2013年深圳市房地产政策法规(讲义).doc

2013年深圳市房地产政策法规“没有规矩不成方圆”，世上万物都有它特定的运行规律，房地产业也不例外，有着其特定的操作秩序。一般而言，政策法规体系可分为三个不同层次。第一层次法律法律主要有：宪法、城市规划法、土地管理法、城市房地产法最新发布实施建筑法。涉及法律有：婚姻法、民法通则、担保法这一层次法律总定性，总原则的。第二层次法规、规章这些法规出自国务院，各省人大和有立法权的市人大，比如：土地管理法实施条例、城市房地产拆迁条例、广东省实施中城市规划法办法、深圳市经济特区房地产转让条例等。这些法规具有较强的可操作性。第三层次政策法规省市人民政府、国务院有关部委和政府有关部门，以规范性文件形式出台的一系列房地产政策，比如：深圳经济特区商品房外销管理办法、关于搞活深圳市房地产市场的若干规定、关于促进我市房地产市场发展的若干规定的补充规定等等。这些政策可能是法律的补充，也可能是法律未曾涉及的范畴。举个例子，深圳1982年在全国率先实行有偿使用土地，当时国家法律在这一方面是空白，且在当时宪法土地使用权禁止买卖，直至1986年6月35日，全国人大才颁布土地管理法。第二层次的法规、规章，特别是第三层次政府规范的文件形式的政策，结合当地实际，具有地方特性，是在法律、法规未涉及到或虽涉及但不够详尽具体的领域，强化或细化地调整房地产关系的重要工具，也是房地产法律法规的有效补充。一二两层次总 是调整房地产关系的总纲，在座同仁都应该是掌握的非常好，在此不多述，今天交流着重谈谈与我们业务息息相关的深圳的房地产规章和政府规范性文件形式出台政策。$1 房地产交易制度与政策房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产转让房地产转让是从商品房地产开发到消费的主要流通形式和市场形为。1993年10月1日起施行深圳特区房地产转让条例这一条例的实施对房地产二、三级市场的转让形为加以规范。相关主要内容如下：概念：房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建的物附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转让给他人的法律行为。约束：以下五种情况，视同房地产转让以房地产作为出资与他人成产法人企业的。一方出地，一方出资合作开发，并以产权分成的。收购或者合并企业时，房地产产权为新的权利人的。以房地产抵债的。 国有企业之间与其他组织之间的房地产调拔。通过行政划拔取得土地使用权的，取得土地使用权对减免价款的以及法律，法规规定的其他情形的房地产需转让时，应经主管机关批准，并补足地价后，方可转让。对一、二级市场而言包销是指以经营为目的，购买房地产开发商的房地产再销售二级给他人的行为。代理受开发商委托代理转让房地产现楼领取标准销售合同物业形态预售有预售许可证含预售合同内销销售形式外销商品住宅外销许可证涉及销售中，买卖一方式双方为境外组织或个人的房地产转让合同需经深圳市公正机关公证。对三级市场而言l前提有合法产权证书房地产证l在同等条件下，房地产共有人和承担人有优先购买权。房地产抵押房地产抵押是指抵押人的其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。有关规定：1、房地同时抵押2、乡（镇）村企业土地使用权不得单独抵押，乡企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内土地使用权同时抵押。3、下列房地产不能抵押土地所有权集体土地使用权（单独）学校、幼儿园、医院等公益房地产无产权证明房地产已办理预售许可证的建商品房4、非市场商品土地使用权及其地上建筑物设定抵押，应扣除补交土地出让金，土地税费后将值后定最高抵押额。当债务人不能覆行债务时，委托深圳市不动产拍卖行拍卖，抵押权人为补交出让金和土地税费后的第一受偿人。5、深圳市允许同一房地产设立若干抵押权，设定再次抵押权的条件必须是抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，但再次抵押不能超出其余额部份。6、若设立若干抵押权，应按规定办理抵押登记，清偿债务时按已登记的先后秩序登记受偿。房屋租赁房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承担人使用，由承担人向出租人支付租金的行为。在深圳房屋出租面积比例特别高，出租房屋包括：住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。将于92年12月26日通过，93年5月1日起实施深圳经济特区房屋租赁条例。有关内容如下：1、房屋租赁实行租赁许可证制度2、租赁年限：住宅8年，其他15年3、经出租人同意，承租人可将租赁房屋一部分或全部转租给第三人，但受转租人不得将租赁房屋再转租。4、房屋租赁按章缴纳税费（2管理费）房产税营业税企业所得税个人所得税教育费用附税城建税5、行政划拔、减息地价款土地上的房屋出租时，按月租金收入为基数，每月补交6的地价款。救市政策为启动房地产市场，盘活资金，促进经济发展，自1993年底起以来深圳市政府采取了一系列措施。1、93年11月，降低土地增值税40100，税率起20，且通过招标拍卖的土地上开发建设的第一次转让房地产免征增值税。2、94年4月起，免征契税和教育附加税，合同价6，刺激了购买者活跃了房地产市场。3、1994年7延长土地使用权年期，各类用途按国家规定的最高年限自然顺延，增加购房者信心。4、94年10月作出关于搞活深圳市房地产市场的若干规定，全面解除既往有关购房对象的限制，凡具备合法证明的国内公民或单位均可在深购买商品住宅，采取合同背书记载的方式，允许楼花转让，允许开放企业根据自行决定每套商品住宅的建筑面积。5、1995年10月“免收商品房内销与外销的地价差价”。96年11日补充。宝安龙岗两区购房入户政策面积指标40501个50702个701003个100以上4个6、1995年市府明确提出鼓励投资者参与加快深圳市中心区开发和建设的政策（地价按现行市场地价标准下调30执行），同时作出一系列从严审批，暂停审批与暂缓审批的规定深府（95）239。7、96年5月，规划国土局发出通知决定从严控制罗湖、福田建成区的建设，除市政、公建配套设施外，一律不再审批新建项目；暂停审批旧城、旧村、旧房改造及扩进、改建、拆建项目。8、为了进一步吸收境外人士在深圳买房，政府规定在1997年10月9日内，境外人士一次性购买400万元港币以上，且付清全款，业主可办理一副深港入境私家车牌。9、市属国有房地产企业，对尚未交或只交部分地价款的住宅商品房（现楼），可向市规划国土局申请转为微利房，经批准后，由市住宅局按微利价格（建筑成本加10的利润）收购，被住宅局收购的楼房，其欠交的地价款按微利房地价标准核减（据说，因住宅局较柯 ，仅有一个项目转了微利房）。10、严格控制微利商品房的销售对象。微利房只供应：本市行政机关事业单位，市属国有企业中央驻深单位及国营内联企业中户口符合享受策利房条件的职工。11、98年将从严控制土地供应量，据国土局李加林副局长报告中分析大约98年土地比上年减少30左右，现在培训的第一课也谈极拍卖方式土地供应计划为17万平方米，去年127万平方米。12、98年商品房进入市场的销售要实行“计划入市”。全市400多家房地产公司全部要申报98年预售计划。13、继续取消和减免一些费税，比内地市政府已下文建议税费一次性征收，改售后分期分项收费，减轻企业压力。14、在认真总结宝安、龙岗购房入户的经验教训，将购房入户延伸到深圳特区内。$2 房地产产权登记制度产权登记程序; 权登记种类;房地产证识别;同致公司无论是交易部、技术部，还是评估部与房地产权证接触非常频繁，房地产产权登记是人民政府对房地产权利人的合法权益的认定和保护的行为，也是规范房地产市场秩序，调整房地产关系的工具。产权登记程序（稍微带一句）提出申请受理申请审查申请文件权属调查公 告确认房地产权利核准登记事项记载在房地产登记注册收费、发证登记种类房地产登记可分为裙始登记、转移登记、抵押登记和变更及其他登记四类。1、初始登记当事人为首次建设房屋权益人一般而言，产权证书（规范的）会注明。“行政划拔土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“内销商品房”、“外销商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“准成品商品房”等字样。2、转移登记初始登记有下列情况的要办理转移登记。买卖 赠与 交换 健承 共有房地产分划人民法院判决、裁定的强制性转移依照法律、法规作出的其他强制性转移，抵押实现。对我们公司完成交易而言，办理转移、过户登记、 应提交以下文件：房地产转移登记申请书 房地产证 身份证明 买卖合同或其他证明文件行政划拔及减免地价的土地房产转让，需补交地价的应提交补地价的证明书。3、抵押登记抵押房地产，抵押当事人应于抵押合同生效之日起15天内申请抵押登记。申请抵押登记应提交文件：房地产抵押登记申请书房地产权利证书（房地产预购售合同书）身份证明抵押合同书核准抵押登记的在房地产证书上加盖抵押专用章。并 记录：抵押权人抵押物的面积抵押金额抵押期限预购的房地产抵押时（在合同上加章）。4、变更及其他登记变更登记是指房地产证登记内容，比如用途，权利人名称变化等，不讲。5、登记规费初始登记1（73000万）0.5%转移登记11000万元0.5%抵斩登记0.1最低100元变更登记20元(三)房地产证识别就象电器维修要会看电路图一样，搞我们房地产中介，必须能够识别各类房地产证书。深圳房地产证总体上可分两个时段、两质地，一是1994年底前：硬皮；另一类95年1月10起，软皮封面。1、硬皮证识别与判断（鉴别是否可进入市场）凡房地产证，在“土地来源”栏中注明“划拔”或“减地价”、“免地价”字样的，或土地使用权出让合同中注明了只能自用，不得参与房地产经营或房地产不得进入市场，这一类土地属行政划拔、减免地价款方式取得，那么在其上面建设房产也不能进入市场。凡能提供“红线图”及建筑许可证，且能同时提供市场价格“补地价发票”及土地使用权出让合同的，则不属于这一类，否则，属行政划拔、减免地价款土地。五总散线：“红线图”盖园章可进入市场 “红线图”盖方章需补地后再进入市场2、新房地产证自1995年1月1日起启用。新证封面、封底采用软皮，分红皮和绿皮两种。l红皮本记载市场商品房地产l绿皮本记载非市场商品房地产绿皮本记载房地产，不能直接买卖。需抵押的、出租的应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。比如：抵押的须由抵押权人先作出书面承诺，同意处分押抵物前先垫交地价款。出租的按租金的60抵作地价款。(1)以行政划拔方式获得的土地使用权(2)在行政划拔的土地上建成的房地产(3)通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式但按市场地价标准支付地价款的除外）(4)在缴付协议地价款上土地建成的房地产(5)获得减免地价的土地使用权(6)在减免地价的土地上建成的房地产(7)准成本商品房(8)按“房改”取得的全成本商品房(9)微利商品住宅(10)农村居民私人住宅(11)房地登记机关确认的其它非市场商品房地产$3房地产金融政策抵押、按揭、保险金房地产的发展离不开金融业的支持，金融业的繁荣依赖于房地产业的兴旺，二者互相促进，金融业的筹集和融通资金方面具有不可替代的作用，而房地产的发展长时间占用大量资金，二者关系紧密，这界备国房地产业的发展都离不开银行的贷款。房地产金融是房地产业在开发、建设、经营、服务等活动中，通过货币流通和信用渠道所进行的资金筹集、融通、清算及相应服务的金融行为。主要内容包括：存款、贷款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险及有价证券的发行与交易。与我们业务密切相关的有：抵押贷款、按揭贷款和保险。（一）抵押贷款房地产抵押是抵押人在法律上将房地产抵押给抵押权人（银行）而为借款人获得贷款的行为。若债备人不能按期偿还贷款本金和利息，抵押权人有权处分抵押房地产。抵押贷款一般操作流程有：抵押人申请贷款银行调查、估价审核放 款抵押物保管办理抵押登记办理公证签贷款合同抵押人购买保险抵押银行审批在这个流程中的九的步骤中，作为中介机构应涉及三步：即：调查评估、保险、抵押登记其中最主要的调查评估，调查包括现场勘察和确认标的物。为什么要强调调查评估呢？主要是防患风险，在国内其他地方“偷梁换柱”看物业现象出现了不少。同时我们作为中介公司要积极推介房地产抵押贷款保险，有保险同样是使我们参与的房地产金融风险减少到最低限度。抵押登记是双方当事人的事情。但不排除中介机构的参加与协助。（二）按揭贷款房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件下，以该房地产的产权作为抵押向银行取得贷款，并采取分期还本付息的方式，并由发展商承担其还款提保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方之间的一种融资方式。下面简述一下深圳市个人购买商品房按揭贷款规定。（企业与银行之间不叙述）1、对象和条件：有身份证的中国居民在深投资办企业的外商、港澳、台湾及海外人士有固定工作和稳定收入，具有偿还能力在银行开到帐户购房首期款已付2、贷款资料户口簿和身份证贷款申请表收入证明或自有资金证明经公证的“商品房预售合同”或“商品房买卖合同”银行要求的其他资料和证明3、贷款程序发展商同意作贷款提保，与银行洽谈按揭协议，包括按揭方式、贷款年限、贷款利息，还本付息方式等。银行审批，并签订按揭协议购房人同意依合同承购的房地产抵押给银行作为偿付贷款本息的保证。提交贷款资料，提出贷款申请。签订贷款合同（购房人与银行）办证合同公证购买住房保险（抵押期间，不间断保险，第一收益人）办理抵押登记深圳市房地产权登记处银行执管购房文件和房地产证放款给发展商指定帐户4、贷款额度： 12% 49% 36% 3% 5、6、7成 其它5、贷款期限：37 812年 15年 其它 63% 30% 4% 3%按揭还本付息形式第一种：一次性还款 通常在入伙前付清贷款本息 比较少第二种：分期付款法业主在贷款期内，按计划每月向银行缴纳楼款。、递减法：每月还款金额 A （AA）I n AM1每月还款金额A贷款本金n贷款月期数I月利率A累计已偿还金额、等额还款法：每月等额还款M2本息额 AI（1I）n （1I）n1 M2每月等额还款本息额、“存一贷二”、“存一贷三”、“存三贷十”利息 贷款额 贷款额 存贷款 本利息 利息 利息“存贷”月利息率较同年限按揭形式月利率低。等额还款每月等额偿还贷款本息额 2ai(1i)n a(ii1) (1i)n1i月利率（贷款）a存款值n贷款月期数i/存款月利率办理按揭手续费银行手续费：本金5公证费：本金3保险费：本金2按揭年限抵押登记费：房价.1 最低100元一般规定，最后以银行为准，因为多数银行与房地产保险房地产保险费是以房地产为标的，以经济合同方式建立的经济关系，对特定突害事故造成的经济损失提供资金保障。房地产保险采用经济方式，集合多数被保险人的风险，合理计收分推保险金，调节保险人之间的资金融通。房地产保险种类：房地产财产概念商品房经营项目保险建筑工程勘察设计责任保险建筑工程保险安装工程保险房地产中介责任保险建议，积极推介房地产中介责任保险。