房地产企业纳税筹划理论与实务.doc

房地产企业纳税筹划理论与实务第一讲 纳税筹划及其主要方法一、纳税筹划的概念 纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的而在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财等活动进行事先筹划的过程。二、纳税筹划主要途径与方法（一） 纳税筹划主要途径1、 收入转移法；2、 费用分摊法；3、 利润或亏损在成员企业间转移。（二） 纳税筹划主要方法1、 在多种纳税方案中，选择最优方案； 2、充分利用现行税收优惠政策；房地产企业主要税收优惠政策介绍 3、 充分利用税法及税收文件的一些条款； 4、 利用财务会计规定；5、 税负转嫁；第二讲 企业日常运营与纳税筹划一、企业日常成本管理与纳税筹划1、采购发票与纳税筹划；2、限制性费用与非限制性费用的处理；3、福利化与节税效应；4、资产处理方法与纳税筹划；二、企业采购、销售与纳税筹划 1、固定资产采购、销售与纳税筹划；2、 签定销售合同的节税技巧；3、 混合销售收入与兼营销售收入的区别与运用；4、 促销方式的选择；5、 销售渠道的选择；6、 销售价格的确定；三、 企业利润分配与纳税筹划1、 资本利得与经营所得的选择；2、 用好弥补以前年度亏损的所得税政策；3、 保留在低税地区投资的利润不分，实现延缓纳税或抵亏的节税目的；4、 私营企业税后计提生产发展基金，可当期少交个人所得税；第三讲 房地产开发企业具体纳税筹划方法与案例一、在建项目整体转让的纳税筹划方法；二、合理分解租金收入的方法；三、变房屋出租为对外投资；四、 分解商品房销售价格；五、 变房屋出租为承包业务；六、 合作建房的纳税筹划；七、 土地增值税的纳税筹划；八、变房地产销售业务为代建行为；九、自建行为的纳税筹划。第四讲 企业设立与纳税筹划一、 企业性质的选择；1、个人独资企业、合伙企业与股份公司的选择；2、 分公司与子公司的选择。二、 投资方向的选择；应充分利用国家产业税收优惠政策，如对新办第三产业的税收优惠政策、对特殊行业的优惠政策、对利用“三废”产品税收优惠等。“邮箱”公司三、 注册地点的选择；第五讲 企业合并分立与纳税筹划一、 企业合并与纳税筹划；1、 企业合并的主要形式与税收处理差别；2、合并产权支付方式的选择3、企业合并涉及的契税及产权转移问题；二、 企业分立与纳税筹划； 分立有利于获得低所得税税率或税收优惠。三、 企业股权重组与纳税筹划（1） 股权转让；对转让所得，征收所得税。（2） 增资扩股。第六讲 企业筹资、投资与纳税筹划1、 不同筹资方式的选择；股权筹资，还是债权筹资？债权筹资利息，可税前列支；股权筹资，分配股利应在税后进行。2、 租赁与纳税筹划；融资租赁，还是经营租赁？3、 固定资产投资与纳税筹划；固定资产投资可以计提折旧，而现金投资则不允许计提利息，借款投资也不得税前列支借款利息。4、 资本结构与纳税筹划；5、 对外投资资产评估与纳税筹划；附： 房地产企业主要税收优惠政策一、 营业税1 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；2 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产者，免征营业税；3 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。二、 房产税 参看房产税条例的免税规定三、 土地增值税1 建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税；2 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；3 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的；4 一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的；5 房地产开发公司代客户进行房地产的开发、开完成后向客户收取代建收入的行为；6.在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。