房地产税费大全及问题答疑.doc

房地产开发企业应该缴纳哪些税（费） 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 一、营业税根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本（1+成本利润率）（1营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。按照财税200316号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据5%3、房地产企业是营业税纳税义务人中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。4、计税依据营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。 但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。5、视同销售新中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。6、纳税义务时间实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。二、城市维护建设税根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发1985第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。计算公式：应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例(国发1985第19号)规定：(一)计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。(二)税率：分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。1、纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%;2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%;3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%; 三、教育费附加 根据关于教育费附加征收问题的紧急通知（国发明电19942号）的规定，其计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，税率为3%，计算公式：应交教育费附加额=营业税税额费率。四、地方教育附加根据财政部关于辽宁省地方教育费等政府性基金有关问题的复函（财综函20032号）和大地税函2003101号文件规定，地方教育附加以纳税人实际缴纳的营业税的1缴纳。计算公式：应交地方教育附加额=营业税税额费率。五、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国发 1993 138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、 取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据税收征管法第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。但国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）要求各地提高预征率，该文规定， 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。（一）土地增值税的计算1、基本计算规定土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额增值率=增值额扣除项目金额应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数2、收入解析条例第二条 转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3、扣除项目解析计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，费用；（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）基础设施费（包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等工程发生的支出）公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）开发间接费用（是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用，按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。（4）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（5）对从事房地产开发的纳税人可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。4、计算扣除项目金额应遵循的原则（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的（期间费用除外）。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。序号房屋类型预征率1经济适用房-2商品房1%3商铺3%4车库3%六、房产税如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产原值或租金收入征收的一种税。对自有自用（无租使用）房屋，房产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%；对出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。计算公式为：年应纳税额=房产原值（1-30%）1.2%；或年应纳税额=租金收入12%计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.20%全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）七、城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税。根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=（各级土地面积相应税额）。 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。可见，房地产企业要将全部开发商品房交付之后，开发商品房占用土地的城镇土地税纳税义务才全部转移给购房人。在占用土地次月起至全部交付商品房当月期间，房地产开发企业对开发商品房占用土地均负有城镇土地使用税纳税义务。在开发产品全部交付给业主次月起，房地产企业就不存在开发商品房占用土地的城镇土地税纳税义务案例：某房地产企业2008年8月因商品房开发征用土地10万平方米，国有土地使用权出让合同约定于2010年8底交付，并取得国有土地使用权权证书。同年9月开始开发，2009年6月销售5万平方米。已售商品房国有土地使用权分割转让证明书合计分割土地面积1.5万平方米，2010年6月剩余月份全部房产销售并交付，已售商品房国有土地使用权分割转让证明书合计分割土地面积10万平方米。则2008年应纳城镇土地使用税=105年单位税额/12；2009年1-6月应纳城镇土地使用税=106年单位税额/12；2009年7月-12应纳城镇土地使用税=（10-1.5）6年单位税额/12；2010年1-6月应纳土地增值税（10-1.5）6年单位税额/12；房产全部交付之后开发商品房占用土地无须再纳城镇土地使用税。八、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率或应纳税额=凭证数量单位税额。 注意：土地使用权出让转让书立的凭证（合同）征收印花税，商品房买卖签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。九、契税 根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。 纳税义务人为房屋、土地权属的承受方，税率为35。其中工商用房及别墅、高级公寓等税率为4，个人购买或承受普通住房税率为3，目前对个人购买自用普通住房暂减半征收契税。应纳税额=计税依据税率。1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。2、征税范围中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国契税暂行条例细则第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。3、计税依据财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复 （财税字199896号）第一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国契税暂行条例（以下简称条例）第四条第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（三）、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号）对北京市地方税务局关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示（京地税地2009124号）的批复如下：根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函20021094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函2004322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166号）的批复规定，根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。（四）、间接取得土地的契税问题房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。十、企业所得税 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例（国务院令第号）规定，中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。法定税率为33，两档优惠税率为27和18。（1）预收收入负有纳税义务国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订房地产预收合同所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了销售合同、预售合同并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。（2）预收收入应纳税所得额的计算方法国税发200931号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。（3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理原国税发200631号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。“新国税发200931号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的限制。（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题1、月度或季度申报时，不得扣除。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函2008299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（100015%），应交的营业税是50万元（10005%），应交的城建税及教育附加是5万元（507%+553%），预交的土地增值税是20万元（10002%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（7525%）。（5）产生时间性差异的处理企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该年度的应纳税额。十一、个人所得税按照中华人民共和国个人所得税法（中华人民共和国主席令第四十四号）文件规定，房地产开发企业支付给本单位员工的工资应当按照税法规定代扣个人所得税，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为5至45。十二、耕地占用税1、占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。但在原中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国发198727号）不适用外商投资企业，因此，中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征税范围中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。3、计税依据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。4、纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。常见问题解答1、企业的土地使用权被政府征收，政府给企业一定补偿。请问这种补偿是否需要缴纳营业税、土地增值税、企业所得税？答：（1）营业税。营业税税目注释（试行稿）（国税发1993149号）规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”。国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。（2）土地增值税。根据土地增值税暂行条例第八条、土地增值税暂行条例实旋细则第十一条第三款之规定，企业因土地使用权被政府征收而取得的补偿款，免征土地增值税。（3）企业所得税。根据企业所得税法及其实施条例规定，企业因土地使用经被政府征收而取得的补偿款，应并入纳税所得额缴纳企业所得税。2、出让国有土地使用权的契税计税价格如何确定？答：根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税2004134号，出让国有土地使用权的契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（四）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。3、根据会计制度的规定，企业取得的土地使用权计入无形资产，是否还需将此部分计入房产原值交纳房产税？答：根据关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”因此，企业取得的土地使用权应计入房产原值，缴纳房产税。