京沪房地产市场的比较研究.doc

京沪房地产市场的比较研究 北京和上海的住宅建设和房价走势分别代表了我国北方和南方乃至全国的房地产“晴雨表”。北京和上海一直是我国房地产发展最快、房价最高和需求最大的国际化城市。去年年底，一些业内专家提出2004年我国房地产将出现拐点的预测之后，关于我国房价看“涨”还是看“跌”话题，在今年始终是一个焦点。笔者认为：经济的发展、社会的需求和成本的上升，决定了我国房价在2004年仍将稳步上升。但由于各省市的内外环境不同，所以在不同的省市会存在房价涨跌互现的情况。 一、价格拐点的市场调节和政策调控 北京房地产所遭遇的是市场调节的价格拐点，上海房地产出现的是受政策调控的涨幅拐点。此次北京出现的价格拐点，在原价格指数上下降，是真正意义上的降价；而上海遭遇的是涨幅拐点，也就是说上海房价依旧在上涨，只是上涨幅度和速度有所下降。从更深层面上分析，北京降价是市场调控的结果，而上海涨幅下降则更多地与政策调控有关。 北京特殊的城市地位和近年来北京在发展过程中引发的对房地产的巨大需求，使得北京的房价从1997年开始始终保持着高开高走的局面。如果将北京楼市同上海、深圳、广州等城市的房地产市场对比的话，北京房价之所以以“贵”著称，除了市场的原因以外，还包含着一些非市场的因素，楼市的整体发展缺乏平衡性。衡量一个城市的房地产市场是否成熟的主要标志，就是看其二手房市场是否成熟。2003年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的30%，但北京的历史比上海多600年，城市面积也是上海的近一倍，存量房数量也应高于上海，这说明北京二手房市场发展的滞后。正是由于二手房市场不发达，迫使购房者选择一手房市场，造成了市场供求关系紧张，推动了房价的上升。2003年6月，国务院颁布了中央在京单位已购公房上市出售管理办法，终于为二手房市场打开了第一道枷锁。据悉，该办法实施的第一天，北京房地产交易中心一片火热。二手房的解禁，部分开发商担心新盘滞销，于是便主动采取降价的手段，抓紧时机清仓。 为了解决中低收入家庭的住房需求，北京市政府从2002年底起加大了经济适用房的开发力度。仅2002年，经济适用房复工720万平方米，新开工360万平方米。经济适用房在2003年下半年大量推向市场，平抑了北京的房价。从统计数据上看，1997年北京房价最高达到每平方米5478元，此后5年内北京房价始终在每平方米4600-4800元之间浮动，但从2002年底开始，北京房价有所下跌，均价在每平方米4467元，2003年又降至4386元。其中，经济适实用房的大量上市，是北京房价下跌的主要原因之一，是市场调控的结果。 反观上海，上海房价的高位运行，不是突然间集中爆发的，而是循序渐进式的增长，房价基本上是市场需求的真实反映。2003年上海房地产投资达900多亿元，商品住宅实现新建2000万平方米，新盘销售2000万平方米，二手房交易量2000万平方米的目标，楼市供销两旺。从目前的状况来看，上海楼市还没有出现盘整的因素，不论是对世博会的期望，还是对上海未来的人才吸纳能力，或是上海人正常的购房换房需求以及外来资本投资需求，在未来相当长的时间内依然将处于一个增量市场。前一阶段上海市主要领导，曾多次表示将对楼市进行调控，并且从2003年底开始酝酿限制期房转让的新政。上海市政府着手调控楼市，致使房价的增长速度有所缓和。所以上海的拐点是政策性的拐点，其所产生的影响是心理层面大于实际意义，且持续的时间不会很长。根据国家统计局日前发布的2003年全国房地产开发市场景气状况报告显示，上海商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京。 二、市场热度与市场供需的均衡性 判断一个市场是否过热，最直接的方法就是看市场的供求关系。如果供大于求，那么市场就可能过热，反之市场便还不热。同样，要判断一个市场是否健康，就要了解资金的来源是否合理与合规，以消费者自有资金和动用银行存款购买为主就是健康的，而用公款购买和借款购买为主就是不健康的。以市场供应量和供应结构来分析，北京楼市有过热的嫌疑，而上海楼市则尚未出现过热的迹象。业内专家坦言，北京楼市热的有点过火，上海房地产市场却是热而不火。之所以判断北京楼市有过热的嫌疑，主要依据是从2003年下半年开始，一批性质、价格、市场定位都相似的物业集中上市，打破了原有的市场平衡和供应结构。这批物业主要由两部分组成，一部分是经济适用房，另一部分则是奥运概念房。这两部分物业相加，估计总量在2000万平方米左右。如此短的时间里涌出这么多物业，市场竞争一下子变得激烈起来，开发商也不得不打起了价格战。奥运概念房以2008年北京奥运会为卖点，客户定位是都市白领一族和投资购房者。但是，这批奥运概念房，市场定位与北京多数楼盘重叠，离奥运会毕竟还有4年，因此并没有受到市场的追捧。 上海2000年至2002年间，商品住宅销售、竣工比分别为1.01:1、1.04:1、1.08:1，2003年起伏较大，上半年曾高达1.26:1，下半年回落到0.99:1，第一次出现了销售面积小于竣工面积。当然这主要还是受政策性因素的影响，包括“121号”文件、限制期房转让新政即将出台，以及江浙游资逃离上海的传闻，股市在沉寂了数年之后又开始出现活跃迹象等，都对购房者和开发商造成了心理压力，彼此都在观望市场，使得楼市增长速度放缓。但总体上看，近几年上海商品住宅的销售、竣工比基本接近1：1，说明上海楼市供求关系基本平衡。同时，上海楼市在短期内也不会出现过热。 三、区域支撑和价格互动效应 国际发达国家的经验表明：一个地区的房价是否能保持高位运行，不仅取决于该地区的经济发展水平、市场需求状况，而且还需要周边地区的支撑。如果说市中心的房价与边远地区，或是该城市的房价与相邻城市的房价相差很大的话，那么房价的高位运行将是不稳定的。北京此次的降价风波，从某种意义上说也是北京房价缺乏周边地区支撑的必然结果。而上海房价却在周边城市的众星捧月之下，实现着稳步增长。 北京与上海，分别是渤海湾都市圈和长三角都市圈的中心城市。两相比较，北京的经济实力不仅在渤海湾地区雄居榜首，而且北京的房价同天津、大连等城市相比更是独领风骚。以同属直辖市的天津房价为例，2003年天津房价为每平方米2600元左右，几乎只有北京的一半。在这种情况下，北京房价一旦盘整或下跌，周围没人托盘，其房价下降空间将会很大，且短期内可能难以复苏。另外，北京市中心房价与边远地区相差较大，西单、王府井的房价早已是过万的天价，但一些边远地区的房价迄今刚刚越过3000元大关。 上海虽然也是长三角内的经济龙头，但由于整个长三角的发展较为平衡，江浙地区与上海的差距并不是很大。上海的房价同杭州、南京、宁波等城市比较，相差并不明显。杭州西子湖畔的房价已经过万，就连远离市中心的六和塔地区房价也达到了每平方7000元的历史高位。南京老城区内也已基本消灭了均价在每平方米6000元以下的楼盘。宁波的中心城区商品房的均价已经同上海中心城区不相上下。如此一来，上海房价有了周边地区的强大支撑，其下降的空间便很小。即使下降，也必受到周边城市购房者、投资者的追捧。同时，近两年来随着“一城九镇”的建设和多条地铁的建设和延伸，使上海市中心与边远区域内的房价差距不断缩小。 四、政策调控下的资金压力和通道 房地产开发模式、消费者购房理念和金融创新能力的不同，使得上海、北京两地市场受“121”文件的影响也截然不同。上海市场几乎没有受到多少冲击，复地、中海、绿地、上房等开发商均表示，“121”之后并未感到资金的压力。而北京的一些开发商却已经在“121”的影响下，资金链开始断裂。北京部分开发商“出血”大抛盘，很可能与遭受资金压力有关。之所以会出现这样的情况，主要是因为北京部分开发商在开发模式、融资渠道等方面还比较原始，特别是在融资方面还存在暗箱操作。一些企业在向银行贷款时，并未按规定办齐四证和资金自有率达到30%的要求。自有资金率偏低，使企业对银行的依赖程度很高，融资渠道相对单一。银行按照“121号”文件的要求，开始规范房贷程序、提高贷款门槛、紧缩银根之后，这批开发商马上遭遇资金链断裂的尴尬，于是便出现了降价抛盘的现象。 而上海早在2001年底房地产市场开始升温之时，便开始关注房贷风险，并采取了诸多手段控制房贷金融风险，取得了一定的成效。以2003年个人住房贷款为例，人行上海分行的统计数据显示，2003年全市个人房贷不良贷款率仅为万分之三，较2002年又有所下降。在房地产开发企业贷款管理方面，上海的几大银行在全国较早开始认真实施央行关于房地产企业获得贷款必须四证齐全，且自有资金率不得少于项目总投资的30%的规定。开发商获得商业贷款比较规范，企业自有资金率也较高，所以企业在短期内不会遇到资金瓶颈。 为使上海房地产健康发展，上海大力促进房地产行业的金融创新。上海的房地产企业早在“121号”文件出台之前，开始研究海外上市、基金投资、信托产品等另类融资方式，逐步弱化对银行的依赖性。今年春节之后，复地集团在香港成功上市，为内地房地产企业寻求新的融资方式提供了范本。正是由于上海房地产企业在短期内没有资金压力，所以在市场走势尚未明朗，购房者持币观望的同时，部分开发商也在持盘观望，以便控制房价波动。 五、投资取向与价格传导机制 从两城市近年来吸引投资情况来分析，北京与上海呈现出一出一进的局面。一批跨国企业总部的迁出，对北京楼市产生了实质和心理的双重影响。一方面，高端客户撤离，必然会对高级写字楼和高级公寓市场产生负面影响，并冲击中低端市场。另一方面，高端客户的出走，会对购房者尤其是投资购房者产生心理压力，可能导致部分投资者抛盘。而跨国公司流入上海后，不仅将带动上海高级办公楼的租赁与开发，而且大批的高级管理人员到来，也将有力推动上海高级公寓、别墅、老洋房等高端物业的销售。高端市场的火爆，也会在一定程度上提升整体房价。更为重要的是这些企业的到来，往往还会带有资本运作的目的，房地产将是投资的热点。 近期有两条消息值得关注：第一条是国内外跨国企业的地区总部、集团总部、研究中心和销售中心纷纷迁往上海。中信通讯将研发总部迁至上海，届时将有2000名年薪在十万以上的高级科研人员来到上海。台州市计划在上海征地300亩建立科技开发园，将100多家有实力的民营企业的研发总部同时迁入。当更多的高级科研人员和蓝领一族进入上海，他们将成为上海楼市新一轮增长中靓丽的风景线。第二条消息是说，从去年开始，上海教委对部分重点中学解禁，允许他们招收一定数量的外地学生，这让上海出现了一个新群体都市陪读族。这些人多数家庭经济实力雄厚，估计他们中大部分将会涌入二手房市场，让上海二手房再火上一把。 今年初，上海成功引进了1000多名香港高级管理人员后，成千上万的港、台高级管理人员开始了在上海的第二次创业。随着投资环境的日益改善和港资项目的不断增加，至2010年，有20万以上的港人来沪发展和置业已成为保守的估计。而台湾岛内局势的动荡，使得大批中产阶级掀起了一股新的赴上海打拼和置业的热潮。这批金领一族“空降”上海，将让顶级物业名至实归。可以预见到，上海楼市正在形成一个多元化、多层次的消费群体。这对上海房地产开发、房价的健康发展有着积极作用。同时，上海市府也为抑制房地产的快速增长采取了一系列行之有效的措施。上海商品房实行销售合同网上备案制度的实施，以及规范和控制消费者的住宅转让和购房贷款，都产生了良好的市场反应，确保了上海房地产市场的持续、健康和稳定的发展。