牡丹江市大庆路1#地块一级开发实施方案.doc

目 录第一章 概 论3一、项目概况3（一）项目名称3（二）项目建设单位3（三）项目建设地点3（四）项目内容3（五）项目总投资及资金来源4（六）项目建设期4二、项目区位情况4（一）地理位置4（二）自然条件4（三）地形地貌5三、项目区位特征5四、土地利用现状6五、地上现状物情况6六、项目规划情况7第二章 项目建设可行性与必要性分析8一、大庆路工业园区历史背景8二、项目建设的必要性8（一）提升城市品位的需要9（二）大庆路工业园区配套的需要9（三）保障与改善民生的需要9三、项目建设的可行性10第三章 编制依据12一、法律法规依据12二、项目依据12第四章 项目规划与实施方案13一、项目规划方案概述13二、项目规划指标13三、项目征地实施方案14（一）征地拆迁实施依据14（二）征地补偿方案14（三）征地工作内容14四、拆迁实施方案15（一）基本情况15（二）拆迁计划16五、市政建设方案16（一）道路建设工程17（二）雨水工程17（三）污水工程18（四）中水回用工程18（五）供电工程18第 五 章 项目市场分析21一、国内房地产行业整体现状21二、牡丹江市房地产行业近两年发展历程23三、项目潜在刚性需求26四、项目建设成本26（一）动迁补偿资金26（二）基础设施建设资金26（三）房屋成本造价27五、项目收益预算27六、大庆路园区房地产市场未来前景预测27第六章 拆迁及安置实施方案29一、现状调查29二、项目用地拆迁补偿方案29第七章 土地供应方案31一、供地方案31二、土地一级开发深度31第八章 项目经济效益分析32一、项目一级开发总投资估算32二、土地出让金、入市交易底价估算33三、土地销售收入估算34（一）项目二级开发完成后可以实现的销售收入34（二）项目二级开发成本及开发商利润35第九章 项目管理方案36一、建设计划管理36二、项目的进度计划管理36三、项目管理37第十章 重点事项说明38第十一章 项目社会影响分析39一、社会效果影响分析39（一）对就业的影响39（二）对环境效益的影响39（三）对政府财政的影响39二、社会适应性分析40三、社会风险及对策分析41四、社会评价结论44第十二章 结论与建议45一、结论45二、建议45第十三章 附 件47第一章 概 论一、项目概况（一）项目名称牡丹江市大庆路工业园区1#地块土地一级开发项目。（二）项目建设单位本项目建设单位为牡丹江市土地整理储备中心。（三）项目建设地点牡丹江市大庆路1#地块位于牡丹江城区东北部。规划用地面积为20.6公顷，四至范围：东至庆明路；西至北安路；南至大庆路；北至东地明街。图1-1项目位置示意图（四）项目内容本项目为土地一级开发，土地总面积为20.6万平方米。其中：工业区面积18.8万平方米，棚户区1.8万平方米。实际可用面积18万平方米。本项目的主要工作为：办理规划审批手续、完成规划设计方案，办理项目前期立项手续，并组织实施征地、拆迁、市政等土地一级开发工作，申请土地一级开发验收，使项目达到上市交易的条件。在土地一级开发过程中，需要拆除、搬迁地上建筑物总面积约为工业建筑面积6.1万平方米，民用建筑面积2.7万平方米，共计8.8万平方米。（五）项目总投资及资金来源本项目一级开发总费用为35567.1万元，其中融资2.5亿元。（六）项目建设期根据项目的现状情况，拟对本项目区域组团进行整体性开发建设，本项目的建设期确定为12个月。二、项目区位情况（一）地理位置该地块位于爱民区政府北约3.7公里处，地块周围有大量工业企业，该地块所在区域属于牡丹江市煤化工、石油化工、新材料产业区。（二）自然条件牡丹江市位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角”腹地，区位发展优势非常明显。是东北东部地区重要的区域中心城市。牡丹江市地理坐标位于东经 128 02 13118、北纬 4324 4559之间。西与哈尔滨市接壤，东与俄罗斯远东接壤，南与吉林省延边自治州接壤。地处风光秀丽的长白山北部，牡丹江自南向北纵贯全境。截至2009年末，地区总人口285万，其中牡丹江市区人口96万。牡丹江市地处山区，地貌复杂，地形多样，森林茂密，土地肥沃，水源充足，气候适宜。牡丹江市位于北温带中部，属温带大陆季风气候，半湿润地区。年平均气温6.1，平均降水量579.7毫米，年日照时数2339.8小时，平均相对湿度64%。牡丹江地处盆地，四面环山，四季分明。西部山脉能够阻挡沙尘暴的入侵。牡丹江东部濒临日本海，植物茂盛，空气湿润。全市山地、丘陵面积占78%。 （三）地形地貌牡丹江市区属于河流冲击盆地，该项目位于牡丹江城区北部，南邻牡丹江，北依市区北山，地势北高南低。牡丹江市地处佳木斯隆起南部与张广才岭优地槽褶皱带的衔接部位。张广才岭优地槽褶皱带呈北东走向，它的东部以牡丹江断裂带与佳木斯隆起分界。牡丹江市内有两条断裂带通过，分别是牡丹江伊林断裂带和青海兰岗断裂带。本地区地震烈度为度，属深震区，基本无地震危害。本地区地震承载力能达到承受一般建筑物的要求，一般在1525T/；无沼泽现象；无大的冲沟、滑坡和岩溶地质现象。这些条件符合城市建设用地中要求，为适宜建设用地。三、项目区位特征牡丹江是中国优秀旅游城市，境内旅游资源富集。旅游特色明显，涵盖湖、雪、林、边、俗、红等特色旅游资源。牡丹江市每年接待国内外的旅游总人数不断攀升。牡丹江还是中国木业城、中国对俄经贸第一市，是我国物流节点示范城市，随着东北东部铁路的开通，与长吉图开发开放先导区、辽宁沿海经济带、沈阳经济区联系日益紧密。新世纪的牡丹江围绕“工业立市、金融强市、贸旅牵动”的发展战略实施了一系列的发展举措。项目所在地的大庆路工业园区将是煤化、石化、新材料产业集中区，引领牡丹江工业的龙头。四、土地利用现状项目地块用地为国有土地，总占地面积为 20.6公顷，全部为国有土地。现状用地情况详见表1-1。表1-1 现状土地利用汇总表 序号名 称占地面积建筑面积ha1棚户区1.8270002塑料制品总厂3.2610003五化9.24橡塑有限责任公司3.35电业局电缆工区2.26电子元件0.9五、地上现状物情况根据大庆路现场拆迁办提供数据，本项目用地主要涉及企业5家，占地面积18.8万平方米，建筑面积6.1万平方米；棚户区两处，占地面积1.8万平方米，建筑面积2.7万平方米，还有XXX等其他地上附属物。六、项目规划情况根据牡丹江市大庆路工业园区1#地块控制性详细规划，该地块土地一级开发项目总用地20.6公顷，规划建筑用地18万平方米，规划收益建筑面积为45万平方米。详见下表：表1-2 项目规划情况序号名称建筑面积（万平方米）备 注1商服52创业服务中心53工业展示馆1.54住宅33.5第二章 项目建设可行性与必要性分析一、大庆路工业园区历史背景大庆路工业园区位于城区东北部，西起东四条路北安街，东至规划一号路，北起东地明街，南至北安河环堤路部，沿大庆路两侧分散形成的，地势平坦，属牡丹江一级工业用地。区域共占地602.3万平方米。区内供水、供热、供电、通讯、运输等基础设施完善，水、电、热、气全配套。区域内路桥连通，给排水通畅，铁路专线、供电供暖、通讯等成环配套。日供水能力2万吨，出口压力2.62.8公斤，水压和水质均能保证企业的生产需求。供热网线总长7600米，贯穿整个大庆路，3台75吨/小时送汽锅炉，供汽压力和温度均能达到国家规定的标准，供汽能力225蒸吨/小时。牡丹江市电业局有碾变、北变、东变、南变为大庆路工业园区供电，变压器总容量51.9亿千伏安。牡佳铁路从牡丹江站东至电线厂的铁路专用线，全长8670米，贯穿整个大庆路工业园区。上世纪6080年代是大庆路工业园区的辉煌期，后来因历史原因，大庆路园区走了下坡路。企业倒闭、职工下岗，经历了上世纪90年代“东北现象”的阵痛。进入新世纪，牡丹江市委、市政府审时度势，从牡丹江林木资源保护和生态环境承载力的实际出发，确定了以煤化、石化、新材料、旅游、高科技、新能源产业作为牡丹江市的立市工业。大庆路工业园区因为过去较好的产业基础，被重新予以规划建设，提升改造，进行二次创业。二、项目建设的必要性2005年，大庆路工业园所在的牡丹江经济技术开发区被确定为13个国家级循环经济试点产业园区之一；2006年园区13项基础设施建设工程或得批准并开工建设。牡丹江市是黑龙江省东南部区域性中心城市、中国北方风景旅游胜地和东北亚大通道上的枢纽城市。大庆路园区的改造提升在诸多方面来看都是势在必行。（一）提升城市品位的需要牡丹江市为国家优秀旅游城市，境内山、雪、湖、林自然景观丰富。边、俗、红人文资源同样具有很大吸引力。城市的市容市貌、城市建设水平决定着城市的品味。牡丹江市每年都会吸引大批境内外游客到此旅游。而规划合理、功能完善、外观整洁的城市建设将会提高牡丹江作为旅游城市的品味。（二）大庆路工业园区配套的需要牡丹江市作为老工业基地，经过多年发展，大庆路初步具备了一定规模的产业基础，现有64家企事业单位，职工6700余人。在骨干企业的带动下，形成了以煤化工、石油化工、硼（硅）制品三个优势产业为主导。以汽柴油、聚丙烯、电石、树脂、草酸、化肥、碳化硅、碳化硼等数十种产品为基础的发展格局。大庆路园区将会建成具有一定影响力和规模的石化、煤化、新材料产业集聚区。届时，将会有大量的企业高端人才入住这里，而优质、高档的居住、生活条件将是大庆路工业园区的必备配套设施。（三）保障与改善民生的需要上世纪五六十年代，是大庆路工业园区发展的辉煌期，当时这里的企业几乎家家生产红火，个个盈利可观，当年的大庆路是赫赫有名的“出利税大户、出企业家、出名牌产品”的地方。从上世纪九十年代中后期开始，与东北现象几乎同步，大庆路也走到了门掩黄昏的境地，成为牡丹江人的“心结”。大庆路由牡丹江的核心工业区变成了亏损一条街、破产一条街和下岗一条街。”水、电、汽、运输由过去的吃不饱变成吃不了，车水马龙的热闹景象被门可罗雀的凄凉冷清所取代。伴随企业倒闭是大批职工失去了工作，许多家庭没有了经济来源，从某种意义上说，大庆路变成了牡丹江的“铁西区”。而当年曾为牡丹江经济社会发展作出重大贡献的产业工人贡献了青春以后，逐渐变得年老力衰。他们中的大多数至今仍居住在多年建造前的棚户区内。由于年久失修，基础设施老化，这一群体的居住条件简陋、生活环境恶劣，也是潜在的社会不稳定因素。所以实施1#地块的开发也同样是牡丹江建设宜居城市，构建社会主义和谐社会，保障和改善民生的需要。三、项目建设的可行性一是大庆路工业区已被列入国家循环经济发展示范区，园区以煤化、石化、新材料为主导产业。值得一提的是根据国家煤化工产业中长期发展规划征求意见稿，黑东（黑龙江东部）地区因为丰富的资源储备和良好的水煤匹配条件被列入国家七大煤化工产业区之一。黑龙江省的“八大经济区”和“十大工程发展战略”也将东部煤电化基地、煤化、石化产业、新材料产业纳入到省级发展战略。也就是说，大庆路工业园区的建设与发展将会得到国家和省级战略的强力支持。二是随着交通条件的改善，牡丹江市与区域内的哈大齐、长吉图、辽宁沿海经济带、沈阳经济区地缘优势凸显，随着对外开放的不断深入，牡丹江地处俄、日、韩合围的“金三角” 内，在未来东北亚经济发展一体化进程中大有可为。综上所述，大庆路地块的土地一级开发符合牡丹江市的总体规划要求，是区域经济与循环经济发展及实施牡丹江市城市总体规划的重要一环，对牡丹江城市建设发展、改善城市环境、拓展城市空间、完善城市功能，构筑东北亚经贸大通道中心城市具有重大意义。项目建设必要、可行，应尽快实施。第三章 编制依据一、法律法规依据 1、中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行） 2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号） 3、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第11号） 4、煤化工产业中长期发展规划征求意见稿 5、东北振兴“十二五”规划二、项目依据 1、牡丹江市大庆路新型工业园区战略发展规划； 2、黑龙江省“十二五”经济社会发展规划；第四章 项目规划与实施方案一、项目规划方案概述项目地点：大庆路新型工业园区土地范围：西起北安路，东至庆明路，南起大庆路，北至东地明街。土地面积：20.6万平方米（309亩），其中工业区面积18.8万平方米，棚户区1.8万平方米。实际可用面积18万平方米。土地用途：城市商住混合用地项目具体情况：拟建设大庆路新型工业园区科工贸城市综合体，总投资6.75亿元，占地面积20.6万平方米，建筑面积45万平方米，综合体涵盖企业总部、商贸中心、餐饮酒店、孵化中心、工业展示馆等现代科工贸一体化内容，以实现为区域经济活跃、园区企业配套、周边居民便利的服务功能。二、项目规划指标本项目开发建设用地共1块。规划用地总面积206000平方米。详见下表。表4-1项目用地规划指标表地块编号用地性质用地规模（公顷）建筑高度（米）容积率绿地率（%）建筑密度（%）建筑面积（万平方米）要求及备注建设用地商业服务5创业服务中心5工业展示馆1.5住宅33.5代征道路XX代征绿地XX合计450000三、项目征地实施方案项目需新征占地约206000平方米，全部为国有土地。（一）征地拆迁实施依据（1）牡丹江市建设征地补偿安置办法；（2）牡丹江市宅基地房屋拆迁补偿规则；（3）牡丹江市房屋重置成新价评估技术标准；（二）征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。依据有关规定及本项目的实际情况，征地补偿费按照工业建筑：2700元/；民用建筑：3200元/，两项补偿标准均为平均值。（三）征地工作内容1.测绘钉桩工作组织项目用地规划范围内的测绘钉桩工作。2.制定征地方案根据土地管理法及牡丹江市政府征地管理文件和办法，本着保障被征地企业与居民的合法利益的原则，全面核对宗地基本情况，参考附近地区征地补偿标准，制订切实可行的征地和人员安置补偿方案。3.征地谈判工作在政府相关部门的支持与协调下，与被征地单位进行征地谈判工作，确定征地补偿标准，严格遵守和执行牡丹江市政府制订的相关征地管理文件和办法，保障被征地单位和个人的合法利益，依法征地，使征地工作平稳、顺利地进行。4.签订征地补偿协议5.取得征地批复在取得核准批复后，与签订征地协议书一并报送市国土资源局审核，取得征地批复。6.征地工作计划取得征地批复后，根据相关政策的要求进行征地公示。同时，与被征收人和单位确定征地补偿办法，劳动力安置人数以及超转人员人数，用以确定征地补偿金及支付方式、劳动安置补助费用标准和保险费用标准，并按照有关规定支付费用。具体时间安排计划如下表：表4-2征地工作计划四、拆迁实施方案（一）基本情况根据摸底调查，宗地范围内有企业5户，企业用房建筑面积为6.1万平方米。项目宗地内无需要保留的文物设施。有居民532户，民用建筑2.7万平方米。（二）拆迁计划根据土地整理储备中心、项目管理单位掌握的土地一级开发项目征地拆迁基础资料，制定如下工作计划，待土地一级开发主体在全面掌握征地拆迁基本情况后，制订切实可行的征地拆迁工作方案。 表4-3 拆迁进度计划表4-4 该地块动迁汇总表序号名称数量（户）补偿标准（元/）建筑面积（万）补偿款（万元）1工业建筑527006.1165002民用建筑53232002.78640五、市政建设方案项目计划实施市政基础设施为“三通一平”即：道路、通水（给排水）、供电及场地平整。其中：给排水、供电、道路由专业公司负责投资建设，为本项目市政建设方案的实施内容。各种市政设施建设规划如下：（一）道路建设工程本项目规划区内的若干条道路已经建设完毕，其投资按地块规划建筑面积进行合理分摊。同时结合整个园区的市政基础设施建设规划，其投资成本平均分配在各期内，根据核算，工业园区市政基础设施建设费按可出让土地面积为基数约1.2万元/亩。此次投资中不含这部分市政道路分摊费用。另项目区内规划新建二条道路,其中：一号路长526米，宽20米，道路面积10520平方米；二号路长453米，宽20米。（一）供水工程该地块为生活区域，参照同类城市设计用水标准考虑。预测综合用水标准见下表：综合生活用水量预测表用水人口（万人）用水标准（L/人.D）用水普及率用水量(万m/D)1180100%0.18供水工程采用：沿东地明街铺设DN200铺设供水管线800米。区域内绿化、景观和其他市政用水拟采用铺设中水管道方式解决。（二）雨水工程沿规划路新建雨水管道，排入污水干管。按设计重现期12年，综合经流系数采用0.55计算。规划绿地径流系数采用0.3，雨水管道出口内顶不低于对应河道20年一遇洪水位。需新建雨水管道560米，管径DN800。（三）污水工程污水按供水量的80%计算，污水排放量为1500立方米/天。沿规划路新建污水管道，污水汇集后排入大庆路污水处理厂。需建污水管道550米，管径DN800。规划该污水处理厂日处理能力为8万立方米。（四）中水回用工程中水水源：大庆路污水处理厂。回用对象：规划建筑冲厕用水、道路及绿化浇洒用水、景观水面补水可用中水替代。回用方案：自大庆路污水处理厂沿大庆路和庆北一路引出中水干线，沿其它规划路新建支干线，形成环状管网。需建中水回用管道500米，管径DN300。（五）供电工程负荷预测：本项目为公共服务设施用地、市政道路用地、公共绿地及商业用地、其他建设用地(二类住宅用地)等，平均按60瓦/平方米测算。电源：规划220千伏变电站1座，110千伏变电站3座，其中现状1座，升压改造1座，新建1座；规划开闭站8座，并规划在建设用地范围内沿主要市政道路建设电缆隧道和管井，电缆隧道长度450米。图4-1 工程进度安排工作进度123456789101112一级开发授权控规调整规划意见书项目核准用地预审征地补偿建设用地规划许可证建设用地批准书拆迁许可证拆迁安置2、项目进度安排按照牡丹江大庆路工业园区控制性详细规划，项目计划开发周期为1年，分二期。按上半年为第一期，下半年为第二期进行滚动实施。项目开发进度见下图（以一期为例，图中年度为计划年度），待项目具体分期实施时，根据各期实际情况合理安排开发进度。图4-2 项目进度计划横道图 序号项 目上半年度（一期）123456789101112前期手续1地质灾害危险性评估2办理环境评价批复3办理交通评价批复4办理用地预审5办理项目核准手续6办理规划征地拆迁实施7签订征地补偿安置协议8区局初审9市国土局审核10上会报批、取得用地批复11补偿安置12征地结案13用地批准书14拆迁许可15入户调查16拆迁补偿17拆迁结案18拆除及土地平整市政咨询建设19市政工程方案咨询20市政方案综合纪要21委托市政施工图设计22与市政口签订接用协议23招投标确定施工单位24市政建设事项验收入市交易及后续25一级开发验收26成本核定27地价评估28上会确定土地出让价格29方案审批30入市交易31各方签订合同、资金回收第 五 章 项目市场分析一、国内房地产行业整体现状为消化土地储备，降低库存，大部分开发商均在降价跑量。根据多家上市房企公布的2012年5月销售数据，万科、富力、恒盛三家房企今年前5月项目的平均成交价格分别比去年同期大幅下降11.5%、18.8%和13.5%。降价对于开发商销售量的拉动效应还是相当明显的。以万科为例，根据最新数据，5月实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，分别环比4月上涨34%及44%。今年前5个月，万科已累计实现销售面积480.1万平方米，同比增长6.05%；销售金额492.2亿元。受降价影响，万科今年以来销售金额同比减少6.1%。 有关统计数据显示，到2012年5月底，北京、上海、广州等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套，住宅面积减少了百万平米，十大城市合计库存面积减少了1.5%。除上海、南京库存小幅上涨外，其他城市均有下调。 不过，截至5月底，全国10个大中城市的楼市库存总量与去年同期相比仍高出20%以上，处于历史高位。随着房地产成交量的提升，上游土地市场的变化也引人关注。根据证券时报网络数据部统计。在剔除了工业用地和以非租、售目的购买的商住土地之后，截至6月底，今年共有44家（次）上市房地产企业公布购地信息，其中前4个月22家（次）；5、6月份22家（次）。显然，从购地公告的频率角度来看，上市房企近期的购地需求有所增强。表51 2012上半年上市房企拿地次数但今年以来，整体土地市场的状况仍不理想。根据国泰君安统计，截至目前，今年全国16个重点城市累计推出土地面积同比上升10%，住宅类用地累计推出住宅土地面积同比上升1%；上述地区累计成交土地面积同比上升2%，住宅类用地面积累计成交同比下降16%；累计土地成交金额同比下降30%。由此可见，部分上市房企近期增加的购地行为似乎仍属于一种少数企业的抄底行为。而不少券商分析师的共同观点正是看好资金充裕的龙头公司近期抄底土地市场能力。同时，龙头房地产企业逐渐恢复了对土地的兴趣，也可能引发地方政府加速推地的行为。根据兴业证券（601377）对27个城市的统计，从6月25日至7月1日的一周，统计范围内的地方政府推地数量是今年第二周以来的最高。总体成交仍然低迷、推地速度逐步加快，在这个大背景下有利于具有资金优势的房地产上市公司增加土地库存。另外，由于万科等房地产龙头在披露每月销售数据的同时才披露部分拿地的情况，因此上市房企整体的拿地状况还需考虑这些龙头企业。不过，土地市场近期的复苏迹象已经显现。二、牡丹江市房地产行业近两年发展历程房子是关乎千家万户生活的必需品，牡丹江市城区房价上涨的轨迹是个什么样子？下面一组数据，能够清晰反映2010年3月至2010年12月，仅9个月时间内牡丹江市商品房价格自3045元/ m上涨到3872元/ m,每平方米上涨872元，每月平均上涨了近100元/ m。2011年元月起，国家对房地产市场实施了限贷和限购政策，抑制了房价疯狂上涨，从数据看，1月至8月一直是小幅上涨，8月份房价最高，达到4413元/ m,平均每月上涨60元/ m。自9月份开始房价逐月小幅下降，至2012年3月份房价为最低，即降至4101元/ m。2012年4月份为4222元/ m,环比上涨2.94%，5月份均价为4048元/ m,环比下降4.12%；6月份为4179元/ m,环比上涨3.23%。总之，自2010年3月起至2011年8月房价由3045元/ m,上涨到最高位4413元/ m,一年半时间，每平方米商品房上涨1368元。在房地产市场调控重压之下，房价有些回落，由于回落幅度很小，消费者几乎没有看到。笔者调查准备买房的群体，刚性需求者能够接受的心理房价在3000元/ m至3500元/ m之间，开发企业拿地，以及设计施工，若将刚性需求为目标客户，应该锁定价格为产品核心竞争力，以投桃报李的方式吸引消费者，让刚性需求释放，本地市场才能逐步回暖。身居三线城市，对于市场销售不旺，牡丹江地区的开发商心急火燎，刚需者持币观望不肯轻易出手。2012年7月上旬，前5天商品房成交量走高，5天成交367套，日平均成交73.4套，大家以为市场回暖，万分欣喜。后5天，即6日至10日，共成交204套，平均日成交41.2套，又回到了接近低谷状态。7月上旬楼市成交量呈现前高后低的走势。看到上旬日成交73.4套的好成绩，统计上旬后五天成交量，结果不容乐观。今年7月上旬牡丹江商品房成交量呈前高后低走势。图51 2012年7月上旬牡丹江市房屋成交量图52 2012年7月上旬牡丹江四城区房地产成交价格对比图 图53 2012年7月上旬牡市四城区商品房成交量分布对比图三、项目潜在刚性需求大庆路工业园区目前共有居民6000余人，现居住房屋多为上世纪六七十年代建造的棚户区。居住条件简陋、生活环境恶劣。大庆路工业园区承载者牡丹江市产业集聚功能。随着园区内基础设施的完善和大批企业的陆续进驻，大庆路工业园区的人口数量将会呈现井喷式增长，届时，这里还将承担人口集聚功能。这里可以提供的直接就业岗位预计在800012000之间。所以这一区域对于住宅、商服以及创业孵化服务的刚性需求非常巨大。而目前这一区域尚无现代住宅、配套商服。创业孵化服务机构更是空白。大庆路工业园区1#地块项目具体情况：拟建设大庆路新型工业园区科工贸城市综合体，总投资6.75亿元，占地面积20.6万平方米，建筑面积45万平方米，综合体涵盖企业总部、商贸中心、餐饮酒店、孵化中心、工业展示馆等现代科工贸一体化内容，以实现为区域经济活跃、园区企业配套、周边居民便利的服务功能。四、项目建设成本（一）动迁补偿资金企业5户，土地使用面积18.4万平方米，房屋建筑面积6.1万平方米,企业建筑平均补偿标准2700元/平方米，共1.65亿元。居民532户，房屋面积2.7万平方米，居民房产平均补偿标准3200元/平方米，共8640万元。补偿资金共1.65+0.86=2.51亿元（二）基础设施建设资金 按建筑面积计，配套费150元/平方米15045=6750万元（三）房屋成本造价房屋容积率按2.5计算，总建筑面积45万平方米，根据黑龙江省建筑安装定额，建高层（10层以内）每平方米为1650元（含全部费用），需投入资金7.42亿元。注：每平方米成本价造均含所有交费与收费项目，主要包括土地出让金335元/（按土地面积）,人防异地结建费76元/等。（4）总成本：2.51+0.675+7.42=10.6亿元五、项目收益预算总建筑面积45万平方米，其中商服5万平方米，创业服务中心5万平方米，工业展示馆1.5万平方米，住宅33.5万平方米。1商服可收入4亿元（每平方米8000元价格出售，5万平方米80004亿元），住宅可收入10.72亿元（每平方米3200元价格出售，33.5万平方米320010.72亿元）。2营业收入：创业服务中心经营性收入500万元/年（按年出租率50%、200元/平米年计算），2.5万平方米200元/平方米500万元3总收入：直接销售收入4+10.7214.72亿元，另外，经营性资产长期获利500万元/年。4融资额度：需融资2.5亿元。 六、大庆路园区房地产市场未来前景预测实施东北振兴政策特别是十一时期以来，牡丹江市实现了财政收入三年翻一番、地区生产总值四年翻一番、固定资产投资五年翻两番的跨越式发展，主要经济指标增幅省内领先。全市6个县（市）有4个进入全省十强县行列，农民人均纯收入连续七年名列全省第一。对俄贸易额占全省的半壁江山、全国的十分之一左右，已成为沿边开放重要的“桥头堡”和“枢纽站”。2009年，综合发展指标跃居全省第一，为未来发展奠定了良好基础。牡丹江地理位置优越，交通便利，四通八达，G10、G11高速公路已建成通车，东北东部铁路即将贯通，拉近了牡丹江与长吉图开发开放先导区、辽宁沿海经济带、沈阳经济区的距离，确定了牡丹江在东北亚经济圈的核心地位之。大庆路工业园区属上风上水，开发早，配套全，基础好，规划较为统一，未来这里是企业白领、产业工人选房比较集中的地区。是满足居住、娱乐、消遣功能和承载、汇聚人口的集散地。其次依托完善的城市路网，城市快速路方便、快捷、经济的交通方式，使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用，比较适合园区内上班一族、拆迁住户居住。由于该区域临近市郊，伴随着城市化、工业化的加速推进，这一区域对周边进城农民具有极强的吸引力，未来发展空间不可小觑；不同档次、不同价格的合理住宅布局，能够吸引低收入者、高收入者以及中产阶级等各个层次的购房人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有力的促进该区域甚至牡丹江地区的房地产业快速发展。第六章 拆迁及安置实施方案一、现状调查本项目用地地上物主要有企业和个人建筑物、少量树木等其他地上附属物（现状保留地上物除外）：1、 集体企业5个，占地面积18.8万平方米，建筑面积6.1万平方米。 表6-1 现状物情况汇总表 单位：平方米序号企业名称占地面积建筑面积1塑料制品总厂32000610002橡塑有限责任公司330003五化920004电子元件90005电业局电缆220006棚户区1800027000合计20600088000二、项目用地拆迁补偿方案 （一）、拆迁工作内容1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋：停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。3、按照牡丹江市城市房屋拆迁管理办法的有关规定，备齐相关文件材料，办理房屋拆迁许可证。4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。12、组织拆迁及居民搬家腾退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。15、办理拆迁结案表（二）、拆迁补偿方案依据牡丹江市集体土地房屋拆迁管理办法、牡丹江市城市房屋拆迁管理办法、牡丹江市非住宅房屋评估技术标准，项目用地拆迁补偿方案如下：1 工业建筑拆迁补偿方案：工业建筑补偿标准按2700元/平方米计算，采用货币补偿，共计1.65亿元(补偿可做附件)。2 民用建筑拆迁补偿方案：参考周边的拆迁政策，考虑近几年房价上涨的情况，民用建筑补偿标准为3200元/平方米，共8640万元，补偿方式为货币补偿。第七章 土地供应方案一、供地方案大庆路工业园区土地一级开发项目在土地一级开发主体确定后，从土地一级开发时点起，计划从开发时点年的第6个月末，先提供部分土地（即项目一期）进入市场交易，房屋建设需要接用市政的时间不晚于业主入住时间。二、土地一级开发深度本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“三通一平”熟地状态，即宗地红线外通路、通电、通上水（给水、中水）、通下水（雨水、污水），宗地内场地平整。第八章 项目经济效益分析一、项目一级开发总投资估算大庆路园区1#地块土地一级开发项目一级开发总投资包括直接投资和间接投资。直接投资包括前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、市政建设费用等，经计算为32932.5万元，分摊到收益建筑面积（450000）约为731.8元/平方米。间接投资主要为一级开发企业预期回报，合计为 2634.6万元。分摊到收益建筑面积（ 45万平方米）约为58.55元/平方米。总投资为直接投资与间接投资之和，为35567.1万元，折合到规划收益建筑面积约为 790.4元/平方米。具体投资估算详见下表。表8-1 项目土地一级开发投资估算明细表 序号项目金额（万元）备注一前期费用94.501.1编制项目建议书（代可研报告）8.21.2土地一级开发实施方案编制费8.21.3编制市政规划方案费12.011.4用地普测及拨地定桩费11.501.5编制环境影响评价费9.561.6编制交通影响评价费9.561.7土地上市地价评估费8.21.8地质灾害评估费8.21.9委托入市交易费10.871.10土地一级开发成本审计费8.2折合规划收益建筑面积单价2.1元/平方米二征地补偿费 251001工业建筑16500平均2700元/2民用住宅 8640平均3200元/折合收益建筑面积单价557.8三市政基础设施建设费67501市政直接费6000根据项目实际情况按规划建筑面积150元/平方米估算2市政间接费750包括市政勘查费、工程建设监理费、市政方案设计费等根据有关标准结合市场行情确定以直接工程费用为基数，取8%折合收益建筑面积单价150元/平方米四不可预见费988【五】3%五小计32932.5【一】+【二】+【三】+【四】+【五】六土地一级开发预期投资回报2634.6【五】8%七土地一级开发总成本35567.1【五】+【六】折合收益建筑面积单价790.4元/平方米表8-2 项目一级开发总投资汇总表 序号项目金额（万元）备注一前期费用94.50.27%二征地、拆迁补偿及相关费用2510070.6%三市政基础设施建设费675019%四不可预见费9882.7%五小计32932.592.6%六土地一级开发投资回报2634.67.4%一级开发成本合计35567.1100.00%折合规划收益建筑面积单价790.4元/平方米二、土地出让金、入市交易底价估算依据牡丹江市控制性详细规划，大庆路工业园区项目规划城市开发建设用地20.6公顷，规划收益建筑面积45万平方米，经综合计算，楼面土地出让金单价为154元/平方米（政府土地出让金按土地面积335元/），总额为6910万元，如下表所示：表8-3 土地出让金计算表 用地性质规划收益建筑面积（万平方米）出让金取值（元/平方米）土地出让金（万元）住宅33.5138.84650工业展示馆1.5100150商服中心52401200孵化中心5182910合计456910入市底价为一级开发成本与土地出让金之和，为42468.1万元，详见下表：表8-4 项目土地一级开发入市底价估算表 序号项目金额（万元）备注一土地一级开发成本35567.1数据来自项目土地一级开发投资估算明细表二土地出让金6910详见土地出让金计算表三项目入市底价42477.1【一】+【二】折合规划收益建筑面积单价943.9元/平方米三、土地销售收入估算（一）项目二级开发完成后可以实现的销售收入本处采用假设开发法测算土地销售收入，其中项目二级开发完成后可以实现的收入采用市场比较法加以确定。考虑项目区域市场价格水平和市场发展趋势，初步确定在本项目建成后，住宅用途的销售均价为3200元/平方米，商业金融用途（商服）的销售均价为8000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：销售总收入=住宅用途建筑面积销售均价+商业金融用途建筑面积销售均价居住：33.5万3200元/平方米=107200万元；商业：5万8000元/平方米=40000万元；办公：500万元/年（租金）。总计=居住商业=147200万元。此外还有500万元/年租金收入（二）项目二级开发成本及开发商利润本项目二级开发的建设周期暂定1年，项目二级开发成本（包括建安综合成本、资金利息、销售税费）及开发商利润，具体估算过程如下：根据现行牡丹江市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，综合成本=建安成本（1650元/平方米）折合收益建筑面积单价（943.7元/），约合计为2593.7元/平方米，总计116716.5万元。147200万元（销售收入）116716.5万元（初投资）=30483.5万元，计算结果为毛利润。静态投资116717万元，毛收益为26.12%，净收益率一般会大于10%，那么一般估算会大于基准收益率8%，项目的收益条件具备一定的抗风险能力，项目可行。第九章 项目管理方案一、建设计划管理土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施多个子项目的建设，鉴于这一特性，可考虑引入建设计划管理体系（Program Management），对土地一级开发下的各个子项目进行总体控制。信息追踪设计和施工进度预算合同成本计划资源现金流量建设计划管理项目公司子项A子项B子项C子项D土地一级开发中所包含的各个项目二、项目的进度计划管理项目建设总体进度计划的编制基于项目的各阶段，其中每一部分相互连接，前后呼应，彼此间关系应紧密相关。这样当一个环节发生了变化，对此后工作的影响就会反映出来。一级开发承建主体应对前期手续办理、拆迁补偿和大市政规划设计等各阶段工作计划进行严格的控制，尤其是对关键阶段的工期进度进行重点关注。 以上三部分按下列方式相互重叠、相互联系，如下图所示：施工阶段关键控制日期总体跟踪长周期行为跟踪施工前各阶段和设计进度设计招投标/签定合同预制与采购项目竣工阶段现场清理与验收准备项目竣工验收项目移交三、项目管理本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格的项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理、项目成本管理、项目质量管理、项目财务管理、项目安全管理、项目进度管理、项目经营管理等。这些管理制度的建立及执行将确保土地一级开发工作的质量和经营管理安全管理进度管理财务管理质量管理成本管理设计管理项目管理效率。第十章 重点事项说明本方案编制的数据依据是项目前期开发成果及对现状市政条件的初步咨询分析，具有一定的不确定性。由于调查深度所限，本实施方案尚不完善。在开发时间确定后，我们还要进一步对实施方案进行研究细化，使实施方案成为整个土地一级开发的技术和经济上的指导性、纲领性文件，从而确保项目按期、顺利地完成开发建设工作。第十一章 项目社会影响分析一、社会效果影响分析本项目用地位于牡丹江市大庆路工业园区内。该区域在长政府积极引导下，其区位优势、资源优势、产业优势和环境优势日益明显，本项目的建设符合城市及经济发展规划，对改善区域环境、提高居住配套条件、完善区域功能起到积极作用。（一）对就业的影响土地一级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，土地一级开发阶段房屋的征地、拆迁、市政基础设施的建设、绿地的建设、场地的平整等工作将产生大量间接就业机会；其次，土地二级开发后，将形成一个大型集商业服务、商务办公、创业孵化、居住生活等综合服务功能于一体，独具特色的城市综合体。二级开发的实施有助于提升该区第三产业的发展，从而增加更多的就业机会。（二）对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，项目区的公共绿化用地将改善整个项目区的环境，营造健康的生活空间。（三）对政府财政的影响土地一级开发项目可以吸引优秀企业的进入，从而为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源。同时土地入市后的增值部分也是政府收入的一部分。表11-1社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，改善居民的生活条件，提高生活水平无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会无4对利益相关群体影响周围居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高无5对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童带来积极的影响无6对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件无7对当地基础实施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、通讯管网等基础实施的完善无8对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目建设符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷无二、社会适应性分析本项目符合牡丹江市土地市场储备开发计划和城市规划，项目实施过程中土地补偿及拆迁等相关问题能够妥善解决，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地的需求。符合牡丹江市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目将提升区域土地、房产价值。项目实施后将进一步完善所在地区的市政基础设施及区域公共配套设施。1不同利益群体对本项目实施的态度及参与程度该项目的实施，是改善当地居民生活质量的需要，同时也满足了区域自身发展的需要，另外也满足了企业发展、树立品牌形象的需要，因此市政府、项目建设单位借助交通、资源和良好的政策环境等优势，充分做好项目实施前的准备工作，为项目的顺利实施奠定了坚实的基础。由于当地居民是项目的受益者，随着项目的进行，不仅可以改善当地居民的居住环境而且可以增加收入，所以居民组织将会积极协调各方面的工作，对项目的有效性及持续性起到极大的推动作用。2各级组织对本项目的态度与支持项目的实施，首先符合国