北京市密云县商品房(住宅)市场分析.docx

北京市密云县商品房(住宅)市场分析根据公司要求，我部针对密云县商品房(住宅)市场情况，进行了基本的了解，现将密云县商品房(住宅)市场基本情况做如下介绍：一、 密云县土地及人口基本情况简述：密云县总面积2,229.45平方公里，山区面积占79.5%，1,771.75平方公里；平原面积占11.8%，263.4平方公里；水面面积占8.7%，194.3平方公里。密云县辖17个镇、2个街道和1个地区办事处：密云镇、溪翁庄镇、西田各庄镇、十里堡镇、河南寨镇、巨各庄镇、穆家峪镇、太师屯镇、高岭镇、不老屯镇、冯家峪镇、古北口镇、大城子镇、东邵渠镇、北庄镇、新城子镇、石城镇、鼓楼街道、果园街道、檀营地区（檀营满族蒙古族乡）。 截至2012年末，密云县常住人口47.4万人，其中：城镇人口26.2万人，占常住人口的55.3%；乡村人口21.2万人，占常住人口的44.7%。密云县户籍人口43万人，按户籍属性分，农业人口25.3万人，非农业人口17.7万人。二、 密云县商品房(住宅)市场情况分析： 截至2013年5月密云县招拍挂(住宅)出让土地中,规划建筑面积2,942,720.54平方米；以其中80%为住宅面积，其余为配套、商业估算，住宅建筑面积约为2,354,176.43平方米；若以平均100平方米/套计算，可提供住宅约23,542.00套。截至2013年5月密云县取得预销售许可证、房屋所有权证（现房销售）商品房(住宅)共计7,353.00套,已经签约5,883.00套，尚未签约1,470.00套，平均销售约80%；其中，位于密云县城范围内、总价100.00万元/套左右的普通商品房销售良好。以密云县常住城镇人口26.2万人计，约合8.7万户，由上述情况可知，密云县自土地出让采用招拍挂方式（2002年以后）以来，新建（未建）商品房（住宅）约23,542.00套，加上土地协议出让时期可建商品房（住宅），以及建成十年以上的旧房（住宅）；如密云县常住城镇人口没有较大幅度增长，则密云县商品房（住宅）市场潜力不大，且现有消费能力有限。鉴于目前北京市“限购、限价”政策，具有购买能力的基本上都不具备购买资格，具备购买资格的购买能力有限；我部因工作需要自2012年9月至今，每周在密云县城居住5天，往返北京市区、密云县城一次，无论居住地区，还是往访途中均很少遇到北京市区人员，由此可见北京市区人口在密云县城购房者很少。综上所述，密云县高端商品房（住宅）受限购政策影响，目前销售情况相当不好，君山高尔夫、观唐云鼎等别墅项目售楼处基本见不到购房者；而普通商品房（住宅）销售良好，城区内的新项目基本销售完毕，且售价可达12,000.00元/平方米左右，但因其人口基数的原因，且受政策影响，外来购买力不强，市场潜力不大。据此，我部认为，现阶段开发密云县城区普通商品房（住宅）项目应是最佳选择。【附件】1、密云县土地招牌挂(住宅)出让情况（截至2013.05.23）；2、北京市密云县商品房（住宅）销售情况一览（截至2013.05）；密云项目部2013年5月