承德信用社贷前调查报告.doc

承德信用社对齐鲁酒店的贷前调查报告借款企业哈尔滨齐鲁商务酒店有限公司于2011年3月25日向哈尔滨市道外区承德农村信用合作社申请贷款8000万元。我信用社于2011年4月1日对此笔申请贷款情况进行了详细调查，现将具体情况报告如下：一、 信用社基本情况承德信用社隶属于哈市城效联社，成立于1997年，营业场所500平方米，现有各类员工24人，截止2011年4月25日，固定资产余额680万元；资本总金额1425万元；各项存款金额2亿，各项贷款余额3亿，存贷比例150%；其中不良贷款比例5%二、 借款企业基本情况哈尔滨齐鲁商务酒店有限公司成立于2000年，位于赣水路1号，毗邻中山路景观大道，周边有省政府、省政协、省商务厅、省公安厅、省高速公路管理局、省收费公路管理局等政府机关，与开发区餐饮特色街处于同一片商业范围。是一座高档次，集商贸、展销、办公、住宿、娱乐为一体的现代化酒店。企业营业执照号码为230199100014303（1-1），税务登记号码为230198718456103，代码证号码为71845610-3，贷款卡号码为2301010000644291，法定代表人为高成，身份证号码为370203196510070916，注册资金为1500万元。企业股东为山东国际商务有限公司及林剑。其中山东国际商务有限公司出资1410万元，占比94%，林剑出资90万元，占比6%。三、 借款用途近年来，该企业保持了年经营收入30%的持续增长势头，2009年经营收入达到2341万元。在取得现在成绩的同时，也遇到整体硬件条件落后的瓶劲，特别是大厦内部设施老化，装修不统一，部分客房装修档次低，经营经展的后劲已显不足。适逢此次哈尔滨市委、市政府启动中山路整体改造的重点工程项目规划，作为改造和重点对象，哈尔滨齐鲁商务酒店有限公司经过深入调研，根据对实际市场需求和经营前景的科学分析与判断，准备以四星级为标准，进行整体改造。籍由改造的契机，全面提升装修档次的硬件水平，引入先进的管理模式和优秀的管理人才，从根本上消除影响和制约发展的瓶颈，真正发挥企业的功能，满足未来经营和发展的需要。改造后的大厦建筑主体为26层框架结构。一层为酒店大堂，面积470平方米。配置有大堂、总台、大堂吧、行李寄存室、大堂副理等，另有485平方米铺面由本酒店开设票务中心、商场（出售东北、山东土特产，特色纪念品，高档服装、饰品）及商务中心（提供上网、文字处理、收发传真、复印、扫描、刻录等服务）。另有200平方米准备租赁给信用社。二层为全日餐区，面积660平方米；另有零点大厅一个，面积950平方米，可容纳148人同时就餐。三层为中餐区，面积1768平方米，有12个包间。四层为高端SPA、足疗、健身、麻将室，茶吧等康乐休闲场所，面积1300平方米。五层为海通证券，面积1700平方米及大厦高管办公区，面积260平方米。六层为高档娱乐中心，面积1700平方米，共有包间19个。七层为综合型会议中心，配有会议室6个，其中，会议厅1个面积531平方米左右，可容纳450人，大会议室2个面积105平方米左右。可容纳25人；中型会议室2个面积65平方米左右，可容纳14人；小型会议室1个面积32平方米左右，可容纳10人；贵宾室一个，面积52平方米左右。主楼八至二十五层为四星级标准客房，共217间，根据接待需要，分为5档，25层设有豪华总统套房。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有电梯7部，消防通道5个。四、 企业市场调研情况1、 哈市近年来旅游业、会展业发展概况哈尔滨市作为中国东北北部最大的中心城市，是连接中国大陆与东北亚的重要铁路枢纽，频繁的商旅活动带动了哈市酒店业的快速发展。近年来，哈尔滨市依托独特的地理优势和冰雪旅游资源，加快“冰城夏都”特色旅游区建设，大力发展旅游业，全市旅游业呈现出快速发展、逆势增长的良好局面。据统计，仅2009年全年即接待国内外游客3772.9万人次，旅游收入突破310亿。同时，随着城市建设与开放步伐逐渐加快，产业转型逐步走入正轨，以装备制造、医药、食品、石化四个主导产业为依托，大型展会纷至沓来。据统计，2005年以来，哈市会展活动保持了年20%以上的递增幅度，仅2009年全年即完成会展项目140个。从年初开始，冰雪节、哈洽会、广告展、木工机械展览会、国际制博会等展会接连不断，吸引参会、参展、参观客商200余万人次。蓬勃以展的旅游业和排列密集的展会活动吸引了大量外地客商入住酒店，带动了酒店业的迅猛发展。据哈尔滨市统计局统计数据显示，2010年上半年全市实现客户、餐饮收入15.3亿元，同比增长16.8%。其中客房收入4.8亿元，增长22.5%；餐饮收入10.5亿元，增长14.7%。在哈洽会、冰雪节期间，哈尔滨近百家星级饭店全部爆满，酒店业呈现出良好发展局面。2、 哈市酒店业发展情况当前哈尔滨的酒店业发展现状与旅游业、会展业蓬勃发展的态势有较大差距。目前哈尔滨市酒店业发展状况参差不齐，星级酒店严重缺乏，仅百余家，床位数量仅两万个左右，远远不能满足市场需求。高星经酒店仅有香格里拉、华融、华旗、万达索菲特、新巴黎、福顺天天、昆仑等几家，旅游局正式挂盘的五星级酒店仅有三家，随着越来越多的国内外游客的到来，高星经酒店的预定甚至需提前半年方可落实，出现了“一床难求”的现象，凸显出高星级酒店接待能力不足的问题。餐饮方面同样面临接待能力不足的问题，特别是婚宴接待，因星级酒店较少，市场需求无法得到有效满足，婚宴集中的时段预定极为困难。五、 企业经营状况预测齐鲁大厦改造完成后主要收入来源分如下几项：客户收入、餐饮收入、会议收入、房租收入。（1） 根据哈尔滨市旅游业环境及酒店行业状况，旺季分别在每年六月哈洽会与十二月冰雪节期间，淡季为每年二月春节期间及九月。旅游、会议洽淡市场淡旺季分明，能够较好的预估算季度收入。在目前的酒店业综合环境下，哈尔滨市四星级酒店平均入住率为63%。以该数据为参考，齐鲁酒店客房年收入将达到人民币4445万元。 根据协议价、折扣额计算平均单价，作为营业收入参考值，原价入住占20%（冰雪节及哈洽会时间段比例），协议价入住占80%，客房日收入为两套房价综合收入。年客房营业收入公式为：（房价原价合计*0.2+协议价总价*0.8）*63%*365=（249480*0.2+179280*0.8）*63%*365=4445万元。（2）餐饮收入主要有两大部分组成，婚宴、会议宴收入和日常餐饮收入。根据哈尔滨婚庆市场调查，年接待量将达到50场，收入达120万元。会议宴年收入达20万元。齐鲁大厦日常餐饮收入由日本料理与鲁、粤菜组成。经市场考察，在哈尔滨市只有铃兰、万达“意”日料两家较正规的日本料理已经占据了一定市场地位，对专业化，正规化的日料餐饮店需求量年比均有大幅增长。考虑到哈尔滨市商务洽谈市场的乐观形式，并具有地域特色和旅游城市价值，齐鲁大厦在此次装修改造后将聘请知名日料连锁餐饮集团入驻，其高质量的料理水准与市场营销经验，结合大厦优越的商务环境，预计将带来可观的餐饮收入。大厦三楼餐饮由鲁、粤菜名厨掌勺，为餐饮高档包间提供优质服务。餐饮总收入将达950万元。 婚宴及会议宴数据 单位：元 （3）会议年接待团数量预计将达到50团，收入将达到47.3万元。会议数据 单位：元（4）齐鲁酒店的房租收入主要针对大厦的长期大客户，主要客户为证券公司、夜总会、银行。房租收入结合哈尔滨平均写字间房价，将在到605万元。客户名称使用面积（）房价/年*年营业额证券170013002210000银行1601300208000夜总会22671603627200合计412760006045200齐鲁商务酒店改造完成后，各主要收入项目年营业额将达到6047万元。尚不包括其他如大堂吧、商务中心、洗衣房、停车场等附加服务收费项目。2、成本费用、主营业务税金及附加分析（1）成本费用分析根据全国酒店业成本费用比率，结合哈尔滨市地方人工费及物价水平，以如下参考数据作为编制依据。年成本费用共需2620万元，其中：餐饮营业直接成本占着餐饮营业额的50%，需275万元；水电、燃气费占营业额的10%，需300万元；客户物料消耗与营业费用占客房营业额的3%，需115万元；取暖费约需30万元；管理费用，指办公费用、接待费、交通费、广告宣传等费用，每年约需100万；折旧费、摊销每年约需1100万；财务费用，主要指贷款利息约需800万。（2）主营业务税金及附加、地方费用共需400万元，其中主营业务税金及附加需275万元、房产税需70万元、土地使用税需6万元、地方费用如工会经费，防洪、价调基金、垃圾处理费合计需50万元。预计年成本费用、主营业务税金及附加、所得税总额为3520万元。根据预期营业收入与营业成本、主营业务税金及附加、各项费用、所得税数据可得，齐鲁大厦装修改造完成后预计年净利润为2527万元；现金净流量为4177万元。六、投资回收与盈亏平衡分析1、投资回收期齐鲁大厦装修改造项目的主要内容包括楼体外立面装饰改造、酒店大堂、大堂吧、商务中心、全部商务套房、豪华总统套房、洗浴健身会所及KTV包房，餐饮大厅及包房，会议大厅及会议室，酒店各功能室及办公区域的装饰装修工程（含四星级高档装饰品），总建筑面积27000平方米。功能配套设施包括中央空调，消防喷淋及排烟，综合布线系统，客房只能控制，有限电视系统，卫星电视，停车场管理系统，楼宇自控系统，酒店门锁系统，会议系统，给排水，变频机电及室外项目。根据项目预算，总投资需14500万元。以哈尔滨市平均入驻率水平，去除折旧、摊销等费用影响，年现金流可稳定在4177万元，则投资收回期为3.47年。2、盈亏平衡分析该企业主要收入为客房收入，而房租收入相对稳定，餐饮及其他收入所占比例不大，所以只以客房收入为盈亏平衡分析对象。固定成本由如下几项构成：人工费、折旧费、摊销、保险费、设备维护费、取暖费、部分电费等。根据参考数据，固定成本费用约为1850万。变动成本费用由如下几项构成：餐饮直接成本、客房物料消耗、水电费、燃气费、洗涤费、修理费等，约需745万元。客房涉及的固定成本费用有人工费、员工餐费、折旧费、摊销、设备维修费、电费（30%）、燃料费（30%）、摊负的管理费用。合计年固定成本费用为1200万元。客房涉及的变动成本费用有电费（70%）、水费、燃料费（70%）、物料消耗、洗涤费等，合计年变动成本费用为470万元，平均变动成本为59.4元。客房综合平均单价为786元/间*日。根据基本资料显示的数据，客房年保本销售量为12000000/786*（1-5.5%）-59.4=15259间，日均保本销售量为51间，年保本销售额为1206万元，年保本出租率为19.5%。以目前的酒店业环境，配合良好的营销手段与酒店推广，完全可以实现盈利预期。七、企业财务指标和非财务因素分析2008年度总资产1983万元，净资产1911万元，资产负债率3.6%，营业收入1785.34万元，净利润170.8万元，流动资产1153万元，流动负债714.9万元，现金流净额230万元；2009年度总资产1994万元，净资产1933万元，资产负债率3.1%营业收入2341.96万元，净利润211.7万元，流动资产1413万元，流动负债609.8万元，现金流净额370万元；2010年度总资产2307万元，净资产2086万元，资产负债率9.5%，营业收入1068.94万元，净利润85.1万元，流动资产2797万元，流动负债2203万元，现金流净额-259万元；（一） 借款人盈利能力财务比率的分析销售利润率：该公司销售利润率分别为2008年44%、2009年39%，2010年41%。该指标体现了企业经营活动最基本的盈利能力，说明企业主营业务市场竞争力强，发展潜力大，盈利水平高。（二） 借款人营运能力效率比率的分析存货周转率：存货周转率分别是2008年11.85次、2009年8.01次、2010年3.94次。说明该公司从取得存货到销售收回（包括现金销售和赊销）等环节管理情况的综合性指标，反映存货的周转速度适中，符合综合指标。（三） 借款人长期偿债能力财务比率的分析资产负债率：该公司的资产负债率分别为2008年3.6%、2009年2.31、2010年1.26.该企业的资产负债率较低，表明该企业的长期偿债能力较强。（四） 借款人短期偿债能力流动比率财务比率的分析流动比率：该公司的流动比率分别为2008年1.61、2009年2.31、2010年1.26.该指标说明企业偿还短期债务的流动资产保证程度较强。（五） 现金流量分析该公司经营活动现金流量净额2008年为230万元、2009年为370万元、2010年为-259万元，通过以上数据可以看出，该企业经营效益、财务状况良好，融资能力较强，企业在运营中产生的现金流入大于流出。（六） 应收账款周转率的分析应收账款周转率：该公司的应收账款周转分别为2008年28.11、2009年34.94、2010年15.82，周转天数由13天缩短至10天，说明该公司的营运能力有所增强，而且对流动资产的变现能力和周转速度起到增强作用。通过以上财务分析显示：1、从债权人的角度看，该企业三年的资产负债率始终保持在10%以下，资产负债率越低越好，债权人提供的资金与企业资本总额相比，所占比例低，该企业不能偿债的可能性小，企业的风险主要由股东承担，这对债权人来讲，是十分有利的。2、从股东的角度看，他们希望保持较高的资产负债率水平。站在股东的立场上，可以得出结论：在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越高越好。3、从该企业的角度看，最关心的是在充分利用借入资本给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。依据该企业提供的年度审计报告及调阅该公司的贷款卡显示，该公司在他行无贷款，负债比率在总资产中的比重小，对我社的债权保证程度较高，地阿卡风险相对减少，流动比率、销售利润率较高表明该公司销售收入较高，表明该公司经营收入所取得净利润大，有较大的营运资金用于偿还贷款，短期偿债能力较强，其可变现资产金额较大，对我社的信贷资金保障程度较大。八、抵押物状况 抵押物位于南岗区赣水路1号，总层数26层，地下室两层，建筑面积26893.83米，用途为办公。建成年份为1998年。房屋所有权人为山东国际有限公司。房屋及土地初评估价值为2.4亿人民币，此笔贷款的抵押率为30%。九、担保企业状况山东国际商务有限公司系山东省商务厅直属企业，是在山东省工商行政管理局注册成立的综合性集团公司，由山东省商务厅培训中心与中国抽纱山东进出口公司共同发起组建，成立于2009年5月，注册资本1743.7万元。现股东为山东省国际商务中心用中国抽纱山东进出口公司，其中山东商务中心出资1162万，占注册资本66.67%，中国抽纱山东进出口公司出资581.7万元，占注册资本33.33%。该企业主要从事对外投资与管理、酒店经营与服务，企业管理咨询服务、国际会展服务、房屋租赁、进出口贸易等经营。公司总部位于山东省济南市历阳大街6号，目前已在济南、青岛、哈尔滨、广州、泰安等地投资建设并管理多家高星级酒店，其中：济南山东国际商务会馆占地近20000平方米，投资近2亿元；青岛保税区山东省商务厅培训中心占地15000余平方米，投资1.8亿元；泰安酒店占地55000余平方米，目前尚在改造建设中，已投资近2.5亿元；哈尔滨齐鲁大厦占地33000余平方米；另有驻日、驻韩、驻台等分支机构。公司持有平安保险、青岛银行等多家大型股份制企业的股权。十、借款期限：该企业借款期限为5年十一、还款来源及还款时间第一还款来源为酒店收入2012年预计还款1500万元，2013年预计还款3000万元，2014年预计还款3500万元。第二还款来源为山东国际商务有限公司的财务经营拨款，不排除提前还款可能。第三还款来源为房产变现，该抵押物地处哈市中心、繁华地带，变现能力较强。十二、为信用社带来的潜在效益1、 该企业一楼毗邻赣水路方向有200米办公场所，农行已与齐鲁大厦商谈已久，但在我社的努力下，该地点同意出租给哈城郊联社，此地点可以成立哈城郊分支机构为城效联社带来可观的经济效益。2、 该企业已承诺贷款后，将企业所有财务账户从农行迁至我联社，所经营场所将全部安装上我们信用社的PS结算机器，这将为我们信用社带来可观的经营效益和社会知名度。十三、调查意见承德信用社通过对借款企业哈尔滨齐鲁商务酒店有限公司基本情况、贷款用途、还款来源、财务状况、非财务状况、抵押担保状况调查后认为，该企业申请贷款符合信用社有关规定，具备贷款资格，借款企业有固定的经营场所和稳定的经营收入，通过对周边环境和类似酒店广泛深入的调研和经济学的角度分析，我们完成了对酒店经营分析及抵押物状况分析，综上所述，我社认为此笔贷款可以发放。特呈请省联社审贷委员会审核。 承德信用社 2011年4月19日