义乌市商品房预售资金监管实施细则.doc

义乌市商品房预售资金监管实施细则为贯彻落实关于印发浙江省商品房预售资金监管暂行办法浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)的通知(浙建房201072号)，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场正常秩序，特制定如下实施细则。（一）凡批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。（二）一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。商品房开发项目由单家商业银行办理贷款或提供按揭的，该银行应为预售资金监管银行；多家商业银行贷款或提供按揭的，预售资金监管银行由开发企业与有关商业银行商定。（三） 开发企业在申请商品房预售许可证前，应委托一家商业银行作为预售资金监管银行，并由开发企业、项目监理单位和监管银行三方签订统一格式的“浙江省商品房预售资金监管协议书”，明确三方的权利、义务、责任，设立商品房预售资金专用帐户。开发企业在开设预售资金专用帐户时，应向监管银行提供如下资料：（1）监管项目的工程形象进度表；（2）监管项目的各阶段的资金使用计划；（3）监管项目的工程预算清册；（4）投标文件、中标通知书、施工合同；（5）开发商与供货商签订的购销合同；（6）监管银行要求的其他资料。签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的商品房预售证。(四)监管协议应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。(五)房地产开发企业申请办理商品房预售证时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：1.商品房预售资金监管协议书；2.监管银行预发放的资金账户账号；3.监管项目的工程形象进度表；4.监管项目各阶段的资金使用计划。(六)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不予发放商品房预售证。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。(七)房地产开发企业应当根据人民币银行结算账户管理办法等账户管理规定，凭商品房预售证在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、商品房预售证记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致。(八)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报房地产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。(九) 开发企业与预购人签订商品房买卖合同前，应向预购人提供商品房买卖合同示范文本，并将预售资金监管银行及专用帐户明确告知预购人。签订合同后，预购人应按商品房买卖合同约定的付款时间，直接将房款存入商品房预售资金监管银行专用帐户，预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领购房专用票据。预购人向商业银行、公积金管理中心申请购房贷款的，发放贷款单位应当按借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至该项目商品房预售资金专用账户。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售资金现金。(十)未能提供监管银行出具的预购人首付款已入专用帐户凭证（复印件）和开发企业的收款发票的，房地产主管部门不得为其办理按揭抵押登记手续。(十一)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。(十二)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明；2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明；3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；4.申请法定税费的，提供相关单据；5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同;6. 企业申请使用的预售资金用款计划及开发企业出具的预售资金用于该监管项目的承诺书。开发企业再次申请使用预售资金，监管银行应先审查前一笔款项使用情况。符合条件的，自申请之日起三个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。监管银行必须保留开发商送审的相关材料，以便于监管部门检查指导。(十三)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的；2.资金账户余额不足的；3.其他不符合本实施细则情况的。(十四)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起三个工作日内进行付款。(十五)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。(十六)监管银行应对所收取的房款(含按揭贷款)按项目形象进度计划向开发企业提供建设资金，并通过实时查询房地产网备系统中商品房成交情况，对监管标的预售资金的收缴、使用进行动态监督。开发企业和监管银行应当按月核对商品房预售资金专用账户账目，并将商品房预售资金专用账户的收支、使用和结余情况于每月15日前报房地产主管部门、人民银行义乌市支行备案。(十七)监管银行应加强对建设工程项目建设情况的动态监管。在正常情况下，派出监管人员每月对工程进度检查一次，制作检查记录。如发现工程停工，即列入监管重点，每半个月检查一次，经三次检查仍未开工，监管银行应调查停工原因，积极采取相应措施，并将情况报监管部门备案。(十八)监理单位未履行监管职责，造成监管资金未能使用于工程建设中，致使监管项目不能按期竣工，给购房者造成损害的，监理单位应承担连带赔偿责任。(十九)严格执行网备系统网上合同签订，预售许可批准后，开发企业必须在10内开盘预售，期间不得收取任何预定（订）性质的款项，按本实施细则第九条要求收取预售资金。(二十)开发企业不按实施细则收缴、使用商品房预售资金的，由主管部门责令其限期改正，整改期间暂停资金拨付手续。(二十一)房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。 (二十二)商品房项目竣工交付后，开发企业持主管部门出具的项目竣工交付备案表到监管银行办理取消监管手续，注销监管账户。(二十三)凡2011年1月1日后受理预售的商品房项目，均按本细则实现预售资金监管。