颐尚温泉前期介入方案.doc

重庆颐尚温泉项目前期物业服务方案重庆驰丰物业管理有限公司二0一三年四月二十八日颐尚温泉项目前期物业服务方案第1章 前期介入第一节：总则前期的物业管理工作极为重要，从这个时期开始，由专业的物业管理人员组成前期介入团队，凭借他们对物业的管理和服务经验，从买受人和使用者的角度和立场出发，全面细致的对整个项目日后的各种使用方案进行考证，将物业服务工作前置，这样可以使买受方的投资达到预期的效果，也能节约开发商不必要的费用支出，使不适应日后使用、管理的因素及时得到调整，减少二次改造带来的浪费，也为日后服务工作奠定良好的基础。第2节 ：前期介入定义 前期介入：是指是物业企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。 第三节：前期介入工作阶段集中交付 物业接管工程验收开盘营销开发建设规划设计项目研发 第四节：组织架构一、组织架构前期介入项目经理行政文员行政文员环境、绿化部工程维修部安全事务部园林艺术技工环境污染处理技术员安防专业技术员消防安全专员土建工程师水、电工程师二、人员编制序号部门岗位人数1项目部项目经理1人2行政文员1人3工程维修部水、电工程师1人4土建工程师1人5安全事务部消防技术员1人6安防技术员1人7环境绿化部园林艺术技工1人8环境污染处理技术员1人第五节：项目各阶段前期介入工作内容及成果一、 项目研发阶段其主要任务是：1、将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。3、将以上问题整理编制成物业规划设计阶段前期介入报告提交给项目开发公司。二、规划设计阶段其主要工作任务是：1、 从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理施工图设计阶段物业管理前期介入报告。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。三、施工建设阶段其主要工作任务是：1、 跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。2、 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。3、 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。4、 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月)向地产公司提交施工阶段物业管理前期介入周/月报告。四、开盘营销阶段其主要工作任务是：1、在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。2、根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹备部)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出营销配合物业管理前期介入报告。3、 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。4、 在房屋销售前与房地产公司制订前期物业服务协议、业主临时管理规约、住户手册等。5、 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。五、工程验收阶段其主要工作任务是：1、 组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。2、 组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。六、物业接管阶段其主要工作任务是：1、 项目取得竣工验收备案登记证 后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。2、 组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。3、 物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交 技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。3、技术资料主要有: 、竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等。 、设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能以及随机工具、备品备件等，工程项目竣工图。、材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷试验记录，自动控制仪表的调试记录等。 、隐蔽工程验收记录，土建施工记录。、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。、工程质量事故的发生和处理记录。、图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。、关于建筑物、构筑物的使用注意事项的说明。、有关工程项目的其他重要技术决定和文件等第六节：前期介入工作过程控制1、为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。2、前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，物业公司前期介入应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求等，经项目公司领导审批后备案。3、物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。4、 项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。5、 物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目公司确认。第七节：前期介入、管理收费标准项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金选择包干制方式计算（费用详见附件）第八节：前期介入、管理费用执行方式和工作周期1、 新项目立项召开启动会后一个月之内，付第一次款50%。即人民币 _ 元2、 该项目基础竣工分布验收后一个月之内，付第二次款30%。即人民币 _ 元3、 集中交结束后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的20。即人民币 _ 元5、工作周期：项目立项 至 集中交付结束。第九节：前期介入工作主要支持文件及规范1、智能建筑设计标准2、建筑物电子信息系统防雷技术规范3、民用建筑电气设计规范4、采暖通风与空气调节设计规范5、火灾自动报警系统设计规范6、建筑给水排水设计规范7、自动喷水灭火系统设计规范8、重庆市住宅工程分户验收标准 9、 前期介入工作指引 第十节：前期介入工作的主要工作方式和记录 图纸阅读 读图意见 方案审核 图纸成果 现场查看 现场PPT、前期介入沟通表 协调会议 会议纪要 跟踪落实 图纸修改、施工结果 经验沉淀 知识成果第二章 前期物业服务第一节：项目基本情况介绍颐尚温泉项目坐落于重庆市北碚区施家梁镇陵峡路98号，总占地914亩，约61万平方米，施家梁镇片区已整体进入两江新区规划的蔡家组团板块，项目地块距离重庆解放碑商圈35公里，距离江北观音桥商圈27公里，距离沙坪坝商圈28公里，距离北碚城区7公里。该项目于2008年建成并开始营业，园区分为温泉景区和度假酒店两大板块。2009年12月经国家旅游局评定为国家AAAA级旅游景区，并被列入重庆市五方十泉重点项目之一。项目现有温泉、酒店、职工宿舍等建筑，其中温泉项目已处关闭状态，酒店已停业，部分楼层暂由于上宏集团办公使用，员工宿舍正在使用中。目前该项目设有人力资源部、财务部、客房部、餐饮部、温泉部、房务部、营销部及保障部，其：一、保障部（物业）编制22人，具体为：（一）安全部13人设有：副经理1人、安全队长1人、安全班长2人、安全员6人、监控员3人；（二）工程部9人设有：经理1人、水电领班1人、维修领班1人、水电工3人、配电工1人、万能工1人、污水处理工1人。（三）保洁绿化人员由房务部进行管理二、项目主要设备设施（一）630KVA变压器1台、800KVA变压器1台；（二）550KW康明斯发电机1台；（三）554KW中央空调主机2台；（四）30万大卡热水锅炉1台；60万大卡生热水锅炉3台；90万大卡热水锅炉2台；（五）1T弘道蒸汽锅炉1台；（六）康力电梯4层站1台、2层站1台；（七）消防水泵1套；（八）消防主机2台；（九）监控系统1套（主机5台，10画面电视墙）。第二节：拟采取的各项管理服务方案一、架构及人员配置1.0 管理架构及机构颐尚温泉物业项目部项目经理行政文员经理助理品质管理专员安全事务部工程维修部客户服务部环境绿化部设备运行、保养报事、报修处置设备突发事件应急商务、会务接待报事、报修处理客户管理维护特约服务管理清洁卫生维护园林绿化管理环境污染处置库房管理员消防安全管理治安秩序维护车辆交通管理突发事件处置1.1 项目总体管理架构及机构设想1.2 前期管理架构及机构设置项目经理1人行政文员（1）人）经理助理（1人）环境绿化部（12）人）工程部（9）人）安全部（26人）绿化工2人维修工6人领班2人主管1人班长3人安全员19人监控员3人主管1人保洁员7人保洁班长2人主管1人2.0 人员配置：人员配置计划表序号部门人员人数小计备注1管理人员项目经理132经理助理13行政文员14工程部主管195领班26维修工67安全部主管1268班长3机动巡逻岗9安全员19门岗、车场岗、办公区岗10监控员311保洁绿化部主管11212保洁班长212保洁员713绿化工214合计：50人注：以上人员配置未包含经营场所的物业人员:2.1 主要岗位职责与任职条件岗位职责任职条件项目经理1. 全面负责所管辖项目的日常管理服务工作；2. 审批管理处工作目标和计划并监督实施；3. 负责管理处管理服务质量的管理与检查评审；4. 负责管理处员工的考核管理；5. 组织制定、修订、完善管理处各项规定制度；1. 教育背景：大专及以上学历，管理类专业毕业；2. 工作经验：5年以上物管或相关管理经验，2年以上部门领导工作经验；3. 必要技能和素质：熟悉现代化管理理论，熟悉物管工作特性及相关法律、法规。有较强的洞察力、亲和力、组织协调能力。安全主管4. 领导安全员完成公司及业主下达的各项安全保卫任务；5. 对安全员工业绩考核、评估及工作调动和安排；6. 每月一次与业主单位主管部门及代表进行沟通，征求业主的意见和建议，向管理处各部门、班组传递相关信息；7. 对内、对外关系协调及法律事务的处理；8. 组织安全员对突发事件的处理；9. 负责安全部日常管理。1. 教育背景：大专或以上学历；2. 工作经验：3年以上安全工作；1年以上从事管理经验；3. 必要的技能和素质：熟悉物管安全保卫工作特点及法律法规，原则性强，对突发事件具有沉着冷静、处变不惊的分析处置能力，具有较强的组织协调能力。环境主管10. 全面负责清洁、保洁及环境绿化管理；11. 负责本部岗位设置、人员安排及制定各项工作计划、检查计划并监督实施；12. 根据物业特点修订并完善各项工作规范、运行制度；13. 负责部门员工的日常管理、业务技能培训及思想教育工作；14. 对本部门各项服务质量进行监督、检查与考核评价；15. 负责作业安全的管理；16. 完成管理处下达的其它临时工作。1. 教育背景：大专以上学历，相关专业；2. 工作经验：三年以上实际工作经验；3. 必要素质与技能：熟悉物业管理及相关工作特点，踏实肯干，勤奋敬业。工程主管17. 全面负责本项目物业设施设备管理；18. 负责物业维修岗位设置、人员安排及制定各项维修工作计划、检查计划并监督实施；19. 修订并完善各项物业维修工作规范、运行制度；20. 负责维修员工的日常管理、业务技能培训及思想教育工作；21. 对物业维修服务质量进行监督、检查与考核评价；22. 负责作业安全的管理；23. 完成管理处经理下达的其它临时工作。1. 教育背景：大专以上，相关专业；2. 工作经验：三年以上从事物业维修实际工作经验；3. 必要素质与技能：熟悉物业工作特点，踏实肯干，勤奋敬业。2.2主要服务岗位基本任职条件2.2.1设备运行及维修工：a. 年龄不超过55周岁，身体健康b. 学历要求：高中，中技以上c. 专业水平：必须有三年以上本专业工作经验d. 2） 特种工（电工、电梯工）e. 须持有重庆市劳动局签发或转审的有效特种作业操作证。普通维修工（水工、泥工、空调工等）必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。2.2.2安全员：a. 年龄在1845周岁之间。b. 身体状况：健康、五官端正、身高男172CM以上。c. 学历：具初中及以上文化程度。d. 有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。2.2.3保洁工：年龄：男45岁以下，女35周岁以下。身体健康、五官端正。具有初中以上文化程度。二、拟采取的物资装备计划1.0 管理用房及功能用房配置计划（建议）参考物业管理用房的法定标准，根据我司的管理服务经验和现场管理服务需求，结合颐尚温泉现场的实际情况，我司建议关于管理用房和功能用房按如下标准配置，以保证更好地实施物业后勤管理服务。序号名称用途数量备注一管理处办公室项目部办公用120二管理处档案室管理处物业档案资料存放30/办公室三管理处库房办公用品、设备设施、工器具、耗材、劳保用品存放30/办公室四接待室用于接待来访人员20/办公室五门岗值班室、中控室安全保卫和监控用按设计六 员工宿舍安全及现场管理服务人员驻扎就寝用。按实际情况建议由业主提供2.0 物资装备计划2.1物资配置计划表序号部门名称单位数量备注1管理处电脑台62打印机台13复印机台14传真机部15电话部56空调台27多功能文件柜个68保险柜个19照相机部110组合沙发套211茶几个312办公桌张513办公椅把1014电水壶个215办公文具批116工程部对讲机部6其中管理处3部17大十字螺丝刀把518小十字螺丝刀把519大平口螺丝刀把520口螺丝刀把521钢丝钳把522尖嘴钳把523台虎钳把124榔头把525活动扳手套526固定扳手套127梅花扳手套128套筒扳手套129内六角扳手套530电笔支531万用表个232钳形电流表个133摇表个134电锤把135手枪式电钻把136台钻台137管钳把138电烙铁个339电焊机套140切割机个141疏通机个142人字梯架143高架梯架144钢锯把245线拐个146黄油枪个247机油壶个248高压清洗机台149角磨机个150焊枪焊具套151工具箱个252工具包个553真空机台154安全部对讲机部655充电式电筒把356橡胶警棍个1057电警棍个258警戒带卷359隔离墩个1560警示牌个1061安检系统套162消防系统套163电话部264保洁绿化部保洁器材套165保洁工具套166保洁用品批167保洁耗材批168绿化器材套169绿化工具套170绿化用品批171绿化药品批1三、消防管理方案消防工作是“防患于未然”，必须强化灌输消防意识、定期进行消防排查、提前处理消防隐患、及时处理消防事故，才能确保整个项目的消防安全。1.0 强化消防管理1.1 建立消防档案；定期自主检查消防设备设施完好状况，提请主管部门及时更换不合格设备设施；协助业主消防主管部门对消防状况及隐患进行检查、处理和排除，完善消防设备设施管理 ；1.2 对项目管理人员、消防技术人员、安全人员、保洁人员、客户服务人员进行岗前消防培训，上岗后举行定期或不定期的在岗培训和考核；1.3 定期或不定期自行或与业主联合举行消防演练，包括日常演练和应急演练以增强消防技能和实战能力； 2.0 消防监控工作2.1 执业资格证或上岗资格证 管理处所聘用的消防管理人员须系通过国家、市或区统一考试并取得职业资格证书或上岗资格证书的；2.2 24小时值守 注视各设备所传达的信息。值班员不得做其他与工作无关的事，每天对监控设备做一次例行检查，发生故障及时排除，解决不了的须及时向主管领导、物业管理处及相关领导报告；2.3 做好重点部位监控 监控中发现可疑现象或消防隐患要立即通知就近安全队员，并调集其他队员前往处理；接到报警信号后，安全人员应立即赶赴现场进行处理；2.4 应急预案 管理处须结合区域的实际情况并分机房、电梯间、车库、办公室、档案资料室等不同区域，制定相应的火警、水警、警情应急预案并予以公告；定期组织消防应急预案的学习和演练，原则上每年不得少于2次；2.5 工作记录 对在本岗位值勤的过程中所发生的一切情况均须作如实记录（包括一切可疑的情况或正常的情况），以便事情有案可查，做到可追溯；2.6 耐心谦和 物业管理处及其工作人员应耐心听取业主倾诉，接受业主救助的要求，礼貌解答业主的相关质疑和询问；2.7 交接班制度 严格按照驰丰物业交接班管理制度进行工作交接并如实做好交接班记录。 3.0 不同类型的险情应急处置方案针对不同的类型的险情，均应有不同的处置方案。一般来说，险情指的是坍塌、滑坡、浸水、火灾等，而最常见的主要是指浸水和火灾险情，特种险情根据供电局应急方案进行处理。3.1 机房 3.1.1水浸 发生请首先立即通知电脑用户，继而关闭电源，迅速移动设备至干燥安全的地方。3.2 火灾 3.2.1 首先报火警、切断电源，然后视灾情大小决定处置方案。如果灾情较小可在保证救援人员人身安全的情况下组织实施救援；如果灾情较大，应及时组织人员安全撤离，待专业消防救援人员前来扑救。 3.2.2工作人员撤离时，应临危不乱，准确找到安全出口，果断冷静，不贪念财物；如因出口被堵，暂时不能撤离时应用湿毛巾捂住口鼻，匍匐在地寻找逃生机会或等待救援。 3.2.3发生火灾后，应走安全通道，切忌不要进入电梯。 3.3办公室、档案资料室办公室、档案资料室所发生的险情一般是指水浸和火灾，当发现险情后，应首先保证人员的人身安全及办公资料、文档的安全。首先是水浸 水浸虽然对人员、办公家具、公共设备短期内不会造成太大的危害，但是对办公资料、档案文件都会在瞬间造成不可估量的损失，如果不及时排险还将对家具、设备造成腐蚀等危害。为此一旦发生水浸，在确保人员安全的前提下，立即组织人手抢救文档资料，搬离木质、金属质等易腐蚀的家具、设备。告知办公室、档案室等室内工作人员不得在室内吸烟或使用明火。发生火灾时 应首先通知物业管理处，现场人员应尽力控制险情、扑救小火，主要应采用灭火器或水。同时应积极组织人员撤运室内文档资料及其他易燃物资。险情较大时应及时拨打110、119请求支援，构成人身伤害的应立即拨打120请求医疗救护。在撤离过程中，物管处应组织人员经安全通道撤离，不得再坐电梯。在搬运过程中组织者要合理指挥，避免场面混乱而造成不必要的人员受伤，同时在搬运的过程中，注意资料遗失、泄露以造成不必要的损失。4.0 建立四方沟通机制，及时调整为了确保我司的物业管理思路与业主、建筑商、安装/装修供应方的需求或要求达到融合统一，尽量满足使用需要，我们将会同使用管理部门、设计单位、施工单位三方共同协商确定与区域相匹配的管理制度和方案，并按照最终确定的方案进行服务和管理。4、 保洁服务方案保洁重点主要是针对行南岸区供电局各生产、经营的物业特征提供相应的清洁保洁服务。我司将侧重于公共区域的清洁保洁，提供一个卫生舒适的环境。保洁区域根据要求，保洁主要区域为公共区域。1.0 保洁服务模式结合我司经验，提供两种模式以供参考：1.1 全人工模式：此种模式为：除必需的工器具外，主要采用人力作业的模式。其特点为人员配置较多，灵活性较大，人员调配方便；根据南岸颐尚温泉项目的实际情况，建议使用此种模式。1.2 人工配合清洁设备模式：此种模式为人工配合一些专业设备，如洗地吸干机、高压水枪、专业吸尘器、打磨机等。其特点为投入设备设施费用较高，但人员配置较少。该模式由于噪音较大、设备维修费用较高等缺陷一般不被采纳。2.0 保洁服务目标2.1 通过专业保洁服务，营造干净、整洁、舒适的环境；2.2 通过合理的保洁工作安排，避免保洁工作对办公和生产秩序的影响；2.3 通过专业保洁工具、药剂、设备的使用、保持保洁对象材质美观完好；2.4安全保洁，避免保洁工作中的工伤事故；2.5采取标准化、规范化作业，展示业主形象； 3.0工作安排每天早上七点半开始作业，在业主上班前完成当天的第一次全面清洁，然后进行巡回保洁。岗位作业时间作业内容公共区域07：30-11：30 14：00-18：00日常保洁、清扫（路面、公共设施、岗亭等） 楼内07：30-11：30 14：00-18：00日常清洁、保洁（地面推尘、公共设施擦拭、卫生间清洁）定期工作周六、周日完成保洁频次中提及的周期工作。作息周一至周五为保洁日，周六、周日全面清洁并作周期工作。五、设备设施维护方案扎实的物业本体和附属设施设备系统维护保养工作，是保障物业正常良好运行的基础，也是物业得以保值增值的基础，因此，我司一向重视物业本体及附属设备设施维护管理工作。1.0 维护与管理服务范围1.1物业共有部位主要包括两部分： 大楼结构、屋面、外墙面、散水、顶地墙、门窗等； 大楼附属道路、停车场等；1.2物业附属设备部分：包括强电系统、照明系统、空调系统、电梯系统、消防系统、燃气系统、给排水（污）系统、楼宇自控系统、安防系统、弱电及通讯系统、避雷系统；2.0 物业维护与管理内容及规范（严格响应业主要求）序号项目工作内容1物业设施设备档案资料管理（1）接管前制定物业接管中所需的档案资料接管计划。（2）收集物业土建、安装各系统竣工验收资料、合同、设备档案以及使用说明书等，并进行科学分类、整理、归档。（3）从方便使用出发，结合物业资料对各物业设施并行有效标识。如对控制柜中各开关的管控范围进行标识；对管路、线路走向进行标识等。（4）对各设施设备的维修保养进行记录并整理归档。对质保期内或委外维修保养项目配合业主进行管理，定时提醒维修保养，对维修保养过程进行监督、对维修保养结果进行验证，确保质保期内或委外维修保养合同期内物业设施设备得到及时、妥善的维修保养。（5）对各物业设备重要、精密、关键部件进行统计，制作设备档案卡；对易损部件制定备品备件计划并提交业主负责人审批采购，同时对入库、出库、保管、领用进行管理。2建筑本体（1）大楼结构：基础坚固，无损坏，梁、板、柱和混凝土墙无损坏，无裂缝下垂，定期观察、测试，发现基础沉降，或承重结构出现裂纹并大于合理技术标准范围时，立即向业主相关部门汇报并提请专业鉴定。（2）楼顶：防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅。（3）外墙面：预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，墙面清洁。（4）散水：无堵塞，不积水，无污渍，边角整齐无缺口。（5）顶地墙：平整，牢固，无损坏，洁净。（6）门窗：密实度合适，开启关闭顺畅，门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好，发现损坏及时报修。（7）管道：定期清理，保障管道通畅。3强电系统1、楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态；2、设备及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响业主的正常用电；3、建立设备台账。4照明系统（1）统计各类灯具、灯管、灯泡型号、规格并做备件计划；（2）每日巡检一次，对损坏的灯具、灯泡、灯管在发现或报修之时起1小时内进行检修、更换，保证零修及时性；（3）每月检查一次电器照明箱，发现损坏及时维修；每季度检查一次照明线路，发现损坏及时报修，保证完好率达到100%；（4）对各电器设备的接地装置每半年进行一次综合全面测试；每年提请业主委托供电部门全面测试一次，确保接地装置安全、可靠。（5）保证应急照明处于有效状态；（6）经济合理的安排各类照明，采用有效的节能措施，降低不必要的损耗。5综合布线系统（1）保证楼内网络、电话、广播及电视等系统的正常使用；（2）定期对信号强度进行测试、调整，有故障协调相关部门及时排除；（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁。6消防系统（1）24小时消防监控值守；（2）保证消防栓箱设施齐全可用，维护良好，灭火器随时保持良好状态；（3）定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，保证整个系统随时均处于有效状态。（3）制定应急处理办法并定期对相关人员进行培训。（4）定期对报警装置测试，保证其正常使用并做好维保养工作。（5）对以上系统每周检查一遍，发生问题及时修理，消防栓及水泵接合器每半年油化一次；消防栓每半年排水一次，检修一次。7自控系统（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时修复；（2）定期巡检保养各环节部件；（3）定期对各动作点进行测试。8给排水系统（1）建立正常用水、供水、排水管理制度及节约用水规定。（2）定期巡检、及时维修、更换阀门、水嘴，防止冒、滴、漏及大面积跑水事故发生。（3）制定应急处理办法定期对相关人员进行培训。（4）保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。（5）定期检修维护供水系统管道、水泵、水池、仪表，保证其正常运转。（6）保证排水系统的正常运转，防止阻塞。（7）每季度检查一次室外排水井、排水沟渠，若有堵塞，及时清除垃圾、杂物。9安防系统（1）安防监控24小时 值守；（2）监控区域的校正以及收集信息的留存；（3）系统设备出现故障及时通知专业人员恢复正常。10避雷系统（1）不定期检查避雷系统；（2）每年对避雷系统进行检测，保证设施完好，系统有效、安全。3.0维护与管理计划我司将采取计划维修保养与视情维修保养相结合的方式开展维修保养工作。具体如下：3.1前期接管验收物业管理前期介入工作结束的标志就是物业通过接管验收，交付使用。接管验收就是指物业管理公司接受委托管理的新建物业或原有物业时，对物业主体结构是否安全、设备运作是否正常、配套设施是否满足使用要求等项目进行的再验收，是物业管理过程中不可缺少的一个重要环节。为保证物业各项附属设施设备管理、保养、维修工作的顺利开展，我司将积极配合相关部门，准备物业及设备设施接管验收工作，其接管验收计划以正式入驻时间按倒计时安排。（具体内容详见公司支持文件前期接管验收规范）3.2 日常运行维修保养项 目内容日常维修计 划方 案要 求实施效果外墙面修补外立面破损每月检查一次维修人员巡视检查发现问题及时提出处理建议报业主审批无破损内墙面及天花修补墙面污损每周检查一次维修人员巡视检查处理无破损无破损地面地砖及石材地面修补、保养每周检查一次维修人员巡视检查处理及时修补、保养，恢复原装恢复材质本色屋面隔热层检查每周检查一次维修人员巡视检查处理隔热层完好，无破损隔热性能良好室外道路广场路标线刷漆、修补每月检查一次维修人员巡视检查处理外观良好，标线基本清晰，无残缺外观良好，标线基本清晰，无破损沟渠、池及地下排水道定期检查，对堵塞及时进行疏通每月检查一次堵塞及时疏通维修人员巡视检查处理畅通无堵塞畅通无堵塞消防系统消防喷淋系统消防灭火器、消防栓每天巡视一次周三检查保养维修人员巡视检查处理消防栓箱、管网良好醒目，消防设施按规定布置，重要阀门开启自如表面整洁开关自如封闭良好无破损、锈蚀电气照明系统线路、开关、灯具检查更换照明系统每天巡逻自备电源每周四检查保养照明灯具及开关发现问题立即更换；自备电源每周保养并运行15分肿；灯具发光正常线路无老化；系统元件功能正常、无损坏；安全保护装置良好。 开关闭合自如老化线路已更换安全保护装置功能正常损坏元件已修复更换系统供电正常监控系统设备检查每天检查维修人员检查发现问题及时处理运行正常其他门窗检查维修每日检查一次维修人员巡视检查表面平整，门开关自如，封闭良好，桌椅无破损，锈蚀表面平整，门开关自如，封闭良好，无破损，锈蚀3.3定期维修保养项 目内容定期维修计 划方 案要 求实施效果外墙面清洗修补破损每年3月和9月各清洗一次每年3月至9月维修专业公司清洗专业公司维修清洗后无积尘、污迹维修后无缺损外观整体整洁墙面无缺损、污迹内墙天花除尘去污、油漆除尘污迹，每季度末进行一次每年8月份油漆内墙我司除尘去污专业公司油漆无积尘、污迹无脱漆现象外观整洁无污迹、脱漆地面修补破损每年8月集中维修专业公司维修无破损外观整齐，无明显破损屋面修补破损每年检查修补每3年集中翻修聘请专业公司维修防水层无破损无渗漏外观完好无渗漏室外道路地面标线刷漆修补破损每半年检查刷漆一次每年8月份集中维修我司刷漆专业公司维修标线清晰无破损外观完好无渗漏沟渠、池及地下排水道清理疏通修补破损每季清理疏通一次每年8月集中维修专业公司清理疏通聘专业公司维修排水通畅无堵塞外观完好无渗漏生化池/消毒池/化粪池清理疏通每半年清理疏通一次专业公司清洗疏通清空，无堵塞无堵塞给排水系统给水管网及闸阀排水管网及沟渠窨井每三个月检查疏浚一次每年8月集中维修专业公司疏浚排水系统我司检查维修给水系统系统无跑冒滴漏排水畅通，无堵塞给水系统运转正常，无跑冒滴漏排水系统畅通，无堵塞消防系统自动喷淋系统消防灭火器、消防栓箱每年全面检查维修一次专业公司维修消防栓箱、管网良好醒目，消防设施按规定布置，重要阀门开启自如表面整洁开关自如封闭良好无破损、锈蚀电气照明系统动力系统照明系统全面检查维修每六个月全面检查维修一次我司维修人员灯具发光正常线路无老化系统元件功能正常、无损坏安全保护装置良好，系统供电正常开关闭合自如老化线路已更换安全保护装置功能正常损坏元件已修复更换系统供电正常楼内门窗、卫浴设施、照明设施例行检查1次/月我司维修人员开关自如，效果良好，无损毁其他每年全面检查一次我司维修人员表面平整，开关自如，封闭良好，桌椅无破损、锈蚀4.0 维护与管理规范项目内容运行、保养、维修服务要求公共部位房屋结构每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排申报专项修理并告知业主和相关使用人。门窗每天巡视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟、屋顶每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行巡检、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气泡、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时申报专项修理。道路、场地等每周一次巡查道路、路面、路沿、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，路沿石平直无缺损。围墙每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。公共照明及电气公共照明灯每日一次巡查室内公共照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，楼道灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。公共电气柜每日一次巡查室内公共电气柜，每月一次保养公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。路灯1、未经特许，任何单位和个人不得随意在路灯及灯杆上设置非路灯附属物，例如广告牌、灯饰等；路灯设施附近的树木距带电物体的安全距离不得小于1米。2、雷、暴雨及台风过后，一般要进行特查，及时发现处理各类不安全因素。及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，亮灯率保持在85%以上。3、一般每年两次全面（电器、机械、金属构件）检查维修及调节，保持路灯及灯杆外观无破损，接触良好，绝缘符合要求，并完善有关图纸、产品质量证书、合格证及使用说明书等资料。弱电系统（根据实际情况设置）业主报警不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。周界报警小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。监控系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。避雷系统避雷设施每年二次检查避雷装置，并测试一次，保证性能符合国家相关标准。供水系统普通水泵和变频水泵1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每年一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期两次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年对暴露水管进行除锈、油漆保养。排水系统生化处理1、每周一次检查排水系统，每季1次全面检查，发现损坏立即修复。2、每年二次对生化处理系统检查、清淘、维护，污水处理系统正常运行，周边基本无异味，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。下水道1、每三个月全面维护清疏下水道窨井一次，以确保管道畅通（雨季每个月检查一次）；保证排水井口无垃圾、杂物积存。2、对在建工程的下水道要进行积极的巡查、监督，发现有违反有关下水道管理法的现象，应及时制止，并向有关部门反映，共同配合解决。4、在多雨季节要做到勤巡、勤清，做好抢险工作，及时排除水浸现象。5、做好下水道及窨井盖的维修保养工作。发现有井盖缺失、损坏等现象，必须尽快进行更换、补缺，以确保群众的生命、财产安全。 排洪沟1、每三个月全面维护清疏排洪沟一次，以确保畅通；保证排洪沟沿无垃圾、杂物积存，沟内无大量存积污泥，无飘浮垃圾，清理出的污泥、垃圾必须按指定地点处理。2、有大量或大件垃圾阻塞或损坏排洪沟要及时排除并修理，包括沟沿和沟沿周边3米范围内路面，要尽量保持整洁。3、清理排洪沟过程中必须对污染排洪沟周边环境卫生的垃圾清理干净，保洁人员在清扫、保洁过程中不能将垃圾、杂物扫进行排洪沟。4.1维护与管理费用控制为了更好地做好维护及管理工作，同时能有效地为业主降低成本，我司将在维护管理费用方面采用如下方法进行控制：按我司以往为各类业主提供设备运行维护的惯例和经验，维修更换材料不计入报价中。因此，针对维护管理费用，我司考虑：日常维修及零星更换，由我司向业主申报批准后实施，并按实发生收费；大中修、专项维修、维保工程等维修费用将向业主提交报告和计划，待业主审批后实施。同时，为了对建筑及安装供应商进行有效管控，我司建议收取一定的质保费用，当物业或设备设施在质保期出现问题时，此项费用将作为维修费用使用，具体办法如下：1、对质保期间物业本体及设施设备出现的问题，由供应商负责解决。供应商对出现问题的物业和设备进行了及时修缮，满足使用要求，将按实际发生额从质保费用中扣除，超支部分由供应商自理。2、供应商对出现问题的物业和设备进行修缮，但未能满足使用要求，将要求其继续施工，直至满足使用要求为止，按实际发生额从质保费用中扣除，超支部分由供应商自理。3、供应商对进行修缮的要求未做出响应，可由业主方委托我司负责代为修缮或联系修缮，所发生费用从质保费用中扣除，超支部分由供应商或业主解决。5.0 维保人员作业规范要求5.1对维保人员进入业主室内作业要求： 维保人员按我司相关标准，统一着装，带牌上岗，文明礼貌。 维保人员作业结束后清理维修现场，并带走维修残留物。 规范上门服务的“一、二、三、四”，即：一腔热情；两块布（垫布、抹布）；三个不准(不准喝业主一口水，不准敲门声过高，不准自行收费)；四句文明用语（“您好，我是*物业*，我来为您提供维修服务”；“维修给您带来的不便，请您谅解”；“已经维修完毕，请您提出宝贵意见”；“如果还有什么需要，请您随时联系”）。5.2 接到业主报修后，根据维修等级向业主承诺工作完成时间：接报修后5分钟到现场，第一等级2小时内完成，第二等级8小时内完成，第三等级同业主协商完成时间。另针对不同问题要求到场时间应不一样，原则上中修一周内完成。5.3工程报修等级分类标准： 第一等级：更换阀门、门锁、窗锁、修理更换灯具、一般故障排除等。 第二等级：供电系统故障、供水系统故障、严重的管道堵塞，涉及天花吊顶、管道井、电缆井及隐蔽工程的维修。 第三等级：需业主方、设备供应商联系协调解决的工程问题，工程遗留问题和属于工程质量、设备质量保修期内的工程报修。需要准备和采购维修材料，确定维修方案，协调各有关方面解决的工程问题，突发的、比较重大的工程问题。5.4 报修处理从以下环节着手：接报、填单、分单、返单、未完工作反馈。 接报：接报用语规范，询问词汇简练、准确，尽量缩短接报时间，记录正确。 填单：字迹工整，内容清晰明了。 分单：制作维修单分类栏，易于检索，一目了然。 返单：完成的维修单应尽快返给管理处；对于当日不能解决的问题应在维修单上注明原因及预计完成时间。 反馈：由管理处针对当日不能完成的维修单对业主做反馈解释，专业性强的问题由工程主管向业主解释。六、安全保卫服务方案1.0 安全保卫服务的总体构想1.1“人防”、“技防”有机结合的安全管理安全管理中，“人防”具有机动、灵活的优点和存在疏漏的缺点，“技防”具有准确、保障系数高的优点和不能随机应变的缺点，只有两者有机结合的安全防范才能最大限度降低事故发生率。1.2定点守护与巡逻相结合针对不同功能区域的特点和安全要求，在安全保卫工作中需采取重要区域定点守护与流动巡逻相结合的方式进行安全管理，形成完善的安全保卫系统。1.3 强化消防安全保卫消防工作是“防患于未然”，必须强化灌输消防意识、定期进行消防排查、提前处理消防隐患、及时处理消防事故，才能确保整个区域的消防安全。1.4整体设防、分阶段分片区控制”实施统一的安全管理体制，对人员进出、物资进出、消防安全、交通安全进行半封闭式管理，进行严格盘查进出管理模式。1.5提倡人性化服务，寓管理于服务之中 在强调安全管理的同时更强调人性化服务，通过显性服务、隐性管理，在保证安全需要的前提下，为业主营造轻松、舒适的氛围，将严格的物业安全管理融入于亲切礼貌、有理有节、细致周到的服务之中。2.0拟采取的安全管理措施（一）人员进出管理：2.1 进出本区域所有工作人员持工作证出入，以便安全人员识别与管理；2.2 对设置门禁的区域，按规定实行门禁授权准入； 2.3 外来人员进入前，须配合门岗安全人员的询问和检查，并须经接待室电话核实、登记、领取访客证和会客单方/部门后方可进入；夜间实行全封闭式管理 3.0 监控室管理 3.1 每天检查监控设备设施，确保正常使用； 3.2 对发生的异常情况及时汇报，并通知管理处及开发部门进行处理； 4.0 安全人员要求4.1身体健康、爱岗敬业，政治觉悟高，拥护中国共产党的领导，无行政处分和刑事处罚记录4.2男性、年龄在18-45周岁、身高在172cm以上，有一定的军事技能，有从军经历者优先；4.3有一定的机关保卫工作经历或了解机关保卫工作的特殊性，具备处理突发事件的能力和素质。5.0 日常服务内容及规范（参考）5.1 日常服务内容安全防范管理安全防卫管理定点守护、区域巡逻管理物品、人员进出管理防火、防盗、紧急避险管理应急响应制定应急响应程序应急事件处理协助应急事件调查处理消防管理消防设备设施管理定期检查消防设备设施完好状况消防设备设施使用管理消防事件处理制定消防事件处理流程对火警、火灾现场处理协助南岸区供电局生产、经营场所有关部门调查消防安全检查工作定期进行消防安全检查提出消防整改措施、方案或建议消防宣传工作交通管理车辆管理车场停车指挥及管理区内车辆控制（速度，区域）协助相关部门保持南岸区供电局生产、经营场所的通道整洁道路管理交通安全管理，按要求限速交通标识管理交通秩序管理（停放秩序与噪音控制）5.2 管理服务规范内容服务要求门