广州市房地产市场的现状与发展前景.doc

广州市房地产市场的现状与发展前景1、房地产市场理论 I1、房地产市场的内涵 房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。这样就使土地这个生产要素成为财产。 地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。 由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的房地产市场结构体系0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组成部分。 12、房地产市场的特点 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下： 第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供求规律。 第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时，由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。 第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。 第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能力差。 第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。 第六、 房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法律咨询费、地产或物业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易费用等。 第七、房地产市场是一种区域性市场。首先，除少数投资者外多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；另外，不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品房的要求也有所不同。13、房地产市场的运行机制和管理体制131、房地产市场的运行机制 房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个元素：a、房地产交易主体，即从事房地产交易的当事人；b、房地产交易客体一土地或物业；c、房地产交易的媒介货币。 在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。 (1)、动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化，动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内部联系。 (2)、供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立运动及相互制约的关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。 A、房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。 B、房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。 C、房地产供求的时空关系。一是指时间限制。由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间里只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。 供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竞争等机制有着密切关系，它们相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用。 市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图a表示了这一理论的基本含义。其X轴代表产品数量，其Y轴代表产品价格，DD表示需求曲线，ss表示供给曲线，两曲线交汇点所对应的价格P即为均衡价格。 土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图a就是供给曲线ss为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定条件下决定土地价格如图b所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线叻可以向上平移到DIDI，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为S2S2，则价格变小：如果土地供给量减少即为S1Sl，则价格升高。如图c所示。(3)、价格机制。价格机制主要是通过价格涨落来影响房地产的供求关系。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高与价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。 在房地产市场中存在出售和出租两种经营方式，所以房地产价格包括出售价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。 另外，价格机制还反映着市场主体之间的物质经济利益关系，也就是通过价格的涨落，实现经济收入的分配和再分配，从而直接影响市场主体的经济利益。 房地产价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中、凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，也就影响着房地产市场的供求情况。 房地产价格是房地产价值的货币表现，体现房价与地价的有机统一，而土地价格也是房地产价格的重要组成部分。地价理论是在市场价格理论的基础上发展起来的，现代西方经济学派主要从三方面考查地价问题。 、土地收益方面考查，认为决定地价高低的根本原因在于该土地所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。用公式表示。 V：(1H)r 式中j V一地价 R一预期总收益，指在正常的管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益 C预期总成本，它包括各种税收、运营成本、建筑物折旧等 R-资本化还原率，与一般通行利率、投资风险有关 、从土地供求方面考察，认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。 、从城市成长过程和趋势以及区位空间结构(经济地理观)等方面考察地价问题。 (4)、竞争机制。在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得最大限度的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者、买者与买者、卖者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系、价格高低、利润高低之问相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。 房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争是竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术、质量、宣传、服务等形式竞争，是价格竞争的一种辅助手段，其目的主要是争夺购买者，在购买者中间树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有瘁排斥其他竞争者。 由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达到完全竞争和取得完整的信号，而市场信号又是房地产商品投入市场和其生产要素已经开始流通后才形成的，这就难免造成房地产市场发展的盲目和混乱，需要政府对房地产市场加以适当的管理。 132、房地产市场的管理体制 房地产市场管理是指政府主管部门根据房地产市场的客观规律，运用法律、行政和经济的手段，对市场主体、价格、合同、税收等方面进行计划、组织、协调、指挥和控制的全过程。它是国家整个市场管理的重要组成部分，在不断满足人们的生活方式和生产方面的房屋需求，以及实现国民经济计划和保证城市经济建设顺利进行中起着重大作用。 (1)、房地产市场管理的目标。第一，为企业创造良好的市场 群境，促进房地产市场机制的正常运行，规范社会主义房地产市场 主体，建立和理顺房地产市场价格体系，促进房地产市场动力机制、 帝场传导机制、市场约束机制等正常运行；第二，为房地产企业公正、公平、公开竞争提供良好的外部环境，防止垄断、非公平竞争、不正当竞争，为各类房地产企业提供大体平衡的条件；第三，保证房地产市场内部结构和供求基本平衡，就是保证房产供给与国民经济发展水平相协调，正确引导房屋需求结构，是房屋消费保持在一个合理的水平上，并调节好房地产市场内部各层次、各类型和各方面的关系，使房地产市场的整体效应充分发挥。 (2)、房地产市场管理体制。我国现行的房地产市场管理体制是根据我国政治、经济、文化和房地产市场的发展状况，在原有的房地产管理机构的基础上逐步建立起来的。主要分为房产管理和土地管理两大部分。按照统一领导，分级管理的原则，国家、地方省(区)市县都设立了相应的房地产市场管理机构，在各自权限范围内对房地产市场实施系统管理。 (3)、房地产市场管理的手段。第一，法律手段，就是指房地产市场中各方面经济关系的制度和原则，由国家按一定程序，以法律、法令、条例和规章的形式固定下来，对房地产市场实施强制管理。明确允许、禁止、合法和非合法的内容，使进入房地产市场活动的各方都必须遵守。房地产市场管理的法律手段包括两方面：一方面是建立和健全房地产市场管理的法规和管理条例；另一方面是切实贯彻和执行房地产市场管理的法规和管理条例并监督执行。第二，行政手段，就是房地产行政管理部门依靠国家的行政强制力，通过行政管理条理和规章制度、政府政策和宏观指导等形式来进行房地产市场管理。第三，经济手段，就是指在房地产市场中，发挥同价值形式有关的价格、成本、利润、信贷、利息、税收等经济杠杆的作用，其杠杆交点就是价格体系。 14，研究广州房地产市场的意义 改革开放二十多年来，广州市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，人们的居住条件和环境有了较大的提高。但是，由于政府对房地产市场宏观调控不够，加上市场还不够完善、不够成熟，广州房地产市场还存在许多急待解决的问题，对广州市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。 (1)、有利于政府对房地产市场的宏观管理 对广州房地产市场现状、存在的问题、发展前景及对策作深入的研究，有利于把握房地产市场运行的规律，为政府在运用法律、行政、经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业仓造良好的市场环境，促进房地产市场机制的正常运行，保证房地产市场健康发展。 (2)、为房地产企业的决策提供帮助 对广州市房地产市场进行深入的分析和研究，熟悉房地产市场的动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制，才能深入了解广州房地产市场机制和运行特点，为房地产企业的决策提供参考。对广州市房地产市场现状的深入研究，有助于企业把握目前房地产市场的大势，认清买方市场下的竞争格局、竞争态势和特点，根据房地产需求的特点和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品的特点，让自己开发的商品房有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展和市民居住环境的改善。在广州经济高速增长、城市基础设施建设加快、城市范围不断扩大、住宅郊区化趋势逐步形成以及我国即将加入wTO的形式下，对广州房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区域和产品的规模、结构提供前瞻性的指导。 (3)、促进房地产市场的健康发展和广州经济的增长 对广州房地产市场的研究，认识广州市房地产市场运行的态势、存在的问题，找出解决问题的办法，有助于培育、完善和规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。 房地产市场是市场市场体系中不可缺少的一个重要组成部分，它与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切，相互影响、相互作用，促进市场结构均衡。对广州房地产市场的深入研究一方面有利于房地产市场健康发展，另一方面，找出广州市房地产市场地方的特点，了解它与城市建设、建筑市场、消费品市场等之间的联系，有助于进一步促进广州经济的发展和人民生活水平的提高，改善市民的居住条件。首先，商品房的建设和消费对广州国民经济的拉动起了十分积极的作用，房地产市场的兴旺促进了广州经济的快速发展。其次，房地产市场的发展改善了市民的居住条件，提升了广州市民的生活素质。第三，房地产市场的发展促进了广州城市基础设旅的建设，提升了广州国际化大都市的形象。第四，房地产市场的发展进一步促进广州的对外开放。第五，房地产市场的发展有利于优化土地资源的配置。综上所述，对广州房地产市场的深入研究，一方面为政府对房地产市场的宏观管理提供依据，另一方面为房地产企业提供决策指导，而且有利于促进经济的增长和市民生活素质的提高，不但具有现实的意义，而且对房地产市场的发展也有重大的意义。 本文拟通过对广州房地产市场现状和发展前景作深入的考察和研究，探讨广州房地产市场发展过程中的经验、教训、存在的问题，探讨在广州经济快速增长、住宅郊区化逐步形成、城市建设进一步加快以及我国即将加入、VT0形势下房地产市场的发展机遇和前景，进而提出推动广州市房地产市场持续、稳定、健康发展的对策。从而试图探索广州房地产市场发展过程中带规律性的东西，为政府的宏观调控、企业的决策和促进广州经济的增长和城市的可持续发展作出理论贡献。2、广州市房地产市场发展的现状分析 改革开放二十多年来，广州房地产市场从没有到初步建立及初步成熟，主要可以划分为三个阶段。 第一阶段是70年代末至80年代中期，1979年，以东湖新村与港商合作，以实物有偿使用土地方式开始了土地使用制度改革，同时发展了商品房，使住宅开始走向商品化路子，也开始有了房地产市场。商品房开发建设还处于起步阶段，部分有华侨亲戚和海外关系的家庭才有能力购买商品房，但商品房供应相当不足，稀缺程度较大。 第二阶段是80年代后期至1992年，广州房地产业迅速发展，商品房外销、内销同时发展，基本上是卖方市场，购房以单位为主，当时实行“实物地租”的国有土地有偿使用方式，房价仍由政府计划定价，房地产市场仍很不成熟，许多楼盘都是卖“楼花”，买卖双方出现的问题和纠纷多，遗留的问题也多。 第三阶段是1992年以后，是房地产业加快市场化发展的阶段，土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例相继出台，国有土地使用权开始全面有偿有期使用。随着1 992年邓小平南巡讲话的发表，广州市房地产业以空前的速度发展，走向市场，一改前10年平稳增长的态势，商品房交易量大幅增加，各类房屋交易的均价由1992年的每平方米1350元上升到1995年的5202元，1998年又上升到每平方米为5600元。商品房大量供应，买家选择较多，形成了买方市场，购买者也转变为以内销、个人为主，房地产市场机制逐步形成，房地产市场法规逐步完善，商品房的质量也有较的提高，商品房成交逐年增加，房地产市场逐步走向成熟。 广州市房地产市场的现状可以从以下几个方面来分析。 21、广州市房地产市场的供求关系 211广州市房地产市场的供给情况 (1)、商品房上市供应量大 广州是广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南地区的通讯枢纽和贸易口岸。改革开发以来，广州经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，广州市房地产业也得到了巨大的发展，特别是92年邓小平南巡讲话以后，广州市房地产市场得到了快速的发展，房地产开发投资从1990年的117亿元增加到98年的26937亿元。改革开放初期，房地产市场处于卖方市场，房地产投资开发利润较高，在市场动力机制的驱动下，各行各业都来搞房地产，房地产企业一哄而上。加上98年8月1日以前，房地产市场管理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形势的发展，土地使用权可以通过划拨取得，取得一块土地就能搞房地产，结果是建筑商、投资商、企业都可以搞开发，造成商品房供过于求的局面。老城区的拆迁、重建，新城区的建设，郊区住宅的蓬勃发展，逐步形成了天河新区、海珠区、自云区、番禺洛溪等广州市民购房置业的新热点，进一步扩大了广州人购房的范围。 近年来，广州市商品房推出量较大，金碧花园、光大花园、丽江花园、祈福新村、广州碧桂园、华南碧桂园等大型楼盘陆续推向市场，还有大量的中小型物业不断上市。从1995年到2000年上半年，广州市共批出的预售商品房达3364Ol万平方米，商品房的大量推出使得买家选择更多、更广，市场竞争更加激烈，使广州房地产市场从卖方市场走向买方市场，加快了房地产业的技术进步和劳动生产率的提高，提高了商品房的质量，推动房地产市场逐步走向规范。表l：广州市预售商品房批出量(2)、上市商品房结构有所调整 由于98年8月1日前，土地使用权可以通过行政划拨来取得，在市场动力机制的驱动下，房地产开发建设大大升温，房地产开发企业一哄而上，结果造成商业用房和写字楼供应量急速增加，许多大中型商业用房和高档写字楼物业空置严重，只有到了97年以后，i塞种局面才有所改变。 从1995年到2000年上半年，广州市房管局共批出预售商品住宅249751万平方米，商业用房39999万平方米，办公用房26668平方米(见表2)。从1995到1999年，在市场机制的作用下，各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成和比例关系发生了改变，广州市批出的预售商品中，商品住宅所占比重不断上升，商业用房和办公用房所占比重不断下降(见表3)，主要是因为前几年商业用房、办公用房供应过多，空置较为严重：另外，由于郊区地价低，成本容易控制，旧城区拆迁费用高、成本高，所以1日城区的房地产开发逐年减少，郊区的房地产开发逐年升温。广州市上市的预售商品房结构有所调整，有逐步走向合理的趋势，但房地产业内部的结构性问题仍然相当严重。 在房地产市场发展的前期，由于商品房供不应求，主要是卖方市场，受市场动力机制的驱动，房地产开发不断升温：但随着房地产投资开发数量的不断增加，市场供给逐渐超过需求，房地产市场逐步进入卖方市场，在供求机制、价格机制和竞争机制的作用下，而且政府也加强了房地产市场的宏观调控，房地产开发企业逐步调整房地产商品的结构，进一步迎合市场的需要，促使上市的预售商品房结构有所调整。(3)、房地产开发企业得到初步的优化 随着房地产市场的迅速发展，广州房地产企业迅速增加，1990年只有108家，1993年499家，1994年855家，1995年i128家，1996年为1300家，1997年为1451家，1999年1500多家。由于房地产开发经营利润相对较高，在市场动力机制的驱动下，房地产开发不断升温；加上98年8月1日以前，土地使用权可以通过行政划拨的方式取得，进入房地产开发经营的门槛较低，而且政府对房地产开发经营的宏观管理不足，资质审查不严，权力寻租和行政腐败 的现象容易出现，市场秩序较为混乱，从而使房地产开发公司数量 大幅增加，素质良莠不齐，皮包公司多，行业形象较差。 A、市场机制的作用促使房地产企业逐步优化。 随着房地产业的不断发展，商品房供大于求的情况逐步形成，特别是近几年房地产价格开始下调，房地产开发企业之间的竞争不断加剧，从价格竞争到非价格竞争，使房地产企业从规模、成本费用到技术、质量、营销整合、服务等全方位进行激烈的竞争，竞争的结果是房地产企业优胜劣态。 近几年商品房推出量大，房地产市场供大于求，全面进入买方市场，市场竞争激烈，房地产企业赖以生存的外部环境较为严峻，从98年起，商品房售价呈现下跌的趋势，房地产业赢利水平逐年下降。市场竞争的结果是，房地产企业优胜劣汰，部分规划设计水平不高，市场定位错误、成本控制不好、经营管理水平不高的房地产开发企业开发商将会面临淘汰，而一些楼盘规划设计水平高、成本控制较好、经营管理水平较高、综合实力较强的开发企业开始涌现。而且，随着房地产市场买方市场的到来，房地产行业进入微利时代，在市场竞争日益激烈，消费者对楼盘整体素质要求日渐提高的情况下，部分不适应市场需求、经营管理水平低的房地产开发企业经营效益下降，金融风险加大，有的甚至资不抵债，面临破产的境地，市场竞争机制的作用促使部分综合素质低下的企业逐步退出市场。 B、政府也加强了对房地产市场的宏观管理，也进一步促使房地产企业不断优化。 从1998年8月1日开始，广州市对新增的经营性土地实行公开招标拍卖制度，加上广州市加大了对闲置土地进行回收的力度，房地产开发经营的门槛有所提高。同时，从99年开始，广东省政府通过资质年检、强制淘汰等手段，先后取消了200多家房地产开发企业的资质。通过政府的宏观管理，房地产市场法规逐步完善房地产市场逐步走向成熟和规范，也加速了房地产企业的优胜劣态。 C、广州房地产开发企业得到了初步的优化 根据广州市建设委员会和广州市统计局评选出的19981999年度广州市房地产企业综合实力30强(见表4)中可以看出，在激烈的市场竞争中，逐步涌现了一批经营管理水平较高、开发规模较大、品牌形象初步形成的房地产业精英。从企业数量讲，仅相当于全市房地产业的2，但经营规模几乎占据了广州房地产经营的半壁江山，1998年1999年度房地产30强企业完成房地产投资占全市房地产投资的265，商品房竣工面积占296，销售面积占398，经营收入占416，完成利税的比重达到672；而且，销售面积、经营收入和完成利税等经营效益指标高于投资、竣工规模指标；同时，30强企业完成的主要房地产经济指标的平均值远远高于全市房地产企业完成指标的平均值。可见，30强企业在广州市房地产业占据重要的地位，其经营效益相对子规模来讲，更具有优势，经营业绩突出，初步达到规模经营的标准。在房地产市场激烈的竞争中，一些制度灵活、市场触角敏锐的私营、民营房地产企业脱颖而出，如番禺碧桂园物业发展有限公司、广州天力房地产有限公司、合生集团有限公司、侨鑫集团有限公司、广州恒大房地产有限公司等房地产企业发展迅速。相反，相当多的国企房地产公司走下坡路，国有企业制度落后、管理混乱、权力寻租现象严重，使得国有房地产企业背下了沉重的包袱，国有房地产企业只有进行制度仓新，实行企业重组和兼并破产，适应市场变化，建立现代企业制度，才能重新焕发生机。从广州市城市建设集团有限公司和广房集团的重组后再现活力，珠江实业的业务重组后上市公司风范又出现了，广州保利房地产开发公司逆境中崛起，国有房地产企业仍有机会重现昨日辉煌。 通过市场的竞争和政府的宏观管理，房地产企业的结构会逐步得到优化，更有利于房地产市场进一步走向成熟。表4：19981999年度广州市房地产开发综合实力30强企业名单 备注：此次综合实力评比是由广州市建委、统计局根据19981099年度全市房地产开发企业实际完成的房地产开发投资、商品房施工面积、竣工面积、商品房销售面积、房地产企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合企业经营信誉度进行综合考虑评选出来的。(4)、商品房质量有所提高 由于商品房的大量上市，广州房地产市场逐步进入买方市场，买家在楼盘推出较多、选择范围更广的情况下，置业行为更加理性，对楼盘的规划设计、户型、园林绿化、小区配套、居住环境和售后服务提出了更高的要求。市场需求的改变、市场竞争的加剧使得房地产行业进入微利时代，促使房地产开发商控制成本、提高质量，提高经营管理水平，加上新技术、新的建筑材料的应用也为商品房质量的提高提供了条件。 近几年来，商品房质量有了较大的提高，楼盘的设计紧跟潮流，居住的舒适度有了较大的提高，现时推出的商品房无论在规划设计、工程质量、园林绿化、小区配套，还是在房屋的通风采光、室内布局和空间的合理利用等方面，都比过去有较大的提高，也更能配合广州人的生活习惯，如流行的大客厅出阳台设计、外飘窗台及近期出现的跃式户型、错层设计、互动式园林等，都使得市民有更多的选择。 (5)、土地供应得到控制 广州市土地有偿有期使用制度改革的研究和试点是在80年代初期就已经开始。从1992年开始，市国土房管局积极推进土地使用制度的改革，使土地使用从无偿无期限过度到全面有偿有期限，土地出让方式从行政划拨、协议出让到招标出让和公开拍卖出让。 97年以前，土地通过行政划拨的方式出让给广州房地产市场带来了极其严重的后遗症，土地被大量批出，行政腐败、权利寻租现象相当普遍，造成土地大量闲置，市场秩序混乱。从1992到1997年，广州市国土房管局共批出各类建设用地通知书4674宗，面积为13017平方公里。而当时广州市城区建成面积约260平方公里，批出的土地面积可谓是半个广州城，许多人拿到一纸批文就可以搞房地产，炒地皮，炒批文，各行各业、几乎所有部门都涉足房地产开发，造成大量的土地闲置。从1992年7月到。1997年3月，批文已过期但土地未开发的建设用地通知书共1809宗，面积704平方公里。 从1997年起，广州市采取有效措旌控制土地的供应。第一，广州市政府加大了收回闲置土地的力度。市政府于1997年9月3日成立了广州市收回闲置土地领导小组，从1997年首次处理批文过期未利用地以来，到2000年9月已分12批共收回和注销468宗，面积约1088平方公里的闲置土地和过期未用地。其中房地产经营性用地848平方公里，占78；工业用地2258平方公里，占21；市政用地0117平方公里，占1交通能源用地0027平方公里。在2000年9月市政府第12次收回闲置土地的会议上，决定注销161宗、面积425万平方米的过期未用的土地批文，是历次收回闲置土地会议中力度最大，收地宗数和面积最多的一次。广州市经过清理闲置土地，提高了土地利用率，对完善土地有形市场，建立新的土地供应机制具有重要的意义。第二，实行公开招标拍卖出让制度。从1998年8月1日开始，广州市取消经营性用地零星批地的审批方式，对新增的经营性土地统一规划、统一征用、统一开发、统一管理，实行公开招标拍卖出让制度。到2000年6月30曰，广州市共进行了六次国有土地使用权拍卖。在今年6月30日的第六次国有土地使用权拍卖中，推出三幅土地，两幅成交，一幅无人竞投，占地142万平方米位于白云区新广从公路永泰集贤庄地块由广州市协荣股份发展有限公司以152亿元投得，占地469万平方米位于海珠区江燕路万宝冰箱厂长区地块由广州天力房地产开发公司以19亿元夺得。 广州市加强了土地管理工作，取消零星审批、协议出让经营性土地的供地方式，限制未办出让手续的非经营性土地通过加改名、延期等手续进入经营性土地市场，对新增的经营性房地产项目用地实行公开招标拍卖，增加供地政策的公开性和透明度，严格执行土地利用总体规划和土地利用计划指标，控制用地总量。采取有效措施依法收回闲置土地，切实推行建设项目用地预审制度，制定科学的土地招标、拍卖计划，为招标、拍卖工作提供市场依据。通过对闲置土地的清理回收、经营性土地公开招标拍卖和加强土地管理工作，市场上过量用地将得到有效控制，土地供应逐步得到控制，广州市土地市场将进入量性循环阶段，进一步促进广州房地产市场的健康发展。 212、广州市房地产市场的需求情况 (1)、商品房需求不断增加 近几年广州市房地产市场需求保持了持续增长的势头，商品房成交相当活跃，96年全市预售商品房成交25412万平方米，比95年增长58；97年成交42342万平方米，比96年增长67；98年首次突破五百万平方米，达到578-3l万平方米，比97年增长37；99年又突破了六百万平方米，达到62966万平方米，比98年增长88；2000年取消了实物分房，上半年的成交仍比99年有所增加。广州市的商品房成交经过前几年的高速增长后，98年以来保持了稳定增长的势头，每年商品房成交都超过五百万平方米(见表5)。表5：广州市预售商品房成交量(数据来源：广州市房地产信息中心) 广州市商品房成交活跃与广州国民经济的持续发展和广州城市自身的特点有密切的关系。 首先，广州商品房成交活跃与广州经济的迅速发展关系密切。广州市近年来大力引人才，加大城市基础设施建设的投资，积极推进产业结构调整和产业升级，大力发展软件、通信、信息、生物工程等高新技术产业，完善金融服务体系，使近几年广州国民经济的增长速度都保持13左右市民的收入稳步增长，购房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了广州房地产业的健康发展。 其次，广州也是一个非常开放的城市，外向型经济的特点非常明显，许多外国公司特别是跨国企业纷纷进驻广州，使得写字楼和商品住宅物业需求有较大幅度的增长，加上我国即将加入、VTO，广州更是外商进入中国的桥头堡。而且，广州近年来大力引进人才，对外来人口的限制较少，2000年广州市的外来人口就超过200万人，其中有不少收入较高的外地人在广州购房置业，也大大增加了对广州商品房的需求，加上他们买楼的区域限制较少，居住观念新，不少人选择在天河和洛溪一带买楼，进一步扩大了广州人购房的范围。 第三，楼盘综合素质的不断提高增强了市民的购房欲望。经过十几年的发展，广州的发展商已经掌握了较为丰富的开发经验，楼盘开发水平不断提高，现时推出的商品房无论在规划设计、工程质量、园林绿化、小区配套，还是在房屋的通风采光、室内布局和空问的合理利用等方面，都比以前有较大的进步，环境更好了，住得也更为舒适。加上现时优质楼盘推出较多，市民可选择的机会多，容易买到让自己满意的心水楼，也刺激了市民的购房欲望。 第四，广州近几年在城市基础设施建设的投入较大。修建了地铁一号线、内环路、广园东路等道路设施，城市立体式交通网络初步形成，使得城市次中心区和近郊区与市中心区的联系更加紧密，出入较为方便，吸引更多的市民到内环与外环之间和番禺洛溪、大石、南村一带买楼。而环境的综合整治和市政府“一年一小变”、“三年一中变”工程的实施，广州的环境更美了，公园绿地、大型广场增加了，城市面貌焕然一新，也使更多的人喜欢在广州安家乐业。 第五、楼价的适度下调也刺激了商品房有效需求的扩大。受供求关系和成本下降等因素的影响，从98年起，广州市商品房成交价格有小幅的下调，由于边际效用递减规律的作用，当房地产价格下调时，需求量就会增加。楼价的适度下调和市民收入水平的提高使楼价偏高与市民收入偏低的矛盾有所缓解，增强了市民的购房能力，促进了商品房有效需求的扩大。而且，近几年楼价的下调让市民觉得楼价已跌得差不多了，楼价已经差不多见底了，市民对房地产价格的预期趋向稳定，市民购房的欲望逐渐增强 另外，住房分配货币化方案的出台，一方面增强了市民的购房能力，另一方面，由于住房全部通过房地产市场来解决，使多数市民不再抱观望的态度，变消极为主动，也扩大了商品住宅的需求；金融支持力度的加强，还款年限和按揭成数增加，简化银行按揭审批手续，住房公积金制度的完善，都有力地推动了商品房有效需求的扩大；大规模的旧城改造、重建和老城区工厂的搬迁，拆迁补偿、安置也形成了不少的需求。 (2)、中低价质优商品房受到市场欢迎 随着房地产市场的发展，大部分高收入者已购置商品房。居住条件和环境得到改善。广州市的楼价相对较高，房改结束后中低收入阶层只能从市场中解决住房问题，所以购房主体逐步转向广大的中低收入阶层，他们需要的是价格合理、规划设计较好、交通相对便利、配套设施相对完善、环境较好的中低价实用性质优商品房。这与广州市的房价收入比为785，普通老百姓购房能力相对较低相符合。金碧花园、光大花园、富力半岛花园、白云高尔夫花园、广州碧桂园、广州奥林匹克花园等楼盘的热销进一步反映了中低价实用性质优商品房更符合买家的需求。随着收入增长和生活水平的提高，大多数中低收入阶层打算购买售价在30005000元平方米、总价在15-40万、综合素质不错的商品房。 而市场上提供的商品房或者是楼价偏高，老百姓买不起：或者是综合素质低，老百姓不敢买；真正适合广大市民需求的物美价廉商品房却不多。发展商应适应市场的变化，开发规划设计优、楼盘综合素质高、价格合理的住宅产品，加强成本控制，调整利润目标，降低置业门槛，以更加贴近买家的手法推向市场，让买家得到更多的实惠，楼盘销售速度将会加快，让买家和发展商达到双赢。 (3)、个人购房比重大 广州是一个历史悠久、具有岭南文化特色的老城，又是一个市场经济发达、对外开放程度高、观念新的现代化大都市。受岭南文化传统的影响，广州人勤劳、节约，买地置业很早就成了广州人的梦想，就连许多移居海外的广州人仍回来买房。广州又是华南地区最重要的开放城市之一，市场经济发达，市民收入水平相对国内一般的大城市要高，接受外来信息多，观念新，所以商品房开始出现起，就有不少的广州市民踊跃购买，个人购房所占的比重比北京、上海等国内大城市大。广州人对商品房的接受程度高，个人购房比重大，商品房需求量大，使广州的房地产市场化程度相对较高，房地产市场较为逐步走向正轨。 受传统文化、市场经济发达和市民收入水平较高的影响，广州市个人购房的比重相对较大，而且不断上升。广州市个人购房的比重1990年为464，1996年为502，97年为64298年为573，99年则超过70，2000年以后，由于实物分房停止，个人购房的比重还要增加。 (4)、郊区住宅需求量大，住宅郊区化趋势：留步形成 随着生活水平的提高，城市居民改善居住环境的能力进一步提高，郊区楼盘地价较低，成本容易控制，售价相对较低，而且多数楼盘的规模较大、容积率低、绿化率高、绿化面积多、生活空间大、空气较好、环境优雅，受到害怕噪音、灰尘污染的广州市民的欢迎。番禺洛溪的丽江花园、洛溪新城、广州碧桂园、广州奥林匹克花园，以及华南碧桂园、祈福新村等楼盘都吸引了不少的广州买家，成了广州市民购房置业的主要区域，节假日更是睇楼市民不断，受到追求空气清新、环境优美、生活空间大的市民的追捧，年轻的白领和中高收入阶层前去购房置业的为数不少。 住宅郊区化作为一种国际潮流，主要起源于第二次世界大战结束后的美国。在战后全力振兴经济的背景下，由于市中心土地资源缺乏、地价贵，郊区土地资源多、地价较低，而且美国政府通过政策性贷款及税收优惠等办法鼓励人们到郊区买房，所以形成了大规模住宅郊区化的浪潮。这股浪潮持续多年，并带动了购物中心、娱乐中心甚至制造业郊区化的过程，导致大量城市人口外迁，这股浪潮随后扩展到英国、德国、瑞士、挪威等许多欧洲国家，工作在市中心，居住在郊区，既拥有都市的繁华和方便，又尽享阳光、空气、鲜花、草地等大自然的恩赐，这种两全其美的生活方式，成为整整一代欧美青年的理想追求。住宅郊区化必须得到发达的公路交通和私人汽车拥有率提高等条件的支持。 住宅郊区化作为人类进入后工业社会之后城市化发展过程中出现的重要现象，有着深刻的社会心理基础。工业文明的出现，使人类由分散的农村聚集到了城市，迅速创造出巨大的财富，但工业文明在其迅速发展的过程中，也使人们付出了疏离自然、环境污染等巨大代价。在信息社会来临之后，满载工业都市文明成果(比如汽车、家用电器、电脑、现代能源)的都市人群又开始了从都市到乡村的回归之旅，希望在大自然的怀抱中抚平过度都市化和工业化的创伤。 广州市住宅郊区化趋势的出现与城市自身的发展有密切的联系。 第一，广州市近几年国民经济的增长速度都保持13左右，市民的收入稳步增长，购房能力不断增强，许多市民已经有了改善居住条件和环境的能力，使市民购买郊区住宅成为可能。 第二，城市道路和基础设旆的建设为住宅郊区化提供了条件。这几年，广州市加快了城市基础设施建设的步伐，修建了许多道路、桥梁，广州大道的扩宽，地铁一号线、内环路、华南快速干线、广园东路、番禺大桥的建成通车，城市立体式交通网络初步形成，使郊区的交通更加便捷，拉近了郊区与市中心区的距离，为城市住宅郊区化提供了条件。第三，番禺、花都撤市改区增强了郊区楼盘的竞争力， 番禺撒市改区、地铁三号线南至番禺市桥，番禺楼盘又成广州楼市热点。番禺撤市改区后，住户的交通、水电、通信等生活费用将会降低，户口也将会归入广州，番禺隶属广州的概念会得到市民的普遍认同，长期困扰住户的户口、交通和生活费用偏高等问题有望解决；而且地铁三号线的建设进一步改善番禺的交通条件，与广州市中心区域的联系将更加紧密；加上由于番禺大型楼盘、名牌楼盘多，许多楼盘的发展商实力较强，楼盘的规划设计、园林绿化、生活配套等做得不错，楼盘的竞争力进一步提升，其“广州后花园”的地位得到进一步加强。 第四，年轻人喜欢到郊区买楼。一方面由于郊区楼盘空气清新、环境优雅，符合现代都市人想远离环境污染、回归大自然的强烈愿望：另一方面，随着市民生活水平的提高，居住习惯逐步改变，市区工作、郊区生活逐渐得到部分市民的认同，许多年轻人特别是高薪白领接触的信息多，思维活跃，居住观念新，喜欢到郊区居住；加上番禺、花都撤市改区和地铁三号线的建设给住宅郊区化提供了更为有利的条件，进一步推动住宅郊区化初步形成。 第五，汽车价格下调给住宅郊区化提供了条件。由于我国即将加入WT0，今年国产私人小汽车价格已开始下调：加入耵0后，汽车价格还会进一步下调，私人汽车拥有量将会大大增加，交通更加便捷，从而吸引更多的广州市民到郊区买楼，进一步推动住宅郊区化和城市空心化，促进城市功能的变化和产业结构的调整。由于郊区地价较低，成本容易控制，在动力机制的驱动下，吸引许多房地产开发商到郊区投资：同时在房地产市场竞争日趋激烈的态势下，在郊区开发房地产的规模、价格、环境等竞争优势明显，加上房地产需求的变化和广州城市自身的发展。以及在国际化潮流的影响下，广州城市住宅郊区化的趋势初步形成，已经成了广州城市的特点之一。近几年来番禺楼市的蓬勃发展也带来一些迫切需要解决的问题，需要能源、交通、通信、大型公园、绿化广场、商业中心以及文化、娱乐等基础设旌的支持。 213、广州市房地产市场的供求关系 首先，从总量上看，1995年到今年上半年，广州市商品房预售批出量共为336401万平方米，成交量共23091万平方米，批出量比成交量共多出105491万平方米(见表6)。商品房供大于求，积压空置严重。虽然99年开始，上市商品房得到了控制，但由于市场原先已经有大量积压空置商品房，所以商品房供大于求的矛盾仍相当突出。 其次，从结构上看，房地产市场结构性矛盾突出。由于房地产行业利润较高，受利益的吸引，各行各业都来搞房地产，加上98年8月1日以前，土地通过行政划拨的方式出让，进入房地产开发的门槛较低，政府缺乏宏观调控，结果是大量批地，造成了大量的闲置土地；房地产投资大幅上升，楼盘推出多，大中型商业用房、写字楼供大于求的情况严重，积压商品房多。 随着市场需求的变化及楼盘规划设计水平的不断提高，原来设计落后、环境较差、交通配套不完善的低素质商品房变得更加不适合现时市场需求，销售难度更大，而真正适合广大老百姓需要的价格合理、设计优良、配套完善、环境优雅的质优价廉商品房却严重不足，市场的结构性矛盾仍然非常突出。适应市场变化，针对老百姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老百姓买得放心，住的舒服，安居乐业，使发展商和买家获得双赢，树立起产品的品牌，走可持续发展的道路，是发展商需要迫切解决的问题。表6：广州市商品房供求情况(数据来源：广州市房地产信息中心)22、广州市房地产市场的价格机制 价格机制是价格高低与供求关系之间相互制约和相互协调的内部联系，主要通过价格涨落来影响房地产市场的供求关系，同时也反映了市场主体之间的物质利益关系，其功能在于优化地产资源配置。 70年代末至1995年以前，商品房供不应求，广州房地产市场基本上是卖方市场，商品房价格呈上升的态势，各类房屋交易均价由1992年的每平方米1 350元上升到1995年的5202元，商品房价格的大幅上升吸引了更多的资金投入到房地产开发投资中去，从而扭转了房地产市场供不应求的状况 95年到98年，虽然商品房开始供大于求，但由于供求关系对价格的影响滞后，受惯性的影响，楼价继续上升。 从98年开始，受商品房供大于求的影响，加上经济处于结构性调整阶段，商品房成交价格开始下调(见表7)：而商品房价格的下调，开发商利润下降，使得商品房的供应有所下降，99年开始，预售商品房批出量小于商品房成交量，供大于求的矛盾有所缓解。 98年以来广州市商品房价格的下调固然有其社会如宏观经济的影响等和现实的原因，但主要是供求关系作用的结果。 (1)、新推楼盘低价抢占市场 近年来先后有金碧花园、光大花园、广州碧桂园、荔港南湾、保利花园、华南碧桂园等大型楼盘陆续推向市场，市场供大于求的矛盾更加突出，房地产市场竞争加剧，使得价格竞争成为最有效、最直接的竞争方式，所以许多新推楼盘往往以低价抢占市场，使得价格竞争更加激烈，拉动楼价进一步下行。 (2)部分积压商品房削价发售 部分积压时间较长的商品房由于是前期设计建造的，不适合现时买家需要，楼宇空置时间较长，一方面在巨大的资金回收压力下，部分发展商调低利润预期，削价发售，想方设法回笼资金：另一方面，政府业加大了对积压空置房处理的力度，降低了积压空置商品房的税费，使得积压商品房有降价的空间。一些积压的高档楼盘由于市场需求发生变化，新推楼盘素质不断提高，降价的幅度较大；而中低档楼盘由于价格下调的空间相对较小，客户层面也相对较广，表7：积压商品房削价发售 (3)、经济处于结构性调整期 由于我国总体经济处于结构性调整期，消费需求不旺，民间投资未能有效扩大，部分行业景气下降，社会保障体系不健全，居民对经济前景不乐观，收入预期偏淡，从而使市民购房置业更加谨慎，商品住宅需求难以有效扩大。受宏观经济进入结构性调整期的影响，近几年，不但上海、北京等大城市的楼价都有较大幅度的下降