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用益物权,1,一、用益物权概述,1、用益物权的含义 2、用益物权的体系 3、准物权,2,1、用益物权的含义,含义：对他人之物在一定范围内使用、收益的定限物权。 法条：物权法第117条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 客体：动产、不动产、不动产权利。,3,2、用益物权的体系（我国）,4,二 、土地承包经营权,1、土地承包经营权概述 2、土地承包经营权的取得,5,含义：农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。（物权法第124条） 理解：主体是农业生产经营者。,1、概述,6,2、取得,1）流转：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（物权法第128条）,7,2）继承：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。对于家庭承包的，林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。（农村土地承包法第31条） 土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。（农村土地承包法第50条）,8,引例：某甲承包乙村耕用土地50亩地，投资40万元建造葡萄园，承包期30年。葡萄园建成，经营3年以后，国家征用该土地，补偿费用是：征地补偿款323万元，地上物补偿217万元，青苗补偿款4万元，水利设施补偿款2万元。村委会将4万元青苗补偿款和2万元水利设施补偿款交给某甲，其余全部归村委会所有。,9,某甲认为村委会侵害了他的合法权益。 问题： （1）乙村村委会对于该50亩土地享有的是何种物权？ （2）某甲对该50亩土地享有的是何种物权？ （3）该50亩土地补偿款应怎样分配？,10,分析： （1）乙村村委会对该50亩土地享有的是物权，其性质是自物权。 （2）某甲对50亩土地享有的是土地承包经营权，其性质是用益物权。 （3）征地补偿款应当归村委会所有，地上物补偿款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归某甲所有。,11,三、建设用地使用权,1、建设用地使用权的含义 2、建设用地使用权的设立 3、建设用地所有权的流转 4、房地一体原则,12,1、含义,含义：自然人、法人或其他组织依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。 限制：时间上有限制。,13,2、设立：出让、划拨（一级市场）,14,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（物权法第143条）,3、流转（二级市场）,15,4、房地一体原则：,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（物权法第146条）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（147）,16,以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。（物权法第182条）,17,四、宅基地使用权,1、主体：限于农村居民。 2、设立：一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。 3、流转：不允许宅基地使用权的单独流转，但可以通过房屋的转让而一并转让。转让后，原权利人不得再次申请宅基地。,18,五、地役权,1、地役权概述 2、地役权的取得 3、地役权的效力 4、地役权的消灭,19,含义：不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。 特征：从属性、不可分性。 价值：一是对物权法定原则的补充；二是可经济地利用不动产，提高土地资源的利用效率；三是可弥补相邻关系的不足。总之，是满足具体情况下个别不动产的特殊需要，提高个别不动产权利人的不动产利益。,1、地役权概述,20,地役权与相邻权的区别：,21,请看问题：,下列纠纷属于相邻权纠纷还是地役权纠纷？ 1、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷。 2、甲村为了取水浇地，在乙丙丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷。 3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷。 4、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷。,22,答案及解析：,1、相邻权纠纷。属于因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。 2、地役权纠纷。相邻关系是在自己的土地上为别人提供便利，是权利的限制。而甲村的行为则是利用别人的土地。 3、相邻权纠纷。属于因排水产生的相邻关系。 4、相邻权纠纷。属于因用水产生的相邻关系。,23,设立：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。（物权法第157条）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（158） 问题：地役权的设立为什么采用登记对抗主义？,2、取得,24,转让：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（物权法第164条）地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。（165）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。（166）,25,供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。（物权法第159条） 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。（160）,3、效力,26,4、消灭,一般事由：期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发生。 特殊事由：供役地或需役地的灭失、地役权的目的事实上已不能实现、供役地人依法解除合同（地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同：一是违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；二是有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。）。,27,看案例:,（一）案情： 房地产公司甲从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。,28,协议签订后一年内，甲建造好商品房并全部出售给众多业主，一年后学校乙迁址，将学校土地和房屋全部转让给房地产公司丙，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。众多业主得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。,29,（二）问题： 1、甲是否能够要求丙停止兴建，赔偿自己的损失？ 2、众多业主是否能够要求丙停止兴建，赔偿自己的损失？ 3、众多业主应当如何保护自己的权益？,30,（三）评析： 1、甲出售了全部房屋，甲已不是地役权人了。因此甲无权要求丙停止兴建并赔偿损失。 2、物权法第158条规定:“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中甲与乙之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以众多业主不能要求丙承担责任。 3、甲乙之间的合同是有效的，众多业主是地役权人，众多业主可向乙追究赔偿责任。,31,下 次 再 见 ！,32,
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