房地产开发与经营课程设计成果XXX(2014秋).doc

房地产开发与经营课程设计成果浙江茶市三期潜溪老街可行性研究报告学院：城市建设学院班级：工程造价1班姓名： X X X学号：2011XXXXXXXX2014年12月20日1.总论1.1 项目提出的背景与概况新昌在中国浙江省东部，是绍兴市所辖的一个县。东边与奉化、宁海交界，南边与天台交界，西南与东阳、磐安交界，西、北两面与嵊州交界，与嵊州市同属新嵊盆地。新昌山水如画，是著名的旅游胜地，有江南第一大佛新昌大佛寺，有奇峰怪石的穿岩十九峰，有梦游天姥吟留别描述的天姥山。城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬2927，东经12101。东邻奉化、海南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415个行政村、16个居委会。2、城市交通城际交通：新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。3、城市规划及城市发展方向新昌城市发展规划：1） 新昌城市定位： 新昌县域政治、经济和文化中心，以宗教文化和山水风光为特色的旅游名城。 优化城镇建设用地布局，构筑 “一核两轴六片”的城镇用地空间发展框架。突出“一核”，即县域核心，规划通过行政架构的调整，将梅渚-澄潭和大市聚纳入中心城综合片区统筹考虑，集中发展，形成区域性中心城市，发展方向为：近期向梅渚澄潭延伸，远景向大市聚拓展；加快“两轴”即东西两条城市发展轴，形成中心城区澄潭梅渚和中心城区大市聚两条主要城市发展轴。2）中心城综合片区规划 中心城区：基本空间结构：形成“1+3”的空间布局结构，即中心城区由一个沿新昌江和台地生态轴发展的核心生活片区以及三个居住片区组成。规划期内重点向梅渚澄潭发展，远景向大市聚拓展、延伸； 发展方向：采取中心加组团式发展模式，规划期内生活居住重点向西、东南和向北发展，工业向东、东北方向发展。 中心城区规划控制范围： 中心城区规划范围包括南明街道（47.70平方公里）、羽林街道（88.44平方公里）、七星街道（50.60平方公里）、梅渚镇（36.17平方公里）和澄潭镇（42.70平方公里）五个乡镇（街道）的镇界范围组成，总面积达265.61平方公里。中心城区人口规模 至2020年，中心城区人口规模42.75万城市空间用地发展策略： 生活功能区主要向西（七星）、向东南（新民）、向北（台地）发展； 产业功能区主要向西南（梅渚澄潭工业区）、向东（改造拔茅工业区传统产业）、向东北（大明市）三个方向发展。其中，依托西部七星城市中心逐步带动西部居住组团的建设，完成老城区的土地置换，发展新民居住社区。依托城市七星城市中心带动南岩工业区的建设。在此基础上，带动梅渚澄潭和城东拔茅工业区的建设，规划远期上台地，相应建设大明市工业区。 根据新昌城市规划，未来新昌城市将向西发展，七星版块成为开发热点，新昌城市的西进运动，直接推动了七星版块房地产市场发展活跃和七星版块房价的上涨。项目名称：浙江茶市三期潜溪老街项目开发单位概况：该项目由浙江诚茂控股集团有限公司承建，新昌县诚茂丽都房产开发有限公司成立于2001年，为国家二级开发资质，下辖多家项目公司。近十年来，在绍兴、杭州、湖州、连云港等地累计开发楼盘建筑面积达到100多万平方米。产品涉及住宅别墅、商业市场和旅游度假，形成了规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、商业运营等齐全的开发经营产业链。浙江诚茂控股集团坚持以“开拓创新、争创一流”的经营理念，遵循“追求卓越，精益求精”的宗旨，为社会做贡献。可行性研究报告编制依据：（1）房地产开发教材（2）城市居住管理规范（3）地下停车场设置标准（4）城市道路绿化规划与规范（5）高层建筑防火规范（6）住宅设计规范与标准项目提出的理由：适应城市规划，满足增加的购房需求；带动一个新的城区的发展。项目拟建地点：新昌县泰坦大道和新镜大道交叉口项目预期目标：建成后将带动城西有一大片区域的发展，将成为继横街第二大商圈。1.2主要技术经济指标总用地面积74777.8总建筑面积145658地上总建筑面积117662.8地下建筑面积27995.2建筑密度：40.6%容积率：1.57%绿地率：10%地下停车位：509辆2 市场分析与预测2.1 房地产市场状况分析及预测(近两年房地产市场现状及未来几年趋势预测-调查)：包括宏观、中观。“持房地产调控政策不动摇” 2012年开年以来，多个地区传出调控放松的信号，但很快被叫停，2012年中央政治局会议关于房地产市场的政策走向做出决议，坚持房地产调研政策不动摇，预示着今后产政策将继续延续去年的从紧政策，国家宏观调控政策环境并未丝毫改变。2.2 项目的市场情况分析根据新昌房地产信息网官方数据，截止目前，新昌房地产累计批准可售面积1628224，已售面积1085728，库存面积 542496，可售套数18816套，已售套数11692套，市场存量7169 套。同时，目前新昌在售项目约21个，待售项目（未取得预售许可证）9个，包括珑源一品、星海湾、滨江一号、悦澜山，尚礼，世贸广场、万丰广场、新和成大厦、中国茶市三期，同时根据官方数据显示，今年全县每日成交约34套， 新昌房地产市场供应量较大，去化慢，市场竞争激烈。2.3区域市场分析1.供给分析通过历年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：A、社区规模化 规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在 100亩以下外，其余的都在 100亩以上自从 2000年七星花园率先进入城西这块领地，紧接着一大批有实力的开发商陆续进入。B、社区主题化 城西作为新昌后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为新昌又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。C、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由安居型向康居型转变。房价也由1000多元/平方米一路上扬冲高到了4000元15000元/平方米。D、投资价值高。随着高新西区规划的出台，剩新大道的规划修建，城西的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是某线一带。以餐饮娱乐而知名的某线，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。E、户型趋向于小康型。城西早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。2.需求构成A、新昌的中等收入层是购房的主力，包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。C、外地来新人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来新经商人员、外地机构驻新办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。当前租售价格调查和预测：新昌房地产市场小结： n新昌房地产市场整体供应量较大，在售和未售项目达到30个，以目前县城整体经济状况和人口状况，目前市场供应量已经处于高 位，但随着城市人口的增加，老城区的改造建设，住房需求将会逐步释放，但房产消化时间会比较缓慢，项目之间对于本地客户竞争将会非常激烈。 n从各个版块供应量来看，新昌老城中心供应量非常少，其次是城北版块，城东版块和城南版块，供应量最大的是七星版块，在售 项目达到12个，即将上市的项目8个，根据新昌城市发展规划，七星街区将成为新昌第二城市中心，同时街区内有大量地块可以开发，这也是七星供应量大的主要原因，而南岩版块作为七星版块的一个部分，受城市向西发展趋势的影响，房地产市场也开始活跃起来，悦澜山、珑源一品和中国茶市三期将是2012年南岩版块的亮点。 n从房价增长势头来看，各个版块房价成阶梯状，从高到底依次为城中心版块、七星版块、城北版块、城东版块和城南版块，最高 价格8500元/（滨江一号），到最低房价4500元/（蝴蝶谷），价格差距显示了未来城市发展的方向。 n从市场供应的产品户型来讲，普通公寓最小户型在90平方左右，最大户型150平方，主力户型120-130平方三房。新昌地势东西 狭长，土地资源有限，别墅产品理所当然成为稀缺品，最高价格突破1.8万元/，玫瑰园别墅均价1.5万元/，珑源一品别墅价格8千-1.2万/，稀缺排屋更是炙手可热，还未推出便被抢购一空。2.4 项目SWOT分析及项目初步定位S（优势）：新昌县悠久的茶文化及茶产业为项目提供了产业支撑；中国茶市一二期市场的成功，为三期项目的运营奠定了市场基础；中国首席13万方以茶文化为主题的商业综合体； n项目设计功能完善，集文化交流、休闲娱乐、旅游购物、酒店住宿为一体；n项目周边景观资源丰富，特别是茶祭坛，在中国独一无二，成为项目亮点；n项目紧邻上三高速，到嵊州、杭州、台州仅仅一个小时路程； W（劣势）： n项目处于城市边缘，且周边居住氛围没有形成，未来发展成熟需时间； n项目体量较大，而本地客群有限，中国茶市一二期的销售已经消耗掉大批客群，需借助外地客户进行消化； n以绿茶为主要经营方向的中国茶市受季节性影响较大，在项目强销的下半年，一二期市场的经营情况将会对三期项目销售产生不 利影响； n项目产品形态较多，有综合办公区域、风情街和酒店式公寓，在推广上存在一定难度。 O（机会）： n嵊新城镇规划的结合发展，为两地结合区域带来了巨大的发展契机，城际交通的开建也大力推动了结合地区的发展； n根据新昌城市规划，中国茶市周边将形成南岩居住组团，大型住宅项目的开发，未来周边将导入3-5万人口，为项目提供了消费 支撑； n三期的建设，将使得中国茶市成为集产品交易展示、文化沟通、旅行购物、休闲娱乐为一体的大型城市商业综合体 T（竞争）： n七星版块大量住宅项目推向市场，吸引了新昌大部分住宅客户和投资客群； n新昌未来市场供应几个商业项目：新和成大厦、世贸广场，预计都将在2012年上市，将成为项目最直接的竞争对手；n南岩版块即将上市的大型住宅项目也是间接的竞争对手，如珑源一品，悦澜山等。SWOT对策分析：通过对以上SWOT的分析，我们总结出如下市场对策： 特色定位，强化项目主题，提升项目未来商业形象，在茶市交易旺季，先于竞争对手推向市场，抢占市场先机，并采用多种营销方式 和多渠道、多地域对项目进行快速消化。3. 市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：项目的规划布局：项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；项目的建筑设计：建筑立面强调突出江南民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的江南民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。项目的户型设计：充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。项目的环境设计：小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。项目的配套：另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等。物业服务：除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。项目的客户定位：二次置业的中等收入者。 方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：1.项目的规划布局：项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套。2.项目的建筑设计：建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；3.项目的户型设计：在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；方案三：即为此方案。4.项目的环境规划：在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。5.项目的配套：建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口 ；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。6.物业服务：除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。7.项目的客户定位：二次置业的中、高收入者。4 建设规模与建设条件4.1建设规模：三期投资6.5亿元，总建筑面积14.5658万平方米，建设围绕“4A级景区、五星级市场”总体目标，着力在现有市场基础上做好功能完善和设施配套：将继续建设一批商铺，充分满足市场交易功能；配套兼具超市功能的旅游品商场，建设茶文化特色风情街，汇集中国区域民俗特色的茶文化交流，增添市场文化内涵；建设茶文化主题公园，提供休闲活动场所，提升市场品位，着力打造全国最大的茶文化休闲旅游中心。4.2项目自然条件与用地条件：本项目位于某线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。地点与地理位置；位于新昌县泰坦大道和新镜大道交叉口，东侧为一条江。土地类别及占地面积；为商业用地，总占地面积是74777.84.3项目配套条件与设施：大型超市，酒店，KTV，茶文化展厅，餐饮等。5 项目定位：项目主题形象定位：商业功能：茶文化体验、交流展示；游、购物、休闲、娱乐；酒店住宿；建筑风格：江南风情庭院；中国古典祭坛；道连廊；文化主题：数千年的茶文化；茶交易、展示、体验；茶产业的延伸；1）定位依据 n项目定位首先要符合茶文化的主题思想，体现数千年文化底蕴；n符合项目的建筑风格，以江南风情为特征的复式庭院建筑； n符合项目规模，与一二期相加将到达20万方，为中型城市商业综合体；项目功能：产品交易（市场）、零售（超市）、休闲娱乐、餐饮，酒店住宿等功能；2）定位解析以茶为主题，符合中国茶市整体的产业定位，在一二期市场茶交易功能上提升，突出茶文化体验和交流的功能；n以旅游为纽带，结合新昌本地旅游资源，推动新昌茶文化的传播，塑造项目旅游功能，打造新昌又一旅游景点；n风情街，引进浙江地方特色的茶馆，特色餐饮，陪以特色风情建筑，满足游客和新昌及周边城市客户的娱乐休闲需求； 3）、项目定位对项目推广的意义： n以茶为主题即延续茶市场定位，又可以利用一二期市场建立起来的影响力；n在概念宣传上，休闲娱乐功能的宣导更易吸引商家的入驻，推动招商进程；n以茶文化的旅游概念易于打动本地投资客户，同时也易于说服外地投资客户；项目商业业态定位： 1）定位依据： n依托新昌茶产业优势，大佛龙井的品牌优势，延续一二期市场业态方向，以茶为主题，进行业态的延伸；n在一二期中国茶市茶叶交易功能的基础上进行功能的提升，建设茶文化体验区、交流区，配套休闲娱乐区；n对新昌及嵊州餐饮、休闲、娱乐市场各业态配比分析和新昌客户消费习惯的分析。 2)项目商业业态定位n项目商业分为三个部分： 超市部分：约5千多平方，为中型超市规模，建议引进品牌超市 综合办公区域：延续二期商业，引进奇石、书画、古玩、根雕、古典家具店等业态；酒店部分：引进城市连锁酒店品牌，如莫泰168等。 风情街区域：分为茶艺广场，茶餐美食区、茶养生功能区、茶康乐功能区和茶文化展示区6 项目开发进度及组织安排本项目计划在两到三年的时间内建成。建设进度计划如下： 2014年11月：项目建议书批复。 2014年11月2014年12月：编制可行性研究报告并报批。 2015年2月2015年5月：建筑方案设计。 2014年1月：综合管网设计。 2015年11月2016年1月：施工图设计。 2014年4月：报建、领取建设规划许可证。 2016年6月：工程开工。 2016年10月：完成投资25，开始预售。 2017年2月：主体工程断水。 2017年9月2017年10月：单体工程验收。 2017年11月2017年12月：分项工程验收。 2018年6月：正式人住。7 营销方案7.1物业价格定位一层二层作为商铺租赁，租赁价格为70/天7.2 营销方式与策略泰坦大道1号作为营销中心进行销售。销售推广策略建议：以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略7.2.1人员推广1、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。2、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。3、针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。7.2.2 广告推广1、广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注了解认可购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。2、广告诉求重点（略）7.2.3媒体选择分析及媒体组合1、报纸广告2、户外路牌灯箱广告3、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品4、工地围墙7.2.4广告媒体投放比例综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。 7.2.5营业推广：开盘活动 、节庆活动、公益活动等7.2.6价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团8个阶段逐步抬升价位。7.3 租售计划：一层二层均为商铺用以租赁，上部为作为住房出售8 投资估算及资金筹措8.1 项目建设的投资估算序号费用名称总价（万元）一土地综合费用5899.50二前期工程费1621.03三建筑安装工程费9237.67四公共配套设施费3131.38五财务费用1086.75六管理费用262.18七销售费用750.00八不可预见费994.48九税金2475.00项目总成本25457.99说明：1、本费用分项名称见明细表 2、本表所列数据依据有关规定收费标准及价格因素测算。项目开发成本费用测算明细表费用名称计算标准数量单价 总价（万元）一土地综合费用5899.50土地成本（含出让金）土地面积（亩）218.5亩27万元/亩5899.5二前期工程款建筑面积145658平方米111.3元/平方米1621.031市政公用设施配套费建筑面积145658平方米50元/平方米728.292消费设施配套费建筑面积145658平方米3元/平方米43.703天然气公网初装费建筑面积145658平方米22元/平方米320.454抗震设计审查费建筑面积145658平方米1元/平方米14.575定额编制管理费建安费用9237.67万元0.13%12.006质量监督费建安费用9237.67万元0.15%13.867劳保统筹基金建安费用9237.67万元3.55%327.948散装水泥保证金建筑面积145658平方米5元/平方米72.839新型材料费用建筑面积145658平方米6元/平方米87.39三建筑安装工程费9237.671建筑工程费用建筑面积145658平方米600元/平方米8739.482监理费建安费用8739.48万元0.8%69.913质检费建安费用8739.48万元3.5%305.884有线电视入网费户数765户300元/户22.955天然气工程费户数765户1300元/户99.45四公共配套设施费3131.381暖增容费建筑面积145658平方米21元/平方米305.882配电设施费建筑面积145658平方米25元/平方米364.153小区室外景观设计费建筑面积145658平方米9元/平方米131.104小区景观道路绿化施工费建筑面积145658平方米57元/平方米830.255休闲广场及会所1500.00五财务费用1086.75建设期利息贷款额15000万元7.245%*1年1086.75六管理费用262.18管理费用建筑安装工程费8739.483%262.18七销售费用750.00销售费用销售收入250003%750.00八不可预见费一至四项19889.585%994.48九税金2475.00营业税及附加按销售额450005.5%2475.00项目总成本25457.998.2 资金筹措方式、来源与使用计划项目资金来源分别为：1、自筹10457.99万元，占比41.08%。这部分资金主要是企业自有资金。目前已完成投资8000万元,主要用于征地、拆迁、补偿及前期费用。2、申请银行贷款1亿5000万元，占比58.92%。9 财务分析：盈利能力分析：营业收入估算营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售29538内部出售22000元/，公开销售25000元/酒店客房营业收入2737.5/年 按50%的住房率，平均按2床标准间300元/天配套功能营业收入2769/年 200元/月，不含会议室停车场出租 183/年 300元/月个合计 5689.5/年 未计住宅楼销售收入9600万元清偿能力分析：每年能够盈利5689.5万元，能够在2年内还清债务。10 风险分析：识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险、以及常规的盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。（一）开发风险评测1.灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格） =27658.93万元由此计算可见本项目销售回款达到27658.93万元时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。2. 项目市场风险的控制A.工期 首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。 B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险：1.项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。2.控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。3.项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。4.不可预见的其他风险。小结：在现在新昌这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。11 结论及建议11.1 结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、新昌县房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为96.53%，大于基准收益率10%；财务净现值为5亿四千多万元，大于0；静态投资收回期为2.7年，动态投资回期为3.32年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。11.2 存在的问题及建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。