江阴市君山路东侧地块投资分析报告.doc

江阴市君山路东侧地块投资分析报告一、江阴社会经济概况江阴市属江苏省无锡市，北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连常州、武进，东邻苏州、上海，西接常州、南京，南靠浙江、安徽，北依长江，南临太湖，地处苏锡常“金三角”。全市总面积987.5平方公里，其中，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，江阴市城区面积51.52平方公里。全市有16个镇。334个行政村，7102个村民小组；64个社区居民委员会，4个居民委员会。2007年，江阴市年末全市户籍总人口119.77万人，比上年增长0.27%。全市人口自然增长率0.54，比上年提高0.26个千分点。全市登记外来人口70余万人。江阴市的家庭结构以25人的人员构成为主，其中2-3人结构的家庭为年轻夫妇（3人的带一个小孩），此类家庭的比例近年来所占比重不断上升，且他们的商品房购买潜力较大。2008年7月6日，江阴在第八届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现六连冠。在本届全国县域经济百强县(市)评比中，综合竞争力评价等级达到A级，地区相对富裕程度、科学发展和环境保护等级评价均达到A级，江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第6次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。2007年，江阴市完成现价工业总产值3 724.4亿元，比上年增长23.12%；完成工业产品销售收入3 627.52亿元，增长22.82%；实现工业利税316.56亿元，增长28.64%；实现工业利润226.34亿元，增长29.54%。全年工业经济效益综合指数为202.71%，比上年提高14.5个百分点。工业产品销售率为97.81%，比上年提高0.16个百分点。全年工业用电量166.29亿千瓦时，比上年增长18.29%。由于景荣危机的影响，从整个江阴市经济发展的趋势来分析判断，2009年，江阴的经济发展速度将有一定程度的减缓，经济运行的质量和效益的增长速度将明显减缓。江阴市地图二、房地产市场概况1、房地产用地概况 2008年江阴市住宅用地供地量为4430.5亩，同比去年减少46.06%。其中普通商品房用地2869.5亩，同比去年减少53.25%；中低价商品房用地1463.0亩，同比去年增长72.71%；经济适用房用地85.0亩，同比去年减少39.33%。2.房地产市场概况目前，国内一线、二线城市因国家调控政策的趋紧和国际宏观经济形势的急剧变化，房价明显回落，房市出现萎缩。江阴的房地产开发投资情况和市场形势受到的冲击还比较小，房价仍然比较坚挺。由美国住房次贷危机引发的全球金融危机，对我国的影响也越来越明显。既然是金融危机，就必然会波及到各行各业，房地产业首当其冲。综观我国房市，国家针对房地产业的宏观调控政策实施多年，但是，房地产业投资过大、商品房结构不合理、房价涨幅过快过高的情况仍然没有从根本上得以改变。目前，国内一线、二线城市因国家调控政策的趋紧和国际宏观经济形势的急剧变化，房价明显回落，房市出现萎缩。江阴市的房地产开发投资情况和市场形势受到的冲击还比较小，房价仍然比较坚挺。但是随着全球金融危机影响的进一步加大，将来对于江阴房地产的冲击还将进一步加大，房价一定会受到不小的影响。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：2009-C-07）江阴市君山路东侧地块座落于江阴市澄江街道君山路东、君巫路南、中山路西侧、澄江西路西延伸南北两侧；规划用地总面积41831平方米（合62.75 亩）；规划用地性质为商业住宅用地；规划容积率为不大于2.0。2、地块配套情况该地块附近有北大街小学幼儿园、江阴市北大街小学、江阴市天华艺术学校，周边还有成熟住宅小区君山新村、定波小区、外贸住宅小区，有君山公园、购物场所、便利店、医院等，可见地块周边配套设施比较完善。3、地价分析该地块位于江阴市住宅用地三级地范围内，江阴市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，平均容积率为1.2，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，江阴市住宅用地三级地基准地价为1350元/m2。该地块地价的基准日为2009年4月17日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，容积率为2.0，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日、开发程度方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为1800元/m2。4、投资可行性分析房地产业是国民经济发展的重要支柱，针对当前面临的经济形势和江阴市房地产市场的现状：省、无锡市落实国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列涉及民生领域的政策措施相继出台。为增强对江阴市房地产业的调控，合理引导消费与住房开发建设，江阴市在国家、省、无锡市相关政策的基础上，研究制订促进房地产业健康稳定发展的若干意见，这些措施包括进一步创造良好的住房消费环境、优化市场供需结构比例、优化房地产业投资发展环境、营造房地产业发展的良好社会氛围等。随着经济危机的进一步发展，国内经济增长的一个重要支撑外贸出口，受到了沉重打击，外向型经济区手的影响更加明显，并且牵扯出失业等一系列神会问题。“美国消费者一没钱，中国工人就失业”的尴尬也没有解决。固定资产投资增长过快更是使房地产等领域出现了虚热现象。随着国家一系列调控政策的出台实施，房地产增长进入到了一个周期性的调整期。鉴于以上情况分析，对该地块的投资前景我们持谨慎小心的态度。