土地市场与房地产开发.doc

房地产开发：在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存（系统风险、非市场风险）、地域性。房地产开发程序：1.投资决策分析阶段（开发设想的形成、环境分析与机会选择）、2.依法取得土地使用权阶段、3.可行性研究阶段、4.前期准备阶段（资金措施、项目招投标、规划设计、项目报建）、5.实施阶段、6.销售阶段。房地产经营环节：1.房地产产品形成环节（土地经营、房屋建造）、2.流通环节（房屋销售、房屋租赁、房地产抵押、房地产典当）、3.消费环节。房地产开发与经营策略分析：产品策略、市场开发策略、价格策略。产品策略：包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模、开发或经营方式的确定。市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。价格策略：高价策略、低价策略、均衡价格策略。房地产开发与经营决策类型：确定型决策、风险型决策（决策树法、期望值法、净现值期望值法、最大可能法）、不确定型决策（大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法）。房地产企业：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。房地产企业分类：1.生产环节（房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司）、2.流通环节（房产经营公司、地产经营公司、房产信托公司、房地产顾问公司、房地产评估公司）、3.消费环节（房地产经管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、景观开发公司）。我国房地产开发企业资质等级：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。房地产企业组织结构形式：职能型组织结构、项目型组织结构、矩阵型组织结构、混合型组织结构。房地产企业经营计划：从时间上分，长期计划、短期计划。房地产企业经营计划的调整：滚动计划法、启用备用计划法。房地产开发与经营环境的构成：宏观环境、中观环境、微观环境。房地产开发与经营环境分析的基本内容：1.宏观环境（政策、经济、人口、自然、技术环境）、2.中观环境（我国房地产市场法制体系、房地产市场态势、房地产行业规范）、3.微观环境（区域地理位置特点、区域经济发展战略与发展规划、区域房地产市场发展特点）。房地产开发与经营环境分析方法：多因素加权分析法、道氏评估法、SWOT分析法。SWOT分析法：又称十字图表型分析法。企业优势与环境有利条件结合，S+O=机会点；企业优势与环境不利条件结合，S+T=可规避风险点；企业劣势与环境有利条件结合，W+O=可借力机会点；企业劣势与环境不利条件结合，W+T=风险点（威胁点）。房地产开发与经营机会选择类型：时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。房地产开发与经营风险分析类型：政治风险、经济风险、金融风险、来自自然界和冲突的意外风险、个别风险。土地使用权出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让方式：招标、拍卖、挂牌。土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。土地征用：国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用特征：强制性、政府行为、补偿性。拆迁：国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。可行性研究：在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。根本目的：实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，可行性研究作用：1. 是项目投资决策得分基本依据；2. 是筹集建设资金的依据；3. 是项目立项、用地审批的条件；4. 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据；5. 是编制下一阶段规划设计方案的依据。房地产市场调查类型：按市场调查范围分类：专题性市场调查（多数）、综合性市场、按市场调查功能分类：探测性调查（投石问路）、描述性调查（不做结论）、因果性调查。房地产市场调查步骤：准备阶段、实施阶段。房地产市场调查方法：1. 观察法（直接观察法、亲自经历法、痕迹观察法、行为记录法）、2. 实验法、3. 询问法（小组座谈法、深度访谈法、面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷法）。房地产市场调查研究内容：1.房地产市场环境调研（宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研）、2.房地产消费者调研（消费者购买力水平、消费者购买倾向、消费者共同特性）、3.竞争楼盘调研（产品、价格、广告、销售情况、物业管理）、4.竞争对手调研（专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略等）。财务价格：根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。房地产开发项目的不确定性分析：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。包括：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。盈亏平衡分析：又叫量本利分析、保本点分析、收支平衡分析。是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。盈亏平衡点：项目盈利与亏损的临界点。房地产开发项目规划设计方案评价方法：综合评分法、层次分析法（建立评价模型、建立判断矩阵、进行层次单排序、进行方案总排序）。房地产开发项目建设管理模式：平行承发包管理、总承包委托建设管理。房地产开发项目进度管理：以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。进度计划的编制方法：表格法、横道图法、网络图法。房地产开发项目投资管理：在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术合格合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。质量管理：房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。工程索赔：签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。竣工验收：建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。房地产销售：房地产企业以不同的方式向市场提供住宅、写字楼、商业楼宇、标准厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活、物质或精神的需求，并获得收入和利润的经济活动。影响房地产价格的因素：1.宏观环境因素：对几乎所有地区房地产价格水平有所影响的因素（人口数量、分布和结构，经济发展状况，物价水平，利率和汇率水平，投资体制的变迁，城市化进程，政治安定和社会治安状况，财政政策和货币政策）、2.中观环境因素：对某个地区房地产价格水平有所影响的因素（城市基础设施状况，城市规划，土地资源的可获得性和价格水平，地区产业结构和主导产业的性质，城市居民收入，地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等）、3.微观环境因素：房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素（项目区位、景观、公共服务设施的完备程度、建筑物本身的特征）。房地产销售价格制定方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。按照生产者是否采用中间商，将销售渠道分为直接销售渠道和间接渠道销售。房地产促销：房地产营销者将房地产企业、产品及其服务的有关信息，通过人员促销和非人员促销的方式，传递给目标顾客，帮助其认识、了解并信赖本企业的产品和服务，达到扩大销售的目的。四种促销策略优劣比较：1.广告 优势：传播范围广、及时、形象生动，节省人力；劣势：属于间接传播，单向信息沟通，难以形成即时购买，成本费用高。2.销售促进 优势：直接而有效，刺激性强，手段灵活多样；劣势：短期效果明显，但不能长期使用，易产生消极影响。3.公共关系 优势：影响范围大，可信度高，可有效提升知名度，树立企业形象；劣势：组织实施难度大，经济效果不直接，不能迅速产生效果。4.人员推销 优势：双向信息沟通，针对性较强，灵活性高，注重人际关系，成交率高；劣势：成本费用高，对销售人员要求较高，接触面窄。房地产开发与经营项目后评价：以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。房地产开发与经营项目后评价的作用：1.有助于国家更好地决策、2.有助于项目本身的完善和提高、3.有利于部门间的合作和管理水平的提高。房地产购买后行为评价：客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。