2017德阳年度市场分析.pptx

二 市场分析及总结 二 市场分析与总结 数据统计时间 2016年1月 12月 城市概况及经济社会指标 数据来源 四川省统计信息网 1 城市简介 行政区划 1区2县 代管3个县级市 旌阳区 什邡市 广汉市 绵竹市 罗江县 中江县 城市经济 2016年地区生产总值1752亿元人均地区生产总值4 5万元 城市人口 截止2016年末 户籍人口390万人 常住人口351万人 其中主城区人口约40万 主城区对广汉 什邡 中江等靠近成都的县市影响力和辐射力较弱 中高端人群的消费和置业外溢成都较为严重 本地投资需求不足 距离成都市45公里 二 市场分析与总结 2016年德阳市GDP总值1752亿元 在四川省排名第三 其中德阳三大工厂 二重产值70亿 东汽产值120亿 东电产值100亿三大厂贡献值达全市17 典型工业带动型城市 德阳市 含县市 常住人口351万 在四川省排名第六 2016年德阳市商品房售额57 76亿元 在四川省排名第七 工业型城市 内需不足 外部人口进入缓慢 1 城市简介 2016年全市实现地区生产总值 GDP 1752亿元 比上年增长8 4 其中 第一产业增加值219 5亿元 增长3 6 第二产业增加值976 4亿元 增长9 2 第三产业增加值556 5亿元 增长9 0 三次产业结构为12 5 55 7 31 8 德阳是典型重工业型城市 德阳三大厂2016年产值290亿 旌阳区产值500亿 占比58 二 市场分析与总结 数据来源 四川省统计局 2 2016年市场整体核心数据 住宅 商铺 二 市场分析与总结 数据统计时间 2016年1月 12月 数据来源 房管局 数据统计时间 2016年1月 12月 数据来源 房管局 1 2016年商品住宅新增供应为166 5万 2016年去化140 25万 整体库存181 7万 整体呈现去库存状态 按照此去化周期16个月 2 2016年1 9月政府进行购房补贴政策针对住宅购房进行补贴200元 9月补贴政策取消 成交量有所下滑 全年价格波动不大 维持在3856元 左右 二 市场分析与总结 二 市场分析与总结 3 住宅市场 重点竞品分析 黄河片区竞品项目多以改善型需求为主 万达华府价格处于竞品项目第一梯队 本项目通过品牌优势 综合体配套 繁华生活方式演绎与竞品项目形成区隔 7 重点竞品项目分析 二 市场分析与总结 在售项目 本项目 世纪城总建面 19万 均价3600元 碧桂园总建面 31万 均价3850元 亲亲里总建面 13万 均价3500元 玫瑰湾总建面 7 9万 均价4000元 万嘉国际社区总建面 23 9万 均价3500元 保利国际城总建面 21 7万 均价3600元 华庭阳光总建面 40万 均价3600元 天悦湾总建面 24万 均价3500元 中央绿洲总建面 15 3万 均价3800元 城北竞品选取标准 1 项目档次相似 2 地缘客群重叠 城南竞品选取标准 1 销售时间重叠 2 产品面积段类似 二 市场分析与总结 7 重点竞品项目分析 项目在品牌 综合体配套 地段升值潜力更具有竞争优势 但是在园林景观和局部细节打造方面弱于竞品项目 区域注重品质的客户接受度较低 3 住宅市场分析及总结 二 市场分析与总结 住宅库存去化年 由于2015年德阳市场库存量较大 2016年德阳市场为库存去化年 政府补贴政策9月28日结束后 住宅销量有所下降 全年价格平稳 2016年末库存为181 7万 去化周期16个月 客户置业地域性明显 德阳城市呈南北带状发展 南北8公里 东西3公里 因此城南 城北客户地缘性购房特征非常强 2016年城南拆迁安置需求较大销量提升 预计2017年随着拆迁购房的逐渐消化 销量有明显的下滑 黄河区域改善产品为主 项目所处黄河新城产品供应以110 140 改善产品为主 客户置业目的主要以改善型居住为主 辅以少量首次置业 4 商铺市场 数据统计时间 2016年1月 12月 数据来源 房管局 2016年新增供应为5 99万 2016年去化1 99万 整体库存71 38万 整体商铺市场呈现供过于求态势 去化周期需要约33年 销售压力大 二 市场分析与总结 4 商铺市场 重点竞品项目分析 二 市场分析与总结 竞品主要去化面积区间为40 60 各项目月均走量约4套 竞品以价换量 对本案商铺提速销售形成较大压力 4 商铺市场分析及总结 二 市场分析与总结 商铺市场信心不足 德阳商业市场在西部国际商贸城烂尾 五洲广场停滞 希望商业中心 交房三年 招商不力 开业时间一再推迟 等一系列标杆项目陆续失败不利的影响下 商业投资信心备受打击 客户谈商色变 竞品低价倾销 本地开发商资金压力较大 大打价格战 客户心理价位较低 项目销售难度较大 150万以上的高总价商铺去化极为困难 商铺库存巨大 去化缓慢 风险逐步呈现 德阳市商业库存为71 2万 市场月均去化2000 总体市场去化周期约33年 去化压力巨大 区域常住人口较少 消费不足 黄河新城属于发展中区域 周边多为工地和待入驻小区 居民入住率较低 居住人口不足 商家经营氛围不足