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房地产拆迁估价报告估 价 项 目 名 称：辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的全新重置价值评估咨询报告委 托 人：辽宁省凤城市通远堡龙之海置业有限公司估 价 机 构：辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司估价作业日期：2015.7.102015.7.19估价报告编号：估字第481号 目 录一、致委托方函1二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表2三、估价师声明3四、估价的假设和限制条件4五、房地产估价结果报告51、委托方52、估价方53、估价对象54、估价目的55、估价时点56、价值类型67、估价依据68、估价原则79、估价方法710、估价结果711、估价作业日期712、估价报告应用的有效期7六、估价技术报告81、估价对象实物状况描述与分析82、估价方法适用性分析93、估价测算过程及评估结果10七、附件(清单及复印件)12一、致委托方函辽宁省凤城市龙之海置业有限公司：受贵单位的委托，我公司对位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物全新重置价值进行评估测算，目的是为拆迁补偿提供市场评估对象市场价值参考意见。本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用成本法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。 详见辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表。 辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司 2015年 7月 19日重要提示:本报告正文共？页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表序号分项名称账面价值（元） 重置全新价值（元） 备注1通用设备设施评估2199002466002构筑物及附属设施9172009620003装饰装修203700017780804营业损失费1232692.311232692.31总计44067924219372三、估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。本估价报告由辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司负责解释四、估价的假设和限制条件1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定（或决定）补偿金额。拆迁补偿的项目及补偿费金额的确定属于当事人双方的权利。2、本咨询报告书仅用于本拆迁项目的补偿费协商确定，未经我公司和委托方许可，不得用作其他用途或对外公开。3、本咨询报告的一切取价均以咨询人员现场勘察时点有效的标准为准。4、本评估值基于现时公开市场价值，其假设前提条件是:市场是完全市场；市场状态基本不变；正常交易。5、本报告的辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的清点数量由委托方提供，评估人员进行了实地勘察，但未作清点，因此在作实际补偿时，应对评估清单的内容进行核实，若与实际有出入，应相应调整估价值。6、根据委托方承诺函中的约定，估价时点为2015年12月31日。7、根据委托方承诺函中约定，本次评估的“凤城市通远堡龙海商务酒店目前营业部分用房的装修、设备设施和附属构筑物”全部按停产弃物进行评估，所有评估对象（车辆除外）全部按全新重置价值进行评估。8、本次评估中设施、设备的评估价值，包含了相应的运输、安装等费用。9、本报告的有效性依赖于有关法律文件、及委托方所提供的相关资料的真实性、合法性和完整性，并受到承诺函中委托方有关约定条件的限制。五、房地产估价结果报告1、委托方辽宁省凤城市通远堡龙之海有限公司2、估价方辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司3、估价对象辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物。详见附件中评估清单。4、估价目的为委托方就辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物因拆迁而提供评估对象的全新重置价值参考意见。5、估价时点二0一五年十二月三十一日。6、价值类型在现阶段社会生产力水平正常情况下，重新建造（购买）相同或类似估价对象所应支付的正常、合理的费用，不考虑折旧时的价值为全新重置价值。7、估价依据1、国家标准GBT50291-1999房地产估价规范2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、城市房屋拆迁管理条例；5、城市房屋拆迁估价指导意见；6、辽宁省房地产评估条例；7、凤城市城市房屋拆迁管理办法；8、凤城市城市房屋拆迁评估技术规范；9、凤城市城市房屋拆迁评估管理暂行规则；10、资产评估操作规范意见（试行）；12、2014年辽宁省装饰装修工程计价办法；13、2014年辽宁省装饰装修工程综合定额及其它相关定额；14、二00五年凤城地区建设工程技术经济指标；15、同时期本地区材料指导价及费率标准和规定；16、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；17、委托方提供的有关资料（见七、附件）；18、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。8、估价原则评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。9、估价方法根据估价对象的特点和我们所掌握的资料，本次采用重置成本法求取估价对象的全新重置价值，然后，根据估价目的，结合估价经验，综合确定合理估价值。10、估价结果经深入的调查分析，缜密的测算估算，本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用科学的方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。 详见辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表。11、估价作业日期2015年7月10日2015年7月19日。12、估价报告应用的有效期自估价时点起计壹年，即2015年7月19日2015年7月18日。六、估价技术报告1、估价对象实物状况描述与分析标的物位于凤城市通远堡镇站前中山路与中街交汇处。估价对象所在建筑物为一栋三层钢筋混凝土结构楼；一栋两层钢筋混凝土结构楼及两栋一层平房，首层层高约4.5米，二三层层高约3.5米。另有棚厦两间，锅炉房一处，高烟囱一处，阳台一处，地下水井一处。三层楼房中：首层目前为临街商业门面，二层南面为龙海洗浴中心休息大厅及包房、北面为洗浴大厅；三层为龙海酒店客房9间。首层南面为龙海家电城，北面为酒店及洗浴中心入口，一二层之间有宽阔楼梯，二三层之间有宽阔楼梯相连。两层楼房中：首层为龙海商务酒店歌厅7个包间。二层为餐饮区7个包间。平房：一处为锅炉房，一处为库房。本次评估的设备、设施根据委托单位提供的评估明细，主要包括就餐区设备、备餐区设备、通用设备、构筑物及附属设施。就餐区设备主要包括空调、电视、风扇等，备餐区设备主要包括灶具、冷柜、层架等，通用设备主要包括冷热水塔、办公设备等，构筑物及附属设施主要包括冷热水池、油烟处理装置、消防设施等。以上设备设施的具体情况见附件中的评估明细表。装饰装修根据委托单位的评估明细表，主要分为就餐区大厅（含公共分摊部分）、就餐区包间、备餐区和公共铺位，洗浴中心休息大厅、按摩包间、洗浴大厅，客房，歌厅。主要装修为：墙面贴高级壁纸，高级瓷砖，大理石料，油漆，天棚有造型，金属骨架选用高级石膏板，天棚底油漆(ICI)；地面铺高级耐磨地砖，防滑地砖，高级地板。规格：800x800毫米。电器工程：1.室内强电（暗线管敷设）电线管敷设及奇胜指甲开关；2.照明电路2.5平方线，插座电路4平方线；3.网络弱电管线敷设及奇胜开关（全部暗装）；4.电话弱电管线敷设奇胜开关（暗线敷设）；5.空调专线，电管线敷设及奇胜开关（6平方线）；6.配电箱及配套空气开关（整套）；7.挂墙座应急灯，安全出入口标志（带有光源）；8.高级天棚筒灯，射灯，水晶吊灯，天棚项灯及抽气扇。就餐区包间的主要装修档次为：房间，墙面采用部分实木造型，玻璃，石料，彩面涂料(ICI)，天棚有造型，金属龙骨结构，选用高级石膏板，天棚底扇灰，油漆(ICI)，部分贴上工艺墙纸；地面贴高级耐磨地砖，规格600x600毫米。备餐区的装修档次为：地面贴防滑砖，规格500x500毫米，墙身油漆；2.天棚底扇灰油漆(ICI)；3.打墙开门口批荡收边，安装远东壁扇，抽气风扇；4.燃料间地面贴防滑砖；5.部分墙面铲除旧批荡，水泥沙批荡；6.燃料间安装防爆灯。电器工程：室内强电（明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（照明电路2.5平方线）；室内强电（明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（插座电路4平方米线）；电话弱电线管敷设奇胜开关（明线敷设）；配电箱及配套空气开关。首层铺位的装修档次为：墙面贴饰面彩砖，扇灰，油漆(ICI)，天棚安装铝合金及石膏板，天棚，地面重新安装排水系统，全部改造防水地面，贴上高级防滑地砖。电器工程：1.室内强电（用明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（照明电路线2.5平方米；2.室强电（明线管敷设），电线管及奇胜指甲开关（插座电路4平方米）；3.电话弱电管敷设奇胜开关（明线敷设）；4.空调专线，电管线敷设及奇胜指甲开关（6平方线）。2、估价方法适用性分析根据我们掌握到的情况以及规范有关规定，此次装修及设备价值评估采用成本法。本评估值为全新重置价值，为现阶段社会生产力水平正常情况下重新建造（或购买）相同或相类似估价对象（使用功能前提下）所应支付的正常、合理的费用（含直接费用和间接费用，直接购置设备设施含运输和安装费用）。3、估价测算过程及评估结果根据评估物的现状结合工程造价的计算原则采用成本法测算，依据委托方提供的项目清单、数据、文件和现场勘查的记录，参照辽宁省装饰装修工程综合定额（2014年），结合市场客观水平，并参考有关的装修、购置供货合约和相关票据，以此为基础测算全新重置所必需的合理成本，再根据现场勘查情况及由于间接影响的其它所发生的费用等进行计算和修正，综合确定重置全新价值。 标的物设施、设备、附属构筑物及附属设施、装修工程重置全新价值是根据下列原则计算而得的： A、本咨询报告书根据委托方提供的地址及其范围、项目、数量为前提； B、本咨询报告书结合标的物的现状进行编制； C、本咨询报告书按各项目能正常使用为前提；D、本咨询报告书以辽宁省装饰装修工程综合定额、凤城地区建设工程技术经济指标等相关定额、物价文件为基本依据。E、本咨询报告综合考虑人工、管理费及利润等，并按本地区同类项目在社会生产力水平情况下所应发生的费用标准进行取值、计算。F、各项目的完全重置价值对照同时期凤城地区装修和相关设施设备的市场情况。G、本次评估中购置设施、设备的评估值均已经考虑了必需的运输、安装费用。根据以上原则，我们的责任是按照现场勘查情况、委托方提供的资料及相关文件为依据，结合市场情况，以及我们的经验，对该标的物的价值发表意见。同时还依据中国注册造价工程师独立审核准则并参照会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法进行的。以就餐区包间装修费和天台霓虹灯招牌为例作详细说明。（1）就餐区包间装修费测算过程1、查2009年凤城地区建设工程技术经济指标1.1.8.16某酒店工程，为地下1层地上13层钢筋混凝土结构建筑物，三星级酒店，其外部装饰为：外墙干挂黄室花岗石、荔枝面黄金砂花岗石、陶瓷面砖及部分不理幕墙；内部装饰为：墙面为水泥石灰砂浆底、扫乳胶漆。部分镶贴抛光砖、白瓷片、木装饰等；地面为：楼梯地面铺陶瓷块料面层、花岗石、耐磨砖等；天棚为水泥砂浆打底，纸筋灰批面，高级乳胶漆，部分轻钢龙骨石膏面、钙塑板凳。其地上部分装饰单价为1500元/平方米。安装工程中的电气部分单价为400元/平方米，给排水安装单价为200元/平方米。由于估价对象的装修不包括外墙装修，则对装修单价考虑30%左右的折减，考虑估价对象和概算指标中类别对象的装修差异，确定估价对象在2009年的重置价格位1300元/平方米。2、查2014年装修定额，其中当时的人工工日为50元/工日、而现行标准为100元/工日，材料价格与机械费也有一定程度的上涨，综合上述因素，从2014年定额的价格调整至评估时点的市场价格，结合考虑利润、费率等因素，综合确定工程造价指数为150%，则，就餐区包间装修费与估价时点的全新重置单价确定为1950元/平方米。（2）天台霓虹灯招牌测算过程1、查2014辽宁省装饰装修工程综合定额B.9.2灯箱及广告牌工程，经测算，其直接工程费为7949.5元/10平方米，税管费综合费率取直接工程费的10%，确定估价对象在2014年的预算价格为874元/平方米。2、查2014年装修定额，其中当时的人工工日为50元/工日、而现行标准为100元/工日，材料价格与机械费也有一定程度的上涨，综合上述因素，从2014年定额的价格调整至评估时点的市场价格，结合考虑利润、费率等因素，综合确定工程造价指数为150%，则，天台霓虹灯招牌于估价时点的全新重置单价确定为1311元/平方米，取整后单价为1300元/平方米。3、天台霓虹灯招牌总面积为59.5平方米，则天台霓虹灯招牌的全新重置价为59500元，取整为60000元。同理，根据上述计算方法，求得所有评估对象的评估单价详见评估结果明细表七、附件(清单及复印件)1、估价对象地理位置图壹份；2、评估对象现场照片壹份（若干张）；3、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表