南昌项目市场调研报告.doc

南昌深国投商业中心调研报告前言南昌市是江西省省会，地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，东北滨临我国最大的淡水湖鄱阳湖， 是我国主要的革命根据地之一，有着悠久的革命历史文化背景。下辖东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里、昌北开发及高新七区；南昌、新建、进贤及安义四个县。截止至2003年年底，户籍人口共有450.77万人。南昌市2003年社会消费品零售总额201.18亿元，比2002年增长13.1%，零售消费市场亦日益活跃。分行业看，批发零售贸易业零售额185.31亿，同期增长13.1%；餐饮业15.25亿，同期增长12.1%；其它行业0.62亿，增长10.8%。南昌市商业未来发展蕴涵着无限的潜力同时，商业点之间竞争越趋激烈，我们的项目在这一大背景下应运而生。那么，除了项目本身的优势以外，整体业态如何组合才能更受本地人士欢迎呢？如何创业地引导消费？当区的商业容量与项目的关系如何？怎样令项目的市场级呐量更大化？租金收益有保障？这些关键的问题，需要由对一般市民的日常消费购物、娱乐等方面习惯及对商家对商业用房之需要求与期望为判断的基础。我们希望通过科学、系统的调查统计和分析；通过有前瞻性的反复推论；就项目之定位，业态组合、形象、创新概念等方面作出具参考性的建议，令项目成为南昌市的商业新中心。第一部分 市场调研1. 市场调研目的、调研方式及样本收集1.1. 重点研究主题1.1.1. 市场上现有的主要商业项目包括百货公司、商场、大型超市、大型家居市场）的业态结合、经营现况等等，以及南昌市民对上述各大项目的喜爱程度。1.1.2. 商业配套设施诸如餐饮、文娱设施等市场供应状况。1.1.3. 南昌市居民的购物消闲习惯，及对当地商业配套的全面要求。1.1.4. 一般零售商对于在当地区开业的意向，他们对租金的承受能力及对当地商业空间的看法。1.1.5. 邻近地区现经营店铺的数量及分布与主要商业点经营面积统计。1.1.6. 各大商圈地区现有供应店铺的租金与售价水平，以及市场上同类物业及具可比性物业的综合分析。1.1.7. 所有调研分析的目的就是要为项目的发展方向提供参考基础。1.1.7.1. 效益分析辐射范围消费人流及消费力，估算项目能有多大营业额。1.1.7.2. 比较现时市值租金及同类商场租金评估项目租金水平1.1.7.3. 从租金回报角度分析项目的总体价值1.1.7.4. 结合市场空间及市民未来需要厘定项目的市场定位。1.1.7.5. 提出新概念建议业态和商号组合。1.1.7.6. 如何建立可持续发展的商业中心。1.2. 如何满足市场调研目标1.2.1. 南昌市作为江西省省会城市，位于江西省中部偏北位置，总面积7402平方公里，人口达450万，南昌市商业点及商业街较集中于西湖区及东湖区交界一带。项目座落于南昌市青云谱区、西湖区及青山湖区之间，故此市场调研的主要地域范围将集中八一广场一带，解放西路一带。并凭借对之深入调研探访了解，研究项目对其他地区的辐射情况。1.2.2. 南昌市内购物商业点较为集中，而其它区域商业点分布极其零散，为避免访问消费群体过于集中，因此是次市场调研亦覆盖多个路段区域，全面反映消费者习惯与取舍要求。1.2.3. 近年随着省政府的大力支持，南昌市商业有着较大飞跃的发展，市民之营商意识日渐浓郁，而市内之零售、餐饮等行业亦日益发达，系统研究市内营商人士要求，对项目定位亦是极为重要的判断依据。1.3. 市场调研方式及问卷设计1.3.1. 问卷设计将更深入具体调研市民的消费方式及消费力。也会就关键因素把不同考虑层面作多方面分析。着重了解他们目前的需要及对未来新增商业项目的期望。1.3.2. 商号需求调查，则集中了解他们对本地商业空间的看法，及对租金的承受。1.3.3. 对市民购物消费需求，将用定点随机街头访问形式。1.3.4. 对商号使用者的需求，则集中在主要商圈和项目邻近区域做定点入铺访问。1.3.5. 对现有各大经营中之百货公司及大型商场，全部采用实地考察。1.3.6. 对主要商圈的核心地段和项目所在区域，以逐一统计并逐一记录的方式；把业态再作分类重点。估算现有的商业楼面总面积。同时也为项目周边直接辐射影响的消费户数及人流量作出统计估算。1.3.7. 基本相关数据，则从政府统计年鉴中及公开报告抽取有参考性之资料。1.4. 样本收集范围与数量1.4.1. 居民消费习惯及消费取向的调查街访调研地区采样统计调研地点有效样本作废卷胜利路163北京华联青云谱分店261象山南路新洪客隆1310麦德龙235万寿宫195万达购物广场沃尔玛291中山路口80洪城大厦203八一广场新华书店250丽华购物广场320北京华联上海路分店152天虹商场241八一广场40解放西路210叠山路40太平洋百货230合计302311.4.2. 商铺使用者需求调查商铺入户地区采样统计调研地点有效样本作废卷丁公路140万寿宫64北京西路163南京东路100中山路288胜利路步行街121江大南路100万达购物广场110孺子路100象山路161井冈山大道121八一广场52合计151211.4.3. 商业调研目标调研方式调研目标调查目标数量实地考察百货公司及大型商场13超市、大卖场8商业街道102. 居民消费习惯及消费取向分析2.1. 日常购物点排名日常购物点得分1八一广场一带6872中山路及胜利路一带5383洪都路及上海路一带1684北京西路一带1665南京东路一带124八一广场一带成为众多被访者最经常前往的购物地点，列第一位；中山路及胜利路一带同样是被访者经常前往购物的地点之一，八一广场、中山路及胜利路一带此两个地点相距不到一千米，同样有着购物商业点十分集中的特点，两个主要购物地点以较大优势成为被访者日常最经常前往的地点。洪都路及上海路一带商业点主要由麦德龙、北京华联两分店及百货大楼城东超市分店，而获得一定被访者支持，列第三位；北京西路受到八一广场商圈辐射影响，得分列第四位。2.2. 每月购物频率超过73%被访者每月前往购物次数达到3次以上，值得注意的是，有超过45%被访者前往购物次数在4次以上。可见，南昌市民有一定日常逛街购物的意欲。2.3. 每次购物消费金额23%被访者每次购物消费金额在50元以下，每次消费金额在200元以上的被访者占19%，每次消费在300元以上被访者的仅占8%。2.4. 前往购物消费时段2.4.1. 周一至周五在周一至周五期间，34%被访者在有需要的时候就前往购物；其次，27%被访者选择在傍晚/晚上时间前往购物；24%被访者选择在下午前往购物，列第三位。2.4.2. 节假日在节假日期间，对四个选项的选择被访者人数较为平均、并接近，而选择在傍晚/晚上时段前往购物的相对最少，只占21%。可见，被访者在节假日期间较喜欢在白天的时间段前往购物。2.5. 对不同商业点的喜爱排列排名商业点得分1大型超市5612商业步行街3873百货公司3374综合商场2745专业市场151大型超市以绝对的优势超越商业步行街成为被访者最喜爱的商业点，列第一位，显示逛大型超市，已成为被访者必不可少的日常生活一部分；商业步行街则列第二位；百货公司仍是被访者日常前往购物的重要组成部分，列第三位；综合商场列第四位；对商品种类单一的专业市场，被访者表示日常较少前往。2.6. 最喜欢前往购物的地点/商业点排名商业点得分1太平洋百货4202南昌百货大楼及其分店3863万达购物广场3394洪城大厦1185财富广场956丽华购物广场457天虹商场42太平洋百货以其品牌商品较多，购物环境相对更舒适，超过了被访者对当地老品牌龙头百货企业百货大楼的支持，成为最受欢迎的商业点；南昌百货大楼列第二位；有沃尔玛驻场的万达购物广场，以其较新的经营业态及环境，受欢迎程度已大大超过洪城大厦、丽华购物广场及天虹商场。洪城大厦、财富广场分列第四、五位。2.7. 对市内超市的喜爱排名排名超市得分1沃尔玛7152新洪客隆3023北京华联2604旺中旺超市1325麦德龙1256好又多1237农工商超市478汉华连锁超市32位于八一广场的沃尔玛超市以绝对的优势成为被访者最喜爱前往购物的超市，列第一位；新洪客隆以多家分店，在当地已形成一定的品牌效应，列第二位；北京华联超市列第三位；旺中旺超市以其日常消费商品种类齐全，价格比较大众化，超过另一超市巨头麦德龙，成为第四位；来自德国的麦德龙，其侧重批发的销售方式，仅列第五位。2.8. 前往购物主要交通工具排名交通工具比例1公交车56%2步行16%3的士10%4自己架车10%被访者中最多市以乘公交车前往购物地点，占56%；步行前往的被访者占16%，列第二位；再者为乘坐的士和自己架车人士。可见，若商场本身能提供免费专车，给消费者提供方便，更能迎合南昌市市民前往购物的需求。2.9. 购物时主要关注因素排名排名关注因素得分1前往交通方便4282就近居住地点4233价格3654休闲乐趣1835就近工作地点1496形象品牌1397一站式消费，选择多63前往交通方便是众多被访者最关注的因素，被访者都希望所前往购物点的交通能更便捷，前往交通方便得分列第一位；众被访者表达了购物点能就近居住地点的意愿，就近居住地点得分亦仅次前者列第二位；商品价格亦是被访者最关注的因素之一，排第三位；休闲乐趣则列第四位，可见被访者对该部分有着较大的需求。2.10. 所在区域2.10.1. 居住区域27%被访者居住在青山湖区，列第一位；其次19%被访者居住在青云谱区；居住在西湖区、东湖区的被访者分列第三、第四。2.10.2. 工作区域28%被访者工作区域在青山湖区；在西湖区工作的被访者占21%，列第二位；在东湖区、青云谱区工作的分列第三、第四。2.11. 对市内购物/娱乐/餐饮/休闲设施的满意度2.11.1. 对市内购物的满意度接近六成被访者表示南昌市购物设施表示可以接受；21%被访者表示购物设施足够，20%被访者表示有增加购物设施的必要。2.11.2. 对市内娱乐设施的满意度37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够，需要增加相关设施，结果显示南昌市的娱乐设施有进一步补充及提升之空间。2.11.3. 对市内餐饮的满意度普遍被访者表示南昌的餐饮设施数量是可以接受的，占八成；但仍需增加一些素质较高的餐饮企业。2.11.4. 对市内休闲设施的满意度超过4成被访者认为南昌市市内休闲设施不足够，市内亦缺乏具有相应休闲设施的一站式综合购物商业点。2.12. 市内消费品品牌选择满意度38%被访者表示市内消费品品牌选择不足够。2.13. 对市内最缺乏品牌的商品排名排名商品得分1服装、手袋/鞋3912电脑及其他产品2213化妆/美容用品2194家庭电器1975运动用品1546日常家庭用品1517数码产品1488保健品819家私/床上用品6110烟、酒、饮料4411金饰珠宝2912钟表22众多被访者认为市内服装、手袋及鞋类消费品最缺乏品牌选择，列第一位，结果显示被访者对该类消费品的品牌需求比其他消费品要大得多；电脑及其他产品、化妆及美容用品、家庭电器等消费品分列第二、第三、第四位。2.14. 连有沃尔玛的万达购物广场目前最吸引前往原因排名排名吸引前往原因得分1购物环境佳4092拥有沃尔玛超市3523周边购物场所多,方便2814自身商品种类多2185价格1516就近工作或居住地点1217服务及口碑佳1018有食街及家私城61于去年投入使用的万达购物广场，与其他购物广场或百货公司相比拥有较佳、舒适的购物环境，得到普遍被访者及市民的喜爱，其购物环境佳成为最吸引被访者前往的原因；具有国际品牌沃尔玛超市的进驻，受到了南昌市市民的喜爱，成为主要吸引被访者前往万达购物广场的原因，列第二位；而万达购物广场周边1千米范围集中了南昌市最主要的多个购物场所，能方便市民到其他商业点购物，列第三位最能吸引被访者前往万达购物广场的原因；自身商品种类多、价格分列第四、第五位。2.15. 万达购物广场不足之处排名排名不足之处得分1没有休闲娱乐设施4062商品价格高3903停车位不足3074商品种类不够多2925品牌商品不足204缺乏休闲娱乐设施是被访者认为万达购物广场最为不足之处，列第一位；商品价格高亦列第二位；停车位不足够列第三位。2.16. 对本项目的商业业态期望2.16.1. 应填补的商业形式排名排名商业形式得分1综合性大型时尚购物城4832商业街3623连锁大型超市2914百货公司2375社区连锁超市或便利店1546家居广场1027家电广场69众多被访者表示希望在本项目增设综合性大型时尚购物城，并占绝对优势，列第一位；商业街是项目附近区域所欠缺的商业形式，被访者对其兴趣列第二位；连锁大型超市则列第三位；百货公司列第四位。2.16.2. 要增设/引进的商品类别排名商品类别得分1服装4012化妆/美容1913书刊/CD/影碟1474手袋/鞋1295家庭电器1246日常家庭用品1177电脑及其他产品1158手机/数码产品1009运动用品9510花鸟鱼虫5811家私/床上用品4212烟、酒、饮料3613内衣3314家居摆设3315保健品3216厨房用品2817金饰珠宝2118钟表1219眼镜820浴室用品6服装类商品是被访者最希望增设的商品类别，其得分优势明显，列第一位，可见，服装类商品有进一步提升空间；化妆/美容等商品列第二位，是被访者希望主要增设的商品类别；书刊/CD/影碟等商品则列第三位；手袋/鞋、家庭电器分列第四、第五位。2.16.3. 最经常惠顾的商品类别排名商品类别得分1服装5362日常家庭用品2083手袋/鞋1824化妆/美容1745书刊/CD/影碟1076家庭电器1027手机/数码产品908烟、酒、饮料859电脑及其他产品5910运动用品4911内衣3112保健品2413家居摆设2214厨房用品1715金饰珠宝1316家私/床上用品1217眼镜917浴室用品919花鸟鱼虫720钟表1被访者最经常惠顾的商品是服装，占绝对优势，列第一位；第二位最经常惠顾的商品是日常家庭用品；是手袋/鞋、化妆/美容分列第三、第四位；书刊/CD/影碟、家庭电器、手机/数码产品以较接近得分分列第五、第六、第七位。2.16.4. 最需要的服务类别排名服务类别得分1餐饮7902银行4233美容3504儿童游乐场3045电影院2305卡拉OK歌舞厅2307游戏机中心1748冲印/冲晒1649网吧13810停车场89餐饮以绝对优势得分成为被访者最需要的服务类别，其列第一位，餐饮设施在该区域有更大的发展空间；银行列第二位；美容服务行业在项目周边仍较为空白，成为被访者另一主要需求的服务行业；儿童游乐场、电影院、卡拉OK歌舞厅、游戏机中心等休闲娱乐服务设施在现时被访者心目中占重要位置，分列第四、第五及第七位。2.16.5. 最需要/经常惠顾的体育休闲设施排名体育休闲设施得分1健身3832室内运动场2673篮球场2434室内游泳池2215乒乓球1316室内溜冰场1057棋牌878保龄球场759桌球6710桑拿4711极限运动2812攀岩2513壁球馆14健身设施成为被访者最需要/最经常惠顾的体育休闲设施，列第一位；室内运动场则列第二位；篮球场、室内游泳池分别列第三、四位；一直较受欢迎的乒乓球列第五位。2.16.6. 若在解放西路增设大型购物中心，消费会否比以往增加若在解放西路增设大型购物中心，超过9成被访者认为会因此比以往增加消费，只要是因为在该区域确实缺少一具号召力的大型购物中心。2.16.7. 若在解放西路增设大型购物中心，每月前往消费次数若在解放西路增设大型购物中心，66%被访者会每月前往消费在3次以上；同时更有接近2成被访者每月前往消费在5次及以上；仅有9%被访者认为每月前往消费在1次左右。2.16.8. 若在解放西路增设大型购物中心，每次消费金额若在解放西路增设大型购物中心，45%被访者认为每次前往消费金额在101元以上；37%被访者每次前往消费的金额范围是51-100元；每次消费低于50元的仅占18%。2.17. 对解放西路项目餐饮消费需求2.17.1. 对本项目的菜系类别喜爱排名排名菜系类别得分1火锅店5192湘菜4183川菜3234粤菜1355沪菜996鲁菜947潮州菜45对于解放西路项目，火锅店成为被访者最希望增设的菜系类别，列第一位；由于南昌市市民喜爱吃味道较辣的菜，因此湘菜及川菜两大菜系亦分列第二、第三位。2.17.2. 对本项目的特色餐饮喜爱排名排名特色餐饮得分1西式快餐6132咖啡厅/酒吧2312日本料理2314港式茶餐厅1765西餐厅1476茶馆1387韩国688东南亚26肯德基、麦当劳等西式快餐成为最受被访者欢迎的特色餐饮，得分亦远比其他餐饮要高，列第一位，结果显示西式快餐越来越受到国内人民的普遍喜爱；咖啡厅/酒吧、日本料理并列第二位；具有香港特色的茶餐厅亦是被访者较喜爱的特色餐饮之一，列第四位，具一定的市场发展空间。2.17.3. 对本项目的基本餐饮喜爱排名排名基本餐饮得分1地方小吃6252面包/西饼4223粥面馆3114甜品店229地方特色小吃得分最高，成为被访者最喜爱的基本餐饮设施；面包/西饼列第二位；粥面馆、甜品馆分列第三、第四位。2.18. 每周外出就餐消费次数超过5成被访者每周外出就餐次数在3次及以上，其中有14%被访者每周外出就餐次数在5次以上，可见，是次被访者有经常在外就餐的习惯，频率亦较高。2.19. 最经常外出就餐消费区域53%被访者最经常会外出在八一广场一带就餐，与被访者以八一广场一带为主要的休闲购物活动的区域有关；作为南昌市饮食一条街的孺子路获得30%被访者支持。2.20. 每周外出就餐消费的人均消费金额达53%被访者表示其外出就餐人均消费金额在50元以上；而每次就餐人均消费低于20元的被访者占30%，结果显示，是次被访者在就餐方面具有相当的消费意欲。2.21. 零售购物/娱乐休闲/餐饮消费比例分配2.21.1. 零售购物消费比例接近7成被访者表示其零售购物的消费比例在30%以上，更有达22%被访者在零售购物方面消费占比例的50%以上，日常零售购物在被访者日常生活消费所占比例比较高。2.21.2. 娱乐休闲消费比例五成被访者表示在娱乐休闲消费比例在20%以下。2.21.3. 餐饮消费比例66%被访者表示餐饮消费比例在30%以上，更有25%被访者将日常消费开支的50%以上花费在餐饮方面，结果显示被访者十分注重餐饮方面的消费。2.22. 家庭拥有小车的情况70%被访者家庭还没有小汽车，一般都选择步行或乘公交车前往商业点购物。2.23. 被访者个人月收入范围65%被访者个人月收入低于1200元，41%被访者个人月收入更低于800元，被访者个人月收入相对较低与南昌市市民人均可支配收入水平不高相符合。2.24. 被访者家庭总收入48%被访者家庭总收入低于3000元；总收入在5000元以上的被访者家庭仅占18%；结果显示被访者家庭总收入不高。2.25. 家庭人数结果显示被访者家庭人数在3人以上居大多数，占90%。2.26. 被访者性别是次男女被访者人数比例相近。2.27. 被访者年龄段占38%被访者年龄在30岁以上；41%被访者年龄范围在21-29岁。3. 商铺使用者需求调查分析3.1. 目前经营铺位来源占91%被访者现时所用铺位是租用的，该类被访商户正是该次调研访问的主要准租户访查对象。3.2. 拟租用铺位地点的经营模式3.2.1. 拟租用铺位所在地经营模式超过7成被访者拟租用商场内铺位为经营模式，希望租用主题式多层专业商场的被访商户占33%，成为最多被访者主要考虑的拟选用铺位经营模式。3.2.2. 若拟租用大型商场铺位，商场的经营模式选择支持统一经营作为商场经营模式选择的被访者占82%，显示整体营商具有良好的经营管理模式在当地较为流行，较受被访商户欢迎。3.3. 拟租用铺位的楼层选择3.3.1. 首选楼层76%被访商户首选租用楼层是商场的首层，由于首层客流量最大，营业额可望最大化的关系。事实上，普遍商户在选择首层商场铺位会考虑首层租金、利润可否最大化、自我承受能力及该楼层实际的经营业态状况等。3.3.2. 次选楼层73%被访者选择以二层铺位作为其第二经营楼层选择；综合首选及次选结果显示，被访商户表示对商场的第四层商铺兴趣不大。3.4. 拟租用商场内铺位面积62%被访者选择铺位面积在50平方米以下，结果显示，被访商户对大面积铺位需求较小。选择31-50平方米的铺位被访者居多，占30%，此类商户对铺位面积考虑较为实际。3.5. 对解放西路项目，商业优势排名排名商业优势得分1人口稠密，消费总量高2562现有商业不足、有发展空间1953交通改善1584居民收入高、消费力强1215未来发展潜力大656与世界级大超市同场经营387选择地点之商业形象好33对于解放西路项目附近，人口稠密，消费总量高所获得分最高，列第一位，成为被访者认为该区域最佳之商业优势；解放西路一带缺乏大中型商业设施，令现有商业不足、有发展空间成为另一主要商业优势，列第二位，显示普遍被访商户认为该区商业不足，将给各行业经营带来更多市场机会及发展空间；交通改善则列第三位。3.6. 成功商业点的要素排名排名要素得分1地点2162舒适购物环境2063交通方便1684一站式多元化购物1005档次756独有品牌/产品487良好管理418多变商业推广活动219足够停车场7地理位置优势成为众多被访者认为成功商业点的首要条件，列第一位；商业点的购物环境越来越受到各商户关注，购物环境是否舒适成为其选址开业的另一主要考虑因素；商业点的交通是否方便列第三位；一站式多元化购物则列第四位，一站式多元化购物消费模式同样开始受到越来越多的商户关注。3.7. 对不同楼层每平方米租金接受上限3.7.1. 地下一层7成被访商户表示商场地下一层的租金应该在30元/以下，同时普遍被访者对地下一层铺位兴趣不大。3.7.2. 首层商场铺超过5成被访商户对首层商场内铺位的租金在101元/以上表示可以接受；接近10%被访者表示对商场内铺位租金上限在301元/以上。3.7.3. 首层街铺有6成被访商户对首层街铺租金上限在101元/以上表示接受；9%被访者接受租金在201-300元/；11%被访商户表示接受在301元/以上。3.7.4. 二层38%被访者表示对商场二层租金在101元/以上表示接受，结果可反映被访商户对商场二层有信心，对其兴趣远比商场地下一层要大。576040243.7.5. 三层接近55%被访商户表示商场三层租金在51元/以上可以接受，超过25%被访商户接受租金在101元/以上。3.7.6. 四层接近5成被访商户表示商场四层租金在51元/以上可以接受，被访者对其兴趣同样较地下一层要大，是其租金接受上限较地下一层高的主要原因。3.8. 对未来2年商铺租金预测仅19%被访商户表示未来2年商铺租金将会下调，结果显示普遍被访商户对未来2年商铺租金持乐观态度，并有35%被访者认为租金会上升。3.9. 租用年期6成被访商户选择商铺租用年期在2年以上，15%被访者选择年期在5年以上，显示被访商户希望获得长期稳定经营。3.10. 对扣率的接受度结果显示，被访者对商场扣率要求相对较低。3.11. 商场管理费接受上限75%被访商户表示对物业管理费接受在10元/以下，仅2%可接受管理费在21元/以上。3.12. 市内最成功百货公司/商业点排名排名商业点得分1南昌百货大楼及其分店3052太平洋百货2653万达购物广场1094丽华购物广场705洪城大厦686财富广场327天虹商场27南昌百货大楼及其分店成为普遍被访商户认为市内经营最成功的商业点，列第一位；太平洋百货、万达购物广场分列第二、第三位。3.13. 市内最成功大型超市排名排名超市得分1沃尔玛3392新洪客隆2563北京华联1004麦德龙925旺中旺超市606好又多287农工商超市188汉华连锁超市3沃尔玛以较大优势成为众多被访者心目中最成功的大型超市，列第一位；新洪客隆为被访者认为经营较为成功另一主要大型超市；北京华联则列第三位。3.14. 店铺形式选择41%被访商户选择开放式店铺；33%选择专柜；再者是有间格铺位。3.15. 获取招商信息的主要媒介排名排名媒介得分1报纸3342电视1883朋友介绍1194户外广告1155网站606电台437地产中介24报纸以绝对优势成为被访商户获得招商信息的主要媒介途径，列第一位；电视广告列第二位，是被访商户获取相关招商信息另一主要途径。结果显示，市内各商业点招商信息主要通过报纸及电视发布招商信息。3.16. 最主要获取商铺信息的报章排名江南都市报成为被访商户最主要获取商铺招商信息的报纸媒介，占66%；南昌晚报占19%，列第二位。3.17. 对解放西路一带购物/产品/消费/消闲取向3.17.1. 对解放西路一带最不足之业态排名排名业态得分1商业街2452综合性大型时尚购物城2223百货公司1304连锁大型超市1125家电广场676家居广场567社区连锁超市或便利店47众被访商户表示现时解放西路一带最缺乏商业街及综合性大型时尚购物城，显示综合性大型时尚购物城在该区域有相当的市场发展空间；百货公司、连锁大型超市分列第三、第四位。3.17.2. 对解放西路一带最不足之消费品排名排名不足之消费品得分1服装5002化妆/美容2423家庭电器2164日常家庭用品1565手机/数码产品1516电脑及其他产品1167手袋/鞋1158运动用品1149书刊/CD/影碟10310金饰珠宝8011花鸟鱼虫6412家私/床上用品6113家居摆设5914厨房用品4815烟、酒、饮料4716浴室用品3717保健品3618内衣2518眼镜2520钟表24在解放西路一带，服装成为被访者认为最不足的消费品；化妆/美容则列第二位；家庭电器、日常家庭用品分列第三、第四位。3.17.3. 对解放西路一带最不足之服务设施排名排名服务类别得分1餐饮6942美容5353银行4964冲印/冲晒4415儿童游乐场4245电影院3847停车场2758卡拉OK歌舞厅2599游戏机中心109餐饮行业成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的服务设施类别；美容、银行、冲印/冲晒分列第二、第三、第四位。3.17.4. 对解放西路一带最不足之体育设施排名排名体育休闲设施得分1室内运动场1612篮球场1453健身1444室内游泳池1325室内溜冰场696保龄球场677桑拿428攀岩339极限运动2710乒乓球2411桌球2012棋牌1713壁球馆10室内运动场成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的体育休闲设施，列第一位；篮球场、健身则分列第二、第三位；值得注意的是攀岩等极限运动开始受到越来越多市民的关注和喜爱。3.17.5. 对解放西路一带最不足之菜系类别排名排名菜系类别得分1火锅店1842沪菜1793粤菜1694湘菜1455潮州菜876鲁菜497川菜43在解放西路一带最缺乏的是火锅店，其次是沪菜，再者是粤菜。3.17.6. 对解放西路一带最不足之基本餐饮排名排名基本餐饮得分1地方小吃2452面包/西饼2003粥面馆1624茶餐厅1425甜品店1103.17.7. 对解放西路一带最不足之特色餐饮排名排名特色餐饮得分1西式快餐2932咖啡厅/酒吧1542日本料理1354茶馆775西餐厅766韩国747东南亚42普遍被访商户认为具知名度西式快餐行业是解放西路一带最缺乏的特色餐饮行业；咖啡厅/酒吧、日本料理分列第二、第三位。3.18. 现时店铺租金占总营业额比例51%被访商户表示其现时店铺租金占总营业额比例在16%以上；27%表示其经营店铺租金比例在21%以上。3.19. 选择经营行业排名经营行业得分1消费品3212服务1312娱乐1084特色餐饮1065基本餐饮716体育设施477菜系40消费品成为众多被访商户最希望经营的行业，以绝对优势列第一位；服务、娱乐行业分列第二、第三位。4. 市场调研的启发性总结4.1. 街头拦截访问结果总结4.1.1. 调研的结果显示，被访者最经常前往的购物地点中，八一广场一带和中山路、胜利路有着抛离其他选项的优势。说明这三个相互连接的地域，是市内占绝对优势的唯一商圈。4.1.2. 从市民平均消费金额可以看出，南昌市消费水平还停留在比较大众化的层面。不过，45%的市民每月外出购物（不计往街市买日用品）4次以上，则说明市民有强烈的消费意欲。4.1.3. 大型超市是市民购物首选。超过步行街、百货公司、综合商场等种种其他商业形式。4.1.4. 新一代百货公司“太平洋百货”超过老式南昌百货大楼，成为百货公司和商场中首选；反映了南昌商业发展的更迭。而八一广场的沃尔玛则以绝对优势成为最受欢迎超市。4.1.5. 交通方便、靠近居住地点、价格依次是被访者购物时前三大要素。而品牌、休闲乐趣则排名较后。可以反映南昌市民购物的意识还对购物乐趣的要求还停留在较简单的层面。随着人民收入的提高，这一局面必将改变。4.1.6. 37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够。4.1.7. 38%的市民认为市内消费品品牌选择不足够；而其中服装、电脑、化妆品位居最缺乏品牌选择类别的前三甲。4.1.8. 最多市民认为，连沃尔玛的万达购物广场的成功之处在于营造了优良的购物环境。4.1.9. 最多南昌市民认为，连沃尔玛的万达购物广场不足之处在于没有休闲娱乐设施。4.1.10. 消费者最希望在本项目引进的消费品类别依次为：服装、其次为化妆美容。4.1.11. 91%的受访者认为若在解放西路新增大型购物中心，消费将比过往增加，66%受访者会每月消费3次以上。反映市民强劲消费意欲。同时也折射出受访者潜意识中并不满意目前单一商圈的现状。4.1.12. 西式餐饮是南昌市民最喜欢的特色餐饮。作为内陆省份，南昌市民可望全方位与世界接轨的愿望可见一斑。4.2. 商铺使用者访问小结4.2.1. 商铺使用者普遍希望租用大型商场内铺位。依傍大品牌号召力的愿望较为强烈。4.2.2. 62%的被访者选择铺位面积50平方米以下4.2.3. 商铺使用者普遍认识到人口稠密、消费总量高和现有商业不足是项目所在的解放西路显著商业优势。4.2.4. 由于南昌市大部分商业点购物环境欠佳，商铺使用者也倾向于认为“舒适购物环境”是成功商业点的最重要的成功要素。仅次于地点的优劣。且二者得分相差不远。4.2.5. 超过5成被访者认可本项目首层商场租金在￥101/平方米以上。4.2.6. 超过5成受访商户表示四层租金可在￥50/平方米以上。4.2.7. 普遍受访商户认为未来租金水平将上调。4.2.8. 沃尔玛超市受到推崇4.2.9. 66%受访商户表示江南都市报是其获得商铺招商信息的报纸媒介。4.2.10. 目前店铺租金占营业额比例16%以上的占51%；其中过半商户租金占营业额比例超过21%。4.2.11. 消费品仍是最多被访商户最希望经营的行业。第二部分 市场环境分析5. 南昌市整体市场环境分析5.1. 南昌市概况5.1.1. 地理位置江西省位于中国南方中部，与广东省、福建省、浙江省、安徽省、湖北省、湖南省相接壤。南昌市即坐落其北部所谓“赣北”地区。是江西省省会及经济中心。5.1.2. 城市规模和人口5.1.2.1. 城市规模南昌市面积广大，达7402.36平方公里。下辖8区4县，包括：8区：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、昌北开发区、高新区、红谷滩新区4县：南昌县、新建县、进贤县、安义县5.1.2.2. 人口分布截至2003年底，南昌市人口总数为450.77万人，123.57万户。其中市区占196.37万人，52.77万户。具体各区分布如下： 区域人口（万人）城区东湖区516,374 西湖区526,555 青云谱区215,010 湾里区74,044 青山湖区252,511 高新区168,728 昌北区210,325 （含红谷滩）总计：1,963,547 县南昌县904,505 新建县665,327 安义县249,755 进贤县724,430 总计：2,544,017 城区人口分布比例如下图：5.2. 南昌市经济发展情况5.2.1. 主要经济发展数据A.GDP 2004年南昌市全年全市实现生产总值（GDP）770.46亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中：第一产业增加值59.40亿元，增长7.1%；第二产业增加值404.06亿元，增长20.5%；第三产业增加值307亿元，增长14.5%。而南昌自1990年以来GDP的发展走向为：年份GDP（亿元）较上年之增长199063.201995240.082000435.102002552.372003641.0216.05%2004770.4616.50%（按可比价格计算）可见，踏入2000年以来，南昌市整体经济正以强劲势头增长。B. 城市居民人均可支配收入年份城市居民人均可支配收入（元）较上年之增长199013491995359120005734200270212003779310.09%2004874412.20%2004年南昌市城市居民人均可支配收入为8744元，同比增长12.2%；C. 社会消费品零售总额2004年全市实现社会消费品零售总额234.88 亿元，比上年增长16.8 %年份社会消费品零售总额（亿元）较上年之增长199026.36199573.642000144.412002179.842003201.1811.86%2004234.8816.75%D. 社会各行业发展走向2004年南昌（GDP）770.46亿元，其中包括第一产业增加值59.40亿元；第二产业增加值404.06亿元；第三产业增加值307亿元。第一产业增加值同比增长7.1%；第二产业同比增长20.5%；第三产业同比增长14.5%。可见，南昌市一个以工业主导的城市；而工业的发展也最为迅速，是其城市发展的旗帜。而第三产业也有可观增长。5.3. 南昌市经济、市民消费力未来发展趋势5.3.1. 中国中部战略的带动南昌是中国中部地区经济发展最为迅速的城市之一，在本年中国提出大力促进中部发展的政策背景下，南昌的发展前景无疑相当乐观5.3.2. 泛珠三角经济合作体系的巨大影响规模宏大的“9+2”泛珠三角经济合作体系的建立，为南昌市乃至江西省整体发展指明了方向，并带来了强劲的动力，其实质影响涵括社会各个层面，从经济方面看，主要有如下几点：“9+2”的体系，直接形成了江西省等多个中部省份与广东省形成经济发展互补的关系，从而确立了其发展的格局。且为这种格局的合理性予以最大的保证广东，以及依靠广东进入中国的巨大经济能量将加强辐射“9+2”体系的力度，江西省和南昌市经济无疑会从中获益中国以强劲的制造业在世界经济上扮演重要角色，而此制造业很大程度上是由广东驱动的，但随着广东经济的进一步发展，未来广东制造业部分北迁往生产成本更低的内陆已成局，如此一来，与广东接壤的江西省亦随之受惠。粤赣高速公路将于2005年年底通车，届时，由广州达南昌仅需4小时。这标志着粤赣两地的联系踏入全新的起点，并且标志着江西省“92”的宏观构想已进入可具体操作的阶段。5.3.3. 另一方面，南昌亦能吸引江浙、福建等其他沿海省份南昌是江西省经济的火车头，其GDP占全省22.65%，工业增加值占全省29.47%。故此南昌也是最受外来投资者注意的城市，特别是它位处赣北，与福建、浙江等省来往方便，对吸引这些沿海经济发达省份的直接投资有天然优势。5.3.4. 南昌市自身的努力，亦推动南昌市不断前进南昌市在2001年开始亦已与开展连串大规模调整城市定位与形象工作。整理环境，开展全面的市容改善工作，营造吸引游客、投资者和令市民满意的“花园城市环境”。八一广场是南昌市的标志 清拆大量违章建筑，同时推行新式住宅建设。 步行街和优质购物环境建设。 “百路工程”改善市区交通效率及与外地联系。种种工作全面刺激了南昌市整体发展，特别有效提高了市民的消费意欲。5.3.5. 工业带动整个经济体系的增长南昌近年订立了建立现代制造业基地之工业主导发展目标，并吸引了如格林柯尔、三星奥克斯、中国华源、中泰凯马、台湾统一、中国普天等制造业巨子进驻。工业的有力推动，保证了南昌今后的发展的持续性，并令大量工业从业人员主其他人员的收入和购买力的增长提供了可能。5.3.6. 第三产业方兴未艾如前所述，南昌市的目前第三产业约占全市GDP40%。这一比例与发达地区相比属较少之列。但是，正由于起点较低，大量相关行业与设施的缺乏，使南昌市的第三产业也有着相当巨大的发展前景。近年来其增长率接近15%可说明这一情况。5.4. 南昌市自身发展格局的调整与影响5.4.1. 人口和市区面积在2010年前将获得大规模扩张依据南昌市政府制订的南昌市中心城总规划布局构想（20012010），南昌市中心城区将发展至260平方公里，较2000年大幅增长一倍；城区人口则增至260300万人，较2000年增长40%。从目前态势看来，这种发展完全可能。5.4.2. 新的城区版图即将建立届时，南昌市区将发展成为一个核心区（昌南+昌北）和五个卫星城区（莲塘、望城、湾里、乐化、罗家）的格局。值得注意的是，本项目正位于这个南昌新版图的中心。5.4.3. 昌南昌北的发展越趋平衡位处昌北的红谷滩新区，是南昌市政府锐意开拓的集居住、办公、政府公务、会展等多种功能于一身的区域。通过以红谷滩为首的新区兴起（在某种程度上是当地政府效法上海浦东的发展模式的产物），南昌过往发展仅集中于昌南