上饶市房地产市场调查与市场机会分析报告.doc

上饶市房地产市场调查与市场机会分析报告前言房地产业作为国民经济诸多产业之一，从来都不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行，通过对上饶市地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来当地房地产开发动态等方面的调查分析，了解该城市区位价值如何、了解该城市的综合经济发展潜力如何、了解该城市整体规划发展如何、了解该城市房地产发展现状及走势如何，进而可以判断该城市的房地产开发与投资的发展前景应朝什么方向发展，并为贵司上饶项目的投资开发与定位提供参考依据。一、 上饶市宏观环境调查分析1、 上饶市地理位置概况上饶市位于江西省东北部。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分优越；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。上饶市辖上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、波阳、余干、万年等10县和信州区（上饶市城区），代管德兴市，面积22791平方公里，人口660万。上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。2、上饶市基础设施建设交通便捷浙赣铁路复线、皖赣铁路、横南铁路和320国道、206国道、311高速公路东西横贯，南北穿行；加上四条省道和数百条县乡干道交织成网。百十里内有四个机场。信江、乐安河、昌江三条水系自东向西在波阳汇合注入鄱阳湖，沟通23条航道，北出长江，内河湖泊通航一千多公里。水陆空立体交叉组成网络，进出上饶极为方便。 邮电通讯畅通市县区乡全部开通程控电话，实现长途传输数字化；开通了8100长途程控交换局，3400公里的光缆联接城乡。GSM数字交换机和DDN数字数据网，电视电话会议、NO.7信令系统、同步定时系统、电视监控系统、信息服务系统、计算机互联网、多媒体通信网等，为社会公众提供了的服务平台。水电充足城市供水设施30座，人均生活用水日供能力150升。城市电力供应充裕；由于拥有大型水电站和得到大电网支持，用电价格相对便宜。3、上饶市市域城镇体系规划市域人口发展和城市化水平预测预测市域总人口2005年为700万人，2020年达到780万人，全市城镇人口规模近期为175万人，城镇化水平为25%，远期城镇人口规模为312万人，城镇化水平为40%。城镇体系总体构想规划期内市域城镇发展的总体思路是以上广玉城镇群构成市域内城镇发展的核心，依托浙赣铁路、320国道、311国道三条平行的交通大动脉，市域内各板块根据本区条件有重点、有步骤地发展。1）上广玉城镇群包含沿浙赣铁路的信州区、广丰、上饶、玉山、横峰、铅山、弋阳各县，将大力发展第二、第三产业，增强各层次中心城镇的对外辐射能力，以带动全市城镇化水平的发展。其中上饶市区和广丰、玉山是该重点区域中的核心，将形成密不可分的城镇群和半小时经济圈，大大缩短时空距离，更有效地发挥其对外辐射能力。2）北部山区城镇群该区域范围包括德兴市和婺源县。未来德兴的主导产业将从采掘业及粗加工业逐渐过渡到原材料的深加工及矿产品的再开发，走以技术为主导的路子。婺源县将有控制、有引导地发展成为生态旅游区。3）西部鄱阳湖区该区包括波阳、余干、万年三县，将大力提高农业生产率，使更多的劳动力从土地上解放出业，加快农村中非农业的发展为目标，同进，将合理、有效地引导农村中的非农产业向城镇转移，提高生产能力，加快城镇化前进的步伐。4、上饶市经济发展状况2002年上饶市主要经济指标及2003年目标项 目2002年实现指标2003年奋斗目标国内生产值215.72亿元增长13%人均GDP3509.78元增长13%财政总收入19.2亿元增长13%全社会固定资产投资60亿元增长20%社会消费品零售总额94.45亿元增长8%引进市外资金58.7亿元增长20%城乡居民储蓄存款161.72亿元各类贷款200.15亿元据调查，2002年上饶市GDP达215.72亿元，在江西省11个地市中排列第五位，加上上饶地处江西东大门，随着上饶市经济总量的持续扩大，上饶城市化、现代化进程必定加快，房地产开发总量将会大大提高。2002年上饶市人口统计全市常住人口617.07万人其中：城镇人口105.03万人（占17.02%）乡村人口512.04万人（占82.98%）全市男性人口321万人全市女性人口296.07万人014岁比重占27.97%1564岁比重占65.99%65岁及以上老年人口比重占6.04%从上表显示，上饶市非农业人口比例不高，仅为17%左右，根据上饶人口增长趋势（全年净增人口5.32万人）和城市发展态势，未来的城市规模将突破现有的城市格局，上饶市人口将进一步增大，有利于房地产的深入发展。上饶市产业发展现状改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。 工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱的五大行业。德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业的崛起，展示了采矿业、矿产品加工业广阔的发展前景。 以生产水泥、水泥制品、建筑陶瓷、石棉制品为主的建材业，产品已有十大类50余种，生产企业600多家。 机电行业已有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中照相机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益；相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌照相机已是国产相机第一品牌；上饶牌客车；方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。 依托丰富的粮油资源发展起来的食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税过千万元的5户，过亿元的一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。德兴异VC钠有限公司开发的食品添加剂，产量占全国一半以上，出口量占全国的四分之三。婺源开发的有机茶，在国际市场享有盛誉，2000年度出口量占欧盟各国总销量的70%以上。 农业产业化步伐加快。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。上饶市已建农业企业935个，各类产业化组织146个，带动农户50.8万户；基地种植面积达70万亩。上饶市种植业优质品率达80%以上。创制国家A级绿色食品9个；涌现出广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在国内外市场上享有盛誉的名优产品；年出口金额达1.38亿美元。昔日的鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供应基地。 旅游业正在崛起。上饶山川秀美，风景如画。又位于安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖以及江西的庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点的交通中心地带，发展旅游业得天独厚。许多旅游景点得以开发，旅游设施不断完善。2002年全市接待国内外游客291万人次，增长13.4%，旅游总收入15.24亿元，增长14.6%。 现有的景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。 随着城市基础设施建设的加快，城市商业、旅馆业、交通运输、以及文化娱乐业都呈现大幅增长的势头。5、上饶市近年来房地产发展动态2000年2001年2002年施工面积（万）166.52174.56183.83竣工面积（万）110.80109.12111.34销售面积（万）85.6396.26101.78根据上表数据可知，近三年来上饶房地产开发、销售等经济指标均呈上升趋势，仅管上饶作为江西省的一个地级城市，其房地产业与省会城市南昌相比慢了几个节拍，虽然落后，但潜在开发体量很大，是一个很有投资价值的地级市。二、 项目所在地信州区（上饶市城区）房地产发展现状（一）信州区宏观经济环境概况信州区，古称信州，位于江西省东北部，地处闽、浙、皖、赣四省交界处，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面积3388平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面积14平方公里，全区人口322万人，共9.96万户，每户家庭约3.5人，其中市区人口16万人，全区非农业人口18.24万人，所占比例达56.6%。随着“一江两岸”的建设以及“三0一路”320国道北移工程的开工，必将改变上饶市区整体城市布局，城市中心面积将不断扩大，2003年新拉开城市建设框架达16平方公里。 信州区历史悠久，自东汉建安年间设县以来，已有1700多年的历史，区内山水环绕、风光秀丽，“北枕灵山、南带冰溪，东挹琅琊，西瞻山献”正是古城幽美的写照，位于区西郊的上饶集中营，是全国重点文物保护单位。信州区交通便利浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点有旅游热线中转站的独特优势。伴随着改革开放的步伐，信州区已发生了可喜的变化。2002年，信州区实现国内生产总值27.1亿元，较上年增长6.8%，财政总收入12008万元，其中地方财政收入8082万元，社会消费品零售总额达到18.1亿元，增长7.4%。2002年信州区城镇居民人均收入6157元，同比增长13.6%，农民居民人均纯收入2096元，增长2.83%。全市在岗职工平均工资6976元，增长23%，信州区城镇居世人均居住面积13.65平米，比上年增加0.74平米，反映人民生活质量的恩格尔系数已下降50%以下。日前，全区工商业户数已近5000家，并已形成机械电子、客车制造、仪器、仪表、纺织服装、化工建材、金属冶炼、食品、专业商场、建筑、房地产等20多个工商行业。（二）信州区（上饶市城区）城市总体规划发展2003年目前规划2005年近期规划2010年中期规划2020年远期规划建成区面积14平方公里21.05平方公里28.8平方公里44.2平方公理城市人口规模16万人25万人32万人45万人1、 根据信州区（上饶市城区）总体规划，规划建成区分为老城区域板块、带湖区域板块、民主区域板块、旭日区域板块、三江区域板块、水南区域板块等共六大板块，每个板块内包括若干个居住区，每个板块的远期居住人口612万。近期内的居住、商业用地主要向北发展，位置在现状320公路以南。信江以南是居住、文化、教育的合适位置，但开发时序应该推迟。旭日镇的西部用作城市最主要的工业区。水南地区不作大的发展。这一规划蓝图的制定，为贵司项目在三江板块的开发投资带来利好前景。（三）信州区（上饶市城区）商品住宅市场调查与分析2、 近三年来信州区房地产开发动态2000年2001年2002年施工面积（万）19.5130.3044.60其中住宅施工面积（万）17.2726.6030.1本年新开工面积（万）12.9317.5022.67其中住宅新开工面积（万）11.5314.5017.86竣工面积（万）9.8726.9630.52其中住宅竣工面积（万）9.5029.1029.48销售面积9.4017.4030.10其中住宅销售面积（万）8.8616.3027.52从上表可知，信州区（上饶市城区）房地产开发各经济指标均呈现互动性上升的良好态势，再加上信州区作为市府所在地，随着城工规模的不断扩大、招商引资力度的加大、市政基础设施的不断改建、扩建、新建以及城市人口的增加，房地产供应量与需求量将会持续、健康、稳定的发展。3、 市场产品结构特征1) 楼盘物业类型从楼盘物业类型来看，上饶市商品住宅开发目前仍以多层住宅为主，小高层、高层、别墅为辅，其中实用率较高的多层住宅为消费者情有独钟，现代城一期、天骄公寓一期等热销即为明证。2）户型特征上饶商品住宅户型以大、中型为主，最为集中的为90130平方米、130160平米和160平米以上等几个区段的户型。二居室套型面积大多在90110平米，三居室套型面积在120150平米之间，四居室套型面积在160平米以上。3）价格特征通过对在售楼盘的调查结果显示，当前上饶市区商品住宅，价格档次如下表：物业档次均价（元/平米）楼盘名称示例高档住宅2300-3000金谷国际公寓、马皇庙兴业豪苑中高档住宅1300-1500汇景花园、绿景家园中档住宅1000-1200现代城、天骄公寓低档住宅600-800怡景楼、阳光花园、致仁商务中心其中价格在每平方米8001300元之间的商品房构成上饶市区市场主流。3、楼宇素质提高随着房地产市场竞争日益激烈，新推出的楼盘越来越讲究自身素质的提高，从楼宇外观造型、建筑风格、建筑结构、小区配套到内部户型设计，如现代城、绿景家园、汇景花园、世纪花园等楼盘，无不体现质的飞越，这亦是造成期房比现房好销客观因素。4、代理商的作用增强江西中原、厦门沃尔斯滨、上海红鱼商务等进驻上饶代理营销楼盘表明，在激烈的市场竞争下，发展商日渐认同代理商的专业素质与服务水平，走向社会化协作分工逐渐成为业界的共识。5、商品房市场营销特征从上饶市商品房市场的总体发展情况来看，现阶段还处于“千楼一面”的低水平开发阶段。虽然目前营销力度、市场定位注重方面都有所增强，但与南昌市相比，仍存在较大差距，潜在的策划空间大。6、物业管理特征上饶市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业管理部门承担，物业管理单位与业主对住宅物业服务认识的误区也仅限于日常代收水电费、垃圾清理、门卫看守及入住装修的管理。对于住宅小区的生活环境及物业维护认识不足，消费心态处于1030元/户/月的水平，造成上饶市物业管理现状普遍“脏、乱、差”，直接影响在售物业的形象与档次提升；而少数规模大、销售较好的楼盘其物业管理水平相应较高，物业收费也较高，约0.35元/月，如现代城。智能化在物业管理中运用普及程度不高，目前只有少数个别楼盘引入较为先进的智能化管理系统，如马皇庙兴业豪苑。智能化住宅在上饶尚处于起步阶段。7、目前在售物业特征上饶市在售物业除了三四个楼盘较大外，绝大多数小区规模都很小，占地约12亩，规划为兵营式布局且多为商住形式即“下店上住”的物业形态；小区无绿化，无物业管理，工地现场无包装，售楼处布置简陋，仅为一两张桌椅，谈不上配备让客户直观的小区规划模型与户型模型，销售人员专业素质低下，小区推广手法欠缺，多为“守株待兔”型销售模式。8、发展商综合素质有待提高在房地产市场越来越注重品牌化的今天，一个楼盘的素质可以说很大程度上取决于发展商的综合实力，高素质的房地产商是造就高品位楼盘的重要因素，纵观上饶楼市，拥有实力雄厚的开发商并不多见。9、集团购房下降，私人购房的比例提高上饶虽然是房地产市场欠发达的城市，但随着集团购房的逐步退出，个人购房比例将进一步提高，自住为目的成为市场主导。10、上饶市区居民居住偏好调查与分析 区域选择特征信江以北区域因生活、工作、学习、娱乐休闲及医疗配套等配套设施齐全，对消费者仍是有很大吸引力。信江以南区域发展较滞后，但随着上饶“一江两岸”工程的实施及有秩序的发展三江板块，加上信江以北有山有水，空气污染少，环境优良，居住环境将会趋于成熟，消费吸引力将会增强，如老城区内的市民及退休老年人选择三江板块内的世纪花园便是例证。 楼层朝向选择特征朝向问题是上饶市居民购房时关注的重要因素，上饶气候湿润，夏季较炎热，居民普遍形成南北朝向的居住习惯。坐北朝南，客厅、主卧南向布置，南北通风设计，夏季利用穿堂风解暑热的户型受到市民普遍喜爱。 居民心理价位特征 上饶市城区居民人均年可支配收入6157元，房价承受能力相对不高。调查显示，低价位楼盘仍是大众化消费的主流。目前，上饶居民普遍心理单价位为8001100元/，心理总价位在615万元/套之间。 购房需求特征a、 上饶市居民购房时考虑的因素主要有：价格、位置、户型、交通条件、小区环境、物业管理等。b、 上饶人购房选择以二室二厅、三室二厅为主，从市场反映来看，以90130平米的中等户型推售的楼盘，如现代城、绿景家园、江南人家、天骄公寓等楼盘在这一面积区间的户型比较符合买家偏好，出现楼未建成，房子销售率却良好的效果。c、 区位优越，环境优美，品位高雅的小区深受消费者欢迎。随着居住概念的转变，对于购房者来说，具有自然环境优势、小区景观环境优势的楼盘，普遍受到消费者青睐。 购房消费群特征a、 目前上饶市购房消费群体主要是私营企业老板、个体户、中高级公务员、有经济实力的外来人士、邻近县城的先富人士、拆迁户、外出打工者、大中专院校教师、医生、律师等自由职业者及有一定经济基础的中青年。b、 购房消费群体特征大都在3050岁之间，购房主要是为了自用，用于投资的微乎其微。（四）、信州区（上饶市城区）所属区域板块市场分析1、老城区域板块范 围：沿河路以北，浙赣铁路以南，在信州区北面。个案简介：【金谷国际公寓】项目概况 定 位：名门特区酒店式商务小公寓 规 模：占地1500，总建筑面积约11500，一栋12层的单体小高层 外立面： 较为时尚、现代 功能分区：13层小区配套的商业用房，4层以上为酒店式公寓 车 位：无 户 型：共188套，精装房，均为一房一厨一卫式的小户型，其中36.34占 54套；49.05占116套；56占18套 物业管理费：1.3元/月 销售价格：29703400元/，楼层差价50元 电 梯：两梯20户 开发商： 福建华洲集团华洲房地产开发有限公司 营销商： 厦门沃尔斯宾置业有限公司 现场地址：火车站广场南侧 销售情况销售率约70% 对本项目的影响综上分析，金谷国际公寓有一定特色，乃上饶市首家精装修酒店式公寓，但对于项目基本上无影响：a、销售周期上来看，与本项目无冲突；b、小区缺乏中央空调和24小时热水供应，导致阻却部分客户的购买欲望。【中大公寓楼】项目概况 规 模：占地1645，总建筑面积约9800，两栋多层商住楼 建筑风格：普通风格 功能分区：第一层临街店面，第二层写字楼，3-7层为住宅 车 位：无 户 型：共80套，三房二厅 138占 24套；二房二厅96占30套； 复式161-204占26套 物业管理费：28元/月 销售价格：住宅1200-1260元/，写字楼1500元/，店面7200-8000元/ 开发商： 现场地址：火车站广场南侧 销售情况销售率约85% 对本项目的影响综上分析，中大公寓楼体量小，且销售快接近尾声，但对于项目基本上无影响。【马皇庙兴业豪苑】项目概况 定 位：上饶首席高层公寓 规 模：占地约4000余，总建筑面积约20000，一栋21层的单体高层 外立面： 较为时尚、现代 功能分区：12层商业用房，3层以上为住宅 车 位：少量地下车库，只租不卖 户 型：共190套，共四种户型，其中平层三室二厅面积127.9/155.2占 38套；跃层132.4占133套；空中别墅跃式三层267.1占19套。 物业管理费：0.8元/月 销售价格：17803000元/，均价2300元/ 电 梯：四梯10户 工程进度：正在做桩基工程，工期约20个月 开发商：上饶国星房地产 现场地址：中心广场上饶影剧院后 销售情况预订率约57% 对本项目的影响综上分析，马皇庙兴业豪苑位于市中心广场，地理位置优越，作为上饶高层公寓之首席，人性化的智能配套，高档次的定位将会分流本项目部分较为富有的成功人士。【现代城】项目概况 定 位：信江边上，健康人家 规 模：总占地360亩，总建筑面积约38万，总户数2740户，绿化率58%，车位960个，共分七期开发，集多层、小高层、花园洋房、时尚TOWNHOUSE、会所、学校、商业、休闲运动设施、生活配套、车库等于一体的大型园林式现代生活社区，五三大道贯穿项目，将现代城分为南北双城。 建筑风格：后现代主义风格，外立面简约大方，色彩丰富，屋顶造型为鸟翼般的屋顶板结构 建筑结构：框架 户 型：一期首推377套多层住宅，其中二房二厅面积88-102占30%；三房二厅面积110-130占50%；四室二厅12-150占15%；顶层复式180-200占5% 物业管理费：0.35元/月 销售价格：10591260元/ 开发商： 江西立天唐人房地产 营销商： 江西中原物业顾问有限公司 规划设计：同济大学建筑与城规学院/上海高辰建筑设计公司/华杰建筑设 计事务所 园林规划：美国ARCHIWALL（上海）设计公司/新加坡文彰景观设计公司 物业管理：深圳菱德物业管理公司担纲顾问 现场地址：地处沿河东路 销售情况一期销售率约70% 对本项目的影响综上分析，现代城作为目前上饶市区内最大商品房住宅项目，是本项目的主要竞争对手，它的上市对本项目的运作有一定影响：a、价格上有较大的竞争国；b、工程、销售进度与本项目有部分重合。【海德文景天合苑】 定 位：新水岸生活 规 模：占地约1000，总建筑面积约18000，一栋18层单体高层，一楼店面，二楼电影院，三四楼写字楼，五至十八楼为住宅。 建筑风格：欧式风情 户 型：共98套，二梯七户，二室二厅面积112.64/128.47,占39套；三室二厅面积151.91/157.86，占42套；复式面积209/250，占7套。 销售价格：住宅15002000元/平米，楼层差价30元，店面18000元/平米，写字楼3200元/平米 物业管理费：0.70元/月 销售率：40% 交付时间：今年年底 开发商：江西上饶海德实业有限公司 营销策划：三固房地产咨询（上海）有限公司 物业管理：上饶海德物业有限公司 现场地址：信江中路（市房地产大厦旁）【康达商住楼】 规 模：占地5535平米，一栋临街多层住宅 户 型：共35套，二室二厅面积97/118平米，占10套；三室二厅面积161平米，占15套；四室二厅面积193平米，占10套。 销售价格：住宅1380元/平米，其中顶层1580元/平米（买一层送一层）；店面13000元/平米（面积40-60平米，共约16间） 物业管理费：0.30元/月 发展商：抚州康达公司上饶分公司 承建商：上饶市第二建筑公司 现场地址：五三大道结 论：老城区域板块开发的项目较多，数量位居各板块之首。因其地理位置优越且周边配套齐全，较受市民青睐。物业档次大多定位为高档与中高档；物业类型以多层和高层为主；多层均价区间在11001300元/平米，高层均价在16002300元/平米，目标客户群多为事业成功人士。同时板块内拥有上饶市目前最大规模的小区现代城，除此之外，其他项目多为占地12亩的小盘，虽然项目数量较多，但各个项目规模体量很小，小区的配套主要依赖外围公配，同时因为大多小区体量很小，导致物业管理水平低下。2、带湖区域板块范 围：浙赣铁路以北，庆丰路以东，在信州区北面。个案简介：【天骄公寓】 项目概况规 模：占地5.67公顷，总建筑面积约10万，24栋多层和10栋别墅，行列式布局，小区分为三期开发建筑风格：欧式风情户 型： 二室一厅一卫错层96.03；二室二厅107.10/110.77；三室一厅一卫133.58；三室二厅二卫147.38,错层为159.45；三室二厅跃层188.70；五室二厅三卫跃层232.17物业管理费：0.35元/月销售价格：9571100元/车 位：少量地上车位，价格约1280元/交付时间：一期已入住，二期年底交房开发商： 上饶市天骄房地产地 址：带湖路210号 销售情况一期10栋多层销售约90%，二期在售 对本项目的影响综上分析，天骄公寓规模较大，其三房面积偏大，出现带销，这给本案三房面积定位带来参考价值。【汇景花园】项目概况 定 位：上饶第一座欧陆风格顶级社区 规 模：占地45亩，总建筑面积约7万，小区由多层、别墅、小高 层产品错列排布 建筑风格：新古典主义欧式风情 建筑结构： 框 架 户 型： 小区以三房为主力户型；其中二房面积在100；三室二厅平层面积125.12/126.12/134.49/136.83,错层面积153.7；三室二厅复式面积162/186.08/181.32/198.44 物业管理费：0.40元/月 销售价格：1300-1500元/ 车 位：价格约1500-1800元/ 开发商：上饶市汇凌集团房地产公司 设计单位：江西省设计研究院 现场地址：带湖路光学路口 销售情况： 一期售完，二期在售3栋小高层 对本项目的影响综上分析，汇景花园在价格上对本项目有较大的竞争力。【绿景家园】项目概况 定 位:超大规模低密度园林养生型高尚社区 规 模：总用地面积86960，总建筑面积135707平米，建筑密度19.7%，容积率1.56，绿化率43%，总户数754户（高层478户），总人口2639人，一层店面面积5483（车库1175），二层店面面积5483，多层建筑面积46829，小高层建筑面积63764，小区会所面积600，综合办公楼面积13100。建筑风格：欧式风情建筑结构：框 架户 型：小区以三房为主力户型；三室二厅平层面积114.17/140.71/144.94150.42/149.36153.09,错层面积142.56146.66；错层四室二厅面积190.64-193.81/160.45167.26/171.39178.39，复式四室三厅面积235.43平米；复式五室两厅面积265.51物业管理费：多层0.30元/月；小高层0.80元/月销售价格：均价1360元/，其中复式单价990元/交付时间：首期临街四栋今年6月交付，小高层年底交付使用开发商： 江西尤盛置业有限公司设计单位：上海同峰建筑设计院/上饶建筑设计院策划销售：三能房地产营销机构现场地址：光学路 销售情况一期售完，二期在售3栋小高层 对本项目的影响综上分析，绿景家园社区规模较大，小区景观设计、配套较好，也是本项目的一个竞争对手之一。结 论：带湖区域板块作为政府北移的前沿地带，处于市政规划发展的顺势龙头地位，板块内项目数量不多，但小区规模却相对而言较大，每个小区平均占地面积达57886平米，平均建筑面积达10192平米，各个小区内部配套、景观设计等较优越，各楼盘人气也较旺。板块内几个中型项目多层均价约1320元/平米，小区物业管理受到重视，相应物业管理费较高，一般在0.300.40元/月。板块主力户型为三房二厅，其面积较大，区间为120150平米/套。3、民主区域板块 范 围：浙赣铁路以北，庆丰路以西，槠溪河以东，在信州区北面。个案简介：【江南人家】项目概况 定 位：小桥、流水、人家 规 模：占地35608，工程分三期，一二期共有12栋多层住宅，三期拟建6幢多层住宅及少量别墅。 建筑风格：现代建筑，简约风格 建筑结构：框 架 户 型：小区以三房为主力户型；其中二房二厅面积96.97；三室二厅面积126.25/127.21/128.69 物业管理费：0.35元/月 销售 价格：1118-1228元/ 车 位：3万元/个 交付时间：一期2003年6月交付，二期未定 开发商：上饶吉阳房地产公司 设计单位：江西省上饶市建筑设计院 景观设计&营销企划：上海红鱼商务咨询公司 物业管理：上饶凤凰物业管理有限公司 现场地址：带湖路光学路口 销售情况一期销售约80% 对本项目的影响综上分析，江南人家户型面积定位适中、价格定位偏上，对本项目的定位影响较大。结 论：民主区域板块开发的楼盘数量很少，作为政府北移的又一前沿地带，以及未来上饶市行政文化中心，潜在的开发量很大。4、三江区域板块范 围：信江以南，丰溪河以西，在信州区南面。个案简介：【怡景楼】 规 模：占地12亩，总建筑面积约8143，一栋临街建筑，底层店面，2至7层住宅 建筑风格：欧式风情 户 型：共69套，两种户型，三室二厅面积145.22,二室二厅面积125.94 销售价格：750880元/平米，楼层差价3050元，店面4800元/平米（60平米，买一楼送二楼） 现场地址：叶挺大道【某商住楼】 规 模：临街2栋多层，一楼店面，二楼写字楼，三至七楼为住宅 户 型：共20套，两种户型，二房面积107平米，占10套；三房面积120平米，占10套 销售价格：住宅820-898元/平米（95折优惠），店面5600元/平米，写字楼980元/平米（整层面积约800多平米），车位1280元/平米（面积30） 现场地址：叶挺大道 发展商：新城房地产结 论：三江区域板块将成为市政府开发的新区，主要功能定位为商业、办公综合副中心。目前板块内开发的楼盘很少，除了体量较大的旧盘世纪花园前几年早已售完并已入住外，其他项目多为单栋多层商住楼，板块内在售物业档次较低，小区内大都缺乏配套和物管，平均价格区间在750880元/平米。户型以二房和三房为主，其中二房面积区间100125平米，三房面积区间在120150平米。三江板块物业开发量少、档次低、配套缺乏、自然售楼模式及同一板块内缺乏本项目直接竞争对手等均为本项目地块规划设计、配套建设及营销手法创新等方面提供了广阔的空间，本项目地块以其开发体量之大、产品创新之高等将可打造成板块甚至上饶市商品房市场的一个亮点与焦点。5、旭日区域板块范 围：旭日镇范围，即信江以北，槠溪河以西，在信州区西面。个案简介：【阳光花园】 规 模：总建筑面积7万平米，以多层为主，别墅为辅 建筑风格：欧式风情 户 型：以三房和二房为主力房型，面积区间90150平米 销售价格：多层住宅650808元/平米，别墅均价1500元/平米 销售率：13期售完，四期正在发售 发展商：上饶旭日房地产开发有限公司 代理商：万川房地产营销代理机构【致仁商务中心】 规 模：占地12亩，一栋呈V型的多层 建筑风格：现代风格 户型:共四种户型，均为三室二厅，面积109.75/128.35/150.39/165.18/171.87 销售价格：住宅566699元/平米，店面价格666612888元/平米 销售率：50% 工程进度：出地面34层 发展商：江西致仁实业有限公司 现场地址：上饶县南灵路与七六路交叉口结 论：旭日区域板块位于上饶县县政府所在地，乃郊县板块项目板块内开发规模较小，各个项目多为单体多层商住楼，物业档次较低，主力价格在600800元/平米。对于习惯居住在市内的人来说，该板块的物业上市对本地块所处三江板块的冲击不大。6、水南区域板块范 围：信江以南，丰溪河以东，在信州区南面。个案简介：目前属于商品房开发盲区7、信州区（上饶市城区）房地产发展前景与趋势上饶商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经验。绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识地实行人本服务精神整体建筑从简单的筒子楼、千遍一律的兵营式排列到拥有新颖外立面、舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套设施等都是今后几年上饶市房地产市场的发展方向。在未来几年的市场发展中，上饶市商品房市场将呈现以下几个新趋势： 开发商所开发的住宅小区规模将逐步加大不少实力派企业将瞄准房地产高回报利润空间，进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体单一，开发规模小的旧格局，三江板块、带湖板块、民主板块将成为上饶市开发的热点区域。 价格稳中有升，需求有望拉大随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，上饶商品房供求也随之趋热，价格稳中有升，但升幅不大。 规模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的物业卖点追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设施、清新宜人的居住环境和居无忧的物业管理是走向成功的发展商的最佳选择，如省会南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育出一系列广受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区成为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的上饶房地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力，营造消费者需求的规模小区，成为市场的置业热点 交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅在繁华地段的市中心商业区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓解市中心置业安家的压力，郊区置业已成为现实。尽管不少受传统市中心情结影响的消费者，仍然关注中山路、五三大道、胜利路、解放路、赣东北大道等市中心地段的住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的影响，未来几年上饶市房地产业将围绕市政规划而展开，叶挺大道、南环路、带湖路、光学路、北环路、民主路、东环路将是最直接的受益者。新材料、新能源在城郊结合部规模社区的推广运用，大大降低运作成本，如此诸多优势必将吸引市场主流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。三、项目SWOT分析该项目地处三江板块，南环路南，占地400亩，就此地块客观地理位置及环境条件，按照对各项要素所作的精辟分析和得出的结论，列出项目SWOT坐标图如下：S（优势）u 区位价值突出，三江板块作为新开发区，是市政府扶持待开发的宝地；u 规模大，占地400亩，是目前上饶市商品房市场最大项目；u 作为郊区大盘，环境幽雅，空气清晰，无噪音，适宜人居；u 地块周边历史人文氛围浓厚，东临上饶师院、上饶农业科学研究所、信州理工学校、上饶集中营旧址、上饶集中营烈士陵园等；u 目前同一板块内直接竞争对手不存在；W（劣势）u 位于城乡结合部，位置较偏；u 地块周边公共配套缺乏如幼儿园、小学、医院等缺乏；u 地块所在板块无高档住宅，不是传统高档住宅区域，区位心理价位较低；u 地块周边公共配套不足，缺乏学校、医院、邮电、公交等；O（机会）u 政府正逐步加快发展三江板块，将其定位为居住、文教、商务中心，为本地块开发带来利好政策机会；u 正值大量拆迁户购房时期，如北环路及五三大道改造工程的拆迁户达766户；u 设计风格超前，把握入市时机；u 现有上饶市房地产的开发理念、小区规划、建筑风格设定、户型设计、景观设计及物业管理均有相当大的提升和完善空间； T（威胁）u 不同板块之间的竞争，如老城区板块、带湖板块、民主板块对本地块所在三江板块的威胁；u 直接竞争对手对项目造成的威胁，如现代城的上市导致客户分流严重；u 市政配套进一步完善与否对项目造成的影响，项目地处新开发区，市政规划的水、电、气、网络、管道等能否顺利开通，这对项目价值提升至关重要；u 工程周期长，销售周期亦长，市场风险相对较大；从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：机遇与危胁并存；总体而言，机遇要大于威胁，如何抓住机遇、化解风险，将成为本案成功的关键。四、 项目开发机会分析本案项目市场机会分析1、 本项目位于市郊南环路以南，地块上除了一两栋建筑物待拆迁外，其余大部分地块均为农田；地块北接上饶大市场、世纪花园及南坂村与南岩村，南面近大片农田及同心村和一片山地，西面紧接大片农田，东面也相连农田同时靠近信州理工学校、上饶农科所、上饶师院及上饶集中营旧址等人文景点，上述市场与学校的存在有效地聚集了三江板块的人气，为本项目地块的开发奠定了基础。2、 随着政府规划发展先北后南的顺序，三江板块在今后几年的开发前景可观。3、 上饶楼市营销手法单一，宣传力度不大，本项目在未来的营销推广中可挖掘与利用的空间相对较大，机会相对较多。4、 上饶市区人均可支配年收入达到近6200元，在江西11个地市中相对较高，且市区人口达16万，据调查了解，上饶市区一些住宅价位在8001200元/平米的中高档楼盘销售较为理想，那么根据财富分配理论，上饶存在一个具有较强经济实力的中偏高档住宅（总价1025万元左右）的消费族，本项目是营造中偏高档楼盘的条件。五、本项目地块介入市场身份设定1、 地块在开发理念上，应倡导“以人为本”的居住理念，推崇人与自然、人与社会、人与建筑共存理念；2、 项目地块在房地产销售中应把观念引导放在首位，目的是通过向消费者引导传达特色创新的高尚居家方式，激发其潜在的消费需求，从而引导住房消费。3、 项目应建设成拥有特色的小区规划，高素质建筑设计，交通组织合理流畅的高尚住宅小区，并悉心营造与未来发展趋势相适应的高素质和谐居住环境和市场活跃的办公、酒店、休闲为一体的全环境多元主题生活社区。六、项目市场定位初探建议（一）、规划目标建议：主题式住宅小区（1） 将自然环境引进社区，形成持续发展的二十一世纪新型住宅小区；（2） 以人为本，充满人情味的居住新区；（3） 精心设计社区空间环境；（二） 规划构想（1） 土地利用规划：利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供 一个休闲游憩空间，以绿化广场和水面为中心；（2） 环境结构：以绿地小径为骨架，以中心广场和中心绿为传媒，形成连续的开放空间体系；（3） 功能分区：依据开发时用地条件，基地交通条件及市场变化条 件，分几期开发；（4） 住宅设计与分期开发建议：a) 小区布局（建筑）遵循“朝向优先，兼顾景观”原则；b) 小区按照“通而不畅，顺而不穿”的原则，分级布置，功能合理，主次有序。采用终端道路系统绿化设计：“点、线、面”结合的手法，四级绿化体系：一级小区边缘绿化（创造大环境）；二级小区中心绿化（兴奋点）；三级组团半围合绿化（创造局部环境）；四级宅旁花园绿化（细部点缀）（5） 四年内全面完成本地块开发的工程建设，小区共分四期开发：一期开发：80亩；二期开发：120亩；三期开发：100亩；四期开发：100亩；（6） 建筑风格建议：一期：西欧古典海派风格三段式，以深褐色、灰绿色等深色板页岩为基座；中段以暖色调小规格较高档次外墙瓷砖贴面；顶部以坡顶、孟沙顶等欧式符号为造型；二期：现代简约国际式建筑风格几何线条装饰，色彩明快跳跃，外立面简约流畅，以波浪、架廊、装饰线与块等异型屋顶为特征，立面立体层次感强，合理运用色带色块处理；三期：新古典主义与现代主义相结合这种风格的建筑外面，吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简单，追求一种明快、清新、典雅的气氛；四期：田园建筑风格以简洁的造型表现休闲舒适的气氛，深灰色调的坡屋顶和素雅的喷涂墙面在以绿色为主调的优雅环境中，充满浓郁的乡村风味和田园风光，建筑与自然环境彼此相融而不争艳斗丽，建筑在蓝天林海里更显宁静祥和，让人们在城市的生活圈中拥有碧水蓝天，绿树成荫的居住环境。（7） 应作为主题式住宅小区进行规划概念设计（8） 住宅布置：以条式为主，点式点缀；错列式与半围合式等多种平面规划布局形式进行处理。（三） 建筑类型建议住宅以多层为主，辅以少量小高层、高层、别墅，同时建造适量的商用类物业如酒店、写字楼等，以配合小区内配套的需要及弥补小区外周边配套的不足。（四） 户型面积及配比建议综合上饶市房地产市场的整体情况，居民消费心理及本案市场差异化的定位，确定本项目地块以三室二厅为主力户型，户型比例如下：套型二室二厅三室二厅四室二厅五室比例25%60%10%5%户型面积比例面积80-100100-120120-140140-180比例25%60%10%5%（五） 销售价格建议多层均价：10001200元/；小高层均价：13001600元/；高层均价：17002000元/；别墅均价：1800-2100元/（六） 小区配套建议1、 物业管理配套：建议引进某知名专业物业管理公司作为顾问；2、 会所配套：建议小区内设置商业会所、艺术会所、生活会所，会所功能主要包括：商务洽谈、金融服务、超市、邮局、银行、艺术馆、画廊、咖啡馆、网吧、棋牌室、桌球室、网球场、游泳池、老年活动中心、儿童游戏场等。3、 教育配套：建议小区设置托儿所、幼儿园、小学，形成全封闭式教育区，此乃小区的一个强有力卖点，有效地解决郊区置业者的心头之虑，从而打造“住宅+生活+教育”的复合地产式的新市镇。4、 智能化配套建议： 宽带网络系统 楼宇可视对讲系统 背景音乐系统 闭路监控系统 周界防范报警系统 车辆出入管理系统 门禁系统江西经佳（上海）不动产投资咨询有限公司2003年3月25日