2015年房地产市场走势.doc

2015年房地产市场走势从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。波云诡谲的市场，2015年房地产将走向何方 1、不动产价格“不动”了2014年以来，政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后，11月份市场短暂回调。但从12月份的数据来看，市场并没有出现反弹，而只是短暂效应的反应。从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长。届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。2、政策托底住房消费2014年10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。在稳定住房消费方面，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。会议明确“稳定住房消费”的说法，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要“稳定”。同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。政策的导向加上市场的呼吁，我们预计，2015年，限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。3、1万家中小房企年内消失随着房企并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展，行业集中度将明显提升。2014年，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈，部分中小房企、专业化程度较差的房企永远退出历史舞台。我们预计2015年，中国8万家房地产开发商将面临一次彻底洗牌，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，将有一万家中小房企在年内消失。4、轻资产运营模式渐成气候随着行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。2014年以来，包括万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、世茂房地产在内的龙头企业相继提出了“轻资产”发展的战略转型。万科宣布发展的小股操盘、社区服务等业务，保利地产发展房地产基金业务以及养老社区运营平台。万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以最少的占用自己的资金来达到利润最大化。这种转型将非常有利于公司股本回报率的提升，轻资产公司的净资产收益率都能提高到20%以上。随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。2015年轻资产运营模式将渐成气候。5、一线城市限购渐进式松绑自从南宁打响限购松绑第一枪后，46个限购城市先后逐步放开，目前仅剩北上广深和三亚（楼盘）尚在执行限购政策。“取消限购”的传言从未停止，北上广深频频有类似传闻，岁末年初，上海（楼盘）将于2015年3月31日之前取消限购的消息广泛传播，随后官方辟谣，政策短期内不会调整。北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四个一线城市已经将限购作为调控人口规模的工具之一，短期内不可能取消。而随着房产市场不景气及调控政策主要向支持住房消费转变，政策可能进行微调。2015年一线城市限购将渐进式松绑。6、REITS 试点跑步向前暂停4年后，2014年REITs（房地产投资信托基金）发行首现松动。2014年年初，证监会批复中信证券推出首单真正权益型类REITs产品，苏宁以11家门店为基础推出REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后，中央也给予肯定。9月30日，央行发布中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。12月消息显示，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。目前我国REITs试点前期主要由政府推动，参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主，随着区域性REITs市场的发展，未来将向行业性REITs延伸，比如养老、医疗等细分领域。7、国有房企混合所有制破冰十八届三中全会决定提出“积极发展混合所有制经济”，2014年政府工作报告进一步提出“加快发展混合所有制经济”。国企民企融合成为新一轮国资国企改革重头戏。混合所有制新举措，让更多资本拥有丰富参与机会，具备“资本盛宴”雏形。而房地产团处于完全竞争领域，进行混合所有制改革的动力较为充足。国企混合所有制改革的号角全面吹响了，国企的垄断、低效率将逐渐改变。中石化的混改只是开端，国企改革的主题以及发展混合所有制经济将可能贯穿整个2015年。8、三四线城市地产风险暴露2014年8月份监管层“劝诫”信托暂弃三四线城市。据报道，银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民企位于非核心城市的房地产项目。建行表示或收缩三四线城市房地产贷款，建行负责人称，更倾向于选择和央企房地产企业合作，并尽量选择一、二线城市的地产项目，收缩三四线城市项目。中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险，甚至已经开始撤出。在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应，泡沫化趋势明显。新的趋势是，房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市，以及二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑。但在人口持续流出,且严重供过于求的三四线城市,楼市持续萎靡。9、房地产先导性价值被挖掘新型城镇化进程不断推进，中国正掀起一波新城新区发展热潮。在很多由地方行政规划主导的新城新区陷入泥沼的情况下，民营的力量大约在五六年前开始进入市场。一批由他们主导的产业新城不断焕发出蓬勃的活力，并获得了从地方政府到入驻企业，再到资本市场的一致认可。产业新城以产业为依托，以地产为载体，以城市经济发展为目的，将地产、产业、城市三方面有机融合，最大限度地融合资源，集约化经营、规范化运行的新兴房地产和新型产业形式。房地产先导性的产业地位获得认可，一批龙头房企打出“城市配套服务商” “城市运营商”概念。产业新城模式多点开花、多方合作形成平台效应。10、地产金融继续领涨股市2014年，A股 “一马当先”。年度大涨52.87%，创出2010年以来最大年涨幅，高居全球各大股市首位。沪深两市全年成交金额近75万亿，远超2007年的大牛市，连续数日破万亿的单日成交量，更是创下了全球资本市场的新纪录。目前来看，A股在2015年继续飘红是大概率事件。26家券商中，只有1家看空，7成看涨。在2015这个羊年，A股有很大机会成为一只“红羊羊”。地产股、券商和银行等金融股表现亮眼，央行降息后，地产、金融股轮流领涨，成为这一轮上涨的焦点板块，并引领A股市场不断向上拓展空间。1月2日为港股2015年首个交易日，港股假期后复市，最终红盘高开高收，为2015年打响头炮，内地房地产股领涨。从行业角度看，降息对利率敏感型和高负债率行业的企业影响会比较大，比如周期性的大盘蓝筹股、地产股等，而这些股票在指数中的权重较高，对于市场走向的影响也更大。2015年货币政策将持续宽松，对利率高度敏感的地产业将大幅受益。地产股和金融股将继续领涨股市。