山东独山湖旅游项目商业计划书.doc

目 录一、背景材料1（一）山东独山湖旅游开发有限公司概况1二旅游产业的宏观环境1三产业政策2二、项目内容介绍3（一）项目地理位置3二建设项目内容51、湿地部分52、水上文化区(集休闲、娱乐、运动、餐饮为一体的多功能区)63、独山项目部分64、独山至桃花山森林公园缆车连接7三、项目优势分析7（一）市场发展状况7（二）政策优势9（三）地理优势9（四）优惠政策11四、项目投资分析13一项目投资分配13五、项目经济分析16一市场收入分析16二经济效益分析17一、背景材料（一）山东独山湖旅游开发有限公司概况1、公司简介山东独山湖旅游开发有限公司于2006年9月21日，由济宁新兴房地产开发有限公司出资注册。位于独山湖岸边1公里处，是一家致力于独山岛周边资源保护、旅游开发、文化传播及接待服务于一体的企业。公司注册资本1000万元，拥有员工35人。本公司利用一山一水一圣人的文化底蕴，梁祝文化发源地为依托，打造一个以爱情为主体的集休闲、度假、观光、娱乐为一体的旅游胜地。2、企业文化(1) 遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。(2) 维护公司声誉，保护公司利益。(3) 服从领导，关心下属，团结互助。(4) 爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。(5) 不断学习，提高水平，精通业务。(6) 积极进取，勇于开拓，求实创新。二旅游产业的宏观环境旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一，2004年，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，已成为全球第五大旅游国。全年入境旅游人数达到10904万人次，比2003年增长18.96%；旅游外汇收入累计为257亿美元，比2003年增长47.87%。 2004年我国旅游业全面恢复振兴并有突破性发展，入境游、国内游、出境游三大市场全面振兴，旅游总收入达到6840亿元，相当于全国GDP的5.01%，自此，旅游业总收入占全国GDP的比重已经连续5年稳定在5%以上。全年全国接待入境游人数达1.09亿人次，分别比2003年和2002年增长19%和11%，接待的入境过夜游客人数居世界第四位。旅游外汇收入达257亿美元，分别比2003年和2002年增长48%和26%，跃居世界第五位。国内旅游市场，全年全国总出游人数达到11.02亿人次，总花费4710.71亿元，人均花费427.5元。2005年旅游行业景气继续高涨。2005年1至2月，我国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到856万人次和42亿美元，同比分别增长14.84%和23.6%，说明旅游业在国民经济的比重越来越大。以上数据说明全国旅游市场发展势头良好，而且旅游产业作为新兴产业 ，投资少，无污染，社会效益和经济效益好，仍然处于朝阳产业，发展前景好。三产业政策(一)全国人大九届四次会议批准的国民经济和社会发展的十五个五年计划纲要指出：“加强旅游基础设施和配套设施建设，改善服务质量，促进旅游业成为新的经济增长点”。众所周知，中国的旅游产业属于政府主导型。政府的产业政策，直接影响到旅游业的未来走向。去年8月，全国旅游工作座谈会在西安召开，专门研究旅游业的新形势和“十一五”全国旅游发展思路。座谈会之前，国务院副总理吴仪有一个谈话，其中有两句话值得我们特别关注：一是“旅游业已经成为国民经济中一个重要的增长点”；二是“中国已经由旅游资源大国成为世界旅游大国”。(二)济宁市委、市政府关于加快发展旅游业的意见(济发200413号)指出：“确立旅游主导产业的战略地位”制定“高起点旅游发展规划”。(三)微山县委关于加快旅游业发展的决定和微山县旅游发展总体规划指出：“以发展微山湖生态旅游，展示水乡风情为主要特点，规划建设荷花和芦苇荡景区、微山岛景区，红旗闸景区、独山湾景区、南阳岛景区和县城景区六大景区”。独山岛景区地处这一规划范围区，且景区特色鲜明，区位优势明显。二、项目内容介绍（一）项目地理位置独山岛座落在独山湖的西北部，距湖北岸1公里多远。独山为凫山山脉的余脉，因孤独而立得名。独山湖形成后，始成为岛屿。独山岛面积1.3平方公里，东西长1.3公里，南北宽1公里，海拔106米，岛上有居民600来户，以捕鱼业为主。岛北部有东西两条大堤与湖北岸相连，可以通车，大堤之内水域称之为独山湾。岛南部是一望无际的独山湖。岛上古有二郎庙、火神庙、孔夫子楼等建筑，有乾隆下江南路经此地的传说故事。岛上湖面景色优美，历史遗留古迹众多，极具开发价值。景区开发目标定位为：观光游、休闲度假、现代娱乐；抓住济宁组群结构大城市，辐射山东，放眼全国。独山岛高耸于湖面之上，登岛四望，湖光山色尽收眼底。独山岛岛形美观，似一艘开火启航的轮船，线条优美，形态逼真，岛上人家石墙石屋掩映在绿柳荫中，岛周围水域荷花绽开，为山水风光绝佳之地。岛顶部复建孔夫子楼，为两阁夹一廊的古典园林型建筑，供游人登顶眺望。独山石为采挖山石遗留的巨型石柱，位于独山岛主峰西侧山腰处，柱高30米左右，柱面上布岩溶花纹，耸立于采石场坑中。独山石四周的采石坑高低不平，石壁有岩溶花纹，与独山石组合在一起，形态美观，以独山石为核心，采取“粗犷园林”的建设手法，将采石场遗坑建成一处“巨型盆景式园林”，名为“独山石石景园”。独山湾面积5000亩，风平水清，荷红苇绿，独山湖汪洋澄澈，浩无边际。在独山岛岸边设浴场、垂钓处，在水面上可开展多项水上娱乐活动，如划船、赏荷、垂钓、捕捞、游泳、摩托艇等。连结独山岛的东西两堤，两侧植垂柳，保持大坝的自然野趣。万亩荷花。每至盛夏，独山湖百里湖面花团锦簇，荷花飘香，接天连壤一派壮观景色。荷花纯系野生，有红、白两色，红的嫣然如霞，白的清丽典雅，面积如此之大的荷花荡确是微山湖的一大奇观。从“小荷才露尖尖角”的初夏，到“荷尽已无擎雨盖”的秋末，在独山湖赏荷长达四个月之久，可观赏到荷花生长期中的各种倩姿。芦苇荡。独山岛四周有无数的芦苇，十亩、百亩，大小片不等，片片相连，形成天然的绿色屏障。在芦苇荡中修苇亭、苇榭，开挖清整水面，开展苇荡垂钓、野炊、荡舟、游泳等游乐活动，会给人带来无穷乐趣。独山岛历史悠久。考古工作者在岛上发现了两处古墓群，出土了不少贵重的汉画像石。而岛半坡的二郎庙，院里的石洞上方，大书的“朝阳洞三字，传说是清乾隆皇帝二次南巡，路过此岛时写下的。还传说，在这里，他听到有人拔苦江草的声音，造了一个“ ”字，还曾题过四个字“黄天大道”。岛屿上还曾有过火神庙及纪念孔夫子周游列国时登临独山岛时所建的孔夫子楼。在朝阳洞附近，还埋有一处溶洞，据岛上人说，洞深虽有十数米，但深处有狭缝幽深无底。洞内钟乳石珍奇瑰丽，似壁画五彩斑斓，如雕塑栩栩如生。二建设项目内容1、湿地部分（1）入口迎宾区 a、停车场 b、喷水池 c、荷花池 d、入口标志性建筑（2）湖滨广场a、休闲椅 b、花卉、乘阴树 c、假山怪石 d、雕塑（3）水上植物园 a、万亩荷花、菱花、蒲草、芦苇、水葱、慈菇等 b、水中九曲长廊、亭台、小桥流水 c、利用芦苇地建水上迷宫 d、采莲、采菱、打鸡头（4）湖滨浴场（5）垂钓餐饮区a、小型游泳池 b、垂钓、捉蟹、钓鳖、罱鱼、叉鱼、摸鱼 c、漂流小屋湖味小吃 d、星级酒店（6）环独山湾林荫道、游览车单行道（7）码头（8）绿地 a、水岸绿化：现状布置、桃柳结合并点缀芒类植物 b、疏林草地营造绿色空间，片植开花小乔和花灌木（9）生态林区休息园2、水上文化区(集休闲、娱乐、运动、餐饮为一体的多功能区)（1）水上休息度假中心 a、室内 b、室外：以本地大帆船造型为蓝本。（2）水上康体运动区 a、趣味性项目如水行器、蹊跷板等b、竞技健身项目如皮划艇、龙船等c、惊险刺激性项目：滑水运动水上拉伞铁锁桥d、水上娱乐项目：情人船双浆小木船儿童碰碰船水上自行车（单、双人）汽艇、摩托艇e、休闲享受性项目：太阳椅休闲毯冲浪筏f、水上极限运动区：水上滑翔机水上高空蹦极3、独山项目部分（1）别墅区：山地别墅与水景别墅（2）五星级大酒店、特色民居客栈、船上客栈（3）山顶游赏区 a、情人长廊b、登山步道c、半山亭d、观景阁e、雕塑（4）、爱情休闲度假区 a、梁祝文化区：书院、草桥、祝家庄、梁祝坟b、婚庆旅游服务基地：爱情文化广场、国内外婚俗展、婚纱摄影基地、湖滨沙滩（5）会议中心及高尔夫练习场（6）百果园、百花园、山丘绿化（7）水城及游乐场（8）码头4、独山至桃花山森林公园缆车连接（1）高尔夫球场（2）狩猎场（3）跑马场（4）佛庙三、项目优势分析（一）市场发展状况全国假日办发布2007年“五一”黄金周旅游信息通报称，今年“五一”黄金周期间，全国共接待旅游者1.79亿人次，比2006年“五一”黄金周增长22.7%；实现旅游收入736亿元，比2006年同期增长25.8%。根据纳入全国监测的39个城市和116个直报景区（点）的运行情况分析，本次黄金周旅游接待人数和旅游收入又创新高。5月1日到5月7日，纳入全国假日旅游统计预报体系的北京、天津、承德、秦皇岛、沈阳、大连、长春、吉林、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、黄山、厦门、南昌、瑞金、青岛、洛阳、武汉、长沙、张家界、韶山、广州、深圳、桂林、海口、三亚、重庆、成都、广安、贵阳、遵义、昆明、西安、延安、银川等39个重点旅游城市，“五一”黄金周期间共接待游客6214万人次，其中过夜旅游者（口径同上）为1506万人次，一日游游客为4708万人次，比2006年同期均有增长。纳入全国假日旅游统计预报体系的119个旅游景区（点），“五一”黄金周期间共接待2231.87万人次，门票收入9.10亿元。）“五一”黄金周期间，39个重点旅游城市监测的184家商业企业，共实现销售收入69.77亿元，比2006年同期增长17.9%；监测的173家餐饮企业，共实现营业收入4.01亿元，比2006年同期增长10.9%。今年“五一”黄金周，七天间全省共接待游客1940.6万人次，同比增长26.3%；旅游收入114.1亿元人民币，同比增长31.8%，旅游接待和旅游收入均创历年黄金周新高。“五一”黄金周期间，济宁市共接待中外游客168.06万人次，同比增长25.8，实现旅游社会收入7.72亿元，同比增长29.5。济宁市是山东省重点财政收入大市，在全省排列第四，居民收入较高，人们对提高生活质量有较高的要求。特别是济宁市是个能源大市，煤炭行业发展迅速，从业人员收入较高，职工对居住和旅游消费要求较高，有本地充足的客源。山东省是个旅游大省，在其西部主要有“一山，一水，一圣人”的旅游资源，该项目占据了一水的优势资源。每年来自全国、全球的游客络绎不绝。本景区的建设弥补了西部地区休闲、娱乐及度假的市场空白，也增强了西部资源的整合和整体发挥。（二）政策优势(一)全国人大九届四次会议批准的国民经济和社会发展的十五个五年计划纲要指出：“加强旅游基础设施和配套设施建设，改善服务质量，促进旅游业成为新的经济增长点”。(二)济宁市委、市政府关于加快发展旅游业的意见(济发200413号)指出：“确立旅游主导产业的战略地位”制定“高起点旅游发展规划”。中共济宁市市委济发20063号文、济宁市发展和改革委员会济发改重点200662号文精神，独山岛旅游开发项目列为济宁市2006年重点项目 ，由济宁市人大殷允岭主任亲自支持、协调及调度，微山县人民政府罗心光书记直接协办。(三)微山县委关于加快旅游业发展的决定和微山县旅游发展总体规划指出：“以发展微山湖生态旅游，展示水乡风情为主要特点，规划建设荷花和芦苇荡景区、微山岛景区，红旗闸景区、独山湾景区、南阳岛景区和县城景区六大景区”。独山岛景区地处这一规划范围区，且景区特色鲜明，区位优势明显。作为市级重点项目，该项目享受所有的优惠政策。项目土地价格平均为每亩三万元左右，远远低于市场价格，是极其具有投资价值的土地资源。（三）地理优势 (1)区位优势独山岛旅游景区距离济宁、邹城、滕州等市区仅40公里，又地处济宁市开展的运河一日游、二日游的旅游线上，同时联系着全省、全国的旅游线路，水陆交通便利，同时，又与山东省山水圣人游黄金旅游线相衔接，可吸引周边大量游客。(2)资源优势中国北方最大的淡水湖与世界上最长的运河相结合，既有历史文化名胜，又有“中国荷都”、“北方水乡”的美誉，同时又有山、湖、岛、湾丰富的景观资源和荷、苇等丰富的水生植物，是一个不可多得的旅游目的地。a、独山岛景区位于淮河流域经济圈，濒临组群结构大城市济、邹、兖、曲，周边近百万人，目前无真正的休闲、度假的场所；济宁是三大圣人之地，每年接待的游客不计其数，但是游客也不过是白天看庙，或夜间休息，或直接离开济宁，配套的旅游休闲项目过分单调，缺乏一个供游客欣赏了儒家文化后进行现代休闲娱乐的地方，缺乏一个让游客放慢脚步留下来的地方。开发独山岛景区可以为过往游客和济宁市民提供一个良好的旅游、休闲、度假场所。b、微山湖是中国北方第一大淡水湖，被命名为“中国菏都”、“北方水乡”、“铁道游击队故乡”，被列为山东省自然风景名胜区、岛类资源保护区、省级生态功能保护区和国家生态示范区，占据着山东省“一山、一水、一圣人”中的“一水”资源。独山岛景区开发后，可以借助这一优势，与整个微山湖景区形成配套游览网络，吸引国内外游客，逐步占领旅游市场，发展潜力很大。c、地理环境优越，基础条件具备。独山岛地处运河旅游热线上，水、陆交通便利，距省级104线1公里，距京杭大运河2公里，距104国道和京福高速40公里，距济宁机场55公里。当地公共设施如水、电、路、有线电视、通讯网络完备，功能齐全。d、市场定位优势梁祝故事的真实发生地距独山岛仅有15公里，独山岛开发的目标是打造山东省最具浪漫情调的旅游度假产品。目前济宁市的婚庆活动市场刚刚开始，还未成形，在独山岛建设婚庆活动基地正好可以弥补在婚庆市场的空白，重点市场定位为山东省、北京都市圈和长三角地区的浪漫度假市场，面对山东省其它地区甚至更远的游客独山岛应该强调其浪漫主题。大千世界千变万化，唯有爱情是永远的主题，山东省、北京都市圈和长三角是济宁市周边经济较为发达、旅游需求较为旺盛的地区，人们对于浪漫旅游和度假旅游都充满了期待，国内远程和日韩、东南亚、世界华侨对梁祝凄美的爱情故乡十分熟悉，打造梁祝文化溯源游，让人们了解这里优美的景色和浪漫的氛围，强调独山岛高品质的旅游服务设施和高品位的休闲度假项目，让“浪漫仙岛”的旅游形象得以提升，突出项目差异化的市场策略，与周围景区形成优势互补的局面，能够大大促进山东西部整体旅游的发展。虽然现在附近陆续有一些森林公园、风景区，但接待标准都不太高，项目也较少，所以独山岛风景区项目与同类项目的竞争并不大，市场进入的门槛不高，时机也较好。（四）优惠政策外商投资和外国企业所得税在济宁市辖区内设立的生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从获利年度起，第1年和第2年免交企业所得税，第3年至第5年减半缴纳企业所得税。从事农业、林业、牧业的外商投资企业除依上款规定享受免税、减税待遇期满后、经申请税务部门批准，在以后的十年内可以继续按应纳税额减征15%30% 的企业所得税。产品出口企业，减免期满后，凡当年产品出口产值达到当年全部产品产值70%以上的，减按12%税率缴纳企业所得税。先进技术企业，减免期满后，可延长3年按15% 的税率缴纳企业所得税。再投资退税外国投资者将从企业分得的利润在中国境内再投资，期限不少于5年，经税务机关批准，退还再投资额已缴纳税款的40%；再投资于产品出口企业、先进技术企业，全部退还其再投资部分已纳所得税款。预提所得税外商在中国境内没有设立机构而有来源于济宁的股息、利息、租金，特许权使用费和其它所得，除依法免征所得税外，均按10%的税率征收所得税。其中，提供资金、设备的条件优惠，或者转让的技术先进，经批准可减征或免征所得税。汇出所得税外商将其在企业分得的利润汇出境外时，免征汇出额的所得税。关税对符合外商投资产业指导目录（2005年1月1日施行）鼓励类和限制乙类，并转让技术的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。四、项目投资分析一项目投资分配项目投资分析项目总投资98950万元，其中一期项目投资56650万元，二期项目投资42300万元。具体如下：（一）土地购置及居民搬迁1、独山土地 2000亩0.7万元/亩1400万元2、鱼池等补偿 8000亩0.5万元/亩4000万元3、湿地 1000亩0.7万元/亩700万元4、居民搬迁 （总共不足700户，实际住房50000多平方米，按每户安置100平方米计算，预计回迁70000平方米）7000010007000万元（二）各建设项目投资1、湿地部分（1）入口迎宾区 1500万元 a、停车场 b、喷水池 c、荷花池 d、入口标志性建筑（2）湖滨广场 2000万元 a、休闲椅 b、花卉、乘阴树 c、假山怪石 d、雕刻（3）水上植物园 200万元 a、万亩荷花、菱花、蒲草、芦苇、水葱、慈姑等 b、水中九曲长廊、亭台、小桥流水 c、利用芦苇地建水上迷宫 d、采莲、采棱、打鸡头（4）湖滨浴场 100万元（5）垂钓餐饮区 300万元a、小型游泳池 b、垂钓、捉蟹、钓鳖、叉鱼、摸鱼 c、漂流小屋湖味小吃 d、星级酒店（6）环独山湾林荫道、游览单行道 500万元（7）码头 100万元（8）绿地 100万元 a、水岸绿化：现状布置、桃柳结合并点缀芒类植物 b、疏林草地营造绿色空间，片植开花小乔和花灌木（9）生态林区休息园 50万元二、水上文化区（集休闲、娱乐、运动、餐饮为一体的多功能区）（1）水上休息度假中心 10000万元 a、室内 b、室外：以本地大帆船造型为蓝本。（2）水上康体运动区 300万元 a、趣味性项目如水行器、蹊跷板等 b、竞技健身项目如皮划艇、龙船等c、惊险刺激性项目：滑水运动水上拉伞铁锁桥d、水上娱乐项目：情人船双浆小木船儿童碰碰船水上自行车（单、双人）汽艇、摩托艇e、休闲享受性项目：太阳椅休闲毯冲浪筏f、水上极限运动区：水上滑翔机水上高空蹦极三、独山项目部分（1）别墅区：山地别墅与水景别墅 70000150010500万元（2）五星级大酒店、特色民居客栈、船上客栈 10000万元（3）山顶游赏区 3000万元a、情人长廊 b、登山步道 c、半山亭 d、观景阁 e、雕塑（4）爱情休闲度假区 500万元 a、梁祝文化区：书院、草桥、祝家庄、梁祝坟b、婚庆旅游服务基地：爱情文化广场、国内外婚俗展、婚纱摄影基地、湖滨沙滩（5）会议中心及高尔夫练习场 3000万元（6）百果园、百花园、山丘绿化 200万元（7）水城及游乐场 1000万元（8）码头 200万元四、独山至桃花山森林公园缆车连接（二期项目约42300万元）（1）高尔夫球场（2）狩猎场（3）跑马场（4）佛庙.二项目建设进度安排项目建设阶段：一期分三年进行1第一年 总投资9850万元投资内容：湿地土地购置700万元；鱼池等补偿4000万元；入口迎宾区1500万元；湖滨广场 2000万元；水上植物园200万元；湖滨浴场100万元；垂钓餐饮区300万元；环独山湾林荫道、游览单行道 500万元；码头100万元；绿地100万元；生态林区休息园50万元；水上康体运动区300万元；2第二年 总投资25300万元投资内容：、独山土地出让1400万元；2、居民搬迁 7000万元；3、五星级酒店5000万元；4、山顶游赏区3000万元；5、山地别墅与水景别墅3000万元；6、百果园、百花园、山丘绿化200万元；7、水上休息度假中心4000万元；8、爱情休闲度假区500万元；9、游乐场1000万元；10、码头200万元。第三年 总投资21500万元投资内容：、五星级酒店5000万元；2、特色度假别墅7500万元；3、会议中心及高尔夫练习场3000万元；4、水上休息度假中心6000万元。独山至桃花山森林公园缆车连接为二期项目，建设时间和进度根据项目发展而定。五、项目经济分析一市场收入分析销售收入：假设别墅每平方米售价5000元，具体销售时间和金额为项目第二年5800万元，第三年8750万元，第四年8750万元，第五年11700万元。旅游收入：假设收入时间和金额为项目第二年3500万元，项目第三年4250万元，第四年5375万元，第五年7100万元，第六年9650万元，第七年13500万元以后每年按5递增至第五十年。其他收入；项目第三年1608万元，第四年2216万元，第五年2825万元，第六年至第五十年每年收入2825万元。折旧计算：公建和旅游设施按五十年计，以直线法计算，每年折旧21000/47446.8万元，期末净残值为0万元。5土地摊销：土地总投资6100万元，按五十年摊销，每年摊销122万元。二经济效益分析 1、项目投资回收期项目预计建设期为三年，项目每年净现金流量如下（万元）：内容第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后各年合计一、项目投资9850253002150056650二、现金流入1、别墅收入525070008750140002、旅游收入400050001000020000250003、酒店收入3500350035004、会议中心1000100010005、其他收入1000100010001000小计925013000242503935030500116350三、现金流出1、人员支出2004008004000400040002、办公费1002505005000500050003、利息支出1000200060006000600060004、餐饮成本5005005005、各种税费4206501200150010006、其他支出200200300600600600小计15003270825017300176001710057020四、现金净流量11350193201675069502175013400五、累计净流量11350306704742040470187205320投资回收期为：65320/134006.35年2、项目收益项目投资各年的收益预计如下：项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年及以后各年一、营业收入1、别墅收入525070008750140002、旅游收入400050001000020000250003、酒店收入3500350035004、会议中心1000100010005、其他收入1000100010001000收入小计925013000242503935030500二、营业成本1、人员支出2004008004000400040002、办 公 费1002505005000500050003、利息支出1000200060006000600060004、餐饮成本5005005005、各种税费4206501200150010006、折 旧10050010003000300030007、别墅成本1575210026254200其他支出200200300600600600小 计1600534511350229252480020100四、项目利润16003905165013251455010400五、所 得 税760.65544.50437.254801.503432六、项目净利润16003144.351105.50887.859748.506968注：（1）固定资产折旧按直线法，折旧年限30年。（2）投资净收益率：（696827000）/（5665010500）73.6联系方式：xxfdc2008yahoo.com.cn主联系人 宫春艳朱科文 职 务 招商引资办公室主任 电话号码 1337537663613655377778 传真号码 0537-2313421 电子邮件 xxfc2008yahoo.com.cn 地 址 山东省济宁市半截阁路北东首 邮政编码 272133