金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告.doc

仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目 录第一章 总体概况11、交通状况12、生态优势43、历史文化44、信息化优势5第二章 板块详细描述61、板块规划62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33第三章 综合评述37第一章 总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。 距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路玄武湖隧道宁镇公路仙林南部由景观路进入仙林：宁杭公路环陵路宁栖公路仙林；中山东路沪宁高速连接线仙林大道仙林。仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。（图） 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。 地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。2、生态优势 仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。丘岗的标高一般在2550米左右。谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度13，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是南京地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，南京市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。（1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。（2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。3、历史文化坐落在六朝古都南京东绿色走廊的仙林地区，距南京紫金山、栖霞山、汤山和燕子矶等四大风景区不足5公里，山清水秀，风景怡人，7000年前，祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。明朝开国皇帝朱元璋当年攻打集庆（现南京）时，曾在仙鹤观（仙鹤山）居住一年有余。4、信息化优势大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有大量的图书馆、博物馆、美术馆、剧院和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。第二章 板块详细描述1、板块规划南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组为玄武徐庄软件园、马群科技园。仙鹤片区（大学集中区）主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。白象片区（科技产业园）科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。麒麟片区（国际会展交流区）国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。青龙片区（高尚住宅区）高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。仙林整体人口及城市用地规划年份城市人口(万人)城市建设用地（K）人均城市建设用地()2005101515020102422.694.220505062.4124.72、大学集中区（仙鹤片区）仙林新市区仙鹤片区即仙林大学城一期是最先规划发展区域，位于仙林新市区的西北象限，是仙林新市区的重要组成部分，是以高等学校和居民住宅区有机融合的综合性社区。其主要职能为高等教育和居住功能。规划范围为：西至宁芜铁路，东至公路二环，北至宁镇公路，南以灵山山脉为界，规划总用地为27.14平方公里仙鹤片区以文苑路为界分为南北两个部分，文苑路北集中布置大学校区，形成高校集中区；文苑路以南形成高品质生活居住区；高校区和居住区中间布置大学城中心，近期作为仙林新市区中心。以学子路公共设施轴、文苑路生活轴、明外廓遗址文化轴、仙林大道景观轴等四条轴线为骨架，若干个校区单元和基层社区单元为主体，建构高校、居住和绿色空间相融合的、多层次有序的空间结构。片区学校一览图。截至2005年底，在校学生数已突破10万人。学校名称简介南京邮电学院该院是我过为数不多的可以大规模系统培养信息科技人才的基地。学院仙林校区位于文苑路以北，仙霞路以南，学院路以西，占地2026亩，规划建筑面积56.65万平米，总投资11.27亿元，设计招生规模18000人，预计5年内分3期建成。2002年5月，学校一期18万平米教学组团、学生公寓以及学生食堂正式开工建设。已于2003年9月，学校建成招生。南京工业职业技术学院该院是一所全日制普通高等学校，学院前身为中国近代著名革命家、教育家黄炎培先生于1918年在上海创办的中华职业学校。2002年启建的仙林新校区位于仙霞路以南，东湖公园以北，学院路以东，滨湖路以西地区，总占地面积1201亩，规划建筑面积30.6万平米，总投资4.5亿元。整个校区2005年基本建成，局时将形成1.5万人的办学规模。南京信息职业技术学院该院是教育部及江苏省政府批准独立设置的国有公办、全日制普通高等专科学校，其前身为南京无线电工业学校。院本部位于南京市鼓楼区辖古平岗及仙林两个校区。仙林校区总投资约为3.2亿，占地面积960亩，规划建筑面积21.7万平米，计划招生8000人。南京中医药大学南京中医药大学诞生于1954年，是全国建校最早的高等中医药院校之一，也是江苏省唯一的一所中医药高等院校。该校仙林校区位于仙林大道以南，灵山山脉以北，仙境路以东，九乡河以西，校园规划占地面积99.1公顷，建筑面积25万平方米，2002年4月首期12万平方米工程正式开工建设，当年10月一期工程5万平方米建成交付使用，入住新生2180人，成为大学城内首所实现当年开工、当年招生的院校。南京财经大学南京财经大学是由南京经济学院、江苏财经高等专科学校、江苏经济管理干部学院3校合并组建而成的一所多科性财经类高等学校，基本形成了以经济管理类学科为主，经济、管理、法学、工学、文学、理学等多学科相互支撑、协调发展的学科布局。该校仙林校区占地面积112公顷，建筑面积31万平方米，现在全日制在校学生已有10000多人。南京森林公安高等专科学校南京森林公安高等专科学校是全国唯一的一所为森林公安机关培养人才的高等学府。学校仙林校区教学区建设于2002年10月全面开工，新校区规划面积43.1公顷，总建筑面积9.828万平方米，计划招生规模8000人，位于仙鹤山以南，东侧和南侧与南京财经大学接壤，西侧隔文澜路与南京师范大学相邻。学校一期教学区占地646亩，二期警体训练场占地317亩。南京理工大学紫金学院南京理工大学紫金学院于2002年9月入驻仙林大学城并正式开工建设。学校位于312国道以南，文澜路以北，仙境路以东地区，东侧与南京信息职业技术学院相邻，总占地面积40.6公顷，规划建筑面积17.565万平方米，计划招生6000人。应天学院 应天学院是以师范教育和艺术教育为特色，突出外语和计算机教学。学校位于仙林大道以南，仙隐南路以东地区，总投资2.8亿元，占地面积37.1公顷，规划建筑面积21万平方米，计划招生8000人。首期投资约1.4亿元的7.15万平方米建筑于2002年10月正式开工建设，2003年9月底建成交付。新校区全部建成后，在校生总规模将达8000人。南京外国语学校仙林分校 学校坐落在仙林大学城中心区，北邻仙林大道，东邻仙境路，南靠灵山，占地面积22.7公顷，总建筑面积5万平方米。学校设小学部和中学部，设计规模84个班，3360人，面向全国招生。学校于2003年1月开工建设，目前已基本建成，并招收学生2600多人。仙林分校的办学理念、教育教学模式和南京外国语学校保持一致。其师资由南京外国语学校实行统一调配并向全国招聘部分优秀师资。分校学生将享受南京外国语学校的小升初、初升高的招生工作中的一系列相关政策。南京国际学校 南京国际学校（NIS）创办于1996年，是南京唯一一所专门招收在华外籍子弟的学校，也是国内唯一的一所获得国际文凭组织授权，可对3-18岁年龄段的外籍子弟进行小学、中学和大学预科三个阶段学历教育的学校，同时还是中国国际学校组织（ACAMIS）开创成员之一。新校区位于仙林大道以北，师大南路以东地区，规划面积7.3公顷，建筑面积1.3万平方米，设有办公区、教室、计算机房、实验室、图书馆和体育场馆等。仙林中小学 仙林中小学于2003年4月15日经南京市发展计划委员会批准立项，建设规模为小学30班，中学36班，总建筑面积2.842平方米，其中小学占地面积10246平方米，中学占地面积18176 平方米。学校容积率为0.426，绿化率为42%。2004年9月，仙林中小学首批学生入驻。 片区房地产市场市场调研 - 个案统计表区域：栖霞区编号：案 名亚东城地址亚东新城区物业类型住宅发展商亚东建设发展集团土地价格总户数/总建面2887户(二期),总50万面积范围50-200主力套型90M2比例：130 M2比例：销售价格： 5200元/ 网上成交价： 4738元/最高报价最低报价最近开盘时间 ：年 年施工进度交付时间年月-月宣传卖点该项目是仙林大学城板块内最宏大的人居工程，有人文环境和发展前景。项目劣势楼盘规划时间早。周遍配套情况苏果超市，以及大学城周遍中小学校，大成.名店公园.内部配套设施(特色):6000平米的大型会所，社区幼儿园后续供应量:剩余20幢小高层，高层，约2000套左右房屋.销售现状评价二期正在销售，已销售1858套，销售状况良好。项目总体评价全部为高层和小高层建筑，容积率1.5，绿化率45。市场调研 - 个案统计表区域：栖霞区编号：案 名赛世香樟园地址大学城文苑路物业类型住宅发展商塞世仙林房地产开发有限公司土地价格总户数/总建面1457户（二、三期,总24万面积范围90-200主力套型M2比例：M2比例：销售价格： 5600元/ 网上成交价： 4749元/最高报价7000最低报价5000最近开盘时间 ：06年5月施工进度交付时间年月-月宣传卖点大学附近,人文气息项目劣势楼盘外形过于落伍，显示不出新楼盘的面貌。周遍配套情况苏果超市，以及大学城周遍中小学校，大成.名店公园.50、70、97、107、108、310路、南汤内部配套设施(特色): 配套有1200会所，1500幼儿园，4000商业配套后续供应量:剩余2幢高层，2幢小高层销售现状评价目前销售的2期和3期,多层均价5800元 高层均价4800元 小高层均价5200元，最高7000的价格是1楼的花园洋房性质。项目总体评价楼盘共建有31栋单体建筑，其中9栋高层建筑和12栋小高层建筑，10栋多层建筑,市场调研 - 个案统计表区域：栖霞区编号：案 名康桥圣菲地址文苑路与学衡路交汇处物业类型住宅发展商江苏星晟地产土地价格总户数/总建面435户,总5.4万面积范围125-190主力套型M2比例： M2比例：销售价格： 6600元/ 网上成交价： 5969元/最高报价8800最低报价6350最近开盘时间 ：06年8月施工进度交付时间年月-月宣传卖点英伦风情！低密度的英伦风情洋房区，园区内营造丰富的人文气息项目劣势项目单价较高，单身小户型与高档房屋混合，难于提升总提品质。周遍配套情况苏果超市，以及大学城周遍中小学校，大成.名店公园. 50、70、97、310、107、108、130公交线路内部配套设施(特色):英式皇家园林、主题雕塑广场、全明观光电梯、邦德商业街, 后续供应量:300户左右销售现状评价6层观光电梯均价6000元/平米，花园洋房7000元/平米，单身公寓6300元/平米，目前销售的小户型及普通房屋从售楼处公示看非常好。项目总体评价总建筑面积约为54664.2平方米，容积率为1.0，绿化率约为40%。4幢6层观光电梯洋房、5幢4层退台花园洋房和2幢3层退台花园洋房为主，6幢5层观光电梯精装修酒店式公寓为辅市场调研 - 个案统计表区域：栖霞区编号：案 名东方天郡地址大学城中心区文澜路物业类型住宅发展商栖霞建设股份有限公司土地价格总户数/总建面2400户,总40万面积范围68-143主力套型M2比例： M2比例：销售价格：5600元/ 网上成交价： 5244元/最高报价6800最低报价5200最近开盘时间 ：06年10月施工进度交付时间年月-月宣传卖点面对仙林大学城及周边地区的高校教职员工、高级知识分子及未来在大学城内工作的高收入白领阶层，同时吸引城区内追求文化氛围的人士迁居项目劣势户型一般，高层多，得房率下降。周遍配套情况大学城周遍中小学校，大成.名店公园. 97路、50路、107路、108路、138路、70路、139路内部配套设施(特色):4000平方米的双会所和6000平方米风情商业街 后续供应量:本期剩余300户左右，后续约估700户。销售现状评价目前可售套数为1060套，已销售838套。项目总体评价住宅由多层、小高层、高层住宅组成；规划总户数约 2400户、拥有机动车泊位约2155个，小区内的绿化率约40%。总体定位为城市新区精品社区，以中小套型为主市场调研 - 个案统计表区域：栖霞区编号：案 名尚东区地址仙林大道与汇通路交汇处物业类型住宅,别墅发展商新城创置房地产有限公司土地价格总户数/总建面283户(一期),总13.2万面积范围76-194主力套型M2比例： M2比例：销售价格：5600元/ 网上成交价： 5904元/最高报价8500最低报价5500最近开盘时间 ：06年10月施工进度交付时间年月-月宣传卖点现在中式智慧人居项目劣势房型差，学区不好，无法入住外国语实验学校。周遍配套情况苏果仙林店、大成名店商业街，50路、70路、97路、310路、138路、139路等数条公交线路、地铁二号线内部配套设施(特色):商业街，幼儿园，游泳池后续供应量：600户左右销售现状评价一期已基本销售完，别墅价格在6500-8500元/平米，叠加价格在5500-6000元/平米，花园洋房价格在5500-7000元/平米，商铺价格定在15000元/平米左右项目总体评价该项目占地面积14.6万，建筑面积13.2万，总建筑面积为151213，住宅面积为120884，商业面积为9530.14。容积率为0.9、绿化率40.55%。 新城尚东区计划分两期建设。一期的花园洋房、联排别墅和叠加别墅三种物业类型 其他已建社区展示仙鹤山庄 沁兰雅筑 咏梅山庄 香溪月圆 仙鹤版块房地产市场右启动的初期进入快速成长期。根据网上统计累计销售比的情况，可以看到。累计供销比曾经在05年12月达到高峰1：1.56。那时候销售压力还是比较巨大的，因此上半年市场是收缩的状态，销售是平缓的，到今年下半年，累计供销比回到1：1.12，应该说是很平稳的运行态势。 仙鹤版块房地产市场出了今年的价格上涨以外，成交的物业类型也发生了很大的变化。从06年1月份以后，尤其是到6月份之后，别墅类别项目的整体上市场使整个版块的物业供应结构和成交结构发生了巨大的变化。 根据网上房地产统计，今年上半年整体均价是4684，只比去年下半年环比上涨了2.1%。从7月份以后，物业类型变化发生以后，尚东区成交价格基本是6000元/平米以上，康桥圣菲的成交价格也基本维持在6000元/平米。 从总体价格上看，06年1月份开始，价格出现微弱的上涨趋势。从1月份到5月份期间，价格上涨的幅度是比较小也是比较慢的。到6月份平均成交价格从年初的4318元/平米上涨到5100元/平米，5月份大多推出的是多层物业，所以价格提升到5100元/平米；随着6月份花园洋房和别墅的上市以及精装修公寓上士价格也随之上升到6200元/平米。仙鹤版块价格上升除了自身品质的不断成熟和板块配套的不断完善之外，主要还是由于物业形态发生变化影响的。中高档物业会在该区域行成主流。 片区配套、地铁2号线东延从二号线一期工程的终点站马群站出发，沿宁杭公路向东，以高架形式跨过绕城公路之后向北，沿宁芜铁路西侧绿带内北上，在沪宁高速公路前转入地下，下穿沪宁高速、宁芜铁路、百水河、黄马立交桥，进入规划的紫金山客运枢纽地区后线路转入地面，然后继续北上穿过麒麟路、仙林大道之后，拐向仙林大道北侧20m绿化带，以高架形式沿着仙林大道向东至九乡河西侧中医药大学前设终点站。据了解，地铁二号线东延线线路全长9163km，其中地下线0905km，高架线6593km，地面线1665km；设车站5座，其中高架站4座，地面站1座。沿线车站分别为紫金山站地面站、仙鹤门站、仙鹤中站、南师大站和终点站仙鹤东站。该工程将于2007年7月1日与二号线同步开工，2009年11月1日和二号线一期工程同时通车。此外，二号线东延线可能继续东伸至体育学院站。、鼓楼医院仙林分院拟建设的鼓楼医院仙林国际医院位于仙林大学城大学集中区，背靠仙林灵山，紧邻大学城中心商贸区，周边有众多院校和上百万平方米的高尚住宅区。医院总投资8亿元人民币，建筑面积10至15万平方米，开设病床600至800张（另有医师培训中心床位200张），日门诊量1500至2000人次。新医院由三大区组成：一是基本医疗区，设病床400至600张，能满足日门诊量1500至2000人次的门急诊区及相应的医技部门；二是高标准医疗、康复、体检区，设床位200张及相应康复、体检中心等设施；三是医师培训中心，设床位200张及相应会议、培训、餐饮等设施。医院采用一次规划、分期建设的方式，其中一期工程拟投资人民币2.45亿元，建成不少于2至4万平方米的医疗业务用房，形成200至400床住院收治能力和相应的门急诊服务能力。高标准医疗、康复区、医师培训中心等设施将根据新市区发展及医疗服务业务拓展情况逐步建设。预计2008年投入使用。、金鹰国际集团仙林店南京金鹰国际集团控股的南京仙林金鹰置业有限公司，于2006年2月以1.0047亿元的底价取得仙林大学城中心商务区核心地块。金鹰国际集团仙林店位置位于仙林大学城中心区的核心区域，占地面积约50亩，投资规模为4-5亿元，建成后将形成近60000平方米的复合型商业中心。力争在2008年整体投入使用。根据方案，金鹰集团将区别于新街口的购物中心，未来会将其打造成为一处仙林大学城的地标性建筑，包括大型商场、餐饮、休闲娱乐、书城、网吧、商业步行街等在内的多种高标准、高质量的服务类别，成为集中体现仙林新市区人文环境和特色，聚集中心商务区人气的地标性建筑群，不仅为整个大学城和新市区的居民、师生提供，同时也满足周边地区居民高品位的文化和生活需要。 污水处理厂大学城发展5年，污水处理厂却始终没有跟进建设，也就是说仙林产生的生活污水几乎没有经过处理直接排放。大量未经处理的生活污水直接进入九乡河流向长江，如果不尽快完善污水处理系统，这条“城东第一河”将面临人为吞噬和污染的危险污水处理厂位于九乡河西侧、京沪铁路南侧、南象山北侧，占地100亩左右，规划污水处理能力为每天处理10万吨生活污水。项目明年年初开工建设，预计2007年一期可以投入使用，处理能力为每天5万吨。 仙林污水处理厂项目运营中将采用最新的中水回用技术。经过滤、消毒后的中水除了不能用于饮用、刷碗、淘米等方面外，其他领域都可以使用，比如植被灌溉、道路洒水、厕所冲洗等等。据悉仙林污水处理厂将同步形成10万吨中水的生产能力，成为南京首个集中中水回用的新城区。、公交路线从苏南来的车辆，可从沪宁高速公路过南京收费站后，从马群立交桥上绕城公路往北，从东杨坊立交桥上312国道往东（镇江方向），见公路右侧“南京仙林大学城”指示牌右拐，前行1000米即到。从镇江方向来的车辆，从312国道过南京收费站直行500米左拐，前行1000米即到。线路名称时间主要站点价格70路亚东新城市区5:30-21:20 丹凤街6:10-22:00丹凤街太平门樱鸵村东杨坊亚东花园城文苑路西站亚东新城市区票价1元，空调2元50路南京站6:30-20:00 亚东新城区5:50-19:20南京站新庄长途东站东杨坊-亚东花园城文苑路西站亚东新城市区票价1元，空调2元310路九乡河西站6:00-20:10 孝陵卫5:30-21:00孝陵卫五棵松马群太阳城仙鹤门文苑路紫金学院九香河西站票价1元97路仙林灵山5:45-21:15公交总公司6:30-22:00公交总公司长途东站东杨坊-亚东花园城财经大学中医药大学仙林灵山票价1元，空调2元107路九乡河西路6:00-19:45 晓庄6:45-20:30晓庄万寿尧化门-亚东花园城-文苑路西站文谰路南工院-九乡河西路票价1元108路仙林灵山7:15-19:45新港开发区6:30-19:00仙林灵山邮电学院文苑路-尧化门烷基苯厂太平山公园-新港开发区票价1元146路仙林灵山6:00-21：00迈皋桥6:00-21:00仙林灵山杉湖东站文苑路-东杨坊墨香路月苑小区-迈皋桥票价1元，空调2元从苏北来由南京长江大桥过江的车辆，经建宁路（火车站方向）、龙蟠路、新庄立交桥向312国道（镇江方向）行驶约15公里，见公路右侧“南京仙林大学城”指示牌右拐，前行1000米即到。从苏北来由南京长江二桥过江的车辆，沿绕城公路行驶到东杨坊立交桥上312国道往东（镇江方向），见公路右侧“南京仙林大学城”指示牌右拐，前行1000米即到。城区其他公交线路：可乘70路、50路、310路、97路、107路、108路146路等公交车直达。 片区土地市场情况2005年仙鹤片区土地成交信息编号地块名称成交时间位 置土地性质实际面积容积率建筑密度限高绿化挂牌价成交价格楼面地价摘牌单位1NO.2005G302005.5.20栖霞区仙林大学城仙林大道南侧住宅 146449.2平方米1.0 20870万元27670万元 1889元/M2南京新城创置2NO.2005G29 2005.5.20栖霞区仙林大学城仙林大道南侧住宅 82363.1平方米0.65 11120万元15020万元2806元/M2南京栖霞3NO.2005G37 2005.7.6栖霞区312国道以北王子楼村，南至312国道，北至城际铁路 商业 130319.9平方米1.0 40%7800万元7800万元 599元/M2仙林国际汽车城4NO.2005G28 2005.7.5栖霞区仙林大学城仙林大道北，学院路西 住宅 225359平方0.7 22%16米31103万元34100万元 2162元/M2 南京栖霞5NO.2005G68 2005.9.5栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西二类居住241863.9平方米0.6 34074 万元34074万元 2348元/M2 招商局地产6NO.2005G67 2005.9.5栖霞区仙林大学城仙林大道南、学子路东地块 二类居住用地 138539.4平方米0.7 19192 万元19392万元2000元/M2 南京交通投资置业 2006年仙鹤片区土地成交信息编号地块名称时间位 置土地性质实际面积容积率建筑密度限高绿化挂牌价成交价格楼面地价摘牌单位1NO.2005G882006.2.28东至学子路、西、南至规划道路、北至文苑路商业6265.5平方米2.065%20m10047万元10047万元1650元/M2净地 南京仙林金鹰置业有限公司2NO.2006G24地块2006.6.23南京市栖霞区仙林大学城文苑路以南地块商业用地32841.5平方米 1.640%16米14800万元终止出让3NO.2006G55 2006.9.26南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块二类居住107682.11.625%35米35%29000万元38000万元2206元/M2 净地南京邮电大学4NO.2006G652006.11.23南京市栖霞区仙林大学城中心区C4地块，东至二号路，西至规划人工湖，南、北至规划道路服务业用地11582.1平方米 1.555%24米1216万元1216万元 700元/M2拆成自然平整 苏州阳光新地置业 5NO.2006G66 2006.11.23南京市栖霞区仙林大学城中心区C5地块，东至二号路，西至规划人工湖，南至水杉路，北至规划道路服务业用地26029.9平方米1.325%24米2343万元 2343万元692元/M2 拆成自然平整苏州阳光新地置3、白象片区（科技产业园）仙林新市区白象片区为仙林大学城二期重点发展地区，位于仙林新市区的东北象限，紧邻仙林大学城一期仙鹤片区。集中安排国际知名工科大学和著名科研机构及居住功能，是仙林大学城远期重点发展地区（二期），以“产、学、研”同步发展为特色，力争形成南京市重要的科技产业园区。白象片区规划范围为西起公路二环、东至七乡河、北起宁镇公路、南至龙王山山脉，总用地约20.36 km2。以西湖公园为核心，坐拥“南山”，呈现出半圆环状圈层式的开放格局，形成“一核两层”式的布局结构。“一核”由片区级公共设施和中心绿地组成的公共活动中心。 “两层”以居住功能为主体的内部圈层和以产业功能为主体的外部圈层。内部圈层以居住功能为主体，含有3个居住社区和一个商务别墅区。外部圈层以科技教育产业为主体，包含4个高新科技产业组团、1个高新科技研发中心和1个高等教育组团。 国际校区规划南京大学仙林校区占地2500亩，将建成一个包含部分非国际化办学内容的国际校园，其中2/3的建设用地用于国际化办学项目，1/3建设用地用于科技创新和配套、支撑项目。该项目将建成5个国际学院。与此同时，南大的一些研究机构将随之落户仙林，南大将把仙林校区办成一个高端人才培养、国际合作教育和尖端科研项目集聚的新型大学园区。该项目已于11月22日举行正式的开工典礼 高教公寓规划该地块位于栖霞区仙林大学城九乡河以东、仙林大道以南，用地总面积465725.4平方米，其中教育用地面积25340平方米，市政配套63739.6平方米，实际出让面积376645.8平方米，容积率为1.01，建筑高度限高15米。这1000亩教师住房用地中，南大和国际高教园区占去700亩，大学城配套基础设施；还有300亩通过“限房价、竞地价”出让，开发商拿地后，开发的商品房将限定房价，专门供应各高校教师。 体育训练中心省体育训练中心已正式启用，田径、篮球（男、女篮）、排球（沙滩排球）、举重、武术套路、武术散手、短道速滑、花样滑冰等12大项运动队进驻，标志着江苏省体育局训练该中心处于南京仙林大学城中，紧邻南京大学，中心的条件达到国内最好标准。 4、国际会展交流区（麒麟片区）编号地块名称时间位 置土地性质实际面积容积率建筑密度限高绿化挂牌价成交价格楼面地价摘牌单位1NO.2006G18 2006.6.28南至沪宁高速公路，西至凯旋路，北至百水路 二类居住54222.2平方米1.125%16米35% 12000万元12000万元 2012元/M2净地 南京紫金房地产 “生态画廊”规划仙林新市区东西向生态廊道的规划范围南起麒麟片区的灵山南路（暂定名）及青龙片区虎山-龙王山南侧规划路，北至仙鹤片区的灵山北路及白象片区的仙林大道；东起七乡河，西至土城头路。面积约13平方公里灵山龙王山有一个先天不足，那就是缺水。虽然七乡河、九乡河穿越其间，但是这两条河为泄洪通道，季节性非常强。针对这个情况，会利用那些已经无法恢复植被的采石塘口，改造成水库。生态廊道周边地区严格限高，高度不能超过12米，走廊两边禁止建别墅。规划方案主要是为了保护生态廊道内已有的山水生态资源，并对遭到采石破坏的山体景观予以生态修复的要求。并以“生态画廊”作为设计理念，以生态廊道自然景观的保护和修复为核心，进而依托利用仙林大学城独特的文化积淀，建设成为以生态展示为核心，并集旅游观光、休闲度假、教育培训等功能为一体的，具有自然生态特色的新市区之山水画廊。5、玄武徐庄软件园徐庄软件园占地2.3平方公里，建设规模76万平方公里，北接312国道，南连仙林大学城，西接绕城公路，东连地铁4号线。位于玄武区的江苏软件园徐庄基地已完成今年建成15万平方米研发用房的目标。这15万平方米包括江苏软件园孵化研发中心的8万平方米、先声联想医药软件中心的38万平方米、福中高科技产业园1万平方米和一个动漫走廊的近2万平方米。基地研发用房建设明年全面建成。2008年，入园企业有望超过200家，软件销售收入达70亿元。到2010年，基地软件从业人员有望超过5万人，软件销售收入达200亿元，占南京市的四分之一，江苏省的六分之一。6、马群科技园马群科技园总体规划面积近4平方公里，一期1.78平方公里控制详细规划于2002年6月被市政府正式批准 (宁政复(2002)68号)，并被定位为一类洁净工业园。园区重点引进以生物医药、信息科技为重点的“高、大、外”等无污染的高新技术企业。区位交通港 口：沿绕城公路向北，15分钟内即可到达国内最大的内河外贸港新生圩港。该港口可同时停靠12艘2.5万吨以上的海轮。 公 路：沪宁高速公路和南京绕城公路在园区内形成华东地区最大的公路互通立交，向东直达上海仅两个半小时；向西至主城区仅5分钟车程；向北到新生圩港和南京长江二桥15分钟即可；向南至禄口国际机场约35分钟。 铁 路：科技园距华东地区最大编组站尧化门站3公里。 巴 士：距市中心新街口不足10公里，公共交通网发达，以马群为终点和途经马群的公交线路有51路、55路、309路、310路等。 地 铁：规划中的南京地铁二、四号线出口就在科技园旁。 附近片区房地产市场市场调研 - 个案统计表区域： 江宁区编号：案 名东郊小镇地址麒麟镇宁杭公路以北，沪宁高速公路以南，锦绣花园以东物业类型住宅发展商百胜麒麟土地价格总户数/总建面纳入销售2587套 268983.99m2总130万m2面积范围主力套型M2比例： M2比例：销售价格： 3900元/m2 网上成交价： 3397元/m2最高报价最低报价最近开盘时间 ：06年11月施工进度交付时间07年3月期宣传卖点未来的业主创造美丽而又悠闲的生活环境.周遍配套情况55路、309路、游5路、314路、太作线、南汤线、地铁二号线、到达中山门小区自备车内部配套设施(特色):配套商业便利店、面包店、洗衣店、快餐店、影音店、美容美发店 后续供应量: 销售现状评价根据网上统计目前可销售房源售出比是97%。项目总体评价东郊小镇占地1916亩，总建筑面积超过100万平方米，初步规划总人口3.5万。一期总建筑面积约130000平方米，容积率为0.987，建筑密度为20.10%，绿化率为48.20%。市场调研 - 个案统计表区域： 江宁区编号：案 名华汇康城地址镇麒麟门村农地以南、悦民路以北物业类型住宅发展商华汇置业(南京)有限公司土地价格总户数/总建面纳入销售832套92829.73m2总24万m2面积范围70-200主力套型M2比例： M2比例：销售价格： 3800元/m2 网上成交价： 3300元/m2最高报价最低报价最近开盘时间 ：06年07月施工进度交付时间08年宣传卖点业主营造一个全新的高舒适适度、超生态的高档居住区，感受不一样的东郊康体生活。周遍配套情况小学, 麒麟中学, 幼儿园, 商场, 苏果超市，银行，邮局，农贸市场等内部配套设施(特色):会所，大型健身设施，商业步行街 后续供应量: 销售现状评价根据网上统计目前可销售房源售出比是90%。项目总体评价总建筑面积20多万平方米，共建有70-200平方米的高级公寓2000余户，小区由A、B两区20幢低密度舒适多层与21幢景观小高层自然围合一座7000平方米的原始山体错落布局而成。建筑呈伴山式围合，依照山体自然流线精心布局，使通风、采光、景观及空间的流动和谐交融。42.3%绿化率(不含山体)，市场调研 - 个案统计表区域： 江宁区编号：案 名中南麒麟锦城地址麒麟镇开城路188号物业类型住宅发展商土地价格总户数/总建面纳入销售502套44446.35m2总10万m2面积范围-主力套型M2比例： M2比例：销售价格： 3900元/m2 网上成交价： 3561元/m2最高报价最低报价最近开盘时间 ：06年09月施工进度交付时间08年06月宣传卖点最大限度赢得新城东的未来价值。周遍配套情况麒麟镇中心幼儿园、中心小学、中心中学、麒麟镇农产品批发市场、麒麟镇卫生院。55、309、314、南汤线内部配套设施(特色): 后续供应量: 销售现状评价根据网上统计目前可销售房源售出比是84%。项目总体评价总占地面积64273平方米，建筑面积约10万平方米，多层及小高层共18栋，分三期开发，计划9月18日开盘，一期计划推出7栋多层近400多套房子，面积集中在80130平方之间，开发商推出开盘特惠活动，购买15层房子统一售价3250元，六层带阁楼统一售价3980元。中南麒麟锦城项目总建筑面积10万平方米，由18幢建筑组成，是目前南京唯一的按照统一价格售房的项目.第三章 综合评述 仙林预出让住宅土地编号地块名称位 置土地性质实际面积容积率建筑密度限高绿化1马术场B1地块南至沪宁高速公路，西至宁芜铁路，北至百水路二类居住59740平方米1.522%35米40%1仙鹤门001环城公路西南侧，土城头路南侧二类居住114130平方米1.125%15M35%2仙鹤门002-1仙林大道以南，仙鹤门南街的东侧二类居住10680平方米255%24M3仙鹤门004土城头路以西，仙林大道以北二类居住78600平方米1.4小于25%35M35%4仙鹤门006凯旋路东侧，仙林大道以南，土城头路西南二类居住213701平方米1.1小于25%15M35%5仙鹤门007西至土城头路，北至仙林大道二类居住149320平方米125%15M35%6仙霞路地块栖霞区仙霞路北、312国道南侧地块二类居住199676.5平方米1.150%35M35%72006G78九香河以东,仙林大道以南二类居住376645平方米1.0130%15M40% 未来供应分析已出让住土地宅建筑面积（平米）预出让土地住宅建筑面积（平米）合计（平米）68531513276982013013 住宅用地统计 在售楼盘销售分析名称最早销售时间可售房屋套数已销房屋套数剩余可售套数后续推量套数预估平均每套面积（平米）平均年销售套数赛世香樟园2005年4月1457998459250105598东方天郡2005年6月190190299970088601亚东城2005年2月288720298582000771106尚东区2006年6月2832599600134518康桥圣菲2006年8月3853127330064936合计/平均23893850943759部分数据根据网上房地产提供平均年销售套数=已销售套数量/销售月数*12预计未来商品房去化分析、包括已出让土地、预出让土地（已出让住宅建筑面积+预出让住宅建筑面积）/平均每套面积=未来推出套数（未来套数+在售推量套数预估）=合计推出套数 合计推出套数/平均年销售套数=未来销售去化量3759*1.2（M-1） 27654（按每年销售增长20%）合计出让建筑面积未来推出套数合计推出套数年平均销售套数去化量（年）2013013214152765437595-6年内、只包括已出让土地 预出让住宅建筑面积/平均每套面积=未来推出套数（未来套数+在售推量套数预估）=合计推出套数 合计推出套数/平均年销售套数=未来销售去化量合计出让建筑面积未来推出套数合计推出套数年平均销售套数去化量（年）2013013214152765437595-6年内3759*1.2（N-1） 13530（按每年销售增长20%）合计出让建筑面积未来推出套数合计推出套数年平均销售套数去化量（年）68531572911353037593年内 总体分析、仙林版块从2002年左右规划启动以来，大学集中区（仙鹤片区）发展到至今规模已经逐步形成，大学城概念深入人心。人们提到仙林新市区时，往往会说“仙林大学城”。实际上，仙林大学城是仙林新市区启动的四大板块当中的一个板块，是大学集中区，所以叫仙林大学城。目前，全省7%8%的大学生集中在仙林，南京大学生中18%20%是仙林学生。也就是说，南京平均五个大学生中，就有一个在仙林。所以仙林的教育以及人文环境是任何地区不可比拟的，这也是该地区最为突出的优势。、仙鹤片区目前其他的各方面配套还有所欠缺：内部线路交通黑车众多，公交线路少，客流少，不容易安排线路；商业配套不足，除一个大成名店以外目前无其他大型商业购物广场，金鹰的商业在近1-2年内不会营业，苏果超市目前只有2家，周遍居民购物确实有一定的不便；医疗设施目前整个仙林也没有一个上规模的，所以居民看病必须要到市区，而鼓楼医院在1-2年内也无法投入使用。、目前配套的不完善，但随着以上配套的规划、开工，以及地铁2号线东延的开通，这些对于仙林整体来说也是一个利好，未来配套的完善会带来房价的提升起到有力的支撑，按目前市场明年仙林价格上升7%左右应该是在一个合理范围。、版快的风险性，就是上市量。目前仙林地区还以本地购房人为主，亚东城70的购房人是当地高校的老师，以及周围企业的职工，还有老业主带来的亲戚朋友，只有20几的业主来自于主城区，尚东区市区内的客群也就占有30%左右；其余