财富广场投资潜力分析报告最终版.doc

财富广场1号楼投资潜力分析上海中原物业代理有限公司研究咨询部财富广场1号楼投资潜力分析导言上海财富广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心区域，由7幢占地平方米、地上四层的独立办公楼组成，1号楼为其中一幢。本文通过对该项目所处投资环境、区位条件以及产品特点进行分析，力求可以全面展现财富广场1号楼的市场潜力。1. 项目基本情况地理位置：浦东陆家嘴金融贸易区浦明路98号投 资 商: 上海港务局、中国化工进出口总公司、上海房地集团发 展 商: 上海科怡房地产发展有限公司物业管理公司：仲量联行建筑形态：5层，建筑物地上四层，地下一层，建筑面积 6215.8 平方米，其中地上面积3374.62平方米，地下面积2841.18平方米；地下一层层高3.2米，一层层高5.6米，二层层高4米，三层层高4米，四层层高6.5米。共有地下室车位12个，地上车位可向物业承租。售 价： 2.8亿元人民币。n 持续、稳定、快速的GDP增长，显示了上海的经济发展前景的广阔，保证了上海各项事业的顺利开展。n 全社会固定资产投资的稳步增长，表明了上海的城市建设正在阔步前进，上海的未来值得憧憬。n 外商直接投资额的平稳增长，昭示着全世界对于上海的了解不断深入，对于上海的未来充满信心。2. 项目投资环境分析2.1 上海宏观经济环境分析2.1 .1 上海GDP持续增长2005年上半年，上海国内生产总值（GDP）达到3931亿元，环比去年同期增长了10.3%，延续了上海经济两位数快速增长的态势。图2-1：1997年-2005年上半年上海GDP和GDP增长率情况资料来源：上海统计局2.1.2 上海全社会固定资产投资增长迅速2005年上半年，上海全社会固定资产投资额达到1608亿元，环比去年同期增长了15.1，延续了前几年大幅增长的态势。图2-2：2000年-2005年上半年上海全社会固定资产投资及其增长情况资料来源：上海统计局2.1.3 上海外商直接投资额（FDI）稳步增长2005年上半年，上海外商直接投资额（FDI）达到71.03亿美元，环比去年同期增长了15.5，随着世博会的日益临近，这种增长势头仍将继续维持。n 目前浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上海新的经济增长点。n 陆家嘴金融贸易区是以金融、贸易等第三产业为主要功能的地区.是21世纪上海中央商务区的重要组成部分。图2-3：2000年-2005年上半年上海外商直接投资及其增长情况资料来源：上海统计局可以看出，上海的经济发展前景广阔，必将吸引更多的国内外企业进驻上海，这对上海的写字楼市场是一个极大的利好。同时，对上海宏观经济发展的良好预期将使本项目未来升值成为可能。2.2 陆家嘴金融贸易区经济环境分析2.2.1 区域概况n 浦东新区概况浦东新区位于黄浦江以东、长江口以西的一块三角形地区，占地面积556平方公里，常住人口240万。由于历史上黄浦江两岸没有桥梁和隧道沟通，浦东虽然与繁华的上海外滩、南京路仅一江之隔，但经济发展远远落后于上海老市区。直到1990年4月18日，中国政府宣布开发开放上海浦东，提出以浦东开发开放为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃，浦东经济才得以高速发展。浦东享有上海独特的地理优势、交通优势、人才优势和产业优势，得益于率先改革开放的先发效应，以及政通人和的社会环境，被海内外人士誉为：“进入中国经济的大门，打开中国市场的金钥匙，连接中国与世界经济的桥梁”。新世纪初的十年，上海将全力推进黄浦江两岸综合开发工程，高质量地迎接2010年上海世博会，大踏步地建设国际中心城市。n 陆家嘴金融贸易区概况陆家嘴金融贸易区位于浦东新区中心，与浦江外滩仅一江之隔，遥相对望，是浦东的黄金地段。目前，陆家嘴金融贸易区建设已经初见成效：n 陆家嘴金融贸易区已聚集8个国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易投资和中介服务机构；n 固定资产投资额的连年上升，表明浦东新区的建设正在紧锣密鼓的进行中，预示浦东新区有着较为广阔的市场空间；n 浦东新区的发展，为上海市的建设做出了巨大的贡献，而在这一过程，势必会为浦东新区的各项事业提供一个广阔的发展空间，这便极大地吸引了国内外企业目光，使之争相入住，这对于浦东新区的写字楼市场来说，将是一个极大的机遇。n 在此落户的外资银行年营业税超过1000万元人民币的有10家以上；n 在陆家嘴金融贸易区53家外资银行中，24家外资银行被确定为中国境内业务的主报告行。 2.2.2 在上海全社会固定资产投资额中，浦东占据了重要地位2005年上半年，浦东新区固定资产投资额为296亿元，环比去年同期增长了1.4；浦东新区固定资产投资额占同期上海全社会固定资产投资额的18.4，继续在上海的经济建设中占据着重要的地位。图2-4：2000年-2005年2-6月浦东固定资产投资额及其占全市比重情况资料来源：上海统计局和浦东新区政府网2.2.3 在上海全市财政收入中，浦东占到了较大的份额2004年，浦东新区财政收入达到402亿元，环比去年增长了35.8，显示出良好的经济发展势头；同时，2004年，浦东新区财政收入占到上海市财政收入的12.1，表明了浦东新区在促进上海市全面发展方面，具有举足轻重的作用。图2-5：2000年-2004年浦东财政收入及其占全市比重情况n 陆家嘴金融贸易区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，是以金融、贸易等第三产业为主要功能的地区。是21世纪上海中央商务区的重要组成部分。n 固定资产投资额的连年上升，表明浦东新区的建设正在紧锣密鼓的进行中，预示浦东新区有着较为广阔的市场空间；n 目前浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上海新的经济增长点。资料来源：上海统计局n 上海甲级写字楼整体市场处于上升通道，供需在未来几年都会有较大增长。n 上海甲级写字楼市场供需都会有大量增加，几大板块的聚集效应更强，租金仍然会稳步上升。3. 写字楼市场分析3.1 上海甲级写字楼状况3.1.1 供求关系自2004年下半年以来，上海甲级写字楼的空置率呈现走低趋势，直到2005年7月空置率持续下滑态势才出现转机。这是由于期的一些甲级写字楼投入市场，减轻了市场对于甲级写字楼的迫切需求的压力。上海甲级写字楼目前存量约370万平米左右，这个数字相比香港及其它国际性都市的高档写字楼距离很大。上海的整体将朝着国际经济中心城市的方向发展，写字楼市场的扩容也是趋势。图3-1：上海甲级写字楼市场供求关系资料来源：上海中原研究咨询部3.1.2 租赁市场从近期上海六大板块甲级写字楼租金水平的走势图中，我们可以看出，目前上海甲级写字楼市场比较繁荣，六大板块除徐家汇板块由于港汇广场的带动，出现租金水平的大幅提升之外，其余几个板块的租金水平均呈现稳步上扬的态势，其中淮海中路板块的租金水平居于六大板块之首。图3-2：甲级写字楼各板块租金走势图资料来源：上海中原研究咨询部3.1.3 销售市场n 上海甲级写字楼出售案例逐渐增多，并且市场反响较好。n 小陆家嘴地区甲级写字楼供不应求的紧张局面将长期存在。众所周知，甲级写字楼对于物业管理的要求很高，因此一般甲级写字楼的开发商不会将持有物业出售，只是近期市场上出现一些新增甲级写字楼进入销售市场的案例，而且这些物业多采取半层或整层销售的方式。目前，上海甲级写字楼的销售价格基本在25,000-30,000元/平方米之间，价格最高的为花旗集团大厦，报价已达到40,000元/平方米左右。表3-1：上海在售甲级写字楼物业名称物业地址上市面积（万平方米）上市套数（套）报价（元/平方米）天安中心大厦南京西路338号2.7815328,850旺角广场延安东路175号2.9620926,000盛高国际大厦仙霞路137号3.4713223,000裕景国际商务广场浦东大道555号1.459625,000海银国际大厦威海路233号4.5623833,000上海江山大厦肇家浜路1065号3.3721325,000花旗集团大厦花园石桥路33号94140,000中融恒瑞国际大厦张杨路568号5.2849630,000资料来源：上海中原研究咨询部3.2 陆家嘴金融贸易区甲级写字楼状况3.2.1 供求关系2005年7月之前，小陆家嘴区域一直处于供不应求的局面，空置率下降到5左右；7月之后，由于汇亚大厦、花旗集团大厦等交付使用，该区域的空置率大幅回升，供不应求局面得以暂时缓解，随着2006年金融行业完全放开，以及2010年世博会的日益临近，小陆家嘴甲级写字楼的需求必然大幅上升，届时供求矛盾将再次显现。图3-3：小陆家嘴甲级写字楼市场供求关系图资料来源：上海中原研究咨询部n 小陆家嘴地区甲级写字楼租金水平稳定，新增高品质物业将进一步拉动区域租金水平。n 小陆家嘴地区甲级写字楼销售项目稀缺，市场认可度较高。3.2.2 租赁市场陆家嘴金融贸易区的甲级写字楼租赁市场比较平稳，主要是因为，该区域内新增甲级写字楼比较稀少，区内产业集聚性比较高，因此客户比较稳定。2005年7月之后，随着汇亚大厦和花旗集团大厦的入市，才使得其租金水平大幅上扬。图3-4：小陆家嘴甲级写字楼租金走势图资料来源：上海中原研究咨询部3.2.3 销售市场陆家嘴金融贸易区的甲级写字楼基本采取只租不售的经营方式，只有花旗集团大厦采取了销售的模式，并且只采取整层出售的销售策略。目前，花旗集团大厦的售价已达到40,000元/平方米左右，5月份开盘至今销售率达到36%。表3-2：陆家嘴金融贸易区在售甲级写字楼物业名称物业地址上市面积（万平方米）上市套数（套）报价（元/平方米）花旗集团大厦花园石桥路33号94140,000资料来源：上海中原研究咨询部3.3 小结n 上海甲级写字楼市场供不应求的局面得到暂时的缓解，但并未从根本上得以解决，日后，上海甲级写字楼供不应求的矛盾仍将继续，这对于投资者来说，是个利好；n 小陆家嘴区域甲级写字楼市场，在汇亚大厦和花旗集团大厦入市的带动下，再上一个台阶，使得小陆家嘴区域写字楼市场前景和未来地位被强势看好；n 近期频繁出现的甲级写字楼进入销售市场，对增强甲级写字楼的升值预期是个极大的促动。总之，在上海甲级写字楼市场一片繁荣的大背景下，小陆家嘴区域的甲级写字楼市场投资前景比较看好，区内甲级物业的升值是必然的。同时，在国家和上海市政府对于陆家嘴金融贸易区的大力扶持下，该区域一定能够迅速的发展，势必提升该区位的未来地位，这在客观上必然会对在此办公的企业的知名度的提升起到巨大的推动作用。4. 财富广场项目分析4.1 项目的区位条件4.1.1 地理位置n 项目的地理位置优越、交通便利、能共享小陆家嘴商务配套设施，使其具备成为高档写字楼的条件。n 得天独厚的区位优势以及独一无二的黄浦江景观资源是本项目的最大亮点。上海财富广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心区域（银城中路、东昌路和浦明路交汇处），紧贴滨江大道，地处滨江大道与浦明路的衔接段，涉及的浦江岸线将近米，北望东方明珠和国际会议中心，是滨江休闲绿化带的样板段。财富广场占据陆家嘴沿江首排，即使在底楼观看江景也没有任何遮挡。财富广场周边有多处高档办公物业和高档住宅，其与上海国际会议中心隔街相视；与金茂大厦、汇丰银行、中银大厦、交银大厦、世界金融大厦等国内外银行、金融、证券大厦相邻。4.1.2 交通及配套陆家嘴金融贸易区的交通条件比较优越，轨道二号线、复兴东路隧道、延安东路隧道以及数十条通往浦东、浦西各个区域的公交路线形成了一个庞大的地面交通网络。本项目地处整个陆家嘴金融贸易区核心，延安东路隧道、复兴东路隧道、东昌路渡口环伺周围，距离地铁二号线东昌路站步行只需8-10分钟，毗邻81、797、86、339、338、313、130、773、791等公交路线路站点，交通极其便利。从商务配套设施来看，主要依托小陆家嘴，而小陆家嘴核心区和东方路周边的商业配套满足了该区位的娱乐、休闲、购物的需求。另外，目前东昌路轮渡站正在进行改建，届时将与外滩休闲步行江堤整体相连，建成顶级豪华游艇码头。4.1.3 区域规划浦东陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”，以金茂大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团；以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团；以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团；以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江景住宅园区组团；以陆家嘴中心区西区为重心的区域总部大厦组团。4.2 客户及历史价格目前财富广场的客户有上汽集团、大型国企世博控股集团，外资企业优尼克有限公司以及上海品捷实业发展有限公司以及荣广集团。荣广集团买下财富广场中的号楼只是为了出租收益，目前由该集团旗下的上海荣远物业管理有限公司负责该楼盘的招商。其对外开出的条件是租金1.05美元天平方米，物业管理费4000美元月，整栋出租，只租不售。据悉该幢物业已经出租。财富广场网上房地产交易情况序号名称区域座落用途建筑面积成交总价成交单价成交日期1东昌滨江园浦东新区浦明路98号等办公2928190000000648952005-8-172东昌滨江园浦东新区浦明路98号等办公2906168299000579162004-9-283东昌滨江园浦东新区浦明路98号等办公2194130238000593662004-9-144东昌滨江园浦东新区浦明路98号等办公72643413000597732004-9-95东昌滨江园浦东新区浦明路98号等办公2925169980000581112004-8-26资料来源：上海中原研究咨询部4.3 产品特质财富广场的产品品质规格较高，在设计、选材以及智能化方面均处高档次和先进的水平，产品细节可参见附件介绍，这里仅就部分特质进行简要说明。n 建筑成本较高。不单面砖全部德国进口，建筑主体采用极其少见的双层玻璃幕墙，在外观上凸现了透明、简洁的建筑特色，在节能、环保上也具有特殊功能。在内部装修的各个环节，从地板、电梯到空调绝大部分采用了进口的。n 层高超标准。财富广场地下一层层高3.2米，一层层高5.6米，二层层高4米，三层层高4米，四层层高6.5米，相较普通甲级办公楼净高2.7米显得更加气派和宽敞。n 下沉式地下办公。财富广场是浦江两岸首个下沉式地下办公物业。该广场幢独立式现代办公楼，主体形态均采用扇形，90%的房间能充分享受黄浦江美景。每幢楼地下层1/3面积为车库，2/3则为办公用房。整个广场拥有个下沉式庭源，工作人员可沿旋转式楼梯从地面进入地下办公室，并保证地下办公室一样透光明亮。5. 结论建议财富广场1号楼产品属性同其价格基本相符，从当前租售价格情况来看，回报率大约在5%，属于中等水平。但就发展而言，无论是就投资环境、市场发展、区位条件还是产品特质都具有一定的升值潜力。总体而言，财富广场1号楼适宜大型企业的公司总部、研发总部办公，其所处的陆家嘴金融贸易核心区域、独一无二的江景资源以及一流的产品品质和软硬件设施加之仅有7幢，能够成为如此的1/7足以彰显身份、地位、尊贵和实力，就这一意义而言，其未来升值空间难以限量。