2010年1季度中国房地产别墅市场分析报告.doc

2010年1季度中国房地产别墅市场分析报告一、全国高端住宅市场运行状况1、投资1.1、07年来高端住宅投资额增幅放缓，2010年1季度增速加快，且高于同期住宅投资增速。 2010年1季度，我国高端住宅投资额增幅加快，同比增长幅度42.39%，快于同期住宅增速（33.03%）。 2007-2009年我国高端住宅投资额同比增长幅度分别为25.06%、12.46%、1.96%，增速逐渐放缓，且低于同期住宅投资增速（同期全国住宅投资增速分别为32.02%、24.63%、14.16%）。 1999年来高端住宅投资增速波动显著（同期住宅投资额增速平稳增长）。2004年高端住宅投资增速达到顶峰（69.62%），之后急速下滑（2005年同比下降2.26%），2006年反弹至37.70%。 从高端住宅占住宅市场投资额的比重来看，2004年达到12.15%的历史高位，随后略有下降，2009年高端住宅投资额比重为8.09%，2010年1季度该比重上升至9.82%。1999年至今全国高端住宅、住宅开发投资额及增长率1999年至今全国高端住宅占住宅开发投资额比重2、供应2.1、06年来新开面积增速持续下降，09年降幅最为明显，2010年1季度增速止跌回升。 2010年1季度，我国高端住宅新开工、施、竣工面积增速均止跌回升，同比增幅分别为46.06%、19.41%和23.33%（同期住宅增速分别为62.72%、35.55%和9.81%） 2006年-2009年，我国高端住宅新开工面积、施工面积增速持续下降，2009年，新开工面积和施工面积分别同比下降16.92%和2.15%（同期住宅新开工、施工面积增幅稳步回升，分别为10.55%和12.52%）。 1997年-2005年期间，我国高端住宅新开工面积波动幅度明显大于同期住宅市场。 从高端住宅占住宅市场的比重来看，2007年以来新开工、施工、竣工比重逐年下降，2009年比重分别为3.90%、5.70%和4.97%，2010年1季度比重有所回升，分别为3.95%、5.90%和5.94%。1999年至今全国高端住宅新开工面积及增长率2005年至今全国高端住宅施、竣工面积及增长率3、需求3.1、高端住宅需求波动显著，2010年1季度增速超过同期住宅增速。 2010年1季度，我国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国累计完成销售面积764.04万平方米，同比增幅为54.33%，增速与2009年相比略有下降（同期住宅销售面积增速为34.21%）。 2009年，我国高端住宅增速大幅提升（59.80%），快于同期住宅销售面积增幅（43.88%）。2008年，高端住宅销售面积持续下降，同比降幅为37.46%（同期住宅销售面积下降15.48%）。 1999-2007年全国高端住宅销售面积保持增长，但增幅呈波动性变化，且波动幅度大于同期住宅市场。 从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到6.87%的历史高位，随后略有下降，2010年1季度为5.51%（2005年来均维持在5%左右）。1999年至今全国高端住宅、住宅销售面积及增长率1999年至今全国高端住宅/住宅销售面积比重数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com3.2、2010年1季度全国高端住宅需求旺盛，销售额同比大幅提升。 2010年1季度，我国高端住宅实现销售额890.84亿元，同比涨幅为111.72%，增幅明显高于同期住宅水平（55.20%）。 2009年，高端住宅销售额止跌回升，全年累计完成销售额4433亿元，同比增长98.34%，同期住宅增幅为80.02%。2008年，高端住宅销售额大幅下降34.70%（同期住宅销售额下降17.09%）。 1997-2007年全国高端住宅销售额保持稳定增长，其中2004年增幅达到顶峰，同比增长115.56%（同期全国商品住宅销售额同比增长31.73%）。2007年全国高端住宅销售额稳定增长，全年销售额达3423亿元，同比增长41.54%（同期商品房销售额增长47.88%）； 从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到15.03%的历史高位，随后略有下降，2010年1季度为13.03%（2005年来稳定在10%左右）。1999年至今全国高端住宅、住宅销售额及增长率4、供求4.1、短期内高端住宅供求关系仍较为紧张，2010年1季度新开工面积与销售面积比值增长。 2010年1季度，我国高端住宅销售面积同比增长54.33%，同期新开面积和竣工面积同比分别增长46.06%和22.33%，与同期销售面积的比值分别为1.34和0.69。（同期住宅新开工面积与销售面积比值为1.87，竣工面积与销售面积比值为0.64） 2009年，高端住宅销售面积同比增长59.80%，但同期新开工面积和竣工面积同比分别下降16.92%和4.11%，与同期销售面积的比值从2008年的1.51和1.04下降到2009年的0.79和0.63。 2005年-2007年，高端住宅供求关系基本稳定，波动幅度略低于同期住宅市场。2008年高端住宅销售面积大幅下降（37.46%），同期新开工面积竣工面积同比分别下降11.75%和1.47%，高端住宅供求关系变化显著，变动幅度高于同期住宅市场。2005年至今全国高端住宅新开工面积/销售面积2005年至今全国高端住宅竣工面积/销售面积5、价格5.1、04年来高端住宅销售均价持续上涨，2010年1季度每平米突破万元。 2010年1季度，我国高端住宅销售均价首次突破万元，达到11660元/平方米的历史高位，是同期住宅销售均价的2.36倍。 2004年-2009年，高端住宅销售均价呈波动性上扬，增速走势与同期住宅基本一致。2009年，高端住宅销售均价9682元/平方米，同比上涨24.11%，略低于同期住宅销售均价增幅（25.10%）。 2004年全国高端住宅销售均价涨幅达到顶峰（34.52%，5576元/平方米），远高于住宅平均销售价格（2608元/平方米），2005年增幅回落至4.63%，之后缓慢上涨。2008年高端住宅销售均价涨幅放缓，全年增幅为4.41%。1997年至今全国高端住宅、住宅销售均价及增长率二、全国重点城市别墅市场表现1、北京1.1、2010年1季度企业信心增强，别墅市场推盘速度加快，新增供应占比逐渐走高。 2010年1季度，企业信心增强，北京别墅新增供应速度明显加快，累计新增供应708套，新增面积24.99万平方米，同比增幅分别为73.96%和115.62%。 2007-2009年，北京别墅市场新增供应维持在3400套左右，其中2008年新增供应达到高峰，累计新增别墅3647套，同比上涨5.47%；2009年略有下降，全年新增3365套，新增面积123.44万平方米。 从北京别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看，2009年以来，别墅市场新增供应占比逐步加速，由2008年的2.60%上升至4.04%；2010年别墅市场供应继续加速，新增供应占比提高至4.11%。2008年至今北京别墅市场月度新增供应走势数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com1.2、成交走势与商品住宅市场趋同，成交比重较09年有所下降。 2010年1季度，北京别墅市场成交依旧旺盛，累计成交别墅534套，实现成交面积18.33万平方米，同比增幅分别为27.45%和37.51%。（同期商品住宅成交套数、成交面积涨幅分别为-20.50%和-16.76%）。 2008年-2009年，受整体市场环境影响，别墅市场需求波动明显。2008年累计成交别墅2045套，同比下降66.46%；2009年别墅市场回暖，全年共成交别墅4753套，同比增长132.42%。 从北京别墅占商品住宅市场的比重来看，2008年以来别墅市场成交占比基本稳定在3%-5%之间，其中2009年9月成交占比达到最高值（5.51%），之后略有下降。2010年1季度，别墅成交占比为3.05%，略低于2009年全年水平（3.86%）。2008年至今北京别墅月度成交套数及增长率数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com1.3、别墅成交均价走势与住宅市场差距逐渐缩小，09年5月来增幅低于同期住宅市场。 2010年以来，别墅市场成交均价呈现稳中有升，3月达到22517元/平方米，同比增长49.52%，同期商品住宅（含普通住宅、公寓、别墅）均价为22079元/平方米，增幅为86.31%，别墅成交均价与商品住宅价格差距逐渐拉小。 2008年-2009年，北京别墅市场成交均价呈现波动性变化。2008年9月达到历史高点，为26908元/平方米，随后开始下降，2009年2月成交均价仅12872元/平方米。受市场回暖影响，从2009年3月开始，别墅成交均价再次上扬，2009年11月，成交均价突破2万元，达到21437元/平方米。2008年至今北京别墅成交均价走势2008年至今北京别墅成交均价增长率2、上海2.1、别墅新增供应不足，市场需求旺盛，成交增速快于同期商品住宅。 2010年1季度上海别墅新增供应1517套，同比增幅5.14%；同期成交别墅1655套，成交面积37.78万平方米，同比增幅分别为25.66%和19.75%（同期商品住宅成交分别下降20.50%和16.76%）。 2008-2009年，上海别墅供求变化明显。2008年新增别墅8375套，成交别墅5556套，供销比为1.51，市场表现为供过于求；2009年市场回暖，新增别墅10572套。累计成交13067套，供销比为0.81，市场表现为供不应求。 从别墅成交占商品住宅比重来看，由2008年的6.43%上涨至2009年的10.61%，2010年1季度达9.46%，略低于2009年全年水平。2008年至今上海别墅市场月度供求走势数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com2.2、别墅市场价格震荡上行，09年8月以来增幅明显低于同期商品住宅。 2010年1季度上海别墅成交均价为21784元/平方米，同比涨幅为52.56%，低于同期商品住宅增长幅度，别墅成交均价与同期商品住宅价格差距缩小。 2008-2009年别墅成交均价波动较大，其中2008年3月别墅市场成交均价首次突破2万元/平方米，而后再攀新高达到28129元/平方米，受市场遇冷影响，价格有所回落，同年11月，价格止跌回升，再破2万元/平方米。2009年上海别墅价格走势与商品住宅走势基本一致。2008年至今上海别墅市场成交均价走势2008年至今上海别墅市场成交均价增长率3、深圳3.1、1季度别墅新增供应波动明显，成交套数同比大幅增加。 2010年1月深圳新增别墅供应248套，新增供应面积5.50万平方米，2月、3月无新增供应，1季度供应总量与去年同期相比基本持平；成交方面，1季度共成交别墅216套，成交面积5.10万平方米，同比增幅分别为60.0%和43.4%。（同期商品住宅成交分别下降56.58%和58.43%） 2008年以来，深圳别墅月度新增供应断供现象明显，2008年2、11月别墅供应均为0，2009年11、12月别墅新增供应均为0；与此同时，受项目集中入市影响，深圳别墅供应月度集中化现象突出，2009年2季度深圳别墅新增供应占全年比重达50.75%；2008年9、10月两月新增供应占全年68.72%。 2008年-2009年深圳别墅市场需求逐年增加，2008年全年成交别墅796套，同比增长8.30%，2009年累计成交别墅1614套，同比大幅增长102.76%。2008年至今深圳别墅市场月度供求走势数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com3.2、别墅市场成交均价走势波动较大，近年来价格变化幅度低于同期商品住宅价格幅度。 2010年1季度深圳别墅受需求拉动，成交价格快速上涨，1季度成交均达43352元/平方米，同比增长68.79%, 低于同期住宅成交均价增速（99.97%）。 2008年-2009年，深圳别墅市场成交均价走势波动较大，2008年7月首次超过5万元/平方米，之后成交均价下滑，2009年8月价格再次反弹至56500元/平方米，同比增幅达100.05%。2008年至今深圳别墅市场成交均价走势2008年至今深圳别墅市场成交均价增长率