土地一级开发与城市基础设施建设.doc

土地一级开发与城市基础设施建设利用土地一级开发融资建设城市基础设施是与市场经济相适应的土地运作机制。建设城市基础设施是社会经济发展的需要。但在政府投资极为有限的条件下,必须盘活土地资产,步入良性循环轨道,使基础设施（城际铁路）沿线亟待开发的土地成为城市建设发展的生力军。城市土地资产是政府的一项极其重要的自然生产成本,是国有资产的重要组成部分,同时也是不可再生的宝贵资源。建立与市场经济相适应的土地运行机制,优化土地资源配置,集约利用城市用地,是实现土地资产价值的重要途径,也是适应市场经济,促进城市建设可持续发展的重要条件。一、我国现行土地所有权的规定根据土地法的规定：我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。城市市区的土地全部属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。二、土地的预审制度指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查，同时出具预审意见。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，今后农用地转用、土地征用必须预审过关才能批准项目用地。项目要符合符合土地利用总体规划及地质灾害防治规划、符合国家供地政策，取得农用地转用年度计划指标和落实耕地占补平衡制度。三、土地的征转用制度农用地转用：是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。土地征收（征用）：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。四、土地的一级开发及储备制度土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 根据土地储备管理办法，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。五、土地的供应制度我国现行的土地供应分为无偿使用和有偿使用，无偿使用土地即为划拨土地供应，没有使用年限。根据划拨土地使用权管理暂行办法第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。该类用地项目应符合划拨用地目录，主要指国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。有偿使用即通过出让方式取得土地使用权，出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。根据用地的性质不同，有偿使用土地的最高出让年限有所不同：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化卫生、体育或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。六、土地的出让收入（土地出让金）土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。七、土地融资随着土地价值的日显突出，利用土地进行融资也越来越为各级政府进行基础设施建设所使用。一般来说土地融资分为土地项目融资土地抵押融资土地储备融资，土地项目融资是指以政府基础设施为依托，以长远收益或政府财政担保为条件，BT（BOT）建设模式为方式的融资形式；土地抵押融资是以土地使用权为担保的融资形式；土地储备融资是以土地的预期收益为担保的融资形式。八、土地一级开发与城市基础设施建设（以城际铁路为例）（一）产业引导。城际铁路项目得到国家和省市的支持，取得用地指标和项目用地预审。（二）规划条件。根据城市规划和项目规划，由政府掌控铁路站点及铁路沿线的一级土地开发权。（三）土地一级开发。根据建设规划红线，由政府或其授权委托的企业对城际铁路站点方圆一定范围的土地进行一级土地开发。由于区位优势的影响，站点上盖物业的土地预期价值相对较高。可以由政府财政投资或引人社会资金（BT、BOT等形式）进行前期的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”开发建设。（四）土地收益。通过前期的一级开发，使生地达到“五通一平”或“七通一平”的开发熟地。根据区位优势可以同时采取三种方式处理一级开发范围内的土地：一是进行公开招拍挂获得土地一级开发和城际铁路建设的资金；二是由土地一级开发公司自行取得部分土地使用权进行二级开发，获得更多价值的土地收益；三是进行土地储备，随着地块的成熟程度逐步将储备土地推向市场或自行开发，收益用于城际铁路的建设和管养。（五）城际铁路建设。在土地一级开发的同时进行城际铁路建设。