枣庄市物业管理办法.doc

枣庄市物业管理办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，提高城市管理水平，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。 第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。第四条 枣庄市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各区、（市）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。 第五条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第六条 物业服务及管理实行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化运行体制。 鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章 前期物业管理第七条 物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由物业所在地的物业主管部门划定。第八条 物业管理区域按照下列规定进行具体划分：（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由物业所在地的物业主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。第九条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地的物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。区（市）物业主管部门应当自受理之日起二十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府、房地产开发主管部门的意见后进行划分登记，报枣庄市房产管理局备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后，确需调整的，由物业所在地的物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。第十条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；（九）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。 第十一条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第十二条 前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。第十三条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过二万平方米的，经物业所在地的物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十四条 住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得商品房预售许可证前完成招标。第十五条 建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，经物业所在地物业主管部门初审后报枣庄市房管局备案。第十六条 建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。第十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十八条 建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。第十九条 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第二十条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3提供外，超过部分按1的标准提供；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于二十平方米。物业管理用房物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。第二十一条 建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。房产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。第二十二条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。 住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。 第二十三条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。 第二十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 第二十五条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。 住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。城市基础设施配套费的收取标准枣庄市人民政府确定。 专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。 第二十六条 2009年5月1日前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法枣庄市人民政府另行制定。 第二十七条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。 第二十八条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。第三章 业主、业主大会与业主委员会第二十九条 物业管理范围内各类房屋的所有权人为业（含尚未办理房屋权属证书的合法买受人）。 业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。第三十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第三十一条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上； （二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。建设单位或者前期物业服务企业选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。 第三十二条 物业管理区域符合本办法第 条规定的街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。 第三十三条 筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。 第三十四条 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会成员； （三）听取和通过业主委员会的工作报告； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）使用和续筹专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）撤销业主委员会不适当的决定； （八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第三十五条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定： （一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票； （二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。 业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 第三十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。 不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。 第 条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。 第三十七条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：（一）占总人数五分之一以上业主提议的；（二）发生突发事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。 业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。 第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。 业主委员会履行下列职责： （一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订； （三）执行业主大会的决议、决定； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行； （五）监督管理规约的实施； （六）业主大会赋予的其他职责。 第四十条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。 执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。 第四十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案： （一）业主大会会议决议； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约； （四）业主委员会委员名单和基本情况； （五）法律、法规规定的其他资料。 物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业所在地的物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。 第四十二条 业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；（三）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；（五）具备必要的工作时间。 第四十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。 业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。 业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。 业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。 第四十四条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，物业地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。 第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格： （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的； （二）拒不履行委员职责的； （三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的； （四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的； （五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。 第四十六条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。第四章 物业的使用、维护和业主自治管理第四十七条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，合理正当地使用物业。第四十八条 物业管理区域内禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为： （一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（四）擅自将住宅改变为经营性用房；（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（六）侵占绿地，毁坏花草树木；（七）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；（八）乱设摊点、乱停车辆；（九）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为； （十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十一）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（十二）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。 第四十九条 业主或物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。 第五十条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。 利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十一条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。 业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。 第五十二条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。 业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。 业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。 第五十三条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。 第五十四条 业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容和实施期限； （二）允许施工的时间； （三）废弃物的清运与处置； （四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求； （五）禁止行为和注意事项； （六）装修保证金的收取和退还； （七）违约责任； （八）其他需要约定的事项。 第五十五条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业所在地的物业主管部门或者有关行政管理部门。其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。第五十六条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。 物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。第五十七条 物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。第五十八条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。业主委员会可以委托物业服务企业代为收取车位场地使用费。第五十九条 物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取车位场地使用费。车位场地使用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。车位场地使用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。业主对车辆有保管要求的，由业主与物业服务企业另行签订车辆保管合同；物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。第六十条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。 利用地下空间建设、经营车库的，在容积率的认定等方面给予优惠。 第六十一条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。 第六十二条 物业管理活动应当遵循业主自决、自律原则，业主权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。第六十三条 业主在物业管理活动中，依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第六十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则； （二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；（四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；（五）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）按照规定交存或者续交专项维修资金；（七）法律、法规规定的其他义务。 第六十五条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。 管理规约、临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约、临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约、临时管理规约不得与法律、法规和规章相抵触。第六十六条 管理规约、临时管理规约自审议通过之日起对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并在物业管理区域内的显著位置予以公示。 第六十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。 业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。 第六十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。 第六十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。 第七十条 建设单位用于销售的商品房、经济适用房及其他保障性住房等新建物业均实行质量保修金制度。 建设单位应当在办理单位工程竣工验收备案前，按照物业建筑安装总造价百分之四的比例，一次性向市物业行政主管门设立的账户交存物业质量保修金。具体办法由市房产行政主管部门制定。 建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。 通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。 第七十一条 物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。第七十二条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。第七十三条 符合下列条件之一的，物业分部工程质量保修期限届满后，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；（二）出现物业质量问题，但建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。第七十四条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。 第七十五条 市房产行政主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由市房产行政主管部门制定。 第七十六条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。 第七十七条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系第七十八条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。 第七十九条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 第八十条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。 第八十一条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。 共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。 第八十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省、市有关规在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。 专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。第八十三条 物业专项维修资金的交存标准按枣庄市建筑安装工程每平方米造价的百分之七执行。具体数额由市房产行政主管部门按照建筑安装工程每平方米造价的百分之七测算后，予以公布，并实行动态管理。 第八十四条 业主转让物业时，物业专项维修资金的剩余部分随物业同时转移过户。 第八十五条 物业灭失的，物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。第八十六条 物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合；相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。第八十七条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。 第五章 物业管理与服务 第八十八条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。第八十九条 物业服务企业应当自领取营业执照之日起三十日内根据拟申报的资质等级，持规定的申报文件到市房产行政主管部门申领物业管理企业资质证书。市房产行政主管部门应当自收到申报文件之日起二十日内，根据物业管理企业的注册资本、专业技术人员等综合因素，作出是否核发资质证书的决定。第九十条 枣庄市房产管理局负责对物业服务企业资质等级进行管理，行使维持、升级、降级或吊销等管理职责。第九十一条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，应当在其资质等级许可的范围内从事相应的物业管理活动。 物业服务企业不得转让或者出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。第九十二条 物业服务企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。第九十三条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。物业服务专业人员应当按照国家、省、市有关规定，取得职业资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。第九十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。第九十五条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。第九十六条 物业主管部门应当加强对服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。第九十七条 物业服务企业应当向物业所在地的物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。第九十八条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。 第九十九条 物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（三）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（四）公共绿化的养护和管理；（五）公共区域环境卫生的维护和管理；（六）物业装饰装修的管理；（七）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（八）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（九）物业档案资料的查询和管理；（十）电梯、智能系统等设备的运行服务；（十一）其他物业管理事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。第一百条 在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。第一百零一条 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。 第一百零二条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。 物业服务合同主要包括下列内容：（一）物业的基本情况；（二）委托方和受托方的权利义务；（三）物业管理服务事项和服务标准要求；（四）物业管理服务费的标准和收取办法；（五）物业的养护和维修要求；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；（八）违约责任及解决纠纷的途径；（九）专项维修资金的管理使用；（十）物业管理服务用房；（十一）双方当事人约定的其他事项。第一百零三条 物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。 物业服务合同签订后，业主有权进行查询。 物业服务合同物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十日内，将物业服务合同报物业所在地的物业主管部门备案。第一百零四条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。 第一百零五条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务： （一）移交保管的物业档案、物业服务档案； （二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料； （三）移交物业服务用房； （四）清算预收、代收的有关费用； （五）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备（六）法律、法规规定的其他事项。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。 第一百零六条 物业合同解除后，物业服务企业有过错的，应当承担赔偿损失。业主解除物业服务合同不依照法律、法规规定的条件和程序进行，给物业管理企业造成损失的，应承担损害赔偿责任。第一百零七条 物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。第一百零八条 普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。 实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。 第一百零九条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。 第一百一十条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。第一百一十一条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。 第一百一十二条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：（一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；（三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊；（四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。第一百一十三条 供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，可以根据约定向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。供水、供电、供热、供气等专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。第一百一十四条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理第一百一十五条 街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。 第一百一十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。第一百一十七条 各区（市）物业主管部门受理业主、物业服务企业或其他管理人投诉的，应当在十日内向相关投诉人做出答复。其中属于物业服务企业或者其他管理人过失的，应当通知其改正；不属于物业服务企业或者其他管理人过失的，应当依据有关法律、法规和规章的规定向投诉人做出详细解释。第一百一十八条 实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 联席会议主要协调下列事项： （一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况； （二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题； （三）物业管理区域内发生的突发事件； （四）物业管理与社区管理的衔接和配合； （五）需要协调的其他物业管理事项。 第一百一十九条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。 第一百二十条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。 第一百二十一条 各区（市）人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划报枣庄市人民政府批准后向社会公布。 旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。 第一百二十二条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。 改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。 第一百二十三条 旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。 第一百二十四条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。 第七章 法律责任第一百二十五条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。 第一百二十六条 业主、使用人、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位等对违反本办法的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。第一百二十七条 物业管理部门应当按照规定建立投诉受理制度。 各区（市）物业主管部门接到投诉后，应当在10日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。 投诉人对区（市）物业主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业行政主管门提出书面复核要求。市物业行政主管部门应当