建始南田丘忆水佳苑小区规划说明书.doc

目 录001 设计说明011 总体鸟瞰图012 总平面图013 现状分析图014 规划结构分析图015 道路交通分析图016 景观分析图017 节点景观示意图018 道路及竖向设计图021 A、C栋建筑标准层平面图022 A、C栋建筑效果图023 B栋建筑标准层平面图024 B栋建筑效果图025 D栋建筑标准层平面图026 D栋建筑效果图027 E栋建筑标准层平面图028 E栋建筑效果图029 还建房户型平面图0210 还建房建筑效果图建始县南田丘“亿水佳苑”小区详细规划说明书目 录一、规划背景1.1 区位1.2 现状分析及评价1.3 问题和矛盾1.4 机遇与挑战二、总则2.1 规划设计依据2.2 规划原则及理念2.3 规划目标三、规划设计3.1 工程策划3.1.1 规划设计要解决的问题3.1.2 规划建设重点3.2 规划布局3.2.1 规划结构3.2.2 空间布局3.3 道路交通系统规划3.3.1 道路系统3.3.2 停车3.4 竖向设计四、景观系统规划五、建筑设计5.1 房型设计5.2 立面设计构思六、消防规划七、主要技术经济指标建始县南田丘“忆水佳苑”小区详细规划说 明 书一、规划背景1.1 区位建始县位于鄂西南山区北部，是以土家族、苗族为主的少数民族自治地区。其地处我国地势第二阶梯的东部边缘、大巴山余脉和武陵山脉余脉的结合部，地壳断陷和提升较显著，具备多层性山地特色。南田丘“忆水佳苑”小区项目位于建始县城区边缘，处于县城入口处，该小区坐落于山脚，由县城至沪蓉西高速公路的连接线从其南侧穿过，风景秀丽的广润河自其北侧流经，河对岸为县城至恩施的对外交通要道，交通便利，环境优美。1.2 现状分析及评价规划地块总用地面积为32200平方米，背山临河，地块环境幽雅。规划中的高速公路连接线将地块划分为两部分，地块中部和东北角又分别有110KV和35KV高压线穿过，整个用地被分割得比较零碎。由于道路建设和地块开发，涉及到20多户拆迁户需在该地块内就地还建。规划用地范围内地形变化较小，地势相对平坦，相对高差在20米以内。地块与其南侧的道路和山体高差较为明显，这一方面给规划设计带来较大的难度，但同时也为营造独特的景观效果提供了条件。该地块内地质构造简单，无断裂通过，无滑坡、崩塌和泥石流等不良地质现象存在，根据资料显示，场地内地震基本裂度为VI度，临河高程基本在543.5以上，按现场走访及踏勘了解，基本能保障防洪需要。总体而言，用地的生态状况总体尚可，但地块分割较为严重，需要进行有机布局，妥善处理。1.3 问题与矛盾山体生态保护，城市景观控制与规划建设强度的矛盾地形的复杂性和规划可操作性的矛盾道路及高压走廊对地块的分割与规划整体性的矛盾车行系统与步行系统互动配合的矛盾1.4 机遇与挑战全国经济发展由沿海向内地推进的热潮和区域交通的大力改善为建始城市的起飞提供了强大的动力。充分发挥该地段背山临河的自然环境区位及建始丰富的地域文化特色等优势，营造城市一流的健康、绿色高档住区。因地制宜的规划与开发设计的独特性与超前性，创造建始入口门户形象二、总则2.1 规划设计依据2.1.1 中华人民共和国工程建设标准强制性条文2.1.2 城市居住区规划设计规范2.1.3 住宅设计规范2.1.4 其它相关法规、规范2.1.5 委托方提供的1：1000现状地形图2.1.6 委托方提出的项目建设和要求2.2 规划原则及理念2.2.1 规划原则因地制宜原则规划的灵魂在于个性，而个性源自建设地域的特性，它是这片土地的特产品。本着“适宜、适度、适合”的原则，最大限度地挖掘出其中蕴藏着的丰富自然信息知觉和非知觉的，把多层次的意义叠加起来，实现规划的独特性、丰富性和合理性。生态原则规划应在原有生态系统的基础上进行，充分发掘区域内的自然资源，建立完善、良好的绿色居住生态小环境。社区交通原则规划不仅要提供良好的物理居住环境，还要营造健康的人文环境，创造多层次、多元化的公共交往空间。2.2.2 规划理念将居住、娱乐、休闲、健身、社区服务等功能有机组合，将山景、水景有机引入小区内融合共生，使内聚性共享空间和外围自然山水空间系统及整个“忆水佳苑”小区空间系统连为一体，使小区与自然环境、与城市融合共生。新住区理念方案着重体现新型住区的特征：规模适当，汽车入地，周边围合，大尺度的公共空间，内部人性化、外部标志化，有量身定做的配套设施等。价值定位理念规划过程中，重点确定区位(内部分区)价值，并以此确定每栋住宅每户的房型，调整不同户型以满足不同层次的需求。特征环境理念规划注重片区自然景观和地域文化的体现，从生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、管理环境等方面均应符合住户的不同需求。2.3 规划目标2.3.1 为住户提供格调高雅、环境优美、设施完善、品质优良的住宅产品，努力提高小区的品位和档次，使住户不仅能享有优质的住所和环境，同时还拥有自豪感和成就感。2.3.2 为建始创造特色鲜明的都市风景线上的亮点，使“忆水佳苑”小区成为建始的入口景点和标志性建筑群之一，在空间景观上创造山水城市的特色，创新形象，引领新潮流。三、规划设计3.1 工程策划3.1.1 规划建设要解决的问题针对建始县房地产住宅产品的特征，充分分析南田丘“忆水佳苑”小区所处的经济社会环境和实体环境情况，可以发现小区规划和建设所面临的重点问题，以确定小区的建设和发展思路。问题一：区位环境小区位于城市的边缘，周边有着良好的自然环境，而现状为农田和村落，体现出明显的城乡结合部的特征，因而本小区必定要用精美的外观和内在品质来确定其定位和形象。问题二：周边环境小区紧临两条城市对外交通要道，而小区又在城市出口的河滩地上，同时两条高压线对地块分割较大，规划时要重点美化沿河的立面和景观效果，用产品作为巨大的立体广告。问题三：市场环境综合考虑当地的情况和居民承受力。热销房产明显表现出交通好、公摊少、面积小、房间多、绿化好等特征，本方案创造合理户型，并拥有大、中、小多种户型，增加目标客户群的范围，为业主提供更好的选择方向。问题四：心理环境房产市场经过近年的高速发展，客户群体的消费观念已日渐成熟，不可能再靠一些小创意吸引人们的视线，小区的规划和建设必将在内在品质和外部形象上做到尽善尽美。3.1.2 规划建设重点借鉴成功企业和成功楼盘的经验，努力提高小区的形象地位和自身品质，高水准规划，高品质设计，高质量建设。引入拥有品牌效应和规模效应的楼盘开发经验，形成房型新、质量好、环境美的住宅小区。努力提高企业和产品的知名度和影响力，做好宣传策划，做好项目管理。3.2 规划布局3.2.1 规划结构本规划遵循因地制宜的原则，通过对场地的理解，提出总体规划结构：“一线、两心、两片、三点”。一线沿河滨水景观带沿广润河布置一条510米的亲水景观休闲带，并沿河布置小区主干道。两心小区中心景观和桥头公园景观规划在桥头结合部和高层住宅区中心分别布置中心景观，使之成为小区的公共活动中心，创造良好的景观形象。两片高层住宅片和还建小区片规划按不同的功能性质，以连接线道路为分隔，分别布置高层住区和还建区，满足不同使用者的定位和需求。三点高层观景住宅楼根据片区定位，以点式高层建筑塑造片区的主体形象。3.2.2 空间布局规划沿广润河规划一条小区主干道，并以此路为线索，结合两片内部道路布局，两片又分别结合景观节点以形成规模合理、环境舒适的居住空间。住宅布置以南北向布局为主，使每一户均有好的环境和朝向，能够最大限度的享受到社区绿化景观环境。规划高层住宅区以点式高层为主，以多户型灵活组织，合理处理高压走廊所带来的影响。规划沿河形成休闲景观带，内部则围绕小区中心成半环状布局，使居住者均能有效的享受公共空间。规划小区的公共服务中心设于高层区中部塔楼的底层。还建小区则布置于小区东侧，根据地势高差，沿等高线成条状布局，利用地形高差成阶梯状退让，使居者均有较好的视线空间。此外，建筑的收放有序，使自然环境要素与居住空间相互融合，形成丰富的多层次空间组合形态，根据业主及县有关部门的意向，片区内的35KV高压线拟进行搬迁。规划中力求保证小区的完整性，以顺畅的社区道路及“绿脉”、“绿轴”将片区联系为一个有机整体，形成多元的格局。3.3 道路交通系统规划3.3.1 道路系统根据基地在城市中所处位置，现状条件及文件要求，同时着意在规划中解决小区内人车分流的问题，使步行环境在与绿化系统相结合的同时，尽可能的舒适、安全、宜人。小区内车行道宽度按设计分9米、46米，对消防及紧急救援的需要有保证。规划小区主干道沿广润河布置，步行系统则沿河与景观系统一起规划。内部以步行交通为主，同时保障消防及紧急救援系统的畅通。3.3.2 停车小区停车场库的配置根据建始县特点具体考虑，停车方式采用地下车库、底层架空、宅间和室外沿路停车四种停车方式就近设置。住宅室外活动空间采用步行路与绿化小品相结合的方式，室外及底层架空层考虑消防车道、搬家特点，形成一个环境宜人的公共步行空间环境，而且使停车位大大增加，并可以灵活安排。在住区整体环境上，由于地面高度的变化也使组团空间变得饶有趣味。3.4 竖向设计小区竖向设计充分尊重现状地形条件，防洪高程控制在544.0米，小区内部则根据地形高差合理的划分台阶，创造属于小区特色的空间景观，同时考虑到小区排水和小车消防通道的设置，在不同的平台之间还设有结合景观设计的直路型室外阶梯。四、景观系统规划以大地景观艺术手法来构筑小区环境整体品质，融自然、建筑、小品于一体以细节设计提高精品意识，利用地形、地势创造层次丰富、真实生动的景观，以整体性来震撼作品的表现力。规划沿广润河布置景观休闲带，同时在桥头和高层区中心分别设置桥头游园和中心景观广场，集休闲观景一体，环境设计与竖向设计及动线设计相配合，体现规划的一体化，表达小区“忆水”的主题。具体做法：沿河带状景观带充分利用小区沿河的景观资源，创造“忆水”的意境，结合小区布局，将沿河带布置为一个集健身、休闲、观景、戏水于一体的室外景观走廊。桥头小游园该处为城区通向沪蓉西高速公路的出口，是建始县城的门户节点，规划结合小区和道路，布置入口形象的园林景观，以春意盎然的热烈形象迎接外来宾客。中心庭院在广润河、小区标志性建筑和背景山一线的景观轴上布置中心庭院，庭院以人工水池、叠水喷泉等创造“江南忆水”的意境，庭院内的景观平台、浅水、景观梯形成主体型景观效果，局部植竹，营造“清风戏竹、流水低吟”的山林野趣，与沿河景观带相映成趣。户外小环境建筑户外小环境的营造作为整个规划环境的有机构成部分，设计上一体化，借鉴中国传统园林手法，创造“虽由人作，宛自天开”的舒适小空间。退台景观小区针对地形高差从广润河、小区至背景山逐步退台，形成阶梯状景观，错落有致。五、建筑设计统一与变化的平衡是处理合部建筑设计的原则，功能与位置的不同决定了不同的造型语言，但不同的语言之中，又存在着彼此呼应的要求。小区内住宅体现出整体性、合理性原则，为用户提供多种套型自行选择，住宅套内功能分区合理，做到了内外、动静，昼夜分区明确，厨卫使用方便，设备、管线设计合理。5.1 房型设计小区的户型在满足均好性、面积紧凑、功能齐全的标准定位要求外，都有其各自独到处，高层采用短肢剪力墙结构，房间完整简洁。住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离，居寝分离，洁污分离，室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适度，住宅单体设计适应现状生活方式，并以经济实用为原则，强调大厅活动空间，基本做到明厅、明厨、明卫，每户均保证两到三间向居住空间朝南或朝向主要景观，套型面积从90150平方米均有设计，以满足不同的需求层次。小区还建房采用传统的吊脚楼元素，塑造地区特色建筑，同时内部布局充分考虑居住者使用的方便，按占地120平方米，层高按4层设计。5.2 立面设计构造本设计立面选型于现代清新简约的手法中适当引入古典的比例控制思想，在构图和均衡方面的加推敲以至完美，使得整个立面显得端庄、沉稳；建筑色彩以米黄和少量熟褐色搭配，运用新技术新材料，更好的反映时代特征。在建筑的顶部，底部和转角处的适当位置设置细部构件，或成柱廊，或成塔楼，通过这些风格统一的个性化构件的处理、修整；小区无论远观还是近看，都能瞬间捕捉到其标志性外观特征，体验到浓郁的归属感。六、消防规划总体及单体消防设计均依据现行消防规范执行消防车道与机动车道合用局部采用隐性消防车道设计，平时作为硬质景观路，紧急时作消防车道，会所内设消防控制中心。七、主要技术经济指标规划总用地面积：32200平方米建筑占地面积：6800平方米总建筑面积(计算容积率面积)：78120平方米其中：还建建筑面积：1080平方米高层住宅建筑面积：76640平方米公共建筑面积：400平方米地下室面积(未计入总建筑面积)：4000平方米建筑密度：21.1容积率：2.43绿地率：40住宅总户数：504户其中：还建户数：28户规划居住户数：476户机动车泊位：160辆其中：地上：50辆地下：110辆