少，评估师就只能评多少，严重违背了真实，公平原则，这不但扰乱了整个市场的秩序，毁坏了房地产评估行业的形象，更重要的是损害了另一方当事人的权益。现在我国的房地产评估机构规模都较小，竞争力较弱，为了应对越来越多的外来机构的竞争，该行业的从业者应当建立起有效的行业机制和规范，通过统一的规划，兼并收购各个小的评估单位，并对从业人员加强职业道德教育和技能业务的素质培训，对行业实行强化管理和法制建设，才是该行业继续蓬勃发展的出路。收益法作为我国在评估时应用的三种主要的方法之一，也同样存在着许多的问题，在使用收益法对标的进行评估时主要是对于个别参数的选取过于随意和主观化导致评估结果缺乏公正性，客观性和科学性。而产生这样结果的主要原因有二，其一是我国的经济信息资源严重匮乏所致，众所周知我国的资本市场还处于发展的初级阶段，很多还发展的不成熟，因此对于一些信息的发布渠道和准确性都没有保证，而收益法却是一种需要严格分析和数据理论验证为前提的评估方法，由于一些企业的基础数据，财务数据的缺失，或者一些信息的过于陈旧，导致评估人员无法有效获得类似于资本报酬率，净现金流量等方面的信息，特别是对于需要求取特定系数，如安全利率，投资风险补偿，管理负担补偿时我国的宏观数据信息偏少，这也就导致了很多时候评估人员只能盲目的以主观意识来臆断很多参数，这便造成了评估结果的差异性。第二，评估人员的专业知识不够也成为了阻碍收益法在我国实务中广泛有效应用的一个壁垒，收益法是评估中最为复杂，理论性和逻辑性最强的方法，因此需要从业者有很强的理论基础，可是现在很多的评估人员并没有受过系统的收益法培训，而只是照着葫芦画瓢，很多评估时的细节之处处理的并不妥当，并且评估思路和过程极为混乱，造成了评估只是生搬硬套模版，结果的准确性就可想而知了。从总体上看，我国的评估行业虽然在这几年有了很大的进步和发展，但很多细节之处的规范还是很缺乏，需要政府和从业者一起加强监管，把评估行业做得更细，更好。（二） 美英房地产评估行业使用收益法的现状我们接着把眼光放远来看看英美等发达国家在房地产评估，甚至在使用收益法时的现状，世界范围内美国和英国的房地产评估市场是最具代表性的，美国的房地产评估市场已有100年的历史，在上世纪20,30年代是美国评估业的发展迅猛期，到90年代美国房地产评估师已有18000多会员和99个地方分会1 ，1 刘红芳，张继军美国房地产评估行业的管理体系中国房地产估价师，2002第6期它所呈现出小型化，甚至私人化，家庭作坊式发展模式，其行政机构也较为复杂和全面，分为联邦和州立两大体系，由联邦金融机构检查委员会设立业务标准和监管机构，有州立注册委员会负责对会员实施注册制，并有评估基金会，评估资格委员会和评估标准委员会负责订立最低业务标准和公认评估准则，如图4。图4美国房地产评估行业系统图而英国的房地产评估现状却与美国的大相径庭，相比之下，英国走的是规模化、集团化的道路。在这种模式下，英国的评估机构，不再单纯的只局限于对住宅性房地产的评估，他们更多的则是从事于金融咨询的业务，为保险公司，风投基金提供专业的可靠的信息分析，不动产管理，市场分析等业务。不仅如此，很多的英国的评估公司也早已走出国门，扩大了评估业务的适用范围，从而获得更为丰厚更高的回报。并且英国的评估师从业素质都较高，除需要经过4年的本科学习外，还必须经过行业专业教育2年才能上岗，从根本上保证了房地产评估结果的准确性和专业性。在收益法的使用上，我们可以发现，在英美两国刚起步时，同样也都是遇到参数使用混乱，评估逻辑不够严密等方面的问题，但随着两国经济和资本市场的发展，我们发现越来越多的制度规范，以及制度以外的规范都使得两国在收益法的使用上趋于成熟和可靠。尤其是英国依靠其系统化的评估体系，和广泛的数据可靠性，在收益法的使用上早已驾轻就熟，因此我认为英国的房地产评估业发展模式是很值得我们仿效和参照的。三、收益法在房地产评估中的适用性(一)收益法的基本思想及理论依据正如之前本文提到的收入法的基本理论依据是古典经济学中的预期原理和效用价值理论。现在我们设想自己手中有100万元的自由支配型资金，我们将其存入银行，如果银行的长期年利率为5%，那么我们每年个收的利息就为5万元，同样我们现在拥有一宗房地产，我们将其租出，每年可得租金5万元，则从价值上来说，该宗房地产的价值应为100万元，因为它和手中的资金存入银行所得到的报酬是一样的，他们具有相同的效用。效用价值理论说明，只有有效用的物体才会有价格，预期原理则是说明决定房地产价值的关键在于估价时点之后因素，通过对于房地产的效用估计，以及之后的预期效用持续时间便可推算出房地产的真实价值。即： 投入的资金利率=利息相当于：房地产价格利率=房地产的纯收益因此： 房地产的价格=房地产纯收益利率特别需要注意的是，由于房地产的使用寿命长，且为收益性房地产可以年复一年一直产生收益，所以我们可以将房地产的价值效用等同于银行利息。因此，我们总结如下:收益法的基本思想和基本理论是将现在视为评估时点，并在当下有一宗房地产可年复一年的在未来源源不断地产生收益，假设现在的一笔资金与该房地产在一定的收益期内产生的收益现值相等，则我们认为这笔资金就是该宗房地产的价格。我们可以看到收益法是建立在资金的时间价值上的，而收益性房地产的价值主要取决于三个因素11 沈良峰房地产评估北京大学出版社，2012年5月： 1. 房地产在估价时点后的每年年收益。 2. 纯收益获得的可靠性。 3. 房地产的使用年限。（二） 收益法的计算收益法的计算公式极其复杂，分为九类16个公式，另外在之前的论述中我们提到收益法的计算可以分为两种，第一种是报酬资本化法的计算，另一种则是直接资本化法的计算方式，两者虽然在计算过程中有相似的部分，但其本质思想和适用的对象都是远远不同的，因此我们将通过分类总结的方式来介绍收益法的不同计算公式，需要注意的是以下的所有公式，都是基于我们已知房地产的年净收益的前提之下计算的，而对于实务中的情况，以及年净收益的获得我们将在下2章中介绍。1 报酬资本化的一般计算公式 报酬资本化法也称为现金流量折现法，是将每年的年净收益通过适当的报酬率将其折现到评估时点，并累加得出对估价对象的客观合理价格的方法。1） 报酬资本化法的一般公式：（公式1）其中式中： V 房地产在估价时点的收益价格； n 房地产的收益年限，估价时点起至未来可获得的收益 时间长度； A1，A2，A3，An 房地产在未来第1收益期，第2收益期，第n 收益期的净收益； r1，r2，r3，rn 房地产对于估价时点的未来第1期，第2期，第3 期第n的报酬率；使用时间轴表示更加形象化，如图5AnAn-1A3A2A1Vnn-13210图5现金流示意图但我们可以发现，这个一般公式由于要测算每年的净收益，在实际应用中，会受到各方面信息资料的限制，所以可操作性并不强。2 净收益每年不变的计算公式该计算公式是基于每年的净收益不变，且报酬率不为0的情况，主要又分为收益期为有限年限的情况和收益期为无限年限的计算公式。 （1）收益期为有限年限的计算：（公式2）其中式中： V 房地产在估价时点的收益价格； n 房地产的收益年限，估价时点起至未来可获得的收益时间长 度； A 房地产的年净收益 r 报酬率 （2）收益期为无限年的公式：（公式3）该公式主要用于房地合一的案列中，因为土地的收益期，我们一般是为无限期。3 收益期在前若干年不断变化的公式收益期前若干年变化的模型是指在收益的前几年每年的收益都不相同，但在第n年后年收益趋于稳定，成为一个年收益不变的模型。同样我们也要将其分为有限收益期，和无限收益期两种模型考虑。（1）有限收益期的计算公式：（公式4）t表示净收益在未来前t年（包含第t年）存在变化。（2）收益期为无限年的计算公式：（公式5）4 预期未来若干年后房地产可供出售价格的计算模型该计算模型是指，在未来若干年的收益期内，房地产的价值每年有所变化，但在第t年，房地产仍存有价值可供出售，且售价已知为Vt并且报酬率与之前的若干年相同为r的模型计算方法：（公式6）如果收益在未来的前t年没有变化且已知，则模型可简化为：（公式7）5 净收益额按一定数额递增的公式该模型建立在两个假设基础上：一是净收益按照一定数额b递增或递减，二是报酬率r永远大于零。同样，根据收益期的不同，我们也将分为有限收益期和无限收益期进行讨论。其中收益期限为有限年的计算公式包括递增和递减的公式，且收益年限n应小于或等于第一年的净收益A除以每年的递减数额加111 薛姝房地产估价高等教育出版社，2010年7月即：而收益期为无限年的计算公式，只包含按一定数额递增的公式。（1）收益年限为有限年限的计算公式：（公式8）（2）收益年限为无限期的模型计算：（公式9）6 净收益按照一定比例递增或递减的计算模型当比率g为正数时，则表明净收益按照比率递增，而当g为负数时，说明年收益是每年不断下降，且我们一般假设增长率g是小于报酬率r的。下面我们根据年限的不同，介绍在有限年期和无限年期的情况下的两种计算方式。 （1）收益期为有限年的计算公式：（公式10） （2）收益年限为无限年的计算公式：（公式11）7直接资本化法的计算直接资本化法是收益法另一种计算方法，它的本质思想是将某一年的收益（通常是未来收益的第一年）与其他类似房地产相比较，通过经验总结，科学判断后，将其转化为收益的估计值，计算的方法是年收益乘以一个收益乘数，或者除以资本化率得到以现在年收益为基础的估计的未来该房地产收益总和的现值。直接资本化法适用于稳定阶段的房地产，周围有大量包括市场风险，收益，管理费用，物理特性和区位特征以及未来的收益状况等特征相似的可比案例的情况下使用。这种计算方法不适合那些还不稳定，各种费用无法测得的房地产。这种方法快捷，简明，也易于理解。直接资本化的公式：房地产价格=未来某一年的某种收益资本化率或房地产价格=未来某一年的某种收益收益乘数需要注意的是，这里资本化率，收益乘数在估算时扮演着极为重要的角色，无论是用资本化率还是收益乘数经行计算，都要与未来的收益配对，也就是说从相似房地产中得到的这两个参数应该也是基于同一种收益形式测算得出的，同时这两个参数本身也应该保证准确性，如果这些参数掺入过多主观因素，评估结果也就自然相去甚远。（三）收益法的适用范围在前面的介绍中，我们已经有提到，收益法的主要适用对象是收益性房地产，但从广义上来了解房地产，我们会发现任何的房地产都是可以产生收益的，但是在很多情况下很多房地产是不能用收益法来评定其的价值的，如政府办公大楼，教堂，医院等。因此传统上认为只有能产生持续的稳定的货币收益的房地产才是收益法的适用对象。一般情况下，如商务写字楼，公寓住宅，宾馆，餐厅，游乐场所，商场，工厂，等其他有潜在收益性的房地产。但是在实践中很多不能带来实际货币收益的房地产也可以用收益法来评估，因为它们同样给人们带来了收益，只是这些是无形的收益，带来的无形资产的增加，如安全感，满足感，它们都产生了效用，所以也是可以用收益法经行评估的，虽然在目前我国对于无形收益的关注和评估的实例较少，但作者认为可以利用经济学中机会成本的概念来对无形收益经行评估，即考虑一项房地产的无形收益失去后，每年为这一失去的房地产需要花费的总和，并将该笔资金用作投资所获得收益，则就是该房地产的实际价值。即：房地产无形收益=失去该房地产后每年所需要增加资金投入的总和用作投资的收益实际这样的思想还是从房地产的效用出发，即使无形的收益，我们也能将其假设转化为有形的收益形式。有了这样的思想，我们在收益法的实际应用时，就能评估一些不能产生货币收益，但却又能给人们的生活带来实际有益功能和好处的房地产了。 四、收益法在现实中应用的缺陷和可能存在的问题（一）资本化率的确定问题收益法在现实中使用不多的最主要原因就是由于其中的资本化率和资本报酬率很难确定，然而这两个参数却是直接影响了我们评估的结果，资本化率拥有一定的弹性，大于1%或者小于1%对评估值的变化可能差到10%甚至更大，所以资本报酬和资本化率的精确与否直接关系整个评估对象的价值。下文将分别向读者介绍资本化率和资本报酬率的确定方法。1 资本报酬率的求取 （1）安全利率累加法安全利率累加法是我国在实务中对于资本报酬率求取的主要方法，是以安全利率为基础经调整后得出的结果，其基本公式为：报酬率=安全利率+风险调整值风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠其中的安全利率就是我们通常所说的无风险利率，也就是投资的最低的机会成本，常选用央行的短期存款利率或国债利率作为安全利率。但是在确定风险调整值时却很难做到，不同的投资风险是不同的，而且风险调整值的是要根据估价对象用途和新旧以及估价对象地区的经济状况来评定的，因此其中不免会有评估人员的主观因素存在，很难准确的确定。（2）投资报酬排序插入法该方法的其实就是将有相等风险的投资活动也视为拥有相等的资本报酬率。因此经过收集各种不同类型的的投资活动，和该活动所具有的投资报酬率，通过计量经济学中的多元线性回归模型便可得投资类型其风险与报酬率的线性回归函数。之后将其与评估对象的比较确定其在图形中所应落入的X轴位置，便可求出估价对象的报酬率。如图6：图6排序插入法图示报酬率应落放入区域估价对象风险程度应落位置 2 资本化率的求取 在房地产评估中，资本化率的求取分为土地资本化率，建筑物的资本化率以及综合资本化率，采用不同的资本化率的性质也是不同的，因此需要区分资本化率的类型。 （1）市场提取法通过市场提取法求取综合资本化率的方法是现在实务中较为常见的方法，但它要求竞争的房地产销售资料充足可靠，可比的案例较多才比较适合采取该方法。主要的操作步骤是在市场上选取类似的房地产3宗或以上，然后应用加权平均的方法求出资本化率，由于我国的很多金融信息还不完整，不公开，因此在选取可比值时要估价人员要加入不少自己的主观想法，由此也会带来评估结果的不准性。通过表1所示的实例：表1可比实例可比实例净运营收益/万元价格/万元综合资本化率A444.19.07%B3.131.29.94%C4.8849.39.9%D3.563410.47%对表4-1中的4个实例的综合资本化率做算数平均或者加权平均为：（9.07%+9.94%+9.9%+10.47%）4=9.85%因此我们将9.85%作为估价对象的综合资本化率。（2）投资组合法所谓的投资组合法就是从土地和建筑物资本化率中求取，当土地和建筑物两者的资本化率可以被单独的列出时，那么通过该方法，我们就可以得出其下的综合资本化率。具体的计算方式为：（公式12）其中： VL土地价值 VB建筑物的价值 rL土地资本化率 r0建筑物资本化率推得：式中：L土地价值占房地产价值的比率 B建筑物占房地产价值的比率（二） 净收益概念的选取房地产的净收益组成是由客观租金收益与其他收益组成。客观收益指的是一般的租金，而其他收益则包括很多种,例如:停车场的收益，游泳池的收益或者其他配套设施的所带来的收益。考虑自营性房地产时，则净收益=营业额-经营成本。另外，净收益还根据其现金流特征，分为永续经营模式和期末转售模式。因此对于净收益额的求取是相当复杂的，需要搜集很多的信息，通过租赁费计算潜在毛收入，再通过潜在毛收入计算有效毛收入，同时还要结合各种运营费用和成本以及不同的房地产类型如出租型房地产，营业性房地产，自用或者是尚未使用性房地产，又或者是混合型房地产，最后计算得出净收益的值。租赁业务计算公式：净收益 = 年租赁收益年租赁费用 = 潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用 = 有效毛收入运营费用营业收入业务的计算公式：净收益 = 年经营收入年经营费用 五、收益法在房地产评估中的实际案例分析（一）收益法在我国的应用实例1（写字楼）情况说明： （1）房屋座落：上海市徐汇区宛平南路590弄1号十四层1401-1406室、十五层1501-1506室； （2）房地产结构、用途：钢混、居住； （3）市场交易情况：交易活跃度一般； （4）房地产状况：房地产状况主要分为三类，包括区位状况、实物状况、权益状况。区位状况：委估对象位于徐汇区宛平南路590弄1号十四层1401-1406室、十五层1501-1506室，东至宛平南路，南至零陵路，西至双峰北路，北至斜土路，小区地处徐汇区徐家汇街道，周边有公交44路、50路等，毗邻地铁4号线，区位条件较好。实物状况：地号：徐汇区徐家汇街道128街坊11/0丘。房屋所有权证上记载的建筑面积共1178.8平方米。估价对象坐落于宛平南路590弄1号，为15层钢混结构建筑。层高约为2.8米，内外墙均为涂料，地面地砖或地板，铝合金窗，竣工日期为1984年，估价对象防水、隔热、保温、通讯、日照、采光、隔音一般，整体保养情况一般。权益状况：根据房屋所有权证和上海市房地产登记簿记载，土地用途为住宅，房屋用途为居住，为国有划拨用地。根据房屋所有权证和上海市房地产登记簿记载，估价对象权利人为上海某化工厂，该厂现已变更为上海某化工有限公司，但房屋所有权证未变更。因历史原因，权利人未办理土地使用权证。本次评估以1401室居住用房为举例对象，计算出市场价值，再对其余房屋用打分法修正，得出全部的市场价值。举例对象外墙面以涂料粉刷为主，内墙涂料，铺设地砖或地板，木门，铝合金窗，普通装修，层高约2.8米，建筑面积为110.00平米。收益法测算过程： （1）租金的确定比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点，选取委评资产地区的3个交易实例。市场调查比较案例表序号地址所在层数建筑面积（平方米）交易单价（万元/平米）交易类型交易时间案例来源1零陵路631号（爱乐大厦）12902.04挂牌案例2012年5月31日安居客2零陵路585号（爱邦大厦）151051.59挂牌案例2012年5月31日安居客3零陵路629号（爱和大厦）5961.91挂牌案例2012年5月31日安居客比较因素的选择根据影响房地产价格的主要因素，结合委评资产和比较实例的差异情况，对交易情况、交易时间、区域因素、个别因素四个因素进行修正。编制因素条件说明表（表1）和因素比较修正系数表（表2）表1-因素条件说明表比较因素估价对象案例一案例二案例三座落宛平南路590弄1号1401室（爱建大厦）零陵路631号（爱乐大厦）零陵路585号（爱邦大厦）零陵路629号（爱和大厦）房地产用途住宅住宅住宅住宅交易价格待估2.041.591.91房地产指数2575257525752575交易时间2012年5月2012年5月2012年5月2012年5月交易情况正常挂牌挂牌挂牌区位状况因素聚集程度较好较好较好较好交通条件较好较好较好较好市政配套较好较好较好较好环境景观较好较好较好较好规划限制标准标准标准标准权益状况权利归属土地使用权取得方式为划拨土地使用权取得方式为出让土地使用权取得方式为出让土地使用权取得方式为出让其他特殊无违章搭建、法律纠纷事宜无违章搭建、法律纠纷事宜无违章搭建、法律纠纷事宜无违章搭建、法律纠纷事宜实物状况因素容积率1.62.11.42.2建筑结构钢混钢混钢混钢混装饰装修普通装修精装修精装修豪华装修建筑层高层高2.8米层高2.8米层高2.8米层高2.8米完损程度房屋完损程度一般房屋完损程度较好房屋完损程度较好房屋完损程度较好楼层状况1412155面积（平方米）110.009010596表2比较案例因素评分表比较因素委估对象案例一案例二案例三交易价格待估2.0421.91交易时间1.001.001.001.00交易情况100102102102区位状况因素聚集程度100100100100交通条件100100100100市政配套100100100100环境景观100100100100规划限制100100100100小计100100100100权益状况因素权利归属100100100100其他特殊100100100100小计100100100100实物状况因素容积率10097.5101.594.5建筑结构100100100100装饰装修100102102104建筑层高100100100100完损程度100102102102楼层状况10099100.595.5面积（平方米）100100.7100.2100.5小计100101.2106.296.5 修正系数及比准价格的确定序号项目实例一实例二实例三1交易价格2.041.591.912市场时间1.001.001.003交易情况0.980.980.984房地产状况0.990.941.044.1区位状况1.001.001.004.2权益状况1.001.001.004.3实物状况0.990.941.045修正价格1.981.461.95对3个实例的比准价格，采用简单算术平均法得出租金水平：评估单价=（1.98+1.46+1.95）3=1.80(2)租金价格的确定估价对象已出租，但委托方未能提供租约，因此本次收益法评估按照市场实际租金1.80元/平方米天计算。(3)未来租金水平预测租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。根据评估人员的了解，过去5年，上海GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入平均年增长10.62%、11.3%、10.5%。根据周边租赁情况及宏观经济数据，本次评估确定其每年租金上涨率为10%，从第二年开始递增，递增年数为9年，第10年后开始保持不变。（2）空置率和租金损失率的确定经现场勘查，估价对象所处区域公建配套齐全，交通便捷，该处住宅租赁情况较好，有较多租赁需求，因此本次空置率取3%，租金损失率取1。（3）管理费每年管理费为租金收入的1%。（4）每年维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用。根据调查每年维修费约为建筑物重置价的1。经测算，单位重置价格为2800元/平方米。（5）保险费保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般应按房地产重置价乘以保险费率来计算确定。目前我国的房地产保险费率在0.2%左右。（6）税金税金包括房产税、营业税及附加。根据税法，每年应交纳的房产税税率为租金收入的12%，营业税及附加税率为租金收入的5.65%。（7）年净收益租金收入管理费维修费保险费税金（8）收益年限本次评估，根据该房地产的土地使用年限，建筑物的结构类型、使用类型予以综合确定该房地产的收益年限。由于委估对象为划拨住宅用地，未规定土地使用期限。分析房屋建造年代在1984年，钢混结构，按有关部门关于建筑物规定使用年限标准，该结构该类用途用房规定使用年限为60年，截止至本次评估基准日，该房屋建筑物的尚可使用年限为28.42年，因此本次收益年限按房屋建筑物尚可使用年限取28.42年。（9）折现率折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。本次评估采用类加法，类加法是将报酬率分为无风险报酬和风险报酬。无风险报酬也称安全利润，是无风险的报酬率，一般采用一年期银行定期存款利润（目前为3%）或国债利率。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，即超过无风险报酬以上部分的报酬率，具体是对评估对象自身及其所在区域、行业、市场等方面的风险补偿。公式及相关参数的确定如下：类加法求取报酬率的公式为：折现率=无风险报酬率+投资风险补偿率 无风险报酬率，本次评估我们借助Wind资讯金融终端所提供的于基准日时点剩余期限为10年的国债到期收益率3.283%，确定无风险收益率，即3.283%。 投资风险补偿率，投资者考虑到由于投资期较长、收益不稳定的房地产时，承担了一定的风险，希望对其承担的额外风险给予一定的补偿。一般认为房地产行业的投资风险补偿率在2%4%左右，本次评估取3%。折现率=无风险报酬率+经营风险=3.283%+3%=6%（取整）市场价值测算结果 P 未来收益期内各期收益的现值之和 = =1398248.45元。其中： P收益现值 r折现率 n收益期 Fi末来第i个收益期的预期收益额该处房屋未来收益期内各期收益的现值之和为1398248.45 元。根据房屋所有权证建筑面积为110平方米，则收益法单价=12711元/（取整）经收益法测算，委评房地产的市场单价为12711元/平方米。（二）收益法在我国的应用实例2（厂房）（1） 房屋建筑物概况：权证编号沪房地闸字（2009）第023192号权利人上海大众科技有限公司房地座落永和路118弄18号土地状况房屋状况权属性质国有建设用地使用权幢号使用权来源出让室号或部位全幢用 途工业建筑面积1630.79地 号闸北区大宁路街道324街坊33丘建筑类型工厂使用期限从2004年6月22日至2054年6月21日止用 途厂房其中总面积49794总层数4独用面积竣工日期2009年分摊面积实物状况：委评房地产位于的东方环球企业中心。该中心区域内建筑整体采用欧式建筑风格，主要以整幢别墅为主。因此，区域内环境质量较高。同时根据中心物业管理处人员介绍，中心内主要业态为办公。委评房地产现处于空置状态，内部装修为毛坯。本次评估主要考虑到委评房地产所在的东方企业中心园区内的实际情况以及房地产内部情况，按照办公用途下对该房地产进行价值评估。房地产状况表序号房地产坐落永和路118弄18号备注1建筑物启用年月2009/12/312评估基准日2011/12/313账面原值（元）25,341,478.314账面净值（元）24,125,087.375建成年月2009/12/31产证所示数据6土地用途工业产证所示数据7土地使用权来源出让产证所示数据8土地使用期限2054/6/21产证所示数据9建筑面积1630.79产证所示数据10建筑物用途厂房产证所示数据11建筑物结构钢混产证所示数据12可收益房产建筑面积1630.79全部为办公用房13收益年限2054/6/21按土地年限确定收益年限 2、测算过程 （1）相关参数说明相关参数说明表序号项目内容取值备注1首年租金（元/天M2）3.29附注12租金增长率4%附注23空置率3%附注34管理费用率1%5维修费用率1%6保险费率0.20%7房产税率12%房产出租按12%8营业税金附加率5.65%营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、河道管理费1%。营业税率基数为租金收入，后四项费率基数都为营业税，则合计5.65%。9建筑成本单价3500参考同类建筑物造价水平10收益年限2054/6/21附注411折现率7%附注5(1)附注1，首年租金的确定首年租金测算通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等要求，估价人员选取与委评对象类似的房产租金案例，对评估案例进行适当修正。本次评估选取的三个房地产租金案例状况如下：序号房地坐落价格类型成交面积（平方米）租金（元/天）挂牌日期1东方环球企业中心挂牌1,600.003.42012-72中铁中环时代挂牌400.003.32012-73翔腾财富广场挂牌120.004.02012-7(2）比较因素的选择：根据影响房地产价格的主要因素，结合委估对象和比较实例的差异情况，选择交易情况、市场状况、房地产状况等三个修正因素。 a、交易情况修正选取的比较案例均挂牌价格，一般房地产市场会存在一定的议价现象，实际成交价往往要低于挂牌价格。因此，对于交易情况均做5%的修正。b、市场状况修正各比较案例挂牌日期均为2012年7月，本次评估基准日2011年12月31日。仲量联行日前发布的上海商业地产运行报告显示，上海甲级办公楼租金达到每平方米每天9元，环比上涨1.4%。仲量联行上海董事总经理表示：“在浦东，由于办公楼供应有限且内资企业需求增加，该区租金二季度保持上涨，但涨势放缓；在浦西，已建成物业的业主议价能力开始减弱，因此租金保持平稳。”由此可见，随着全球经济的不景气，办公楼市场租金基本与去年持平。故市场状况不作修正。c、房地产状况修正的内容主要包括：办公聚集度、交通条件、市政设施、环境优劣度、装修情况、楼层状况、建筑面积、房屋结构和房屋朝向等因素。办公聚集度：委评房地产同比较案例均位于闸北市北工业园区板块内，周边办公楼宇较多，办公聚集度较高。因此不作修正。 市政设施：委评房地产及比较案例位于同一区域内，区域内有多家商业银行，社区医院，学校等市政设施。因此不作修正。交通条件：委评对象同比较案例一均位于永和路，距离轨道交通一号线约700米左右，比较案例二、三均位于一号线汶水路站旁，交通条件较委评对象稍好，因此对于交通条件分别作0%，3%，3%的修正。 环境优劣度：委评对象同比较案例环境优雅，闹中取静，无噪音、工业污染等，故不作修正。外部装修：委评房地产外部装修采用罗马式建筑风格，选取的比较案例二、三外部装修均为一般甲级办公商业楼标准风格。因此，对于外部装修分别作0%，-2%，-2%的修正。内部装修：经现场勘查，委评房地产同比较案例一的内部装修均为毛坯，而比较案例二、三的内部装修为标准化办公楼宇装修，因此对于内部装修分别作0%，2%，2%的修正。 建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而言、房地产面积越大、会造成总价高，不适于市场交易流通，而面积越小则总价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低。选取的案例出租面积分别为1600平方米，400平方米以及120平方米。根据上述分析，对于建筑规模分别作0%，2%，2%的修正。房屋结构：委评对象同比较案例均为钢混结构，因此不作修正。比较因素实例一实例二实例三座落东方环球企业中心中铁中环时代翔腾财富广场交易价格3.403.304.00交易情况100/105100/105100/105市场状况100/100100/100100/100房地产状况办公聚集度100/100100/100100/100市政设施100/100100/100100/100交通条件100/100100/103100/103环境优劣度100/100100/100100/100外部装修100/100100/98100/98内部装修100/100100/102100/102建筑规模100/100100/102100/102房屋结构100/100100/100100/100修正后单价3.24 2.99 3.63 通过系数修正得出三处比较案例的比准租金价格，再经算术平均法测算，评估对象办公楼客观租金价格为3.29元/平方米天。委评房地产先作为被评估单位自用房产，不涉及对外出租等事项。因此，确定客观租金即为首年租金。(2）附注2，租金增长率的确定租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。根据上海工业房地产测评中心的2011年上海工业物业市场回顾中指出，出于对外部经济的不稳定性会对上海工业地产市场带来波动风险的担忧，2011年整个市场对工业物业的投资相对谨慎。但由于目前上海工业物业市场供应仍有较大缺口，供需的不平衡及其地产保值的特性，全年工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势，但增长速度明显放缓。2011年上海工业物业租金均价相比较2010年租金水平，上涨了4.74%。因此，取租金增长率为4%。 (3）附注3，空置率的确定受惠于整体宏观经济层面的激励，上海整体工业物业市场发展良好。仓库吸纳量继