读《重拳抑房价保障助安居》一文的体会与思考.doc

读重拳抑房价，保障助安居怎么解决住房问题一文的体会与思考近日，读了中宣部主编的从怎么看到怎么办一书，深感党和政府对民主问题的高度重视和关心关爱。“衣、食、住、行”是人们最基本的生活需求，也是关系社会稳定的最大民生问题，只有解决好这些最基本的民生问题，我们才能又好又快地健康发展，才能实现民富国强的伟大目标。拜读书中重拳抑房价，保障助安居怎么解决住房问题一文，引发了笔者几点粗浅的体会与思考。一、政府解决住房问题呈现四大特点重拳抑房价，保障助安居怎么解决住房问题一文，用五个篇章介绍了政府解决住房问题的系列举措，主要呈现四大特点：（一）决心昭然。面对一路攀升的房价，党和政府及时“出拳”，陆续推出一系列政策措施，加以强力调控：2010年1月7日，出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，被称为国“十一条”；2010年4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被除数称为“新国十条“；2010年4月29日，住房和城乡建设部等八部委出台五项调控政策，被称为“九月新政”；2011年1月26日，国务院办公厅发出关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，被称为“新国八条”。短短一年，出台如此密集的调控政策确实罕见，充分体现了党和政府为遏制房价过快上涨的决心。（二）任务明确。在保障性住房方面，“十一五”期间，已有1500万户家庭从中受益，很多人亲切地把保障房称作“阳光下的暖心巢”；“十二五”期间，将新建保障房和棚户区改造3600万套，覆盖面将提高到20%左右，意味着将解决1亿多人的住房问题。在商品住房方面，要求各地第一季度公布年度房价控制目标，2011年商品住房用地供应不得少于前两年年均实际供应量。（三）措施有力。一是调整货币政策。2011年我国的货币政策由“适度宽松”调整为“稳健”，截止7月，央行已连续6次上调人民币存款准备金率、3次加息。二是抑制投机行为。继续强化差别化信贷政策，严格执行二套住房首付比例60%、贷款利率不低于基准利率的1。1倍，对个人住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。三是资金保障到位。完成2011年保障房建设任务，需要1.3万亿至1.4万亿元投资，中央财政将安排补助资金1030亿元。（四）成效显现。文中指出：据国家统计局统计，2010年70年大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅4月份曾达到12.8%的高点，此后逐月下降，年末回落到6.4%；2011年以来，房价环比下降和涨幅回落的城市数量不断增加，6月份北京新建商品房价格环比下降7%。二、实现住有所居需理清两个概念虽然国家宏观政策在解决住房问题上初见成效，但是离真正实现“住有所居，安居乐业”的基本目标仍有不少距离，仍需要社会各界痛下决心继续努力。笔者认为，彻底解决“住房难”问题，必须先理清两个基本概念：一是理清居住土地的理念。当前，在“土地”问题上，较为流行的一个理念是土地是稀缺资源。物以稀为贵，土地既然“稀缺”，身价当然“珍贵”。在“稀缺”理念的推动下，房价水涨船高也不足为奇。笔者认为，土地，虽然“有限”，但作为居住的土地并不会“稀缺”，只有那些商业用地、特殊环境土地以及富有矿产资源的土地等才是真正的“稀缺”。理由如下：1、土地是“有限”的。以全国为例，国土面积960万平方公里，据第六次全国人口普查公布，总人口为1370536875人，人均土地面积是7004平方米，若以人均占地30平方米安排住房，那么，居住用地占总面积的0.43%；以人口最多城市的上海为例，全市面积为6340.5平方公里，据第六次全国人口普查公布数据，全市常住人口为23019148人，平均每人土地面积是275平方米，按多屋建筑容积率1.5为标准，据2009年上海市国民经济和社会发展统计公报显示，上海城镇居民人均住房建筑面积34平方米，人均住房需要的土地为22.7平方米，安排8.25%的土地用于住房，就能满足上海市民居住需要。2、居住土地不“稀缺”。所谓的“稀缺”，必须满足两个条件，数量上必须“有限”。数量是判断是否稀缺的决定性因素，造成“稀缺”的原因则有客观和人为两个方面。所谓客观“稀缺”，也称绝对“稀缺”，是指供应的数量绝对无法满足人们的基本需求。从现实看，土地的紧缺还不至于无法让人居住的地步，造成当前居住土地供应“稀缺”现象，其根本原因虽然复杂，归根到底还是人为的因素。消耗后不可再生。比如石油，尽管总量不少，但是，它是不可重复使用的消耗品，所以我们还是认为它是稀缺资源。但是，居住的土地则不一样，是可以循环利用的资源，世世代代都居住在同一片土地上，帝王将相，平民百姓，谁也带不走曾经拥有的土地。所以说，用于居住的土地是不稀缺。二是理清住房的本质。“衣食住行”是满足人们生理需求的最基本条件，“住房”的本质就是“居住”，“住有所居”才谈得上生活的幸福，只有“安居”了才能乐业。土地，作为人们赖以生存最基本条件，也是居住的必然条件，是社会关系中最大的公共资源，每个人都应当有获得居住的基本权利。一般而言，公平的体制是不能让少数人依赖公共资源获得巨额财富，但是，从当前条件看，少数人通过投资房产就能够获得巨大财富，这是“分配不公”最严重的表现之一。如何让土地这一最大的公共资源让每个人们都享有获得居住权，让住房回归本质，这才是我们当前面临着应该解决的最根本的机制和体制问题。三、解决住房问题的几点建议怎样完善住房体制，强化措施，解决住房根本性问题，建议如下：（一）大力建设保障性住房。当前，我国在保障性住房建设中，既有目标，即“把保障性安居工程列为十二五时期保障和改善民生的标志性工程”；又有措施，如土地供应、资金到位、分配公平等都有严格措施；而且形式多样，如公共租赁房、廉租住房、经济适用房、限价商品房等。但是，在大力建设保障性住房中，还要进一步调整、改进和完善政策和措施：一是明确保障对象。要逐步扩大范围，改变目前保障性住房只是为了解决特困人群的住房问题的认识，最终达到所有符合申请条件的居民都能够享受保障性住房的目标，从根本上解决多数群体的住房问题。二是保障土地供应。保障性住房的土地供应应当财政划拨，在任何时候，都不得以补交差价形式改变财政划拨的土地性质。三是禁止转让交易。产权不能交易，发给不能流通的产权证，与一般商品房的房产证有所区别，不能混同；回购措施有力，退出的保障房，只能由政府或专门机构回购，对转租或长期闲置的，必须回购。四是健全组织机构。成立公益性的保障性住房事业机构，负责保障性住房的建设、日常管理和维护等工作。（二）调整现行商品房的部分政策。一是区分商品房类型。按土地的利用率，把商品房划分为两大类：一类是普通商品房，即平均占用土地相对较少的普通套间，包括多层套间、高层套间、写字公寓、楼内错层套间及楼中楼等。是满足条件相对较好、收入稳定的多数人群；另一类是奢侈商品房，即平均占用土地相对较多的住房，包括别墅、排屋、独立园子等有天有地的建筑住房。是满足少数富裕人群。二是调整税收制度。税收是国家调控经济的重要杠杆之一，房产政策的主要标杆，我们要充分发挥税收的杠杆作用，限制奢侈商品房，杜绝炒房行为，提高房屋过多持有成本。所以，要以法制的形式，调整个别房产税收制度：1、开征奢侈商品房特别税。既体现土地的有限性，引导社会节约土地，又体现公平性，让富裕人员多为国家贡献，从而达到限制奢侈商品房的目的。2、调整营业税税率和计征标准，加大征收力度。建议税率从目前的营业固定税率5%调整为5%-20%或更高的级差税率，计征标准，按购房到转让出售的年限确定，如：两年内转让出售的，最高可征收交易额20%或更高的税收，10年以上的按5%征收营业税。是杜绝炒房行为的最有效措施。3、开征物业税。要确定一个免征的起点，一般说，满足基本居住条件的不应列入计征范围。这是一种使用环节的征收方式，也是国外通行的方法之一，是提高房屋持有成本的有效方式，其不便之处就是征收难度大，容易引起征管与纳税双方的争执，不宜过急，应当循序渐进。三是稳定房贷制度。房贷政策是当前调控房产制度最灵活、最常用的一项措施之一，近几年来，每一次政策的出台，几乎无一例外地以调整房贷政策作为有效调控手段之一，这无疑是一种正确的选择。近几年来，我国以房产经济拉动经济发展的巨大作用，已是有目共睹，但是，泡沫的房产经济对社会经济的破坏力也绝不可轻视，当前，党和政府以最严厉的措施调控房产政策，既及时又英明。然而，如何有效防止房产泡沫经济的产生才是解决问题的关键所在。从房产泡沫经济产生的诱因看，房贷的宽松，才是有效控制房产泡沫经济的关键命脉。因为房贷的直接后果，是导致使流动性货币倍增，如购买1000万的房子，如果首付为20%，那么，从简单理论讲，产生的流动性货币增加了4倍，即投入200万购买房子，实际产生的流动性货币却是1000万，当房产资本计算值达到社会总资本的一定比例时，泡沫经济就形成了。所以，笔者认为，任何时候，购房首付的比例，至少要50%以上，房产泡沫才有可能远离我们的生活。 陈 瑞 2011年9月1日