徐州房地产市场月度报告.doc

2007年06月徐州房地产市场月度报告2007 07 03一、 市场政策及土地市场1 市场政策分析2 土地市场动态二、 各版块楼盘动态1 已推楼盘动态2 本月新推楼盘三、 各版块成交分析1 住宅成交套数2 住宅成交面积一、 市场政策及土地市场1 市场政策分析（1）容积率更改 腐败继国家八部委在2007年4月部署房地产市场反腐行动之后，近日江苏省建设厅、江苏省监察厅联合下发关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知，规定凡更改容积率必须向社会公示，不得以政府会议纪要形式调整容积率。此举不仅是为了保证城市规划的统一，也是为了防范规划中的腐败现象。有消息称房地产开发利润的4成都被政府人员拿走了，腐败的方式可以有很多，其中就包括随意更改容积率等等，向社会公示无疑是政府行为的进步。（2）新城区 居者有其屋徐州市近日出台新城区拆迁安置措施，对特殊群体和比较困难的群众有特殊政策,保证居者有其屋。按照拆迁许可、拆迁评估、商谈拆迁补偿、签订拆迁协议等程序，引导居民自觉遵循法律法规,合理反映诉求；做好被拆迁群众的社会保障，加快惠民花园三期工程建设进度,保证明年春节前具备上房条件。对被拆迁群众要以实物安置为主。拆迁安置地适当增加商业面积,给拆迁居民创造更多的就业机会,对被拆迁居民加强技能培训及就业指导,帮助他们实现就业。此措施不仅从居住、生活和就业方面为被拆迁户提供了便利，也为加快新城区的建设打下了一点基础。（3）节能验收 建筑成本由建设部和国家质量监督检验检疫总局联合颁布的建筑节能工程施工质量验收规范自今年10月1日起施行，建筑工程节能质量不符合规范将不能通过验收，该规范对于建筑节能工程施工质量的要求预期将会增加建筑成本。成本上涨会引起房屋销售价格的上涨，而不是需求的饥渴造成市场的非理性上涨，这才是健康发展的市场。（4）装修房 契税 购房成本国家税务总局在6月18日正式对外公布了关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复（国税函2007606号），其中明确表示：“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。” 这项规定意味着，如果是购买精装房屋的，在计算契税时装修费便不能排除在外，而应把房价款和装修款加在一起计算契税。此举增加了购房者的购房成本，在一定程度上不利于装修房的全面推广，但也有可能会抑制过快的需求。（5）外资 炒房近日，商务部和国家外汇局联合正式公布了关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案；外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。此举意在进一步遏制外资在中国的炒房行为。（6）土地使用税国家税务总局6月25日发布关于取消部分地方税行政审批项目的通知，该通知自发布之日起执行。其中，通知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四和第六条。这两条内容分别涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。 取消两条规定之后，基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，而对于房地产开发商来说，此前曾被允许在住房预售前可以由地方政府决定缓征或者免征土地使用税，目前这一优惠被取消。控制缺乏实力的开发商进入市场，在一定程度上减少了扰乱市场和政府腐败的机会。（7）江苏国土厅 集体土地房“集体产权”、“小产权”住宅是近期关注的热点。江苏省国土资源厅表示，集体土地不能建商品房，对于集体土地用于住宅建设，目前国家法律规定只有本集体经济组织内的成员才有在本集体经济组织内部享有一份宅基地，如果这份宅基地如果他不用，他需要转让、出租，还是应该用于符合申请宅基地条件的农民才能够享有。按规定，集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，严禁擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。针对目前在北京等地出现的小产权房，江苏省的这一政策也让对此问题产生疑问的购房者明确了认识，防止风险。2 土地市场动态地块编号位置出让面积使用性质规划指标出让价格出让及挂牌时间2007-14环城路南、黄河北路北侧，保温瓶厂地块51654商业、居住容积率2.7 建筑密度25%底价18600万2007-06-23（20070713-20070727挂牌）2007-15黄河新村西侧，三团一校地块12253居住容积率2.2 建筑密度22%底价4400万2007-06-23（20070713-20070727挂牌）2007-16大庆路东侧，六朝松职工宿舍地块6947居住容积率1.5 建筑密度28%底价200万2007-06-23（20070713-20070727挂牌）2007-17新城区J14号路西、4号路北，新城区4号地块286096居住容积率2.0 建筑密度28%底价13000万2007-06-23（20070713-20070727挂牌）2007-18徐州经济开发区经七路东支路东侧，开发区A地块10015工业容积率0.7 建筑密度40%底价131万2007-06-25（20070716-20070730挂牌）2007-19徐州经济开发区经七路东支路东，现状路北侧，开发区B地块10255工业容积率0.7 建筑密度40%底价134万2007-06-25（20070716-20070730挂牌）2007-20徐州经济开发区杨山路南，经六路东，杨山路南侧地块158585商业、居住容积率1.5 建筑密度25%底价9500万2007-06-25（20070716-20070730挂牌）铜山07-04汉王镇367284.1居住容积率1.4 建筑密度24%底价36360万20070625-20070725挂牌二、 各版块楼盘动态1 已推楼盘动态（1）上院 一期封顶 叠拼阳房公开叠拼阳房户型面积为138183平方米，价格为3200元/平方米左右。由于该项目旁的弘润路在进行拓宽，因此接待中心移到了项目地。上院一期占地约30亩，总建筑面积约3万平方米，住宅部分共8栋楼，主要以花园公寓、叠拼阳房为主要建筑形态，共有100-220平方米的数款套型。（2）汉府雅园 主题商铺汉府雅园将在7月初推出社区主题商业广场汉府假日生活广场，汉府假日生活广场紧邻铜山新区主干道北京路东侧，按照不同业态的要求，汉府假日生活广场总体上分为南、北两区，北区约8000平方米以餐饮娱乐为主，南区3万多平方米以休闲购物为主。汉府假日生活广场总体将建成集体验式购物中心、特色休闲商务街、星级主题酒店为一体的复合型主题商业广场。该物业为产权式门面商铺，其一层商铺面积只有30多平方米。据悉，汉府假日广场是融商业步行街、区域配套临街商铺、酒店式公寓、商务办公为一体的复合型商业中心，其中临街门面商铺主要满足区域内的商业配套为主，包括银行、邮局、超市、酒店等；步行街规划为休闲类商业业态，其中首层内街以时尚精品店为主，二、三层规划是以餐饮等为主的体验消费场所，同时还有一部分办公场所，满足区域服务型公司，如装修、广告公司的进驻。此外，广场下还设有大型的地下停车场。（3）永嘉太阳城 社区活动 优惠6月9日上午， 永嘉太阳城与徐州体育局联合举办的社区体育健身活动在小区内举行，活动以“全民健身与奥运同行永嘉太阳城活力社区”为口号，是永嘉太阳城继今年3月植树认养活动之后第二次业主集中联欢。活动内容包括篮球比赛、跳绳比赛、秧歌表演、腰鼓表演、体质检测。另外，凡6月15日到6月30日期间购买太阳城房源的客户均可享受2%的优惠。（4）如意家园 新房源位于老城区、新城区、铜山新区必经之地的如意家园于6月21日推出61栋两千多套房源发售，且6月25日起每平米涨20元！目前社区已经全面开工建设，部分楼宇已经封顶，所有房源全部对外正式开盘发售，预计08年中交付使用，主打总价在26万元左右。且主力户型面积为90平方米左右。（5）泉山森林海 预约登记泉山森林海预计将在2007年7月中旬正式开盘发售，开盘价格约在2600-2900元/平方米，首批将推出6栋房源,现一期加州洋房预约登记中。项目总建筑面积120万平方米，一期共建有31栋，为五层逐层退台式花园洋房、叠拼洋房、联排洋房等计1680套，单套面积从77-500平方米不等。其中30万元以下的房子共有400余套，总价在22万元-30万元之间，物业类型为五层退台式花园洋房，面积为77100平方米。2 西区（1）开元四季 新房源6月1日，开元四季推出第八批多层房源，均价在3400元/平方米，位于一期的A区域，户型包括96134平方米的三房、132142平方米的四房。同时据销售部介绍，开元四季的小高层主体中心景观大道正在紧张施工中，预计将于8月初对外开放。同时中央景观大道两侧小高层和沿开元路的小高层近日即将主体封顶，5套小高层样板房正在紧张装修中，预计7月底全部对外开放。（2）万宁华府 咨询万宁华府6月3日对外公开，接受购房者现场咨询。据介绍，总建筑面积约10万平方米的万宁华府位于永安街58号，由8幢高层、3幢叠加别墅组成，户型包括152平方米的四室两厅两卫、133平方米的三室两厅两卫（两种）、125平方米的三室两厅两卫和84平方米的两室两厅两卫。预计销售基价在4200元/平方米4400元/平方米。3 中心区（1）望景花园 新房源望景花园目前推出20套现房，起价4000元/平方米，户型面积均为150平方米左右的三室两厅两卫，全部位于20层以上。（2）时代广场 开盘6月25日，徐州时代广场在售楼处现场举行开盘暨市场运作启动仪式。徐州时代广场用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米389套，由三栋高层板式楼组成，下面3层商业用房，在3楼平台上为屋顶景观花园。商业部分7月中旬即将拉开招商序幕。据悉，销售均价4000元，当日销售超过70%，剩下70余套房源将在下半年推出，所有房源在08年8月全部交付。4 东区（1）贵邦俊园 商业街层高5.86.6米 9000元/平方米贵邦俊园风情商业街开始推出5.86.6米的115号商铺，销售价格在9000元/平方米，一次性付款可享受92折优惠。贵邦俊园总建筑面积达8.32万平方米，由多层、小高层、高层组成，主力户型为134、127、121的3房2厅、87、95的2房2厅。（2）金润嘉园 新房源金润嘉园推出第二批顶层5+1及6+1复式山景房源，主力户型在93115平方米，2260元/平方米起售。顶层5+1及6+1是金润家园住宅小区德式风格元素的有一体现，采用瓦屋顶设计，形成2层高的顶楼空间，2-4米层高。整体工程2007年2月开工，2007年7月主体封顶。（3）润家香花畦 预约登记 润家香花畦6月6日接受预约登记，6月16日进行了第二次预约登记，先期预订价格大约在2300元/平方米，主要户型集中在81平方米143平方米（81平方米83平方米99平方米两种135平方米143平方米）的中小户型。此次推出的房源，主要户型从81平方米138平方米（81平方米99平方米两种105平方米112平方米138平方米）。项目总建筑面积10万平方米，共27幢多层住宅楼（6层），绿化率40%，后面还有依山而建的200亩景观公园。项目即将动工，2008年12月上房。（4）瑞龙东方广场 新商铺瑞龙东方广场在5月28日推出23-70平方米商铺，也是瑞龙东方广场最后推出的一批投资型商铺。（5）日成奥运城 预约登记日成奥运城自2007年6月初推出一期两栋高层房源三百套房源，6月12日起又推出20套78户型，总价23万起，同时6月22日起还有购房送契税活动，针对49号楼的3套房源，该栋为18层小高层、面积135、户型为三房两厅两卫。该项目占地330余亩，开发建设总面积40余万平方米，其中商铺面积近10万平方米，绿化率达45%。（6）东方星座 开盘由徐州碧螺山房产开发的东方星座6月8日开盘，包括两幢34层的高层，共推出300余套房源。项目位于金山桥开发碧螺山庄一区西北角，北临贾丁公路，西临金桥路。总规划面积5万余平方米，由两栋高层组成，其中一栋为33+1的板式高层建筑，一栋为与裙房部分重叠布置的33+1蝶形塔式高层建筑。户型主要为三室两厅两卫和四室两厅两卫的大户型，面积从130平方米到160平方米。另有8套跃层结构的住宅，面积在220260平方米之间。开盘当日，对预约登记的客户将从四楼开始加价，四楼不同位置的户型从24502520元/平方米不等，每层加2030元。目前东方星座已建至12层，2008年年底可以上房。（7）家和园 接受登记 由徐州同发房产开发的家和园于6月16日接受预约登记，家和园位于东三环路王杰医院北侧，规划有10幢多层、小高层、高层，总建筑面积7万多平方米。目前多层均价约3600元/平方米，以99平方米、103平方米中小户型为主，小高层均价约3400元/平方米，以125141平方米的户型为主。三房户型占绝大部分。目前项目已做好基础刚出地面，将在2008年年底上房。5 北区（1） 怡康花园 即将推出怡康花园三期即将于2007年7月倾情推出，项目规划为7栋11层的小高层，户型80-120平方米，物业公司为徐州巨易物业，物业费暂定为1.0元/平方米。目前三期工地已经清空，正在做基础部分。6 本月新推楼盘（1）财苑地产 南湖别院南湖别院位于云龙湖湖南路南侧，将由徐州市财苑地产开发。该项目规划设计已经通过审查。主要经济技术指标包括：1、用地面积：74600平方米；2、总建筑面积：22431平方米；3、地上建筑面积：11900平方米；4、地下建筑面积：10531平方米。容积率：0.15；建筑密度：9.92%；绿地率：51.5%。（2）联合开发 锦绣滨湖6月21日，由我市知名开发商财苑公司与滨湖花园公司共同开发的锦绣滨湖正式对外公开。项目用地面积208.2亩，总建筑面积约20万平方米，建筑密度：21.3%，绿地率：35.6%。按照土地出让条件，锦绣滨湖60%的户型将在90平方米以下，还有120平方米左右的，部分复式户型在210平方米左右。项目为纯多层的社区。目前地块已经基本平整完毕，2007年10月份左右开始接受预订，计划2008年年底上房，预计价格在3300-3500元/平方米。三、 各版块成交分析1 房屋成交套数0200040006000800010000120000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2007年5月31日4411878452121077630162007年6月29日4994941657741119632956月成交套数583632562420279中区东区南区西区北区房屋成交套数分析n 网上房地产数据显示，6月份截至6月29日徐州市商品房共成交2476套,比5月的2721套减少9%n 6月东区热销632套，占总成交量的26;5月东区热销1303套,占总成交量的48%;东区6月比5月成交量减少51%2 房屋成交面积02000004000006000008000001000000120000014000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2007年5月31日38670289785762704312762933322562007年6月29日44411496379769604913246393607296月成交面积5741265940690064834628473中区东区南区西区北区房屋销售面积分析n 网上房地产数据显示，6月份截至6月29日徐州市商品房共成交269177平方米,比5月的298023平方米减少9.7%;n 6月南区成交69006平方米，占到总成交面积的26;5月东区成交136459 平方米,占总成交面积的45.8%;n 6月全市平均每套成交面积为108.7平方米,比5月的套均面积109.5平方米 略有下降