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商品房住宅小区停车位产权归属系列报道一2006/6/19 9:52:17来源：南宁晚报【字体：大中小】【颜色：红 绿 蓝 黑】关注车位权属的需求 新闻背景： 前不久，我市某小区出现了一起因开发商涨车位租金与业主起纷争的事件。小区业主认为开发商此举有强迫他们买车库之嫌，要求开发商给出说法。对此，开发商解释说：车位租金是由他们收，而车辆保管费是物管收，两者本质不同，因此价格不同很正常。收车位租金是为了规范管理，防止一些没有购买车位或是没交车位租金的业主私自把车停在他人车位上。这起纷争使地下车位产权归属问题再一次成为人们关注的焦点。 随着人民生活水平的提高，汽车不再是高档奢侈品，开进了寻常百姓家。有数据显示，目前南宁市每年私家车的新增数量为30000多辆，按照现有不到11的车位配置指标来算，每年至少要为这些新车修建10000多套“新居”。车库需求量的持续加大，车位出售和租赁资金的不断上涨，让越来越多的置业者在选房时不得不考虑小区的停车条件。小区车库开始供不应求，有关车库的消费纠纷也随之而起。在众多此类纠纷中，以车位的产权归属争论尤为突出。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着地下车库的产权也随之转移给购房者？开发商与购房者，究竟谁才是小区车位的真正主人？ 小区车位权属原则 有人说，小区土地使用权既然转为全体购房者享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，依据建筑物与土地不可分离的原则,开发商在转让土地使用权的同时亦转让了该土地地面及建筑物各部位（即所有可销售部分含车位）的产权。 也有人认为，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本，开发商不应单独出售车库，车库应为小区全体业主所有。 而持反对意见的人认为，购买车位的业主也是购房人的一部分，同样分摊了所有费用。依据建设部发布的城市地下空间开发利用管理规定第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，可由开发商自行处分。 车位与房屋同样分摊所有费用 依据我国现行税法计算原则，每平方米房屋成本=土地+建安+各类费用/可销售面积，由此可见，车位与房屋同样分摊所有费用，即土地费、公建费、车位费、人防费等等所有费用，不存在哪部分费用由购房者分摊，哪部分由购买车位的人分摊。 小区车位权属界定标准 到底小区车位如何区分？开发商是否有权出售地下车位？据记者了解，小区车位大致可分为地上和地下两种。地面上设在室内的车位称为库房型车位，也称地上车库；设在室外的车位称为敞开形式车位，也称露天车位。而小区常见的地下停车位（包括停车库）主要是开发商在立项时规划的车位。那么，地下车位能否单独销售呢？一般来说，这类车位权属的界定有两个主要前提条件：一是车位的性质、二是建筑面积没有计入公摊。 1.面积不计入公摊，取得房屋预售或销售许可证的车位可以出售。 对于开发商在立项时规划的地下车位，可以单独转让而且建筑面积没有进行分摊的，只有在开发商办理了预售许可证上载明销售范围包括地下车位部分，才能办理产权销售。 2.面积已经分摊的车位只能出租。 同样是开发商在立项时规划的地下车位，如果建筑面积已经进行了分摊，那么车位的产权和收益属于全体业主共有。这类车位房产管理部门是不给办理车位预售许可证的。如果地下车位的面积已作为公摊面积由小区业主分摊，则开发商就无权出售，这类车位属全体小区业主所有。值得一提的是，作为小区的配套设施，地上车位可以由小区业委会委托物业公司租赁给业主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后归入小区的公共维修资金，由全体业主享有。 由此我们不难得出，判断小区车位能否销售主要取决于两点，一是在按建筑面积出售商品房时，是否将地下车位面积作为公用建筑面积予以分摊；二是看有无房屋预售许可证或销售许可证。消费者在购买车库时一定要注意索要产权证，若购买的车位不能办理产权证，则说明该车位不能销售。 车位租金由谁决定 到底车位租金由谁说了算？这里要明确的是，小区地上车位的租金应由市物价局统一定出一个标准，其收益归全体业主所有。如果车位已取得产权证的就由业主说了算，业主有权自行决定车位的租金标准。这同房屋的使用是一样的，有房屋产权证的业主可以自行决定房子出租给谁，租金是多少。同理，取得车位产权证的业主当然有权决定车位租给谁用，应收多少租金，而收益也归业主自己所有。 公共配套设施共有配套设施 针对有人提出车库作为公共配套设施应为小区全体业主所有的说法，桂兴律师事务所的张朝明律师认为公共配套设施共有配套设施。举个简单的例子，小区内建有幼儿园和医院，它们都是小区的公共配套设施，但两者的产权却显然不属于全体业主共有。地下车位虽然是整个小区公共配套设施，却只决定了其使用性质，而共有配套设施，只要没有计入房屋公摊面积、开发商没有承诺赠予全体业主，其所有权就属于开发商所有。 此外，张律师还指出，开发商在转让了土地使用权后，该地的使用权就归全体购房者享有。但地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项目的投资人，即属于开发商。因此，全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，而地下车位是不计入建筑面积的。