湘天才源商业综合楼建设项目申请报告.doc

目 录 第一章 总论 1 1 1 项目简介 1 1 2 可行性研究报告编制依据 指导思想与范围 1 1 3 项目承办单位简介 3 1 4 主要经济技术指标 4 第二章 项目建设背景与建设必要性 6 2 1 经济与地理环境 6 2 2 项目建设的必要性 14 第三章 市场分析与预测 15 3 1 湘阴县旅游市场简析 15 3 2 湘阴县酒店市场简析 19 3 3 项目周边市场环境分析 21 第四章 项目选址及建设条件 24 3 1 项目选址 24 3 2 项目建设条件 24 第五章 建设内容与规模 27 5 1 建设内容与规模 27 5 2 经营内容 27 第六章 工程设计方案 31 6 1 设计依据 31 6 2 工程概况 31 6 3 建筑设计 32 6 4 结构设计 33 6 5 辅助工程 35 第七章 环境影响分析 40 7 1 周边环境现状 40 7 2 环境影响分析 40 7 3 环境保护措施及治理效果 41 第八章 节能 消防 劳动安全 43 8 1 节能节水措施 43 8 2 消防 45 8 3 劳动安全卫生 47 第九章 项目的组织机构与运作方式 48 9 1 组织机构 48 9 2 部门职能 48 第十章 经营方式与营销策略 55 10 1 经营方式 55 10 2 营销策略 56 第十一章 项目实施进度 59 11 1 项目工程实施计划 59 11 2 项目实施横道图 59 第十二章 投资估算 61 12 1 估算编制依据 61 12 2 估算编制范围 61 12 3 估算结果 61 12 4 资金筹措 62 第十三章 经济效益评价 63 13 1 成本核算 63 13 2 利润估算 63 13 3 财务评价结论 65 第十四章 结论与建议 67 第一章 总论 1 1 项目简介 1 项目名称 湘天才源商业综合楼建设项目 2 项目承办单位 湖南省众力置业有限公司 3 项目建设地点 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 4 项目建设性质 新建 5 项目建设内容和建设规模 项目规划总用地面积 6588 平方米 约 9 88 亩 净用 地面积 5555 平方米 总建筑面积 37609 34 平方米 新建 一栋 28F 商业综合楼 其中 地上建筑面积 29441 78 平方 米 地下建筑面积 8167 56 平方米 并配套建设道路 广 场 绿化 水电等基础设施 6 可行性研究报告编制单位 岳阳通源投资咨询有限 公司湘阴工作站 1 2 可行性研究报告编制依据 指导思想与范围 1 2 1 编制依据 1 中华人民共和国城市规划法 2 城市用地分类和规划建设用地标准 GBJ137 90 3 湘阴县国民经济和社会发展 十二五 规划纲要 4 湖南省众力置业有限公司关于编制 湘天才源商业 综合楼建设项目申请报告 的委托书函 5 国家发展计划委员会计办投资 2002 15 号印发的 投资项目可行性研究指南 6 国家计委 建设部计投 1993 530 号关于 印发建设 项目经济评价方法与参数的通知 7 岳阳市房屋安全鉴定报告 报告编号 2010 070 8 湘阴县国土资源局 关于湘天才源商业综合楼建设 项目用地的预审意见 9 湘阴县城乡规划局 规划条件通知书 10 国家有关建筑工程设计规范和标准 11 项目承办单位提供的与项目有关的基础资料 1 2 2 指导思想 1 充分利用项目建设所在地的区位优势 搞好项目的 规划设计 突出经济 先进 实用 美观 舒适和多功能 性 2 项目建设要围绕发展城市经济 知识经济 假日经 济 旅游资源 人文优势等做好旅游观光事业这篇文章 为国内外商贸易交流 文化交流做出贡献 3 项目建设是按照湘阴县城市总体规划的要求 通过 项目建设 进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市 中心区域功能 创造良好的投资环境和经营气氛 吸引更 多的客户 谋求项目最大的经济效益和社会效益 4 酒店设计既要现行特点体现行业特点 住宿 餐饮 娱乐 商务 旅游 展览与展示 购物 会议 交际等 又是具有服务社会 满足市场需要 增加就业 拉动全县 经济增长等 的功能 1 2 3 可行性研究报告编制的范围 1 项目建设的背景及必要性 2 项目选址及建设条件 3 建设规模与建设内容 4 工程技术方案 5 公用工程和辅助设施 6 环保 节能 安全与消防 7 项目实施计划 8 组织机构与人力资源配置 9 投资估算和资金筹措 10 效益分析 11 结论与建议 1 3 项目承办单位简介 湖南省众力置业有限公司根据 中华人民共和国公司 法 及国家有关法律行政法规的规定 成立于 2011 年 4 月 并取得了长沙市工商行政管理局核发的企业法人营业执照 注册资金 1000 万元 经营范围 房地产开发 投资管理 物业管理 园林绿化 室内外装饰的设计 施工 建筑材 料的销售 法定代表人 王伏湘 系二自然人出资组成 其中 王伏湘出资 800 万元 王棋出资 200 万元 公司现 有员工 16 人 其中本科毕业 6 人 中高级职称 4 人 公 司工商营业执照证号 430100000143762 今年因业务的需要将公司迁入湘阴县城 并于 2012 年 7 月取得了湘阴县工商局核发的企业法人营业执照 注册资 金 1000 万元 经营范围 房地产开发 园林绿化 室内外 装饰的设计 施工 建筑材料的销售 企业法人王伏湘 公司工商营业执照证号 430100000143762 机构代码证证 号 57224643 6 地方税务登记证证号 430624572246436 本公司成立近一年的时间 具有雄厚的经济实力和良 好资源优势 公司主营产业为房地产开发及管理 公司内 部具有科学的组织结构和优秀的房产销售团队 公司团队 的成员信奉敬业进取 追求卓越 永不言败的精神 准备 向打造湖南最专业 最具影响力的有限公司而奋斗 1 4 主要经济技术指标 主要经济技术指标 指标名称 单位 数量 备注 总用地面积 m2 6588 净用地面积 m2 5555 总建筑面积 m2 37609 34 地上建筑面积 29441 78 其中 地下建筑面积 m 2 8167 56 商业面积 m2 4110 01 剧院面积 m2 2541 97 1030 个座位 酒店面积 m2 22789 8 300 间客房 建筑基地面积 m2 2557 86 建筑密度 46 容积率 5 3 绿地率 40 地上停车 位 36 地下停车 位 189 第二章 项目建设背景与建设必要性 2 1 经济与地理环境 项目位于湖南省岳阳市湘阴县境内 项目区概况主要 包括湘阴县基本概况 自然环境概况 人文环境概况和经 济社会发展概况 下面分别说明 2 1 1 地理位置与行政区划 区位 湘阴县处于长沙 岳阳 益阳三市五县中心 县城至 省会长沙仅 38 公里 位于长沙市区长株潭半小时经济圈内 长株潭 两型社会 综合配套改革试验区紧密圈层 是长株 潭城市群向洞庭湖南岸拓展空间 带动 3 5 城市群发展 连接武汉城市圈的核心节点 总面积 1581 5 平方公里 总 人口近 70 万 全县辖 12 个镇 7 个乡 文星镇 袁家铺镇 界头铺镇 樟树镇 南湖洲镇 三塘镇 长康镇 城西镇 湘滨镇 新泉镇 岭北镇 石塘乡 六塘乡 白泥湖乡 静河乡 玉华乡 青潭乡 杨林寨乡 湘阴位于省会长沙之北 物华天宝 人杰地灵 古称 楚南首治 有 鱼米之乡 之美誉 自古以来 凭借其 水陆交通区位优势 游人如织 商贾如云 骚人唱和 题 咏不绝 故又称 文献之邦 历史沿革 据湘阴县出土文物 青山石器分析 远在 6000 至 10000 年前的原始社会 先人即茹毛饮血于斯 4200 年前 夏禹治水时 黄帝后裔封于湘阴地境 史称 罗 湘阴之 名始于南北朝刘宋元徽二年 公元 474 年 湘阴刺史王僧 虔置县于黄陵山北 今三塘镇 因黄陵山又名湘山 山北 为阴 故名湘阴 湘阴县境春秋时属楚国 公元 689 年楚 徙罗子国移民于湘水之南 县境遂属罗子国地 秦国时为 罗国 西汉末析东境置汉昌县 南北朝 474 年析罗县 益 阳 湘西三县部分地域置新县 因地居湘水之南 故名湘 阴 隋代几经废置 唐神龙三年 公元 707 年 析县境东 部地域置昌江县 今平江县 今之县城 则为南宋知县李 植于公元 1135 年所迁立 建国初 1966 年 3 月析县境东部 置汨罗县 现汨罗市 县境范围遂为今状 2 1 2 湘阴县自然环境概况 地理概况 湘阴居于湘 资两水尾闾间 濒南洞庭湖 介于东经 112 度 30 分 113 度 02 分 北纬 28 度 30 分 29 度 03 分 之间 南北长 61 公里 东西宽 51 3 公里 面积 1581 5 平 方公里 约占岳阳市总面积的 10 5 全省总面积的 0 759 属华夏构造体系的第二隆地带 地形以湘江为界 湘江以 东称东乡 地处丘陵 山川秀丽 青葱翠绿 青山庵 狮 子岭 鹅形山 文家山 王思岩等为县内名山 湘江以西 为西乡 为滨湖平原 地势低平 海拔在 35 米以下 种植 业 渔业甚为发达 乃有名的 鱼米之乡 土地资源 湘阴县土地资源构成可概括为 一山四水三分田 两 分道路和庄园 地貌类型以冲积平原和岗地为主 成土母 质以河流冲积物 湖积物 第四纪红土为主 全县平原面 积 702 11 平方公里 低山 21 4 平方公里 岗地 200 92 平 方公里 水域面积 657 06 平方公里 全县地势平坦 土地 适种性广 西部平原土壤以水稻土为主 湖滨为潮土 东 部低山岗地主要为红壤和水稻土 平原土壤耕层深厚 质 地疏松 肥力较高 适宜水稻 油菜等作物生长 东部岗 地红壤土质粘重 酸性较强 适种茶树 湖滨潮土土层深 厚 质地肥沃 夏季淹水 冬季干涸 可广种芦苇 亦可 栽种杨柳 广大湖区既可进行鱼 虾 蟹等大面积水产养 殖 也可广种莲荷 菱角等经济作物 可以说 湘阴独特 的土地资源一方面使湘阴成为名副其实的鱼米之乡 另一 方面也造就了湘阴的青山绿水 为湘阴提供了得天独厚的 旅游资源 气候资源 湘阴位于亚热带湿润季风气候区 四季分明 光照强 气温较高 夏季长达 4 个月 降水集中在春夏暖热季节 高温期同多雨期一致 年平均气温 17 摄氏度 全年无霜期 为 223 304 天 年日照 1399 9 2058 9 小时 年太阳辐射 总量为 97 千卡 119 38 千卡 平方厘米 年平均降雨量 1392 62 毫米 雨季 3 月 7 月 平均降雨量可占年平均总 量的 54 4 年平均相对湿度为 81 37 年平均风速为 3 米 秒 从旅游资源开发的角度来看 湘阴四季皆宜 适游 期长 旅游气候舒适度很高 因此湘阴温热湿润的气候一 方面有利于农作物和树木的生长以及各种水陆动物的繁殖 另一方面宜人的气候也是发展旅游业必不可少的天时条件 水资源 湘阴水资源极为丰富 境内河渠纵横交错 湖沼塘堰 星罗棋布 湘资两水在境内流经长度达 250 余公里 内江 流经长度 70 余公里 另有外湖 81 个 内湖 78 个 塘堰 3372 个 水坝 2249 座 水域总面积 98 万余亩 可利用率 达 55 以上 丰富的水资源不仅为养殖 捕捞 灌溉 航运 工业用水和饮用水提供充裕的水源 而且从旅游的角度来 看 河湖密布 水面广阔的自然环境中负离子含量高 空 气清新 有利于游客放松紧张的神经 同时丰富的水资源 也使得湘阴成为美丽的水乡泽国 本身就是不可多得的旅 游资源 生物资源 湘阴境内适应性广的土地资源和充足的光 热 水资 源 为生物的繁衍提供的了良好的生态环境 农业生物资 源有以水稻 红薯为主的 11 种粮食作物 有以茶叶 棉花 藠头为主的 15 种经济作物 以芦苇 湘莲为主的 10 余种 水生经济作物 以松 杉 樟 柳为主的 228 个树种 以 青 草 鲢 鳙为主的 114 个鱼类品种 以猪 牛 羊 鸡 鹅为主的 9 个畜禽种类 全县山林 4 万余亩 林业用 地占陆地面积的 16 森林覆盖率为 12 5 境内多珍奇生 物 珍稀树种有银杏 枫香 杜仲等 30 余种 珍禽异兽有 麂 獐 锦鸡 鸳鸯等 珍贵鱼类有中华鲟 白鲟 胭脂 鱼 非洲鲫等 白鳍豚更是世界珍稀鱼类 还有特种水产 甲鱼 乌龟 泥蛙 龙虾 河蟹 贝类等 珍稀鸟类有国 家一级保护的中华秋沙鸭等七种 二级保护的有白琵鹭 灰鹤 天鹅小白额雁等 国际协约组织保护品种达 21 种 丰富的生物资源是自然界馈赠给湘阴的宝贵财富 珍稀动 植物更是吸引游人眼球的珍贵的旅游资源 自然环境区域特点 湘阴的自然环境总体来说呈低山 岗地 平原 河湖 四种形态 具有以下特征 第一 地势东南高 西北低 湘阴处于幕阜山余脉走 向洞庭湖凹陷处的过渡带上 地势自东南向西北递降 形 成一个微向洞庭湖盆中心的倾斜面 境内最高处为青山庵 海拔为 552 4 米 最低处为濠河口河底 低于黄海水平面 4 3 米 第二 以滨湖平原为主体 呈块状分布 湘阴东处湘 江大断裂带 构成低山 岗地 西盘下切 形成滨湖平原 平原面积 702 11 平方公里 占全县总面积的 44 4 第三 河湖交汇 水域广阔 湘阴东南山岗地区水系 发育不良 而北部平原 湖州地区则河湖交汇 主要河流 有湘江 资江和白水江 主要外湖有横岭湖 团林湖 淳 湖和荷叶湖 主要内湖有鹤龙湖 洋沙湖 范家坝 白洋 湖和南湖垸哑河等 水域面积 98 56 万亩 占全县总面积 的 41 56 2 1 3 湘阴的人文环境概况 湘阴古称 楚南首治 有 鱼米之乡 之美誉 湘阴 水陆交通便利 物华天宝 人杰地灵 人文炳蔚 是湖湘 文化的发祥地 自古以来 游人如蚁 商贾如云 迁客骚 人 悉会于此 骚人唱和 题咏不绝 正所谓 惟楚有才 于斯为盛 徵诸史册 历有黄帝张乐 虞舜南巡 昔神农 尝草百草 铸鼎于斯 神鼎山因之得名 楚屈原行吟泽畔 乘白骥过江 今白马寺为鉴 三国关公战长沙 于关公潭 扎营练兵 南宋杨幺兴兵 驻畎口 葡萄山一带 义旗漫 卷 一代伟人毛泽东 曾跋山涉水 行走于湘阴寻常巷陌 写就 湖南农民运动考察报告 彭德怀被迫离家 颠沛流 离 屈身于湘阴林围 与寻常百姓朝夕相处 靠卖苦力为 生 投身革命之后 又多次领兵迂回于湘阴 湘阴自古 名贤辈出 如明永乐户部尚书夏原吉 清封疆大臣左宗棠 清洋务先驱 中国首任驻英法公使郭嵩焘 北伐军军长陈 嘉佑 同盟会会员陈嘉会 郑照熙 红军早期将领陈毅安 著名作家 表演艺术家康濯 杨沫 白杨等 不胜枚举 湘阴境内现有左宗棠故居 柳庄 左文襄公祠 郭嵩焘故 居 湘阴文庙 岳州窑遗址 南泉古刹 文星塔 状元塔 远浦楼等十余处文物古迹 是人们踏访先哲时贤足迹 熟 悉湖湘文化 抒发怀古幽思的绝佳去处 也是进行中华民 族传统文化教育和爱国主义教育的理想基地 具有丰富的 文物 考古和旅游价值 通过对湘阴自然地理环境和历史人文环境的分析 我 们可以看出湘阴是堪比苏杭的典型的江南水乡 从生态建 筑学的角度来看 湘阴的自然地理条件和生态系统完全具 备理想的风水宝地的所有构成要件 按照生态建筑学的观 点 只有当某一区域内各种综合自然地理要素相互协调 彼此补益时 才会使整个环境内的 气 顺畅活泼 充满 生机活力 从而造就理想的 风水宝地 湘阴背山面水 东南部的青山庵 狮子岭 鹅形山 文家山 王思岩等县 内名山构成了湘阴的东南天然屏障 同时 湘阴水域风光 面积广阔 河渠纵横交错 更有洋沙湖 横岭湖 东湖 鹤龙湖点缀其间 湘资两水绕城而过 从生态风水学的角 度看 湘阴背后的靠山屏障 有利于抵挡冬季的寒风 面 朝流水 既能接纳夏日南来的凉风 又能享有灌溉 舟楫 养殖之利 朝阳之势 便于得到良好的日照 缓坡阶地 则可避免淹涝之灾 周围植被郁郁 既可涵养水源 保持 水土 又能调节气候 获取木材 这些环境因素综合在一 起 造就一个有机的生态环境 因此湘阴这个富有生态意 象 充满生机与活力的江南水乡城市 正是生态建筑学所 始终追求的风水宝地 也是广大游客心驰神往的旅游目的 地 2 1 4 湘阴县经济社会发展概况 湘阴县主要处于洞庭湖区 气候温和 土地肥沃 又 位于省会长沙近郊 水陆交通便捷 发展经济社会事业条 件很好 改革开放以来 湘阴县委 县政府坚持依托两市 长沙 岳阳 和三路 长湘公路 省道 S308 线和湘江水 路 大力调整结构 瞄准全省强县目标 大力推进农业产 业化 工业化 城镇化 使地方经济得到迅速发展 2010 年全县国内生产总值 1587000 万元 比上年增长 16 1 其 中 第一产业增加值 337000 万元 同比增长 4 7 第二产业 增加值 810000 万元 同比增长 23 9 第三产业增加值 439000 万元 同比增长 11 3 产业结构渐趋合理 第一 二 三产业增加值分别占国内生产总值比重为 21 2 51 2 27 6 第一 二 三产业分别拉动 GDP 增 长 3 4 8 2 4 4 个百分点 2010 年全县财政收入 43010 万元 同比增长 21 3 全年税收收入 32879 万元 同比增 长 27 2010 年 年未总人口 75 69 万人 其中 非农业人口 12 04 万人 城乡居民生活日益改善 全年农民人平纯收入 6341 元 实际同比增长 10 7 城镇居民人均可支配收入 13832 元 实际同比增长 16 6 2 2 项目建设的必要性 由于目前湘阴剧院设施陈旧 破烂 冬冷夏热 无车 位可停 完全无法满足社会快速发展的现状 消费品质的 需要 拟在综合楼新建 2F 3F 新建剧院 政府会议中心 建筑面积 2541 79 平方米 1 湘阴县剧院 经济富国 富民 文化强国 强民 开展基层文化 保护民族产业 弘扬民族文化 走富国强民之路 2 政府会议中心 能及时传达党的声音 反映百姓的呼声 是县委 县 政府制定 传达政策方向的中心 3 经济文化的快速发展 催化人民渴望更高的消费品 质 渴望更加尊严的生活 高品位商务酒店顺应而生 湘阴县宾馆酒店虽有 20 多家 但大都处于占山为王的 概念 无商业集中化 商业规模化之思想 经济快速发展 时代必将大浪淘沙而沉沦 本项目酒店面积 22789 8 平方 米 配套饮食 西餐 休闲 娱乐 KTV 民族文化 政府会 议中心 健身 办公于一体 和老百姓零距离接触 必将 与广大人民群众携手共进 共创造美好生活 第三章 市场分析与预测 3 1 湘阴县旅游市场简析 湘阴县历史悠久 人文积淀深厚 拥有一批具有代表 性的名胜古迹和近现代重要史迹及建筑 在些曾出过不少 的名人大家并留下了他们光辉的足迹 这里是清朝 中兴 名臣 左宗棠 首任中国驻英法公使郭嵩焘的故乡 湘阴 还是一个生态环境优美宜人 自然风光秀丽纯净的地方 尽显一派迷人的江南风光 如些优美且原生态的自然风光 在工业化越来越发达的今天实属珍稀 这些都为湘阴县发 展和壮大旅游业提供了良好的资源条件和环境基础 湘阴 不仅史脉悠长 人文荟萃 而且山水相映 风景秀丽 郁 郁葱葱的东部丘陵区被誉为 天然氧吧 绿树成荫的西部 水乡被称为 负离子仓 横岭湖湿地自然保护区珍禽云集 极具湖乡特色的 湘阴八景 久负盛名 青山岛 鹅形山 度假休闲村成为人们休闲观光的好出处 湘阴县到目前为止已经确立的景点就有以下 远浦楼为仿古建筑 屹立于湘江湘阴城区段东岸 占 地面积 214 88 平方米 于 2003 年 动工复建 2005 年竣工 远浦楼取名源于昔日潇湘八景之一的 远浦归帆 目前远 浦楼内陈列有书房展览 成为我县标志性景点之一 南泉寺位于湘阴县城东南郊 北距县城 3 公里 南距 长沙 38 公里 据康熙三十三年 1694 潭州南泉山双林 禅寺中兴记 记载 南泉寺系潭州四十余刹之一 宋绍兴 间 1140 年左右 普庵祖师去游憩此 凿井得泉 泉水清 冽 乃诛茅建法 创立双林禅寺 因泉在寺南 故命名为 南泉寺 湘阴文庙始建于北宋庆历八年 1048 几经兴废 现 有建筑为清乾隆九年 1744 重建 则 玉振金声 冲天 坊 泮池 状元桥 太和元气 坊 大城门 大成殿及厢 房组成 是一座保存较为完整的县级文庙 建筑艺术精湛 风格独特 属湖南省文物保护单位 已列入全国重点文物 保护单位推荐名单 岳州窑为唐代六大名窑之一 位于湘阴县文星镇马王 勘 是一座生产青瓷毓器物的窑址 属湖南省文物保护单 位 1997 年发现后进行了科学考古发掘 2003 年在窑址建 立岳州窑遗址博物馆 馆内 陈列了岳州窑青瓷毓文物 还 可以目睹一代名窑风采 鹅形山风景区是湖南省省级森林公园 位于湘阴县东 南部与汨罗市 望城县交界处 海拔 523 米的逶迤相连山 岭地区 绵延十余公里 山上怪石嶙峋 云雾缭绕 充溢 湖湘地域的灵性与纯朴 山上绿树翠竹 潺潺溪流声 如 诗的田园风光无不流露出让人一见倾心的秀色 柳庄 位于县城南樟树镇柳家村 是清道光二十三年 1843 左宗棠自已设计建造的一座农庄 左公曾在此度 过了六年的隐居生活 白天勤于农事 晚上苦读诗书 为 他今后的仕途生涯作了充分准备 湘阴洋沙湖主要包括洋沙湖 东湖 湘江干流湘阴县 城段及其周边部分区域 规划总面积 1525 9 公顷 分为湘 江河流湿地生态保护保育区 东湖湿地生态恢复重建区 湘江沿岸湿地科普宣教和文化展示带 洋沙湖湿地生态休 闲游览区 东湖湿地生态利用示范区和综合管理服务区六 个功能区 经过 30 年改革开放的建设和发展 湘阴的交通状况得 到了很大的改善 再也不是以往晴天一身土 雨天一身泥 的时代了 目前 湘阴拥有完善的国道 省道以及乡村道 路 依据前几年中央号召的村村通工作 堪舆文化所涉及 的景点均有水泥路直接通达 另外 于都火车站 赣州火 车站 赣州黄金机场可以高速有效的迎接海内外的游客到 来 湘阴县内的公路交通网络已基本形成 交通便利 路 况总体良好 为湘阴县旅游业的发展提供了良好的可进入 性 湘阴其历史悠久 经济繁荣 生态宜居 湘阴县人口 众多 外来务工的人同样很多 同时也有大批旅游 商务 等人士经常往来于此 巨大的人囗基数为湘阴县发展旅游 业提供了充足的客源 在努力开展风景文化旅游的同时 亦可开发以悠闲娱乐 主题公园 酒吧餐饮等为主的悠闲 旅游产业 如游乐场 动漫游戏城 酒吧 舞厅 农家乐 等等 我县旅游配套设施还比较薄弱 自改革开放以来 虽 然经济 文化都得到了长足的发展 但是旅游产业发展相 对滞后 旅行社 旅游人才 饭店业 住宿业还没有形成 一定接待能力 不过相信这些都将很快得到改观 湘天才 源的开工建设在很大程度上标志着我县旅游事业发展上了 一个新台阶 我县开发旅游的资金缺口较大 开发一个旅游项目 通常需要庞大的资金支持 红色旅游初见规模得益于中央 大力发展红色旅游下拨的资金 而要开发其他景点或项目 以及堪舆文化旅游 在争取上级政府资金支持方面有很大 困难 而如果自筹资金 作为国家级的贫困县又有点不切 实际 这就需要县委 县政府的高瞻远瞩 及加强对发展 我县旅游业的重视和努力 湘阴县大部分人民的收入都偏低 整体经济比较落后 人民大众的生活水平还比较低 人们外出游玩 休闲的愿 望和能力都还较低 人口众多但旅游业发展缓慢很大程度 上就是受到湘阴县人民收入水平的制约 但是随着全国经 济和于都经济的快速发展 湘阴人民的收入水平将会越来 越高 人民的生活水平也会越来越高 随着经济越来越快 的发展 不需要多少年湘阴人民的生活水平将明显提高 届时人们的出游和悠闲的愿望及能力都将提高 湘阴人民 旅游的次数和消费水平都将显著提高 这此都将为未来的 湘阴县的旅游发展带来巨大商机 在中国大力发展旅游业的背景下 党中央和各省市县 的政府都很重视旅游业的发展 都在积极发展旅游业 有 很多地区都提出了要把旅游业做成摧动地区经济发展的支 柱产业 随着世界经济和中国经济和社会的发展 旅游业 已经成为当下社会的朝阳产业 政府没有理由旅游业带来 的巨大经济效益和社会效益 我想湘阴县政府和于都人民 也肯定认识到了发展旅游业的必要性 县政府和全县人民 都愿意不遗余力地为发展出力献策 这无疑为湘阴县发展 提供了充足的动力 全国其它优秀旅游城市的不断发展和成熟为我县的旅 游业建设提供了宝贵的经验和参照 研究和对比其它优秀 旅游城市的发展历程和经验总结 我县旅游业可以少走弯 路 集中力量发展和优化旅游产业结构 解决旅游业发展 过程中遇到的各种问题 发掘旅游业新的成长点 制定长 远可持续的发展战略 3 2 湘阴县酒店市场简析 3 2 1 湘阴县酒店一览表 序 号 酒店名称 星级 客房平均 价格 元 间 天 出租率 年平均接 待人数 万人次 1 滨湖华天大酒店 三星 380 75 6 6 2 松涛大酒店 三星 380 70 6 2 3 远浦大酒店 三星 380 75 6 6 4 新时空大酒店 三星 328 75 6 4 5 华泰大酒店 三星 328 75 6 4 6 兰花大酒店 三星 328 70 6 2 7 文华和一大酒店 三星 328 70 6 2 8 中凌大酒店 三星 328 70 6 2 9 君悦大酒店 三星 328 70 6 2 10 旭东大酒店 三星 328 70 6 2 11 东程大酒店 三星 328 70 6 2 12 亚环大酒店 二星 240 65 5 6 13 国泰大酒店 二星 240 70 6 2 14 湘阴宾馆 三星 380 75 6 6 16 粮源宾馆 二星 120 50 3 8 17 怡园宾馆 二星 120 50 3 8 3 2 2 湘阴县星级酒店业发展总体趋势简析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头 虽然利润的绝 对额和利润率在下降 但经营比重在酒店行业是仍拔头筹 二是商务酒店的比重量继续增加 三是高星级酒店入住率高 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店 的影响 他们凭借着在信息收集和客房预订 宣传促销与 管理 培训等多方面优势 使自身在华的市场份额和经济 效益等都领先于我国传统酒店业 3 3 项目周边市场环境分析 3 3 1 区域特点 项目地选址位于位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交 汇处西南角 规划总用地面积 6588 平方米 约 9 88 亩 我县是清朝 中兴名臣 左宗棠 首任中国驻英法公使郭 嵩焘的故乡 还是一个生态环境优美宜人 自然风光秀丽 纯净的地方 尽显一派迷人的江南风光 如些优美且原生 态的自然风光在工业化越来越发达的今天实属珍稀 这些 都为湘阴县发展和壮大旅游业提供了良好的资源条件和环 境基础 湘阴不仅史脉悠长 人文荟萃 而且山水相映 风景秀丽 郁郁葱葱的东部丘陵区被誉为 天然氧吧 绿 树成荫的西部水乡被称为 负离子仓 横岭湖湿地自然保 护区珍禽云集 极具湖乡特色的 湘阴八景 久负盛名 青山岛 鹅形山度假休闲村成为人们休闲观光的好出处 3 3 2 市场分析 1 湘天才源建设项目为集商业购物中心 剧院 酒店 写字楼于一体的综合楼 近年来 湘阴县不断加大对文化 事业的投入 促进了我县文化事业的发展 同时随着经济 实力的不断增强 城市知名度的不断提高 现有的湘剧院 设施陈旧 破烂 硬件条件差已严重制约了文化市场的需 要 湖南省众力置业有限公司加大对文化设施建设的投入 后 湘阴的演出场地的软 硬设施将会有进一步的改善和 提高 演出市场将更趋庞大和规范 会吸引更多的演出团 体赴我县演出 我县的演出资源将更具增长潜力 然而在 现有文化需求基础上 随着经济的发展 文化设施的完善 我县公众的文化消费也将逐步进入繁荣期 2 随着湘阴县的发展 各种基础设施和旅游环境将持 续改善 大规模接待散客旅游者的条件已经成熟 同时 伴随着对外开放的进一步扩大 度假旅游等新型产品的开 发 度假旅游者 商务旅游者 会议旅游者将大大增加 通过对湘阴县旅游市场及星级酒店市场分析 已有酒店对 本项目影响力并不大 仍旧远远不能满足正在增长的旅游 商务住宿条件 项目有着很大的市场空间 这将确保市场 高档酒店的出租率持续攀升 3 随着湖南轻工产业园 工业园的落成 企业的业务 范围不断加大 企业交往将大大增加 会带来大量的国际 国内客源 另外一方面开发区各知名企业的商务活动 包 括商务会议 对该地区的酒店有较大的需求 商务客源及 会议客源呈现跳跃式增长 而本项目正是充分顺应了这种 趋势 第四章 项目选址及建设条件 4 1 项目选址 项目地选址位于位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交 汇处西南角 规划总用地面积 6588 平方米 约 9 88 亩 项目用地地势平坦 分布完整 形状规则 地块地下没有 电缆 通讯线路等影响施工的因素 项目地质状况良好 地基承载力较强 没有其他规划性限制条件 4 2 项目建设条件 4 2 1 地质条件 依据项目地质勘察资料显示 地质状况为表层黄色 粘填土 厚约 4 5 米 11 米以下为沉积潮粘土 地基承载 力一般为 150 250kpa 地质结构条件较好 抗震设防 建筑物按 GB18306 2001 中国地震参 数区划图 规定的标准 按岳阳市地震行政主管部门的要 求进行抗震设防 根据拟建场地的实际情况 在满足使用功能的前提 下可充分利用地形标高 减少挖填土方及拆迁工作量 节 约建设资金 4 2 2 自然条件 气象条件 湘阴县地处东亚热带季风气候区 具有中亚热带向北 亚热带过渡性质 属湿润大陆季风气候 其主要特征是严 寒期短 无霜期长 春温多变 秋寒偏早 雨季明显 夏 秋多旱 四季分明 季节性强 湖陆风 盛行 水文特征 年平均气温 17 最冷月 一月 平均气温 4 5 最热月 七月 平均气温 29 2 极端最高气温 40 0 极端最低气温 14 7 年平均气压 1009 9 百帕 年平均日照 1760 小时 年主导风向 N 夏季主导风向 S 6 7 年平均风速 2 96m s 年平均降水量 1509 6mm 年最少降水量 1043 2mm 1963 年 历史最大积雪深度 32cm 1972 年 项目所在地临长江伴洞庭 通长江湘阴水位站历史最 高水位为 36 66 米 1996 7 21 吴凇高程 1998 1999 年 也达到 36 36m 36 25m 枯水季节最低水位为 1999 年 2 月 21 日 22 23 米 次低 1928 1929 年 22 71 米 水面 宽广 水源充足 一年四季水运交通方便 环保特征 大气 正常 水质 正常 拟建地周边环境 满足要求 4 2 3 交通运输条件 湘阴县位于湖南省北部 偏南 濒南洞庭湖 居湘江 资江尾闾 县境东接汨罗 西邻益阳 南连望城 北交沅 江 岳阳 屈原行政区 湘江分东 西自南向北贯穿全境 资江干流及其东支自西向东折北流经西境 境内大部分地 区为洞庭湖冲积平原 河湖密布 沟渠纵横 东部兼有丘 陵 低山 交通方面除有发达的水路外 还有省道湘阴至长沙高 等级公路和 S308 线从县境穿过 湘阴湘江大桥 临资口大 桥已建成通车 4 2 4 项目配套条件 项目供水 排水 燃气 通讯 网络 电力等市政配 套设施齐全 第五章 建设内容与规模 5 1 建设内容与规模 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 总用地面积 6588 平方米 约 9 88 亩 净用地面积 5555 平方米 项目 1F 为商业中心 2F 3F 为剧院 会议中心 4F 28F 为酒店及写字楼 1F 和 2F 为地下停车场 主要技术经济指标如下 总建筑面积 37609 34 m 2 地上面积 29441 78 m 2 商业 4110 01 m 2 剧院 2541 97 m 2 1030 个座位 酒店 22789 8 m 2 300 间客房 地下面积 8167 56 m 2 容积率 5 3 建筑基地面积 2208 m 2 建筑密度 46 绿地率 40 停车位 225 个 5 2 经营内容 1 客房服务 为国际 国内的个人或团体提供高档次 的客房服务 为短期国际 国内游客服务 标准客房 为短期国际 国内商务服务 标准客房 为短期国际 国内政务人员服务 标准客房 为短期国际 国内事务人员服务 标准客房 为短期国际 国内政要服务 高级套房 为长期国际 国内政要服务 高级套房 为国际 国内机构办公用房服务 写字间 2 剧院服务 剧院有 1030 个坐席 其中 池座 638 座 楼座 392 座 二层由一层的楼梯扶梯直接进入剧院大厅大堂 不与商业 人流相混淆 大厅是一个 3 6 米通高的共享空间 入口大 堂通高的两层中空 在空间上动感丰富 线条流畅 空间 别致 丰富多变而又舒适 给人们提供愉悦的视觉感受 留下了深深地印象 大大改善剧院环境质量 花鼓戏演出 歌剧演出 曲艺演出 话剧演出 芭蕾舞剧演出 综艺晚会 3 会议 展览与展示服务 为国际 国内不同规模的会议 展览与展示活动提供 全方位 全过程服务 为此 设计了大 中 小会议中心 和展览与展示厅 为商务会议服务 为技术会议服务 为学术会议服务 为政务会议服务 为新闻发展会服务 为展览与展示服务 4 商业服务 1F 商业中心 为住店客人及机构提供一体化的购销服务 为过往客人及机构提供精品购销服务 经营主业 食品 旅游用品 礼仪用品 艺术品 生活用品 文化用品 办公用品等 5 餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务 为过往客户提供特色性餐饮服务 经营主业 中餐 西餐 茶座 6 娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务 为过往客户提供大众化娱乐服务 经营主业 洗浴 按摩 健身 棋牌 卡拉 OK 舞 会等 根据时尚性要求开展新奇性 趣味性 刺激性的娱 乐及健身服务 第六章 工程设计方案 6 1 设计依据 1 湖南省众力置业有限公司提供的用地红线图及相关 资料 2 国家及省市现行建筑设计有关规范和法规 3 民用建筑设计通则 GB50352 2005 4 建筑设计防火规范 GB50016 2006 5 汽车库设计方案 JGJ100 98 6 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2010 7 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 8 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 湖南版 9 办公建筑设计规范 JGJ67 2006 10 旅馆建筑设计规范 JGJ62 1990 11 剧场建筑设计规范 JGJ57 2000 12 人民防空地下室规范 GB50038 2005 13 无障碍设计规范 JGJ50 2012 6 2 工程概况 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 地理位置优越 基地征地面积 6588 平方米 用地近似扇形 场地内现有小土坡 6 3 建筑设计 6 3 1 总平面规划设计 花鼓戏剧院裙房北向退东茅路 22 米 主楼退 33 米 综 合楼主楼东侧退规划路边约 35 米 裙房距红线 30 米 西 向距红线裙房为 12 米 主楼为 25 米 剧院人流及车流主要沿基地东北面进入 商业人流主要 沿东茅路 嵩涛路进入 酒店人流从基地西南进入 动静 适宜 通往酒店的机动车通过地下车库入口进入停放 地 上车位在满足酒店人员车位要求的同时可缓解临时车位停 放 地下车库车位与地上车位总停车泊位 207 辆 其中地 上 21 辆 地下 186 辆 整个交通组织相对独立且顺畅便于 使用 6 3 2 建筑平面设计 1 酒店 一二层为酒店大堂 三至二十八层为酒店客房和配套服 务用房 塔楼立面简洁 有时代感 虚实形体比例关系的 推敲使之优雅宜人 主立面窗口长条形玻璃幕墙和沿竖向 拉伸的线条强调了整体造型的高挺姿态 体现了建筑整体 蓬勃向上的朝气 屋顶的现代主义极简造型前后贯通 使 整个建筑造型又不失威严庄重感 2 剧院 剧院建筑面积 2541 97 平方米 1030 坐席 其中 池 座 638 座 楼座 392 座 二层由一层的楼梯扶梯直接进入 剧院大厅大堂 不与商业人流相混淆 大厅是一个 3 6 米 通高的共享空间 入口大堂通高的两层中空 在空间上动 感丰富 线条流畅 空间别致 丰富多变而又舒适 给人 们提供愉悦的视觉感受 留下了深深地印象 大大改善剧 院环境质量 3 商业 商业沿街布置为出租商铺 内为集中式的大商业 裙房 的西南角设有酒店的大堂 出入口设有广场与之配套 建 筑整齐又富变化的主立面廊定了主入口的空间感 4 平面功能布局 地下一层布置汽车库 变配电 消防水池泵房 空调机 房 厨房等 四面临街布置了地理式垃圾站 一层 酒店大堂 消控中心 商业等 二层 花鼓剧院 酒店配套用房 三 二十八层 酒店客房及写字楼 酒店共有标准客房 300 间 5 剖面设计 裙房一层高 7 8 米 二层层高 8 5 面 塔楼三层至二十 八层每层层高 3 3 米 6 地下室 地下室建筑面积为 8167 56 平方米 共有 189 个车位 6 4 结构设计 6 4 1 设计荷载 使用荷载 根据使用功能按规范确定主要使用活载标准 值如下 1 使用荷载 上人屋面 2 0KN m 2 非上人屋面 0 5KN m 2 办公室及客房 2 0 KN m 2 剧院 4 0 KN m 2 商场 3 5 KN m 2 厨房 空调机房 餐饮 4 0 KN m 2 走道 楼梯 厕所 2 5 KN m 2 消防疏散楼梯 2 5 KN m 2 库房 设备用房 桑拿房按实际荷载取用 2 风荷载 基本风压值为 0 4 KN m2 基本雪压值为 0 4 KN m2 地面粗糙度类别 B 类 3 地震作用 地震基本烈度 7 度 设计基本地震加速度值为 0 10g 设计地震分组为第一组 特征周期 0 35s 累场地土 水平地震加速度 0 05g 4 抗震等级 主楼采用框架 剪力墙结构体系 框架 抗震等级为四级 剪力墙抗震等级为三 级 6 4 2 结构设计 1 建筑结构安全等级 二级 设计使用年限 50 年 建筑抗震设防烈度 七度 设防类型 丙类 结构抗震等级 框架 三级 剪力墙 二级 2 上部结构选型 本工程由地上 26 层商业 剧院 酒店以及地下室 2 层 组成 上部结构采用较经济的现浇混凝土框架 剪刀墙结 构体系 楼 屋面均为现浇钢筋砼梁板结构 3 地基基础 因缺地质报告 暂定采用人工挖孔灌注桩基础 具体 待完整地质报告提供后确定 地基基础设计等级乙级 4 主要结构材料 砼等级 柱 C40 C30 梁板 C30 砌体 建筑外墙 Mu10 粘土多孔砖 M5 混合砂浆 上 部建筑内墙采用砼空心砌或砼空心砖等轻质砌体 钢筋 梁柱主筋采用 HRB400 热轧钢筋 板筋 箍筋可 采用 HRB300 5 本工程采用的计算机程序为 高层建筑结构空间有 限元分析软件 SATWE 6 5 辅助工程 6 5 1 给排水工程 1 设计依据 业主及有关单位提供的给排水原始资料 室外给水设计规范 GB50013 2006 室外排水设计规范 GB50014 2006 建筑给排水设计规范 GB50015 2003 2009 年版 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年 版 工程建设强制性条文 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 年版 污水综合排放标准 GB8978 1996 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140 90 节水型生活用水器具 CJ164 2002 办公建筑设计规范 JGJ67 2006 2 工程概况 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 总用地面积 6588 平方米 约 9 88 亩 净用地面积 5555 平方米 项目 1F 为商业中心 2F 3F 为剧院 会议中心 4F 28F 为酒店及写字楼 1F 和 2F 为地下停车场 3 设计范围 本专业包括给水设计 热水设计 排水设计 消防设 计 环保设计 节能设计 4 给水系统 水源主要来自市政给水管网 成环布置 生活用水量最高日约 320 m3 d 给水系统竖向分区 低区 地下室 四层 由环状给水管网直接供水 中区 五层 十八层 由中区变频给水设备供水 高区 十九层 二十六层 由高区变频给水设备供水 每个区的供水压力范围控制在 0 10 0 35MPa 卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱 公共场所的刷 手池 洗手盆龙头采用光电感应控制开关 5 热水系统 本项目房间热水采用集中热水供应系统 热水系统 分区同给水系统 热水出水温度 60 集中供应热水系统由动力房热水锅炉供应 6 排水系统 本项目排放污水量约 272 m3 d 室内采用污废水分 流 并设置专用透气系统 机房含油污水经隔油处理后 排入市政污水管 地下室泵房 卫生间 集水坑及消防电梯集水坑排 水 地下车库集水坑排水均采用潜水排污泵提升排放 卫生洁具选用节水型产品 屋面 基地雨水有组织排放 雨水量计算根据岳阳 地区暴雨强度公式 设计重现期采用 3 年 6 5 2 供配电 1 依据 国家有关电气设计相关规范 规定 项目单位对本工程的有关要求 2 用电负荷的确定 本项目用电负荷主要以应急照明 普通照明 电器设 备等 根据目前的用电水平和国家有关标准 其用电设施 按住宅 20W m2 加上室外照明及设备用电并考虑同时系数 和需要系数等因数 估算本项目用电总负荷 3 变配电间 本项目的供电电源从城市电网接入 应采用双回进线 电缆埋地引至变电间 并做好防水防潮 4 保安接地与防雷接地 本项目低压侧工作接地采用 TN C S 系统 接地包括变 电所的接地 弱电系统的工作接地 建筑物防雷接地等采 用联合接地 接地电阻 1 欧姆 由于本项目为商住建筑物 在防雷方面属一类保护建 筑 工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷 器 各个部位采取均压措施 并在变电所的低压侧引至重 要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置 6 5 3 弱电 通信 本项目位于湘阴县文星镇嵩涛路与东茅路交汇 处西南角 城区通信主干线贯穿项目地 完全满足项目的 需要 住宅和公用通信设施及宽带网的接入 由当地电信 部门实施解决 第七章 环境影响分析 7 1 周边环境现状 湘天才源商业综合楼建设项目位于湘阴县文星镇嵩涛 路与东茅路交汇处西南角 地理位置优越 基地征地面积 6588 平方米 用地近似扇形 场地内现有小土坡 周围自 然景观良好 由于项目尚没有进行施工 场址现状对环境污染影响 较小且周边无大型污染源 主要污染物为道路扬尘 汽车 尾气以及少量的建筑垃圾 7 2 环境影响分析 7 2 1 项目施工期间的主要环境问题 1 空气环境 项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方 和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的 油漆废气等 2 废水 项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水 地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等 3 固体废物 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾 产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运 对环境影响 很小 4 噪声 项目施工期噪声主要来自各种施工机械 设备和工程 运输车辆在运行过程中产生的噪声 7 2 2 项目运营期间的主要环境问题 1 空气环境 项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和 宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等 2 废水 项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的 生活污水 3 固体废物 项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日 常生活垃圾 4 噪声 项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆 交通噪声等 7 3 环境保护措施及治理效果 7 3 1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果 大气 污染物 建筑材料 车辆 扬尘 汽车 尾气等 1 合理设置粉尘建筑材料的堆 2 采用商品水泥 尽量少用干水 泥 3 运输道路及时清扫 冲洗 4 每日定期洒水 防止浮沉 5 减少车辆在场区的停留时间 6 安装汽车尾气净化装置 有效减少汽车尾 气对环境空气的 污染 水污染物 生活污水 地下 水 浇注混泥土 冲洗水 COD BOD5 SS 由市政管网收集 经湘阴县污水处理 厂集中处理 污水经处理后达 标排放 对受纳 水体环境影响较 小 固体废弃物 工地 建筑工人 建筑垃圾 生活垃圾 建筑垃圾及时外运 运至建筑垃圾填 埋场统一处理 生活垃圾收集到指定 垃圾箱内 由环卫部门统一处理 减少二次污染 噪声 运输车辆 机械 设备 噪声 车辆禁止鸣笛 避免大量高噪声设备 同时施工 选用低噪声设备 基础做 减振处理 作封闭隔音处理等 区域噪声达标 7 3 2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容 类型 排放源 污染物名称 防治措施 预期治理效果 大气 污染物 车辆 厨房 汽车尾气 主要成分 SO2 NOx C mHn 厨房油烟 1 在场区周围绿化植树 以增加 大气环境的自净能力 2 汽车尾气排气管安装净化装置 以消除汽车尾气对环境的影响 3 严格执行国家有关规定 使用 高质量 高效率烷值汽油 以减少 汽车尾气中有害物质的发生 4 排油烟机 对大气环境 影响甚微 水污染物 生活污水 雨 水 COD BOD5 SS 由市政管网收集 由湘阴县污水处 理厂集中处理 污水经处理后水质 达到城市污水三级 标准后排放 对受 纳水体环境影响较 小 固体废弃物 宾馆 装修垃圾 生活垃圾 定期由环卫部门统一回收集中清运 防止二次污染 噪声 来往车辆 供 水设备等 噪声 80 90dB 来往车辆禁止鸣笛 选用低噪声设 备 作封闭隔音处理等 区域噪声达标 生态保护措施及预期效果 在场区周围及区内空地处科学 合理绿化植树 以增加大气环境的自净能力 第八章 节能 消防 劳动安全 8 1 节能节水措施 8 1 1 节能 本项目在方案设计中 充分考虑利用既有资源 提高 设备的运行效率和优化设备的技术参数 以达到整体的节 能效果 建筑本体围护采用保温隔热设计 结构设计适当 考虑压缩建筑结构空间 空调冷却水系统采用多台并联技 术 送风采用变风量方式调节室内温度 以及空调系统均 采用自动控制 冷媒管 冷冻水管均采用橡塑海绵保温材 料 合理选择配电系统布局 加强节能管理 相关专业的节能措施 建筑及结构专业的节能措施 建筑节能主要从建筑设计规划 围护结构 遮阳设施 等方面考虑 本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数 在总 体规划和单体初步设计中 科学合理地确定了建筑朝向 平面形状 空间布局 外观体型 间距 层高 初步设计 将选用节能型建筑材料 保证建筑外围护结构的保温隔热 等热工特性 最大限度减少建筑物能耗量 将会获得理想 的节能效果 建筑围护结构的保温隔热性能 使用环保 节能型建筑材料作为外墙填充体 可有效 减少通过围护结构的传热 从而减少各主要设备的容量 达到显著的节能效果 对垂直墙面可采用外廓 阳台 挑 檐阳台等遮阳设施和浅色墙面 植物覆盖绿化等 门窗 门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位 因此 本项目应 根据人员安全疏散和建筑节能要求 综合考虑安全 日照 采光 通风 观景等因素 合理设计门窗面积 特别是外 门窗洞口的面积 在确保安全的情况下减少建筑能耗 提高门窗的气密性 设计中将采用密闭性良好的门窗 通过改进门窗产品结构 如加装密封条提高门窗气密性 防止空气对流传热 尽量使用新型保温节能技术 门窗将选用新型保温节 能门窗 屋顶 初步设计时 屋顶将采用浅色屋面 以隔热太阳辐射 热 减少阳光直射 建议在屋顶涂上隔热防水膏 使屋面 具备保温 隔热 防水等节能效果 电气专业的节能措施 合理确定供电线路长度及电缆截面 降低供电线路 上的电能损耗 用现场和集中补偿的方法 提高功率因数 使供电系 统的功率因数达 0 9 以上 采用高效灯具 光源及节能型电感镇流器或电子镇 流器 照明采用集中 分散和自动相结合的控制方式 确 定合理的照度值 充分利用天然光 采用具有节能效果的新系列高 低压电器 以取代 功耗大的老产品 设置合理的计量和检测设备 其他节能措施 搞好环境绿化 绿化将对区域气候条件起着十分重 要的作用 它能调节改善气候 调节碳氧平衡 减弱温室 效应 减少城市的大气污染 减低噪声 遮阳隔热 是改 善基地微小气候 改善建筑室内环境 节约建筑能耗的有 效措施 并对人们心情有很好的调适作用 有利于师生及 工作人员的身心健康 加强基地公共管理 减少无为能源消耗 8 1 2 节水措施 采用节水型设备及设施 降低水资源无效消耗 加强用水管理 搞好供水系统的防渗 防漏 8 2 消防 8 2 1 设计依据和原则 1 依据 a 建筑设计防火规范 GBJ16 87 修订