淄博市房地产开发市场分析报告.doc

二六年淄博市房地产开发市场形势综述2006年，我市房地产开发市场继续保持了快速发展的势头，开发建设规模增长迅猛，完成投资、施工面积、新开工面积等创历史新高。一、基本情况1、完成投资。2006年，全市房地产开发共计完成投资96.11亿元，同比增长23.93%。其中商品住宅投资67.69亿元，同比增长39.86%（经济适用住房完成投资1.35亿元，同比下降28.19%）；办公楼投资2.53亿元，同比下降4.53%；商业营业用房投资9.49亿元，同比下降26.60%。投资结构。商品住宅完成投资67.69亿元，占房地产开发投资的70.43%；办公楼、商业营业用房完成投资12.02亿元，占房地产开发投资的12.50%。商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，仍占主导地位。区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和高新区），完成投资55.91亿元。另外，我市房地产开发企业在外地完成投资5.37亿元。表一 各区县完成投资情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）55.917.413.656.3411.786.202.112.71所占比重（%）58.177.713.806.6012.266.452.202.82同比增长（%）20.39-24.0027.1896.2842.4450.853.43222.62各季度完成投资最高的是第四季度，完成投资37.03亿元。表二 各季度完成投资情况一季度二季度三季度四季度完成投资（亿元）24.7313.9820.3737.03所占比重（%）25.7314.5521.1938.53同比增长（%）39.95-6.7444.6720.192、商品房施工面积。2006年，我市商品房施工面积增长迅猛，创历史最高。全市商品房施工面积1166.21万，同比增长32.60%。其中商品住宅施工面积980.12万，同比增长43.98%（经济适用住房施工面积31.04万，同比增长0.23%）；商业营业用房施工面积115.97万，同比下降18.79%；办公楼施工面积44.82万，同比增长4.14%。施工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积980.12万，占84.04%；办公楼、商业营业用房施工面积160.79万，占13.78%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到七分之一。区（县）商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积681.10万。另外。我市房地产开发企业在外地施工面积88.11万。表三 各区县施工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万)681.1079.5767.4969.14124.9093.7831.718.53所占比重（%）58.406.825.795.9310.718.042.721.59同比增长（%）20.86-3.0331.0069.4660.52127.2488.24211.43全市商品房新开工（已办理建筑工程施工许可证）面积550.04万，同比增长32.17%，占全部施工面积的47.16%。其中商品住宅新开工面积485.69万，同比增长41.51%（经济适用住房施工面积25.78万，同比增长130.8%）； 商业营业用房新开工面积39.19万，同比下降27.07%；办公楼新开工面积14.91万，同比增长13.30%。表四 各区县新开工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县新开工面积(万)319.519.9628.4336.1856.2063.8511.1414.78所占比重（%）58.093.635.176.5810.2211.612.032.69同比增长（%）25.964.016.0843.2315.07147.96-13.91297.31各季度新开工面积最高的是第一季度，新开工面积260.27万。表五 各季度新开工面积情况一季度二季度三季度四季度新开工面积（万）260.27108.7276.19104.86所占比重（%）47.3219.7713.8519.06同比增长（%）65.3772.1114.06-18.583、商品房竣工面积。全市商品房竣工（已办理建筑工程竣工备案表）面积216.79万，同比下降19.06%。其中商品住宅竣工面积190.75万，同比下降8.99%；商业营业用房竣工面积18.39万，同比下降55.67%；办公楼竣工面积5.45万，同比下降57.02%。竣工面积的结构比例。在竣工面积中，住宅竣工面积190.75万，占87.99%；办公楼、商业营业用房竣工面积23.84万，占10.99%。竣工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占约九分之一。区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积112.67万。另外，我市房地产开发企业在外地竣工面积20.15万。表六 各区县竣工面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积(万)112.6718.5712.857.2840.8917.893.802.84所占比重（%）51.978.575.933.3618.868.251.751.31同比增长（%）-35.05-32.84-4.03-36.1497.164.8798.9527.35各季度竣工面积最高的是第四季度，竣工面积59.24万。表七 各季度竣工面积情况一季度二季度三季度四季度竣工面积（万）34.5362.0665.9154.29所占比重（%）15.9328.6330.4025.04同比增长（%）-62.00157.51107.33-55.174、商品房销售。实际销售面积。全市实际销售（已销售且已办理建筑工程竣工备案表）面积194.68万，同比下降2.62%。其中住宅180.86万，同比增长2.68%；办公楼1.69万，同比下降67.50%；商业营业用房8.59万，同比下降53.26%。区（县）商品房实际销售面积居首位的是中心城区，实际销售面积104.06万。表八 各区县实际销售面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县销售面积(万)104.0612.1416.387.7533.4815.763.801.31所占比重（%）53.456.248.413.9817.208.101.950.67预售面积。商品房预售面积276.16万，同比增长61.89%。其中住宅242.67万，同比增长61.76%；办公楼4.45万，同比下降27.29%；商业营业用房26.27万，同比增长98.26%。区（县）商品房预售面积居首位的是中心城区，预售面积165.83万。表九 各区县预售面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县面积(万)165.8331.406.3214.3922.1620.7112.972.38所占比重（%）60.0511.372.295.218.027.504.700.86商品房销售结构。住宅的实际销售面积、预售面积分别为196.12万、260.7万，分别占销售总量的93.42%、88.62%，以住宅为主。对于住宅的销售结构，通过对的住宅预售的数据进行收集分析，各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图”所示。 商品房销售价格。全市新建商品住宅全年预售平均单价2100元/，第四季度预售平均单价2167元/。各区县价格由于受开发建设楼盘品质、位置等因素以及投放量的影响，价格有一定的差距，也有一定的浮动。各区县的预售住宅的平均单价如下表。表十 各区县商品住宅预售平均价格区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县全年（元/）24101805162817931980215016442026第四季度（元/）24881684166719962034185216302041二、房地产开发市场形势的总体分析通过对全年房地产开发市场统计各指标的分析，结合今年国家对房地产市场的宏观调控以及我市房地产开发市场的实际情况，对照往年情况，对我市房地产开发市场总体情况作如下分析：（一）我市房地产开发市场保持持续增长。受我市经济快速发展的带动，房地产开发市场呈现出持续增长的态势。1、房地产开发完成投资稳步增长，增幅回落。2006年全市房地产开发完成投资96.11亿元，同比增长23.93%，继续保持了增长的势头，与2005年同比增长32.22%相比，增幅回落8.29个百分点，宏观调控成效显著。按照我市全年GDP预计情况，我市房地产开发完成投资约占全市GDP的6%，按照诱发系数1.9计算，可以带动相关产业增加值182.61亿元，房地产业在国民经济中占有重要地位。2、开发建设规模增长较大。2006年，全市商品房施工面积1166.21万，其中新开工面积550.04万，创我市房地产开发市场历史最高，与往年比较有很大的增幅。表十一 开发建设规模增幅施工面积（万）新开工面积（万）2006年较2005年增幅283.93131.092006年较2004年增幅527.09190.433、商品房销售继续保持增长之势。我市商品房销售的主要形式是预售，绝大部分的商品房在达到预售条件后均开始销售，其销售状况直接反映我市商品房的销售状况；而实际销售在我市很大程度上是反映已预售商品房的竣工状况。2006年，我市商品房预售呈大幅的增长之势，全年预售面积276.16万，同比增长61.89%，就全年各统计周期的预售情况看，与2005年同比均保持了60%以上的增长。表十二 预售同比增长情况一季度上半年一至三季度全年同比增长（%）68.4062.7080.2761.89（二）商品住宅的开发建设在我市房地产开发市场中仍占主导地位。2006年我市房地产开发完成投资、施工面积、新开工面积中住宅都占有较大的比重，分别为70.43%、84.04%、88.30%，可以看出，我市房地产开发市场的主流仍是住宅的开发建设。（三）商品住宅价格稳步增长。全市新建商品住宅全年预售平均单价2100元/，比去年相比增长125元/，第四季度预售平均单价2167元/与一季度、二季度、三季度相比分别增长40元/、30元/、11元/，本年度内商品住宅价格相对稳定，保持了小幅的增长。除个别区县价格有一定波动外,大部分区县的房价都呈小幅上涨趋势。（四）住宅消费以普通商品房为主。通过对商品住宅预售情况进行分析，我市住宅消费的主流是144以下的普通商品房，占到预售套数的83.62%，其中90-120的住宅销售量最大，达到38.83%，其次是120-144，占25.88%，90以下的占18.91%。三、我市房地产开发市场存在的问题及对策（一）我市房地产开发市场存在的问题1、我市房地产开发市场存在无序开发的现象。近几年，我市房地产开发市场开发建设规模增长速度非常快（2004年的施工面积为636.32万，2005年增长到879.48万，2006年为1166.21万，2004年到2006年两年的时间翻了近一番），但同期商品房销售面积的增幅却较小，造成一定程度上供需的不平衡，市场呈现无序状态。造成这种现象的原因，一是我市房地产开发市场缺乏有效的调控手段，项目开发建设的主动性都掌握在开发企业手中，随意性较大；二是由于我市的房地产开发企业整体实力较弱，在宏观调控政策的影响下，企业的资金压力加大，为尽快回笼资金而进行新项目的开发；三是部分企业在项目开发前不进行充分的市场调研、论证，不考虑项目的区位、市场需求等，盲目决策，甚至是跟风开发。房地产开发市场的无序开发，会造成供需的不平衡、社会资源的浪费，对房地产开发市场的健康发展造成一定的不利影响。2、商品房销售情况将会成为影响我市房地产开发市场发展的瓶颈。2006年全市商品房施工面积1166.21万，其中新开工面积550.04万，而预售面积为276.16万，仅为新开工面积的一半，将会有很大规模的商品房进入2007年的销售市场。造成这种市场供应规模与销售规模有较大差距的原因，一是开发建设规模增长过快，市场在短时间内难以消化；二是供需结构不合理，在市场大户型、低品质需求逐步减少的情况下，部分企业没有能够及时的调整供应结构；三是大规模的换房热潮逐步趋缓，机关事业单位以及效益较好企业的团购已接近尾声，消费主力以散户为主，销售的速度减缓。我市房地产市场供销失衡的问题，很难在较短的时间内化解，销售周期延长将是今后我市大多数房地产开发企业不得不面临的问题。3、商品住宅的同质化、品质低的问题亟待解决。近几年，通过积极的引导，我市住宅建设品质、性能有了很大的改善，但是同质化、品质低的问题仍然存在。这种问题的存在，一是由于受我市商品住宅团购的影响，住宅的品质、性能以及规划设计方案的确定等往往由购买方决定，缺乏科学的指导，一定程度上造成了住宅的同质化，并且在我市房地产开发市场中造成了惯例式的开发模式；二是因为我市商品房的价格是成本促进型，价格的增长主要是受成本增加的影响，利润空间相对固定且较小，高品质住宅的因成本提高造成的房价提升也需要一定的周期才能让市场认可，开发商的信心不足；三是受前几年我市房地产销售市场良好形势的影响，开发建设品质高、性能好住宅的积极性不高。商品住宅的同质化、品质低的问题，与购房需求从简单的面积扩大向提高生活品质的变化不相适应，商品住宅的同质化、品质低已是的亟待解决问题。4、经济适用住房无法满足低收入家庭的需要。通过统计数据可以看出，2006年全市房地产开发市场经济适用住房建设规模较小，施工面积仅为31.04万，仅占全市商品房施工面积的2.47%，按照中套住房（80）计算，可提供3880套经济适用住房，按照小套住房（60）计算，可提供5173套经济适用住房，就数量来看，很难满足低收入家庭的购房需要。同时，就现在房地产开发市场中的经济适用住房项目来看，由于部分项目区位比较偏、配套不成熟等原因，消费者购买的积极性不高。（二）我市房地产开发市场发展的对策1、加强房地产项目特别是住宅项目开发建设的计划指导。要解决我市房地产开发市场的无序发展、供需不平衡、供应结构不合理的问题，特别是占主导地位的住宅建设存在的问题，应当借鉴青岛、济南等地市经验，发挥住房年度建设计划的指导作用。要结合城市总体规划及控制性详细规划，依据住房建设规划，合理确定每年度不同住宅的开发建设规模及结构比例，在每年年底编制下一年度住房建设计划，将年度住房建设目标落实到具体项目，报市政府批准后实施。未纳入年度住房建设计划的住宅开发项目，各部门不予办理相关审批手续。2、积极推行住宅产业化，提高住宅建设品质。近几年，我市积极开展了住宅产业化工作，通过开展商品住宅性能认定，创建国家康居示范工程，使我市部分住宅小区的品质有了很大提高，这部分项目在销售方面也取得了较好的效果。但是，这类项目在我市还比较少，还达不到减少资源浪费、营造新的消费增长点的效果。我市应当借鉴烟台、青岛等市的经验，在土地招拍挂前，按照山东省城市房地产开发经营管理条例的要求对项目的规划设计、基础设施和配套公用设施建设、住宅性能认定要求、节能技术推广应用等提出建设条件意见，作为项目建设的依据，以此提高住宅品质，提高住宅性能。3、切实加强经济适用住房建设，完善住房保障体系。进一步完善经济适用住房制度，提高房地产开发市场中经济适用住房建设计划在全市经济适用住房建设计划中的比例，加大经济适用住房用地的落实，使列入计划的经济适用住房项目用地通过划拨方式及时供应，切实提高经济适用住房的开发建设规模，满足低收入家庭的购房需求。同时，借鉴青岛市的经验，在具备一定资质等级、开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业中通过招投标方式确定经济适用住房项目的开发建设单位，保证经济适用住房的开发建设。