新亚洲花园前期报告-龙岗区商品住宅市场状况分析.doc

第二部分：龙岗区商品住宅市场状况分析一、 总体部分第一节、 龙岗区概况：1、龙岗区总体概况 龙岗区行政区域示意图概况龙岗区成立于93年1月1日，全区面积941平方公里，人口近80万人。龙岗区以良好的自然环境，独特的地理位置，丰富的土地资源三大优势构成了其经济、城建和发展的总体规划的基础。 以国际性中转大港盐田港为依托大力发展先进工业、现代农业和第三产业，形成以大工业、大旅游业、大流通为支柱的产业结构。深圳市政府确定龙岗区未来的发展方向，其目标和超前性的宏伟规划是力求在短期内把龙岗区建成国际和国内货物集散中心、大工业基地和国际性海滨旅游中心。 未来的龙岗新区规划分为四大功能组团，以龙岗、坪地及龙岗中心城组成行政、文化、商业中心组团，以坪山、坑梓组成的大工业组团，以布吉、龙岗、平湖组成的大流通组团，以葵涌、大鹏、南澳组成大旅游组团。（请看示意图）2）龙岗区经济社会发展状况1999年全区实现国内生产总值160.1亿元, 增长15.2%；工业总产值（90年价）218.7亿元，增长24.6%；固定资产投资39.01亿元，增长17.7%；社会消费品零售总额34.5亿元，增长13.1%；出口55.1亿美元；实际利用外资4.8亿美元，增长12.2%；年末人口96.2万人，增长3.3%。2-1） 工业继续保持增长的势头，农业生产结构逐步调整。以华为公司为代表的一批新落户企业的投产，为全区工业生产注入了新的动力，其中华为公司今年新投产增加产值约18亿元，确保了全区工业生产继续保持较高增长速度。2-2） 商品市场保持稳定，商品房销售势头旺盛。居民消费价格指数和商品零售价格指数降幅逐步缩窄。房地产销售依旧旺盛，1999年全区商品房销售面积68.88万平方米，销售总额将达23.32亿元，分别比去年全年增长8%和30.8%。全区房地产的开发量及供应量居全市之首。2-3） 投资维持较高水平，重点项目建设进展顺利。投资总额依然位于各区的前列，有力地拉动了全区经济的增长。工业生产所占投资比重提高了3.5个百分点。重点项目建设进展顺利，中心城市政等工作也稳步向前推进，凯帝斯工业园首期12万平方米用地正加紧建设。2-4） 招商引资取得新的成绩，高新技术项目落户取得重大突破。全区原有外商追加投资总额超过了1亿港元。在7月份举办的香港经贸洽谈会上，协议投资总额达到62.85亿港元。在去年首届中国高新技术成果交易会上，又签订了23个科技项目，涉及电子信息、新材料、新能源、生物工程等领域，总成交额达到26.5亿元，使高新技术项目落户龙岗取得了重大突破。2-5） 国企改革初见成效，资本经营水平进一步提高。区属国有资本运营取得较好成绩，国有资产保值增值水平有了进一步提高。新增贷款得到合理控制，区投资管理公司贷款担保风险逐步化解，资产平均负债率下降。2-6） 财政体制改革效果良好，金融部门积极支持经济发展。全区金融运行质量良好，有效地支持了经济的发展。截止到99年底，全区各家金融机构贷款总额达到122.7亿元，比上年增加了11.7亿元。在促进经济增长的同时，金融系统自身也得到了长足的发展。2-7） 社会事业全面进步，人民生活水平进一步提高。举办了客家文化艺术节等一大批高档次文化活动，丰富了人民群众的业务生活。大力整治脏、乱、差环境，全区十镇全部通过了省级卫生镇检查验收。城镇居民可支配收入有所增长，人民生活水平进一步提高。2-8） 1999年经济保持了稳步增长的势头，主要得益于：第一近几年陆续出台的扩大投资、扩大出口的各项政策的驱动效应逐步显现，财政、金融对经济发民的支持作用进一步增强。第二，经济增长的主要推动力工业达到了24.6%的增长。工业增加值占GDP的52.8%，在全区的15.2%的增幅中有8.9个百分点来自工业，贡献率高达65%。工业增长从根本上保证了全区GDP的增长。第三，加工贸易的形势逐渐转好。龙岗区对外贸易中加工贸易占有绝对比例，加工贸易去年初下降25.4%，以后降幅逐月收窄，到10月份已基本与上年同期持平。第四，经过亚洲金融危机后的积极调整各类企业和经营者对国内外环境变化的适应能力增强，生产经营秩序和产销衔接水平有所提高。目前龙岗区发展中的不足主要表现在以下四个方面：一、是加工贸易出口形势依然严峻。二、是传统畜牧业产量严重下降。三、是旅游市场明显不景气。四、是依然存在相当数量的老、边、山贫困地区。3）龙岗区域经济社会发展目标及政策取向2000年全区预计完成国内生产总值778亿元，增长13%；工业总产值（90年价）258亿元，增长18.3%；固定资产投资46亿元，增长17.9%；社会消费品零售总额38亿元，增长10.1%；出口5亿美元，与上年持平；实际利用外资4.8亿元，与上年持平，年末人口100万人，增长4%。3-1） 产业发展 加大高新技术产业招商引资的力度。大力调整农业生产结构推进工厂化养殖、花卉种植等高效农业的发展。加快以高新技术改造传统产业的步伐，提升全区制造业的水平。着力建立大型的商业网点，提高商贸服务档次。房地产开发注重现代居住理念，以大社区的发展为特征，构筑龙岗房地产发展的整体形象。加快旅游资源的合理、有效开发，提高旅游产业的经济总量，树立旅游业在我区第三产业中应有地位。3-2） 固定资产投资。一要加强投资的引导、协调和管理。资金投向坚持向高新技术产业、传统工业的技术发行城市基础设施及促进社会进步的公益项目倾斜。加强对重大建设项目建设过程的协调，促进重大项目建设的顺利推进。二要拓宽投资运作的方式。三要扩大投资的资金来源。充分利用当前宽松的金融部门的信贷比例。今年重点建设项目有：东部沿海高速公路的建设，重点在龙岗区境内，预计投资约2亿元；坪西公路进入全面建设阶段，两河治理投资约2亿元；平湖垃圾处理场投资约1亿元；平湖物流中心投资约1.5亿元。3-3） 城市环境。一要继续完善城市配置。二要塑造城市特征。三要整治城市环境。3-4） 加强社会事业3-5） 财源调配。一是丰富财力的来源。二是加强财源的管理。三是优化财力的配置。3-6） 改革与探索。尝试投融资方式改革，拓宽渠道筹措建设资金。积极探索加入世贸组织我区经济发展的相应策略。深入研究国家施行加工贸易分类管理对我区加工贸易的影响，寻求有效的措施。2龙岗中心城概况在龙岗区的房地产市场中，有两大地产板块颇为引人注目。首先是布吉板块，其次是龙岗中心城板块。布吉以其先天的优越位置、完善的配套、旺盛的人气已成为特区外房地产市场的领头羊。而龙岗中心城则在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施、优美的环境、高水平的城市形象，正日渐成为特区外甚至是整个深圳市房地产市场的一颗新星。龙岗中心城作为深圳国际大都市的卫星城，东临港澳经济开发区，南连深圳特区、香港，西接宝安区，北靠东莞、惠州，是龙岗政治、经济、文化、商贸、金融中心。龙岗中心城规划面积32平方公里，规划人口25-30万人，其中首期开发区域有8.15平方公里，规划人口9万人。除平盐铁路、深汕、惠盐高速公路穿区而过之外，投资10亿元的龙岗到市区的快速通道正在修建，龙岗到深圳机场的高速公路已开通。快速发展的铁路、公路网建设和盐田国际中转港的建设，为整个龙岗区，特别是龙岗中心城的经济奠定了坚实的基础。在城市结构方面，龙岗中心城分为东、西、南、北、中五个组团：1） 东组团为行政活动中心：由区委、区政府办公大楼及其各部分办公场所和图书馆、展览会议中心、影剧院、学校等文化设施以及国家公务员宿舍区、生动区等组成。2） 南组团主要发展第三产业；以高层办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、购物中心、商业区等组成。3） 西、北组团主要发展先进的工业，以轻工业、高科技产业等为主。4） 中组团由中央公园等游览点组成。以上五个组团的开发必将分期进行。目前，东组团的开发建设已全面铺开并形成一定规模，南组团也初具规模。 五个团级将分期进行。目前东组团的开发建设已全面铺开，南组团已初具雏形。中心城还将兴建大型商业购物中心广场；广播影视中心；体育运动中心；新闻博览中心等。这样宏大超前的高档次规划，无疑为中心城房地产的长远开发提供了十分有利的契机，名级团的房地产也将取得不可估量的升值。从居家安身的角度考虑，中心城也将是深圳升起的又一座伊甸园。现建设成各种配套的服务设施，可谓一应俱全应有尽有，主要有以下六个方便： 文化教育：龙城中专、龙城中学、龙城二中、龙城小学、机关幼儿园等各类学校让您的子女享受正规教育，帮您圆子女成龙成凤的梦想。特别是市重点龙城中学由名校长管理，高才升学率高，近几年均有学生考入北大、清华等高等学府。 办公居家: 区委区政府、区府各局等机构设在中心城。 这为行政办公、申报投资管理项目提供了意想不至的方便。有众多经名师精心设计的花园式生活小区，如碧湖花园、紫薇花园、城市花园紫罗兰花园、天健花园、新鸿花园、鸿基花园、爱地花园等。花园内既有巍然耸立的高级住宅楼，又有绿树草地联缀，环境优雅，闲静舒适。一般设置游泳场、网球场、康体中心、幼儿园、商场、菜市、停车场等，还有高素质高水准物业管理队伍全天24小时保安与管理，让您住得放心，玩得开心。 金融证券：工行、农行、中行、建行、招商银行、证券交易中心、保险 公司、信用社等机构齐备。医疗卫生。除建有龙岗区第二人 民医院、龙岗中心医院、妇幼保健等大中型医院外，每个花 园式的生活小区也都配有诊所，让居户的疼痛都能得到及时 有效的消除。第二节、 龙岗土地供给状况在土地利用方面，次区域规划制定了明确的土地综合利用目标和方向，并就各类用地划定了明确的范围并制定了相应的控制和保护策略。在城市建设用地方面，次区域规划制定了龙岗次区域城市建设用地的控制规模，并以整治已推未建土地为重点，实现城市开发由粗放型向集约型转变。并就各功能类别用地分别提出了控制标准、布局原则和配置模式。龙岗次区域城市建设用地平衡表（2010年）序号用地代码用地名称面积（hm2）占城市建设用地比例（%）人均用地（m2/人）现状规划现状规划现状规划1R居住用地32924256342639342C商业性公共设施用地25845133343G/IC政府/团体/社区用地56315866106.6124M工业用地33413530352239.1285W仓储用地888870.95176T对外交通用地3041131373.697S道路广场用地90925729.51610.7208U市政公用设施用地656430.640.859G绿地1721108272910OU其他指定用途用地607244617.12合计城市建设用地959916408100100112.4130第三节、 龙岗区商业类型及网点分布状况1、主要商场分布状况 龙岗商业区主要有两种分布形式，一种是旧城区的大型商业圈，另一种是归属于各小区的商业网。前者经过较长时间性的衍生，最终在当年人口聚集地自然形成，其主要消费群体为当地居民及生活在此片区的各界人士；后者多在新建的小区内发展生成，其主要的客源来自小区的居民。2、租售状况除个别楼盘情况特殊外，租售率基本符合深惠公路龙平路金龙街富佳街龙兴街递减的趋势。这与人流量的递减趋势较为吻合，显示商铺附近人流量的大小对商铺购买者的信心有相当的影响力。3、供求状况分析分析： 从上图可看出，当旧城商铺基本建成后，总商业面积将近达40万平方米，现推出市场的商铺面积约86400平方米，但租售率仅达56%，占总面积的39%。由此可见，旧城片区商业用房供应量日趋加大，而需求乏力，未来的销售/租赁市场竞争势必加剧。在此种趋势下，中原认为，新推楼盘应在内部间隔、商场个性特色及主题上别树一帜，才可能在激烈的竞争中取得出色的销售业绩。各层商铺供求状况：一层铺位的需求较为旺盛，平均租售率达90 %，二层始受销售压力，租售率达80%，三、四层少人问津，显示购买商铺的投资者对二层以上的人流及商机表现得信心不足，如何增大二层以上商铺的吸引力，是商场开发者必须重视的问题。总体供大于求的情况下，亦不乏热销、热租的楼盘，如国际商场，人人购物广场等。这些楼盘一般具备位置佳、内部间隔合理、市场定位准确、销售推广方式新颖等特点，由此可见此类物业仍具有较强的的市场承接力。未来龙岗区的商服物业的发展将呈现出如下三种趋势：1 旧城区向新城区发展，新的商业圈正在形成。 随着旧城区土地的稀有性及规划的制约性，未来旧城区商服物业的发展受到一定程度的局限性，要想形成更大规模的商业格局有相当大的难度，从目前龙岗旧城的的商业发展现状可以看到，现有部分商业已经向西延伸至盛龙路的尽头。因龙城路的阻隔，将龙岗区划分为新，旧两城。旧城的商业物业起步早，已具有相当规模，但规划落后，不能适应未来城市的拓展；中心城的商业正处于萌芽期，虽然目前的人流量不足，但是中心城的高起点规划及优美的环境，必然伴随着居住人口增多，市政配套的完善而日渐繁华。新的商业圈必将取代旧城商业地位。2 中、低档商场向大型，专业化高档商场发展。 旧城的商业物业以临街的小商铺及个别大型商场相结合，两者相互补充，相互制约。已建成的商场无论从规模上和档次上都贴近目标消费者，所以档次不高，但是龙岗中心城的周边的居民多为购买商品房的个体私营业主及管理人员，消费能力强，对商品的品质有一定的要求，故龙岗中心城的大型商场不能延续旧城区的商业物业的特性走中，低档路线，而要向大型，专业化方向发展，力求符合周边客户对品质、购物环境的需求，满足人们日益增长的物质及精神需要。3 各品牌商家进驻经营，开拓市场。龙岗区有众多的外资企业及私营业主，他们是高档商品的主力消费者，而龙岗区一直未有一个大型的休闲购物广场满足这部分人的需求，各品牌商家只能各自为阵，在自己的小范围领域孤军奋战，不能形成强强联合的局面。如果有一高档物业集各家品牌商家于一体，势必成为新的消费格局，在市场细分的策略下统领市场。第四节、 龙岗中心城房地产市场状况几所存在问题 作为深圳特区的卫星城，龙岗中心城在城市功能定位以后，便展开了大规模的房地产开发和建设。特加是95年10月深圳市政府推出在关外实行购房入户政策的规定以及96年3月开始对中心城实行增容费减半的特惠政策以后，中心城的住宅物业便如雨后春笋般纷纷开发起来。到目前为止，龙岗中心城已建成入住、在建出售及待建的住宅项目多达十几个。目前在售的项目多为早期推出楼盘之尾盘，如城市花园、宏兴苑、盛龙花园一期、新鸿进花园、鸿基花园等；新近推出的项目只有欧景花园一期、尚景园一期、新龙岗花园、碧湖玫瑰园、紫薇花园三期等。龙岗中心城的物业发展具有以下特征：规模大与深圳特区的项目相比，中心城各楼盘可谓庞然大物，各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万M2，且以多层项目为主。销售速度较慢由于本区域市场供应量大，消费市场有效需求不大，加上各物业的营销手法落后，故各物业销售时间普遍较长。价格低龙岗中心城物业因成本较低及消费力不高，其销售平均价格相对深圳特区内的物业低23倍，约为27003000元/M2，但个别优质楼盘除外，如碧湖花园销售价便达35004500元/M2。消费市场以本区为主龙岗中心城地理位置已成为决定物业消费市场的重要因素。各物业传统消费群主要集中在本区周边村镇的二次置业人士及具有一定经济基础的首次置业者。港人及特区内消费者极少在此置业。第五节、龙岗区未来规划 龙岗新区建设的总体规划是：充分利用良好的自然环境、独特的地理集团和丰富的土地资源三大优势，以国际中转大港口盐田港为依托，大力发展先进的工业、旅游业、创汇农业和第三产业，力争把龙岗建设成为深圳市两大基地、两个中心、一个新城。即大工业基地和重要的农业基地，深圳东部的流通中心和海滨旅游中心，建设成为现代化的国际性大都市的新型的卫星城。 在此基础上龙岗区政府以超前规划理念，进行中心城的高档次高起点的总体规划，中心城将具有高效率的交通系统，高层次的产业机构。高质量的城市环境，高水平的城市形象，成为现代化国际性大都市深圳的卫星城，深圳东部的标志性区域。深圳市城市总体规划（1996-2010）中的相关资料： 有机发展三条轴线以特区为中心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东三条城镇发展轴，是深圳市城市地域结构的基本骨架，是深圳市生产力布局的重点。东部轴线由布吉、横岗、龙岗、坪地和坑梓构成，连接惠州，是珠江三角洲连接粤东的门户，在盐田港的带动下发展为珠江三角洲地区重要的工业基地。它将使龙岗中心组团和东部工业组团成为全市二十一世纪最具潜力的经济增长点。 三个圈层梯度推进全市地域空间按经济水平、产业结构和城市化水平分为3个圈层：第三圈层：龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳、福永、沙井、松岗、公明和光明，以龙岗中心区和沙井、坪山带动，利用自然资源和交通条件发展适宜产业，保护环境，保持低密度建设。 城市中心分为3个等级-全市中心、城市次中心和镇级中心龙岗中心城属于城市次中心，是城市组团范围的综合服务中心和第三产业集中区 特区外组团和独立城镇发展 特区外正处于高速城市化发展时期，规划将其城市空间基本结构确定为6个功能组团，龙岗中心组团由龙岗中心城、龙岗和坪地组成，城市建设用地总面积4155公顷，人口控制规模34万人。功能上强化行政、金融贸易、信息、商业服务及文、教、体、卫的城市次中心作用，重点发展龙岗中心城，在坪地安排组团级文教设施，带动其发展。 商业贸易用地规划 区级商贸服务中心包括南山商业文化中心、沙头角、宝安中心区、龙岗中心和龙华新城，各中心发展需要有一定规模并各具特色，功能突出，配套齐全、环境优美，并同市级中心一起承担对内服务、对外辐射的功能。 高等、职业教育 大力提高深圳市高等院校的质量和数量，建设5片相对集中的综合性高教、职教基地，兴办科技大学、理工大学、医学院和商学院等一批高等院校，完善市、区二级职教中心，其中龙岗中心城职业教育基地占地120公顷。 客运场站规划 按照各组团的功能和规模，设立对外客运站、大巴总站、中巴、出租车或轨道交通站点集中接驳或换乘的枢纽或换乘中心，占地2-4公顷。规划客运枢纽站18个，包括龙岗中心城规划换乘中心17个，包括龙岗中心城 近期规划建设近期建设规划特区外重点建设宝安中心城，龙岗中心城、沙井、龙华、龙岗大工业区等重点区域，形成具有较强吸引力的若干城市次中心，并将村镇建设纳入集约开发的城市建设总体布局中。第六节、后市展望未来龙岗中心城将面临风险与机遇并存的境域：（一） 住宅物业存在的问题1） 有效需求不足出于中心城的住宅大部分都只是卖给当地及附近的一些居民，而未能吸引深圳市的一些置业者，所以出现需求不足，人气不够旺的局面。2） 发展商实力普遍不够雄厚纵观中心城市的建设，除少数发展商以外，大多数发展商的实力一般，以小打小闹者居多，缺乏如中海、万科那样的品牌。3） 整体营销水平不高本来发展商的实力就不够，又不愿也不可能聘请专业公司进行卖楼，所以整个售楼处，卖场气氛、营销节奏的控制水平比较差，或者干脆不做样板房，叫消费者找不着北，只能自己去想象。4）各个住宅楼盘的配套差，大部分都尚未配有会所（二）物业住宅存在着巨大的机遇拥有大量的土地储备，这是令人眼热，令人向往的资源。土地是经济发展的物质基础，有了土地储备就有可能吸引开发商，从而吸引消费者。1）区政府的大力支持对中心城市的开发与发展功不可没。如提供相应低廉的地价，实行购房入户的政策，特别是中心城物业可以减半收取增容费。另外政府经常统一组织协调对外宣传他们的楼盘和投资计划，以获得更多投资者和买家。龙岗第二通道的开通为龙岗中心城市的房地产业起飞创造了一个跑道，由于第二通道的开通使龙岗中心城到市中心的时间从一个小时缩短到25分钟左右，大大减少了心理距离与时间距离。使中心城成为深圳市近郊区，成为一个真正的卫星城。3）龙岗中心城的高起点规划为龙岗中心城的发展指明了方向，提供了可依凭的蓝图。4）人们住宅郊区化的趋势为龙岗中心城的开发与销售提了一个全新思路，在一次由斯立信市场调查公司的调查报告中显示有44.3%的深圳市民认为如果交通方便，住在偏远一点的郊区更好。交通便利是居住郊区化的前提，他们认为自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，人们认为理想郊区距离中心的车程约为30分钟。潜在消费者在郊区够房的主要目标有三种，第二置业改善居住条件的有38.8%，首次置业居住的32.5%。休闲渡假的有16.9%。根据以上调查报告，龙岗中心城是深圳居民住宅郊区化的最好选择之一。中心城楼盘的发展商可以在第二通道开通以后，组成统一战线，犹如滨海大道开通之时南山蛇口的楼盘在深圳市内大规模宣传一样，制造一个郊区新模式。二、主要物业基本情况 宏兴苑地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路西，清林中路北物业属性：9幢多层住宅和2幢商住大厦发展商：深圳市岗宏投资实业发展有限公司占地面积：3万多平方米总建筑面积：7万多平方米物业管理费：0.4元/平方米户型及面积：户型二房、三房、四房、复式面积（平方米）74、 93、101、118、143、200、220、245主导户型二房、三房价格：均价3100元/平方米工程进度：现楼（高层未建）销售状况：销售率80%营销分析： 住宅小区位于龙岗中心城的中心地段，毗邻老住宅小区愉园小区和区府福利房，周边生活配套设施完善，属于非常成熟住宅区，加上中心的良好规划和前景，足以形成卖点，但楼盘质素素不高，小区规划、楼盘设计差、销售现场布置差，影响楼盘销售。 东都花园 地理位置：深圳市龙岗中心城龙翔大道南吉祥路西物业属性：多层、小高层、高层住宅发展商：深圳市龙岗区东都实业有限公司建筑设计：深圳市振波建设实业有限公司 深圳市超桌工程有限公司物业管理：深圳市龙岗区东都物业管理公司占地面积：11万平方米建筑面积：221309平方米总居住户数：2112绿化率：35%均价：2550元平方米（多层）销售率：40%户型及面积：户型一房、二房、三房、复式面积（平方米）40.3、75.5、87.76、142.70主导户型二房、三房工程进度：少量现楼，主体接近封顶销售状况：40%左右营销分析： 楼盘包装好，规模大，小区环境设计优美，配套规划完善，交通方便，销售前景看好，缺点是周边配套不尽完善。 园景花园地理位置：深圳市龙岗区中心城龙翔大道和如意路交汇处东北角物业属性：多层、小高层住宅发展商：深圳中实达经贸发展有限公司建筑面积：约16万平方米占地面积：第一期 19538平方米、第二期 21000平方米、第三期 40000平方米现在发售：第一期户型及面积：户型一房、二房、三房、四房面积（平方米）62、82.83、101.32、142.12主导户型二房、三房价格：多层2500元/平方米、小高层2800元/平方米工程进度：主体在建销售进度：20%物业管理费：多层0.4元/平方米、小高层：2元/平方米设计单位：长沙冶金设计研究院深圳分院销售代理：深圳市鼎银房地产交易评估有限公司营销分析： 楼盘质素高，专业代理公司代理，楼盘包装和售楼处装修较好，现场气氛活跃，可能是发售时间短，位置较偏，周边配套不齐全，销售率不高，但销售前景看好。 欧景花园地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路西物业属性：12栋小高层住宅发展商：深圳市宇宏投资发展有限公司物业管理公司：深圳市宇宏物业公司物业管理费：1元/平方米 建筑面积 ：119561平方米 绿化率：50%占地面积：54000平方米价格：均价2500元平方米销售率：尾盘销售，销售率90%工程进度：现楼营销分析： 欧景花园建筑风格为欧陆风格，位于中心城的中心地带，在中心城引人注目，小高层物业管理费仅一元/平方米，小区规划配置高尔夫球练习场、网球场、游泳池、幼儿园等，但现实物业管理很差，小区喷泉成了废水池，部分绿地变成黄土。 新龙岗花园地理位置：深圳市龙岗区中心城龙城中路和龙平西路交叉口东北角物业属性：南区10栋多层住宅、1栋综合写字楼，北区16栋多层和5栋高层住宅，多层带电梯发展商：深圳市千岗地产开发有限公司占地面积：16.6万平方米总建筑面积：32.8万平方米物业管理费：1元/平方米均价：商铺4700、住宅2200户型及面积(北区桦丽苑一、二栋)户型三房、四房面积（平方米）80.11、102.39、109.49、112.63主导户型三房及四房均价：2200元/平方米工程进度：现楼销售率：现在发售的是一期，销售达80%营销分析：规模大，小区配套齐全，绿化率达70%，并规划了大面积休闲广场. 城龙花园地理位置：深圳市龙岗区中心城龙城中路和龙福路交叉口西北角物业属性：多层住宅 发展商： 深圳市城龙房地产开发有限公司 承建商： 深圳市第一建筑工程公司 湛江市第一建筑工程深圳公司设计单位：深圳大学建筑设计院物业管理公司： 深圳市城龙物业管理公司代理商： 深圳市东瑞行置业发展有限公司 占地面积： 5万平方米建筑面积：11万平方米 均价： 2700元平方米 物业管理费：0.6元/平方米户型及面积：户型二房、三房、四房面积（平方米）70多、80多、100多139主导户型二房、三房、四房工程进度：二期7、8、9、10主体接近封顶销售状况：二期7、8、9、10销售率20%营销分析： 地理位置优越，紧邻龙潭湖公园、商业中心区和区政府，三期规划有龙岗二中和城龙小学，有利于将来子女入学，户型设计方正。 城市花园地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路和龙福路交叉口物业属性：4栋高层住宅、35栋多层发展商 ：深圳市龙岗区城市建设开发实业总公司 物业管理公司： 深圳市龙岗业龙城物业管理 占地面积 ：8.9万平方米建筑面积 ：198000平方米 销售均价（多层）：3500元平方米物业管理费：0.8元/平方米工程进度：现楼销售状况：90%销售率车位数：800总户数：2000营销分析： 绿化率40%，实用率90%，中心城中心区，区内区外配套设施完善，采用中央共享花园的庭院式设计，区内大面积宜人休闲绿地配以别致的园林景点和名家雕塑。 紫薇花园地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路和清林东路东南角物业属性：多层住宅发展商：深圳市大贸股份有限公司占地面积：20多万平方米建筑面积：30万平方米总户数：3000物业管理公司：龙房物业管理公司 管理费：0.55元/平方米销售均价：3200元/平方米销售状况：一期已售完，二期只发售西01、西02营销分析： 处于中心城中心位置，交通方便，环境优美，区内外配套齐全，良好的社区文化，同济大学深圳设计院设计合理，风格突出，外立面悦目。 鸿基新城地理位置：深圳市龙岗区中心城龙翔大道龙城中学对面物业属性：多层、小高层住宅 发展商：深圳市鸿基（集团）股份有限公司 物业管理公司： 自管 代理商： 建华地产发展有限公司 占地面积： 107741平方米建筑面积： 292171 平方米销售均价（西区1、2、3、4、5号楼）：2800元/平方米物业管理费：小高层 1元/平方米 多层0.5元/平方米 户型及面积：户型二房、三房、复式面积（平方米）78.06、108.13、152.3、185.77主导户型二房、三房销售进度：首期发售完毕，二期正在发售，销售率50%以上。营销分析: 交通方便，距离区政府近， 外型设计均以柔和色调为主具欧陆情调，生活配套设施近，鸿基新城建有一所五星级私人会所，为住客提供多元化的康乐设施。 和田世居地理位置：深圳市龙岗区中心城清林中路北物业属性：两栋小高层和两栋多层发展商：深圳市佳珠伟信息咨询有限公司 深圳市禾田居投资有限公司占地面积：5901.2平方米建筑面积：12378.7平方米绿化率：40%车位数：60总户数：142户型及面积：户型二房、三房、复式面积（平方米）63.43、82.72、123.03、128.43主导户型二房、三房均价：2200元平方米工程进度：主体接近封顶销售状况：50%销售率营销分析： 规模较小，位置居中，户型设计方正实用，小户型概念，距离中小学近，利于子女将来发展。 和兴花园地理位置：深圳市龙岗区清林中路北物业属性：多层住宅发展商：深圳市银台实业发展有限公司代理商：深圳市众厦房地产代理有限公司占地面积：6万平方米总建筑面积：近10万平方米绿化率：35%车位数：350多车位租金：120元/月物业管理费：0.5元/平方米户型及面积：户型二房、三房、复式面积（平方米）58.8、75.64、87.24、109.6主导户型二房、三房均价：2200元/平方米工程进度：现楼销售状况：现在发售一期现房，销售率70%。营销分析：位置很好，但设计差，小区排列式布置，外墙颜色暗淡，感觉不好。 碧湖花园地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路和清林东路东北交叉口物业属性：多层、 小高层住宅 、高层住宅发展商：深圳市志佳联实业有限公司外销代理商：建华地产顾问有限公司建筑设计：机械工业部深圳设计研究院、冶金工业部长沙冶金设计研 究所环境景观设计：美国贝而高林香港有限公司占地面积：28万平方米户型及面积（C栋）：户型二房、三房、四房、五房面积（平方米）70.91-85.93、115、119.55、136、158主导户型二房、三房、四房、五房均价：4000多工程进度：主体封顶销售状况：现在发售最后一栋C栋，一期建成并售罄，现在销售率70%营销分析： 背靠龙潭公园，环境设计美观，小区规模大，与区政府仅一街之隔。片区内环境优美怡人，自成一格。小区采用亚热带田园气息的建筑风格，并请国外著名环境设计公司倾情设计，实行多层面立体绿化，使片区内园中有园，景中有景，营造出一个面向二十一世纪的园林式环保型可持续发展的小康住宅示范小区。高级豪华的会所包括恒温泳池、健身房、多功能娱乐室、桑拿浴室、文化沙龙、各类球室等，让人在休闲、娱乐之余还可以享受到购物的乐趣。幼儿园、中小学、医院、邮局环布四周，银行、酒店、食肆、菜市场举步可达。 富康苑地理位置：龙城中路东物业属性：3栋多层住宅发展商：深圳市国富安实业发展有限公司设计单位：深圳市航艺建筑工程设计公司物业管理单位：深圳市国富安实业发展有限公司物业管理费：0.5元/平方米占地面积：7942.70平方米建筑面积：17591.07平方米总户数：166户型及面积：户型二房、三房、四房、五房面积75.3、78.33、89.25、92.27、97.23、96.87、112.58主导户型二房、三房均价：2300元/平方米工程进度：在建销售状况：70%营销分析：与龙城广场一街之隔，地理位置优越，但楼盘较小。 佳馨园地理位置：深圳市龙岗区中心城龙城中路东物业属性：五栋小高层发展商：深圳龙岗龙城城建开发实业有限公司建筑面积：55600平方米户型及面积户型一房、二房、三房面积（平方米）56.06、76.67、94.78、107.16、134.41主导户型二房、三房均价：2400元/平方米工程进度：主体封顶销售状况：现在发售两栋,周边竞争楼盘多，销售率只达40%营销分析：后面是农民房，影响销售。 竹雅名居地理位置：龙城北路东物业属性：带电梯多层住宅发展商：深圳楚丰实业有限公司策划代理：深圳中百达房地产经纪代理有限公司总建筑面积：14万平方米绿化率：50%户型及面积：户型二房、三房、四房面积（平方米）77.9、109.71、112.97主导户型二房、三房均价：2250元/平方米工程进度：主体未封顶销售状况：刚开始发售营销分析：在中心城内，位置较偏。 翡翠明珠花园（住宅）、晨光商业步行街（商铺）地理位置：深圳市龙岗区中心城晨光路东物业属性：底层商业店铺,上面住宅建筑面积：约13万平方米总户数：约95户户型及面积：户型三房面积(平方米)93.43主导户型三房价格：均价2488元/平方米付款方式: 一次性付款93折,银行按揭付款95折,一年内分期付款 98折工程进度：准备开工销售状况：内部认购 志联佳大厦地理位置:龙城广场边物业属性:办公写字楼发展商:深圳市志联佳实业有限公司占地面积:8446.7平方米建筑面积:29806.98平方米总楼层：23层建筑总高度：113.9米价格：均价9500付款方式：一次性84折、按揭88折、分期93折销售状况：销售率30%营销分析：中心城标志性建筑，智能化设计，层高较高。标语“问鼎龙城，谁与争锋。” 楚丰商业广场地理位置:新龙岗花园东物业属性:商铺均价:12000 爱地花园 地理位置:深圳市龙岗区中心城龙平西路南物业属性 :2栋高层酒店、4栋高层商住楼和8栋多层住宅楼占地面积： 32000 建筑面积： 18.5万平方米 开发商： 深圳爱地实业发展公司 户型及面积（一期）：户型二房、三房面积（平方米）54.31、57.8、77.54、87.74、88.69主导户型二房、三房均价:2064元平方米工程进度:现楼销售状况:现在销售一期A1、A2两栋，销售率80%营销分析:位置较好，周边配套齐全，发展商实力雄厚。 余岭山庄 地理位置 :深圳市龙岗区中心城吉祥路西 物业属性:多层住宅 发展商:深圳市宝嘉新投资有限公司 物业管理公司 :余岭山庄物业管理处 建筑面积: 20000平方米 (一期)均价: 2300元平方米 工程进度:现楼销售状况:尾盘销售营销分析: 余岭山庄是龙岗中心城具有古典风格的园林式综合小区，户户朝南， 以绿色为主调的余岭山庄，位于龙岗中心城余岭公园南侧，与公园林荫相互渗透，融为一体；紧临最重要的交通干道深惠公路，独具优美居住环境与便利交通条件；周围有已建成的省级重点中学龙城中学、龙城小学、中心区人民医院、邮电局。 尚景园 地理位置: 深圳市龙岗区中心城龙福路北 物业属性:多层住宅 发展商: 尚模发展有限公司 占地面积: 13530平方米建筑面积：50000平方米均价：3100元平方米销售率：70% 新鸿进花园 地理位置：深圳市龙岗区中心城吉祥中路东物业属性: 小高层住宅 占地面积: 5283平方米 建筑面积： 10137平方米 栋数：15 层数： 7 均价：1980元平方米销售状况：尾盘销售 开发商：深圳市龙岗新鸿进实业有限公司 盛龙花园 （紫罗兰）地理位置：深圳市龙岗区中心城盛龙大道旁物业属性：小高层住宅 占地面积： 13.58万平米 建筑面积： 50多万平米 开发商：深圳市龙岗区盛龙房地产开发公司 均价：2700元平方米物业管理公司：深圳市大众物业管理公司工程进度：现楼销售率：尾盘销售营销分析： 紫罗兰花园曾获明星楼盘称号，是龙岗中心城休闲式欧陆风情高尚住宅区，占地13万平方米，规模宏大，整体规划以休闲情调为主题，采用欧陆风情的典雅建筑设计，营造全新的现代化休闲家居模式。罗兰花园与龙城广场相邻、与龙岗河相傍、空气清新、环境优美，区政府、银行、学校、医院、市场等近在咫尺，宽阔的龙城大道、深惠公路环伺左右。 鹏达花园地理位置：深惠公路南鹏达商业街与鹏达路交汇处物业属性：商住多层发展商：深圳市鹏达房地产开发有限公司占地面积：50760.73平方米建筑面积：77913.14平方米单位数：640户型及面积：户型1房、2房、3房面积51.45-51.65、66.09-86.12、95.39-120.45主导户型2房、3房均价：2200元平方米付款方式：一次性83折，3成首期88折，1成首期，2成2年免息分期，3成银行按揭91折，交楼前免息分期付款工程进度：在售楼盘为现楼，一期7栋已基本竣工，入伙期为2001年4月30日设计单位：深圳市李建华年设计有限公司园林设计：深圳大学建筑设计研究院代理商：深圳市中原物业顾问有限公司物业管理：自管 管理费：住宅0.8元/平方米 商铺2.00元/平方米销售率：10%营销分析： 项目为龙岗镇中心区最大的商品住宅小区，多层小区有浓厚的住宅氛围，项目旁边有龙岗第二中心小学，是龙岗在售物业中唯一有学校配套的物业。小区为围合式布局，首层沿街为商铺，既可与鹏达商业街的商业氛围相融合，又不影响小区内庭院环境，二期地块紧邻八仙岭公园未来规划为世界名人主题公园，有一定的发展潜力。现期项目距离深惠公路距离较远，交通便捷度不够，影响了现场的客流量。第三部分：龙岗区商品住宅市场特征分析（一）片区内商品住宅供应现状及供应类型特征分析特征：以多层与小高层为主，兼有部分高层，但不能成为市场主流楼盘名称建筑面积（M2）主力户型建筑类型宏兴苑7万二房、三房多层、高层东都花园221309二房、三房多层、小高层、高层园景花园二房、三房多层、小高层欧景花园119561小高层新龙岗花园32.8万三房、四房多层、高层城龙花园11万二房、三房多层城市花园19.8万多层、高层紫薇花园30万二房、三房多层鸿基新城292171二房、三房多层、小高层和田世居12378.7二房、三房多层、小高层和兴花园10万二房、三房多层碧湖花园二房、三房、四房多层、小高层、高层竹雅名居14万二房、三房多层爱地花园18.5万二房、三房多层、小高层、高层余岭山庄2万二房、三房多层盛龙花园50万小高层通过对龙岗中心区在售及待售楼盘的实地考察来看，龙岗中心片区的物业供给以多层和小高层为主，兼有一定数量的高层，但并不能成为市场主流。多层供应量占市场总体供应量的42.3%，小高层占31.5%，高层占25.4%，其余还剩0.8%的别墅和单身公寓。多层与小高层的总供应量占到了73.8%。由于中心区处于待开发阶段，对于发展商而言，可利用的土地资源教多，由此可见，在未来几年内龙岗中心的物业基本上还应以多层与小高层为主，但随着中心区配套资源的不断丰富与规划建设的不断完善，高层的市场份额将有持续增长的势头，并终将成为市场主流。附：深圳市992000年商业用房空置面积分区构成图（资料源自统计信息局）1. 深圳市99-2000年商业用房销售状况简析1） 深圳市商业面积供应情况99-2000年深圳商业用房施工面积：245.46万平方米,比上年增长36.3%新开工面积：56.49万平方米，比上年增长43.2%竣工面积： 59.16万平方米，比上年增长48.7% 预售面积：44.97万平方米，比上年减少36.5%2） 销售情况99-2000年商业用房现楼销售面积 14.4万平方米比上年增长28.4%99-2000年商业用房楼花销售面积 11.76万平方米比上年增长36.7%99-2000年商业用房新增空置面积 57.02万平方米比上年增长7.6%深圳市99-2000年商业用房现楼销售面积分区构成图（资料源自统计信 息局）深圳市99-2000年商业用房楼花销售面积分区构成图（资料源自统计信息局深圳市99-2000年商业用房空置面积分区构成图（资料源自统计信息局）从以上三图可以看出：1） 龙岗是99-2000年全市商业用房销售面积较多的区域之一，表明龙岗区的商业中心地位不可忽视，对商业经营者来说，仍具相当的吸引力。2） 从现楼与楼花销售量的对比看，99年龙岗区现楼销售量为2.5万平方米，楼花销售量为3.11万平方米,楼花的销量首次超过现楼，表明现投资者对龙岗的经济发展前景看好，投资很有信心。3） 从空置情况看，罗湖区居全市之首，达37%，龙岗区只有10%居特区内及宝安区之后，这表明罗湖区作为深圳历史最悠久的传统商业区域已经投资过度，龙岗区作为一个新兴的商业发展区域，投资潜力巨大。但从销售面积来看，落后较多，尚未形成热点，仍需合理开发和宣传，方能为人们完全认识和接受。（二）片区内商品住宅户型特征分析供给特征：以二房、三房的中小户型为主，但面积偏大。部分楼盘设有一房单位及小复式单位物业名称户型主力户型面积（m2）宏兴苑二房、三房、四房、复式二房、三房74.93、101、118、143、200、220、245东都花园一房、二房、三房、复式二房、三房40.3、75.5、87.76、142.7园景花园一房、二房、三房、四房二房、三房62、82.83、101.32、142.12欧景花园新龙岗花园三房、四房三房、四房80.11、102.39109.49、112.63城龙花园二房、三房、四房二房、三房70多、80多100多、139城市花园紫薇花园二房、三房鸿基新城二房、三房、复式二房、三房78.06、108.13152.3、185.77和田世居二房、三房、复式二房、三房63.43、82.72123.03、128.43和兴花园二房、三房、复式二房、三房58.8、75.6487.24、109.6碧湖花园二房、三房、四房、五房二房、三房、四房70.9185.93、115、119.55136、158富康苑二房、三房、四房、五房二房、三房75.3、78.3389.25、92.27、97.23、112.58竹雅名居二房、三房、四房、二房、三房77.9、109.71112.97余岭山庄二房、三房需求特征：以中小户型相对畅销，大户型单位较大。注：中小户型（二房一厅三房二厅，面积约为60平方米110平方米）销售率在已售物业中所占比重较大。大户型（四房二厅复式，130平方米250平方米）销售率较低.由以上表格调查结果可以看出： 中心城片区住宅结构以中小户型为主，在售物业中已售单位基本上以三房、二房居多，而超过120平米的三房与复式（包括200平米的小复式）都较难为市场接受。虽然部分单位设有一房，但面积比例偏大（60平米）， 龙岗区的整体消费力不强，本地置业者多以居家型为主，因此形成了目前市场上大户型单位难以消化的局面。（三）片区内商品住宅市场价格比较分析1、价格特征：各盘价格差别不大，总体市场平均价格约为2675元/M2，与周边布吉地区同等质数楼盘相比价格偏低。各盘开盘价/现价详见下表：楼盘名称均价（元/m2）售处率宏兴苑310080%东都花园2550（多层）40%园景花园2500（多层）、2800（小高层）20%欧景花园250090%新龙岗花园220080%城龙花园270020%（二期）城市花园350090%紫薇花园320070%鸿基新城2800（小高层）50%和田世居2200（多层）50%和兴花园220070%碧湖花园400080%竹雅名居2250开始发售爱地花园205080%余岭山庄2300尾盘盛龙花园2600尾盘 从上表可以看出，本片区主要在售楼盘价格差别不大，从22004000元/M2 ，整体市场均价为2675元/M2，此价格在深圳地产市场应属较低水平，即使在龙岗地区也属偏低水平。造成价格偏低的原因主要有以下几点：1）龙岗市场总体经济水平不高，消费层面参差不齐。2）中心城在规划当中，周边配套设施贫乏，人气很淡3）中心片区的大部分楼盘定位不高，户型较为普通，针对的客户群不明确，这就必然在户型设计上、配套设施配备上都不大考究，许多楼盘不注重楼盘本身的素质，在配套、园林等各方面不