湖州十一月份房地产市场分析报告.doc

天马行空官方博客：http:/t.qq.com/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632湖州十一月份房地产市场分析报告湖州德嘉房地产营销策划有限公司2009年12月5日目录第一章 宏观经济第二章 市场风向第三章 市场关注第四章 土地市场第五章 楼市动态第六章 长兴市场第七章 报广分析前言虽然进入冬季，然而“高烧”的楼市却难以降温。记者近日在北京、上海等大城市采访时发现，随着房价持续高位运行，一些衡量楼市的重要指标出现畸变，特别是价格“倒挂”现象明显。专家认为，这表明楼市泡沫有不断积聚的趋势。一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出左右。但目前部分一线城市出现了住宅价格高于同地段商铺和写字楼价格的倒挂现象。中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学表示，当前我国出现商住“倒挂”城市并不少，这一结构失衡甚至已蔓延至“二、三线城市” 所以出现“商住倒挂”，一是因为商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资；二是在一线城市如北京和上海，写字楼仍处于供大于求的状况。另外，还有政策对商业地产鼓励力度相对较小、历史上写字楼投资者曾经血本无归造成心理阴影等原因。在供求关系等因素影响之外，“商住倒挂”现象反映了房价上涨过快、涨幅过高。专家指出，今年以来，由于相对于商业地产，住宅投资成本较低，大量投资和投机力量涌入住宅市场，成为房价脱离经济基本面、离奇走高的重要推手。高房价对居民消费已形成严重“挤出效应”，事关我国长远发展的经济结构调整也受到严重影响。 专家建议，有关部门应加强保障性住房建设，并通过税收、信贷等政策增加待价而沽住房的成本，减少投机性甚至投资性住房比例，抑制住房价格上涨过快的势头。第一章 宏观经济今年房价大幅上涨涨跌声中看房价未来走势今年以来，在全国多个行业受金融危机影响出现景气状况下滑的大环境下，房地产市场却出现一枝独秀的火暴局面，房产价格从3月份以来一路飘红，大幅上涨，如今已经超过了2007年的价位。但与此形成鲜明对比的却是住房成交量的明显下跌。“价涨量跌”，成为目前我国房地产市场现状的一种流行说法。这种“价涨量跌”的局面，不由得引起了众多购房者对于房地产市场价格是否再度下降的猜测与期盼。难道房市又一个“拐点”将要来临？ 今年房价大幅上涨 近日，国家统计局公布了今年110月全国房地产市场运行情况。数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。这也是自2009年6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价已经连续5个月保持同比正增长，涨幅从6月份的0.2%逐渐扩大为：7月份同比涨幅达1%，8月份同比涨幅2%，9月份同比涨幅2.8%，10月份同比涨幅更是达到年内最高的3.9%。 与此同时，环比涨幅不断收窄的趋势在10月份也发生了改变。数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。这一举改变了自6月份以来全国房价环比上涨幅度逐渐收窄的局面。在此之前的6-9月，全国房价环比涨幅从6月份的扩大0.2个百分点，一路收窄至9月份的缩小0.2个百分点，之所以造成这样的原因，显然是高企的房价影响成交量，从而导致房价上涨速度的放缓。但如今10月份在更高价格上却再度出现环比上涨的局面，则格外引起人们的关注。对此，房地产市场中的有关专家分析认为，10月份全国房价环比涨幅之所以没有继续收窄，一方面是与10月下旬以来成交热情重现有关，另一个原因则在于年底楼市优惠政策即将到期，导致需求的集中入市，从而在一定程度上支撑了房价的进一步高企。不过据专家的预期，8、9月间出现的环比涨幅高点年内很难再被突破，11-12月极有可能还会出现环比小幅收窄的情况。 与房价大幅上涨相比，更让人们关注与忧心的是这轮涨价几乎涉及全国的各大城市。数据显示，在全国70个大中城市中，与上年同月相比，10月份新建住宅销售价格上涨的城市有62个，超过了9月份的58个，其中涨幅最大的5个城市是：广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%；价格下降的城市仅有6个：吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%，石家庄、泉州均微降0.1%。从城市分布上不难看出，一线城市和沿海中心城市的房地产市场依旧保持着相当的热度。 而在二手房方面，10月份二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份缩小0.1个百分点。分地区来看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳18.9%、温州13.7%、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%；与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：丹东2%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6%。 由此可见，此轮房价上涨的范围之大，涉及之广，让全国各地的众多消费者都能直观地感受到高房价的冲击波。过高的房价，一方面限制了市场的购买需求，另一方面让市场产生了浓厚的观望情绪。更多的购房者发自内心地希望房地产市场的价格能够降下来，但价格是否真如人所愿大幅下降？市场真的是以人们的意志为转移的吗？这成为今后一段时间内供需双方市场博弈中最让人关注的话题。 短期房价可能下降 盛极必衰，物极必反。今年以来，我国房地产市场出现的快速上涨，主要原因在于2008年房地产市场短暂低迷之后市场需求的强劲反弹，另外一个原因则得益于去年10月以来中央和地方的联袂救市政策。随着这两种主导因素的全部释放，笔者以为，短期内房价有可能会出现适度下降的局面。原因在于： 一是高房价对消费的抑制作用。数据显示，今年全国各地的房价都在较短的时间里出现井喷式地上涨，诸多城市的房价都超过或接近本地的历史高位。以北京为例，9月份开盘的81个项目开盘均价达到16165元/平方米，环比今年8月份每平方米上涨千元以上，涨幅达10.7%。9月份五环外项目有55个，开盘均价为13572元/平方米，环比8月份每平方米上涨了2671元。9月初的2009北京秋季房地产展示交易会上，首日意向成交均价为15750元/平方米，比2008年秋展首日11419元/平方米上涨了4000元以上。而在10月份，北京四环以内的住宅均价已经达到19750元/平方米的历史最高位，五环至六环外的均价也首次突破万元大关。西南三环边的某个楼盘，10月份期房开盘均价为18000元/平方米，比年初1月份12000元/平方米的现房价格上涨了6000元/平方米，涨幅高达50%以上。 在二手房方面，8月份北京二手住宅均价12420元/平方米，环比上涨3.11%。对比2月份的均价8900元/平方米，累计涨幅超39.6%。对此，业内普遍认为，在经过今年的疯狂上涨后，北京以及全国多个城市的房价已经达到历史最高位，今年的涨幅甚至超过了2007年全国房价暴涨阶段的涨幅，各地房价已经触顶。在此情况下，高企的房价势必会对消费者产生明显的抑制作用，减少市场的需求，从而促使房价的调整回落。 二是政府调控风声骤紧。最近房地产市场最受人关注的就是二套房贷政策，因为这项政策是今年房市火暴的最主要因素，在实行一年后该政策是否延续，既让人期待，也让人担心。目前改善性和投资性购房需求已成为楼市消费的主体，二套房贷重新收紧势在必行，这必然会导致改善性和投资性消费群体预期信心不足，加剧购房者与开发商的博弈。同时，去年宽松的货币政策中，部分针对房地产的政策执行期限是一年，下半年开始逐步收紧。央行和银监会多次表示了对楼市资金的担心，更是多次向商业银行发出了预警。一旦银行放贷资金明显地减少，显然会降低房市热度，有助于房价下行。 与此同时，各地政府也纷纷亮出调控高房价的决心与措施。在北京，今年计划新开工各类政策性住房850万平方米，上半年已经累计审核通过廉租房、经适房、限价房申请11万户，完成经适房和限价房配售5万套。下一步还将继续加大住房保障力度，加强和完善房地产市场的调控。在重庆，市政府明确提出，今后重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房，未来享受政策性住房的市民，将占全市城镇人口的1/5-1/3。而在此之前上海市政府也提出了对于高房价的治理措施。这些都证明政府已认识到稳定房价对稳定民心、维护安定、促进公平的重要意义，同时也表明在调控房价方面，政府将开始有所作为。 三是购房人观望情绪越来越浓。房价如此快速蹿升，远非具有刚性自住需求的客户所能承受，部分客户不得不搁置购房想法再度观望，部分投资者开始从楼市撤退也是不争的事实。据房地产市场的相关分析，大部分重点城市成交面积明显下滑，一方面是受淡季影响，另一方面是由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，购房者持币观望的情况再次出现。在北京，虽然10月份房价依然上涨，但成交量却大幅萎缩。国庆大假期间，北京新房网上签约量仅为1119套，比去年同期的2254套下降了将近五成。同时二手房的成交量也不尽如人意，7天共成交140套，远低于去年同期的201套。与此同时上海、南京、广州等城市的楼市行情同样惨淡。由此可见，在房价高涨的同时，成交量下降使得市场存量再度增加，购房人观望情绪越来越浓。在这种市场情绪的主导下，楼市显然会产生一定的下调，首先开始是交易量的下降，紧接着就是价格的下降，据市场中的乐观分析，在明年一季度就可能会出现房价下降的情况。 长期房价将震荡上行 在今年房价大幅上涨，明显超出购房者承受能力的情况下，房价的短期下降是可能的。但是随着我国经济的复苏回暖，以及购房者收入提高等多方面因素的影响，从长期来看，房价依旧会保持着上涨的动力。但这种上涨的过程表现为：上涨回落再上涨，即在震荡中上行，其理由在于： 城市化是我国未来房市发展的原动力。我国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率相对很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我国城市化率每年以1%左右的速度上升，现在大概以每年1.5%左右的速度上升。这意味着现在居住在城市里的人口占总人口45%左右，居住在乡村里的人口，或者以乡村为主要居住地方的人口占总人口55%。按这种比例，我国13亿人口，每年进入城市的新增人口差不多有1500万2000万人左右。这就意味着我国每年都要造一座新的像北京、上海这样的特大型城市来吸纳这部分人口，或者每年都建一座像纽约、伦敦这样的城市，这就是我国城市化进程的必然，也是中国经济发展的原动力，更是房地产市场的长期利好。而且，这个城市化进程现在影响最深刻的地区是二线、三线城市，未来会有更多二线、三线城市承受着城市化进程的压力。 我国有限的土地资源。我国是一个人口众多，但可耕地却极为有限的国家。中国国土面积跟美国差不多，但中国可耕地面积占国土面积的比例是40%。由于中国人口比美国高出4倍，使得我国人均耕地面积只有美国的1/81/10。为了保障我国粮食的自给自足，我国提出了保持18亿亩耕地的最低目标。近年来，随着我国社会的发展，保住这个底线的任务越来越重。如今我国城市化率为45%左右，就显现出土地紧张的如此压力，可以想像，如果中国城市化达到70%、80%甚至90%，中国耕地将会面临更大压力。在这种土地资源极为有限的情况下，我国却正处于城市化人口的快速发展的关键时期，人多地少的突出矛盾，注定在20年后我国人口才能出现明显下降的拐点之前，房价很难出现长时间的下降局面。 城乡居民改善生活的迫切需求。随着我国城乡居民生活以及消费收入的稳步提高，作为人们生活改善的住房，势必会成为人们最迫切的需求。而我国的城市化进程，将会使得越来越多的人到城市购房置业。新老市民的融合，收入贫富的差距，也将会产生自住型、投资型、改善型等不同的住房需求。这多种需求共同汇集，势必将会成为促进房价上涨的长久内在动力。另外，人们出于对通胀的预期，将会有更多的人投资于房产以期保值。据一项调查显示，年收入10万-50万元的城市中坚群体，比较注重投资理财的形式多样化，不过，相比于股票、基金、黄金、期货等投资生财方式，受投资渠道、进入门槛、利润预期和投资风险等影响，他们似乎更热衷于买房投资的理财方式，在房地产投资渠道中选择度高达70%以上。而当住房的居住与投资属性都得到人们的认可与追捧时，房价势必会出现长时间的上涨。 我国经济的中长期向好。在今年一揽子经济刺激计划的实施下，我国率先实现经济的复苏与增长，今年保八任务提前确定完成，这与发达国家的低迷局面形成了鲜明的对比。中国经济的企稳回升，人民币升值的预期，使得投资中国的机会重新出现。在美元贬值，美国市场仍然低迷，投资机会风险仍大，又面临美元汇率风险等情况下，国际热钱很可能重新到中国寻找投资机会。如今回顾总结2007年我国房地产市场大热的原因，国际热钱汹涌而入、流动性过剩显然是一个重要的原因。当前国际金融市场充沛的货币流动性再度泛滥，资本的逐利本性使得国际游资在全球范围里寻求投资机会。而在此次危机中率先复苏的中国市场，显然会成为他们的最优选择。而股市楼市的投机属性正好合乎国际热钱快进快出、短期炒作的本性。因此，国际热钱的涌入，显然是今后推高我国股市或楼市资产价格的一个不可忽视的重要因素。第二章 市场风向1、2009年1月10月全国房地产市场运行情况报告 一、房地产开发完成情况 1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。 1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。 1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。 二、商品房销售和空置情况 1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。 截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-10月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长6.4%。其中，国内贷款5961亿元，增长6.2%；企业自筹资金12273亿元，增长31.7%；其他资金11931亿元，同比下降11.3%。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降22.9%。 四、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点；环比下降0.3%。 新建住宅销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%，涨幅比9月份低0.5个百分点。商品住宅销售价格上涨1.9%，涨幅比9月份低2.4个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨1.5%，涨幅比9月份低2.4个百分点；高档住宅销售价格上涨3.3%，涨幅比9月份低2.2个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.3%，其中普通住宅销售价格下降0.3%，高档住宅销售价格下降0.4%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降0.3%，1至10月累计比上年12月份下降0.5%。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口13.6%、银川9.8%、温州8.4%、金华8.1%；同比价格下降的城市有11个，其中，深圳下降15.0%、广州下降7.4%、重庆下降3.5%、昆明下降2.9%、惠州下降2.8%、南京下降2.6%。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨1.9%，温州上涨1.0%，其余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市(降幅在0.1%-2.5%)，其中深圳下降2.5%、广州下降1.8%、桂林下降1.4%、厦门下降1.2%、襄樊下降1.1%。 二手住宅销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月份低1.8个百分点；环比下降0.4%。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，其中涨幅较高的城市有：三亚12.9%、宜昌11.0%、兰州10.5%、太原10.3%、银川9.7%；同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降17.4%，郑州下降4.4%，温州下降4.2%，厦门下降3.7%，重庆下降3.1%。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较高的城市有：沈阳、海口和西宁均为0.8%，太原和贵阳均为0.6%；二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降2.2%，深圳下降2.0%，乌鲁木齐下降1.9%，呼和浩特下降1.4%，唐山下降1.3%。 五、全国房地产开发景气指数 10月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.94，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.48点；本年资金来源分类指数为92.64，比9月份回落2.49点，比去年同期回落12.26点；土地开发面积分类指数为95.05，比9月份回落0.64点，比去年同期回落2.57点；商品房空置面积分类指数为101.25，比9月份回落2.29点，比去年同月回落9.46点；房屋施工面积分类指数为103.28，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.36点。第三章 市场关注国家政策1、住建部官员:房产市场不健康 解决屯积是关键住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在国际旅游地产主题研讨会上表示：当前房产市场不健康，应保持政策的连续性和稳定性，解决开发商中存在的“屯地屯房”关键问题。 王珏林在国际旅游地产主题研讨会上发表演讲，分析中国房地产市场形势和趋势。他表示，“目前的房价处于历史最高水平，房价涨势非常快，但这不代表当前的房地产市场是健康的。” 当前中国的房地产“消费过于集中，不是一个正常的市场”，这样带来了多种危害，不仅抬高了房价，抑制主流产业发展，也扰乱整个房地产市场。 数据显示，中国70个大中型城市房地产价格10月同比上涨3.9%，高于9月份2.8%的涨幅。为了使房地产市场健康运转，一方面，应保持政策的连续性和稳定性；另一方面，要及时解决当前房地产市场中暴露出的问题，特别是一些开发商“屯地屯房”的行为。他说，“小病不医，必成大病”，解决屯积问题是关键。解读：开发商囤地囤房是长久以来一直被关注但是没能解决的问题，国家虽然出台了很多政策法规，却都没能落实到位。希望现在房地产市场如此火爆的时期，国家能真正的把规定落到实处，使房地长市场能够在稳定的前提下健康的发展。2、国土资源部：中国国土资源管理面临双重压力 国土资源部部长徐绍史二十日在北京举行的“第三届国家特邀国土资源监察专员聘任仪式”上指出，当前中国正处于快速工业化、城镇化的进程中，国土资源管理当前矛盾突出，今后压力很大，面临着保障发展和保护资源的两难局面和双重压力。一方面，未来二三十年中国经济社会平稳较快发展，对土地矿产资源的需求刚性上升，国土资源供需矛盾日益突出，当前城市与农村争地、工业与农业争地、燃料与粮食争地、住房与庄稼争地的现象非常突出。矿产资源消费快于生产、生产快于勘探，国内供需失衡，对外依存度不断攀升；另一方面，中国现有土地、矿产资源的开发利用还存在着严重粗放浪费的现象，违规违法行为未能有效遏制，合理开发利用资源的潜力很大，任务非常艰巨。今后，国土资源部将在做好已有工作的基础上，进一步完善特邀监察专员制度，强化联系，优化服务，共同打造国土资源执法监管的重要平台。更加注重与特邀监察专员的日常交流，建立更为顺畅、有效的沟通机制。解读：随着城市化的不断发展，可开发的土地是越来越少，但是事实是很多开发商售中囤积着大量的未开发土地。国家一直以来都在想办法解决这一问题，但是效果稍微。现在的中国房地产市场处在一个非常微妙的阶段，希望国家能确实的来解决这一问题，无论是对抑制房价的高速上涨，还是解决房源的缺少都将起到很大的作用。3、国土部设限住宅用地出让面积 防大开发商垄断为预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地，国土资源部已经出台措施予以防范。封顶20万平方米。国土部近日印发限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。一位国土部官员对CBN透露，之所以对单块商品房用地的出让面积作出限制，主要是想鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争。除了设限土地出让面积，国土部在处理房地产用地上还将有更多的措施。国土部规划司司长董祚继在上周五的一次发布会上透露，今明两年将加大用于保障性住房建设的土地供应量，并将出台防止房地产开发商过度囤积土地的政策措施。解读：前段时间国有资产大肆的进入土地市场，“不差钱”的大量拿地，使得民营的房产公司望尘莫及，这不利于房地产市场的健康发展，也进一步促使了房价的上涨。国土部的这一规定，如果能确实的执行到位，能够使更多的开发商进入，形成更多的竞争，有利于产品品质的提升和价格的合理。城市动态1、北京：明年二手房过户有望当天领房本北京市房屋登记部门的个人房产信息纸质档案将实现数据化，按照住房和城乡建设部的要求，该工作明年年底有望全部完成。届时，市民在房屋登记部门办理二手房过户、抵押、注销等业务将“立等可取”。 北京市住房和城乡建设委员会透露，今年本市房屋登记部门开始执行新的房屋登记规范。为了方便市民，新规范要求体现更多人性化服务，受理时限缩短了一半，办理流程大大简化。 北京房屋权属登记中心相关负责人介绍，按照新的规范，办理二手房过户手续由此前的20天缩短为10天。但实际上，大部分区县已加快到了3至5天，海淀、朝阳两大区县可以实现24小时内快速办理，海淀区可以“立等可取”，40分钟左右就能领到新房本。 市住建委有关人士上午表示，本市石景山区、门头沟区、通州区、延庆县、东城区、丰台区6个区县正在试点推出含有照片、指纹等个人信息的防伪房产证，降低房屋过户时的风险。申请人可自愿办理。2、嘉兴万亩宅基地改姓 “农地入市”或从此发轫被称为“开中国农村宅基地入市先河”的浙江嘉兴宅基地流转工作试点顺利，截至10月底，已置换出近万亩宅基地，可作为工业与建设用地。在全国农地改革的大背景下，嘉兴的做法或成为农地入市的突破口。据了解，被社会广泛关注的农地入市在嘉兴被称为“两分两换”，其内容准确表述是“将宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式；以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式”。浙江省政府、浙江省国土厅已下发关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知，在全省范围推广“嘉兴模式”。据悉，嘉兴市这种模式和实验已得到了国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，并有望被其他省份借鉴。3、广州市区楼价13399元/平创新高 成交量大幅萎缩13399元/平方米，广州十月市区房价已经一举超过2007年10月12566元/平方米的最高峰。昨日，广州市国土房管局公布了上月楼市数据，在全市一手均价破万的背景下，成交萎缩，成为近7个月来月交易量首次低于60万平方米的月份。专家认为一方面房价的持续飙升，已经让泡沫越吹越大，另一方面认为市中心的房价还将持续上涨。 值得一提的是，在当月的楼市报告中，交易登记数据与网上签约数据差异显著：十月6045套交易登记商品房，仅有4%为当月签约。大量的签约时间在一个月、两个月、甚至三个月以前的事。也就是说，报告上显示的房价滞后市场两三个月，市场实际的房价可能比报告显示数据要更高一些。价格高高在上，成交开始下滑。2009年10月，全市一手住宅交易面积为54.90万平方米，环比减少39.6%，这是自2009年3月以来月交易量首次低于60万平方米，但仍高于去年同期交易量。分区来看，仅有南沙区成交上涨，而白云区成交面积缩水近七成，跌幅为广州全市最大。4、杭州银行收紧首套房贷优惠 最低优惠已难觅踪影11日，建行浙江省分行有关人士证实，建行总行日前向全国各地分行发出通知，对于贷款购买首套普通住房的客户，首付达到四成以上才能享受7折利率优惠；如果首付两成，只能享受8.5折利率优惠。除了建行，记者通过一些银行网点和多家中介公司了解到，尽管政府部门并没有宣布去年出台的房贷优惠政策即将结束，但最近大部分银行都或多或少地收紧了首套房贷优惠政策，以往首付两成、利率7折的优惠，如今已难觅踪影。有房产业内专家表示，一旦最低7折的优惠利率不再执行，相当于贷款成本增加了一成，在当前房价处于高位的情况下，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群，导致推迟购房，对抑制房价过快上涨也将起到一定作用。5、江苏:开发商不得分批分次开盘 严禁捂盘囤房江苏省近日下发关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知，规定开发商应当以项目为单位申领预售许可，领了销售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。通知要求，开发商申请预售许可时，不得分层、分单元申请预售许可，只是对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的项目，才允许按照分期开发的规模申请预售许可。取得预售许可证后，开发企业应当将全部房源上网，在规定时间内销售商品房，不得以任何借口分批、分次销售，预售信息在销售现场醒目位置公示。严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。湖州楼市延续了10月的疯狂，在11月不管是新开盘还是加推，无论是高端产品御园和上湖城，还是普通住宅山水华府和星汇半岛，销售成绩依然火爆。经过本月的去化，湖州暂时的可售房源基本去化，湖城暂时的进入了有价无市的局面。值得期待的是，预计在12月开盘的：市区的天元颐城，西南分区的星汇半岛的F组团剩余4幢，如果能及时推出，应该能够暂时的缓解湖城房源缺少的压力，并且在销售上取得不错的成绩，使2009年完美结束，并为明年的楼市做一个良好的铺垫。随着开发商手中的项目进入的尾盘阶段，开发新的项目成了各开发公司的首要目标，土地市场的竞争也越发的激烈起来，下个月政府推出的几块商住用地，必将引起一场激烈的争夺。第四章 土地市场土地成交情况出让单位交易时间地块名称面积(平方米)用途出让方式起始总位(万)成交总价(万)容积率（）竞得单位湖州市国土资源局2009年11月24日湖州市区市陌堂子村D地块28833商住拍卖15000291001.82.6许爱华作为本月唯一成交的一块商住用地，再经过了激烈的竞争后由许爱华竞得，以最高容积率计算，该地块楼面价近3900元/，地块溢价93.3%。一方面是由于湖州市区内的可开发用地越来越稀缺，另一方面，随着今年楼市的大好，像信业佳的馨水园，华煜瑞丰的幸福里都已经到了清盘阶段，他们都需要重新获得土地进行开发，才能是自己再未来的行业竞争中保有自己的席位。在下个月推出的市陌堂子村F地块等，也必将吸引各大开发商的目光。土地出让情况地块编号出让方式出让日期土地位置土地用途及出让年限出让面积(m2)规划指标要求起始价(万元)保证金(万元)容积率建筑密度绿化率2009-69拍卖2009.11.12湖州市凤凰分区5号地块（原司乐健制药地块）住宅70年商业40年2254817-2028%30%1002020002008-71拍卖2009.11.24仁皇山西片14号地块住宅70年商业40年638221.65-1.75不大于28%30%590012002009-73拍卖2009.11.30市陌堂子村F地块（市北分区龙溪港东段沿岸）住宅70年商业40年41281.01.6-2.030%30%2580050002009-68拍卖2009.11.30湖州市区市北分区SB-07C地块(原湖州师院运动场地块)住宅70年商业40年535912.8-3.520%-25%30%350006400湖州市区市北分区SB-07B地块(学士路东、新市陌路南)商业40年92710.15-0.210%50%随着手中项目进入到尾盘阶段，湖城那些手中没有后续土地的开发商现在是盯紧了政府推出的每一块商住用地，从本月成交的湖州市区市陌堂子村D地块的竞价经过看，下个月的土地市场将是今年湖城最激烈的时刻。在不看政策调整的情况下，湖州的楼价在下个月至明年初还有一个上涨的过程。第五章 楼市动态楼市记录11月12日 中天山水华府发售最后典藏四幢11月15日 德丰半岛领邸产品推荐红酒会暨易经文化研讨会顺利召开11月15日 风雅蘋洲第一批400户房源交付将启动11月15日 达多灏庭日破土动工11月18日 绿城御园一期排屋开盘11月18日 华辰尊园双HOUSE空中楼墅公开发售11月21日 诺德上湖城多重庭院排屋首期开盘11月28日 绿城御园殿堂级实景样板区尊荣钜献11月28日 幸福里翠园、泽园收官之作强力推出11月28日 星汇半岛F1低调发售11月29日 业主名流晚宴景瑞西西那堤美式感恩节楼盘活动信息1、11月15日德丰半岛领邸产品推荐红酒会暨易经文化研讨会顺利召开2009年11月15日下午，德丰半岛领邸产品推荐红酒会暨易经文化研讨会，于浙北大酒店顺利启幕。本次活动由德丰领导致辞、半岛领邸产品介绍、易经文化讲座、红酒品鉴四个环节组成，于下午2点正式开始，100余位社会名流齐聚会场，现场气氛热烈。德丰半岛领邸产品推荐红酒会暨易经文化研讨会，在各界贵宾高涨的热情中，缓缓落下帷幕，人们纷纷表示，非常向往德丰置业所营造的南太湖西班牙品质生活，也希望半岛领邸能够尽快揭开神秘的面纱。与此同时，德丰置业也做出承诺，公司将继续秉承“德馨于世，丰泽于人”的企业理念，励精励勤，努力营造极具欧陆风情的品质生活。2、11月29日 业主名流晚宴景瑞西西那堤美式感恩节2009年11月29日晚，以 “景瑞西西那堤 美式感恩节晚宴”为主题的业主答谢晚宴在浙北大酒店如期举行，一百余位新老业主及嘉宾出席了晚宴。此次晚宴不仅让新老业主体验到景瑞西西那堤细心地服务，更重要的是真实体验万总所突出的景瑞西西那堤“家”的感觉。席间，万总与景瑞西西那堤业主们进行了亲密无间地沟通。晚宴其间，嘉宾们品鉴佳肴，舞台节目更是亮点频频，为嘉宾精心设计的美式乡村音乐由美国乐手出演，爱尔兰踢踏舞精彩纷呈。此次晚宴不仅体现了晚宴丰富元素，更是体现了景瑞西西那堤项目的影响力。楼盘增量信息1、11月12日中天山水华府发售最后典藏四幢此次中天山水华府开盘的最后四幢为5#、6#、9#、11#，共推出270套左右的房源，主力户型88-110-120-140平方米，是中天山水华府的收官之作，均价在6900元/7000元/之间（不含车位），若包含车位，均价7300元/7500元/之间。当天中天山水华府销售约70套房源。2、11月18日 绿城御园一期排屋开盘绿城御园一期大概在09年9./10月份开盘，一期共推出4联排2幢，5联排10幢，6联排2幢共14幢70套房子。面积在380420平米/套。其中5联排和6联排的边套带有下沉式花园。价格600W/套起。绿城御园当日销售额已逾两亿元。3、11月18日 华辰尊园双HOUSE空中楼墅公开发售11月18日，备受关注的华辰尊园的压轴力作，拥有比花园洋房更加实用和气派的双HOUSE空中楼墅（2号楼）将隆重登场，起价9500元/。作为湖州市首席庭院洋房社区的华辰尊园开盘以来受到湖城市民的热捧，此次双HOUSE空中楼墅的推出更受到市场的高度关注。华辰地产首创的双HOUSE空中楼墅，具有5.6米层高，7.5m超宽豪华客厅，100尊荣尺度，全力打造个性生活空间。全城唯一的电梯楼墅双house，一梯三户式设计，共六层，仅18席。4、11月21日 诺德上湖城多重庭院排屋首期开盘11月21日，诺德上湖城多重庭院排屋首期开盘销售，此次开盘共计推出156套房子，位于项目内“澜韵园、绿茵园”的两个组团，类型分为排屋别墅、小院别墅、双拼别墅，面积在220-532之间，排屋别墅均价约9000元/平方米，小院别墅每幢560万左右。据悉开盘当日签约客户即享98折优惠；开盘当日签约客户可得到精美礼品一份。开盘当日，诺德上湖城推出的146套房源以97%的完美销售率取得了超过3.5亿的销售额。5、11月28日 幸福里翠园、泽园收官之作强力推出11月28日，幸福里现代中式大宅泽园#，翠园#、#，也就是幸福里最后的收官之作，隆重开盘销售，此次开盘房源其位于幸福里小区的东侧。共30套房源，主力面积为203212平米，均价12000元/。6、11月28日 星汇半岛F1低调发售11月28日，星汇半岛在没有公开宣传的情况下，一期最后组团星逸居F1幢正式对外销售本次共推出约80套住宅，面积约110140平方米之间，均价约5500元/平方米。销售当天星汇半岛F1除1、2楼和顶楼跃层尚有部分房源外，其他楼层房源几乎售罄。第六章 长兴市场土地市场1、土地成交情况出让单位交易时间地块名称面积(平方米)用途出让方式起始总位(万)成交总价(万)容积率（）竞得单位长兴县国土资源局11月13日龙山新区明珠北路西侧B地块40332商业住宅拍卖10987180001.0-2.5杭州市市政房地产开发有限公司商品房成交情况类别总量普通住房别墅（排屋）非住宅多层小高层销售备案户数76131325680112销售面积（）92194.9130650.2132955.8718167.2410421.59销售金额(万元)48581.411911961.581317645.586914482.95504491.2887销售单价（元/）3902.6095354.3077972.0174309.600从土地交易数据上看，11月成交了1块商住用地，位于龙山新区，本月没有新推出地块，一方面可能是政府手头的地块已经不多了，二是可能政府故意减缓推地速度，以求开发商先开发手中的储备土地，减少开发商囤地的可能性。从销售数据看，11月普通多层价格略有回降，小高层价格上涨较大，别墅和商铺价格都有回落，总体是一个量升价跌的局面。11月共成交了761户，环比上涨8.1%，其中普通住宅成交569户，环比上涨14.49%，别墅80户，环比上涨12.68%，商铺112户，环比下降17.65%。在不考虑国家政策调控的情况下，随着长兴楼市可售房源的进一步减少，后续的楼盘可售房源还不能马上得到补充，处在有价无市的一个尴尬时期。第七章 报广分析楼盘开发商宣传主题媒体版面数量日期备注风雅频洲湖州东方蓬莱置业名门管家营造城中央尊崇生活晚报B060.509.11.4星期三软文11月等你回家/少量珍藏房源全面发售晚报B070.509.11.11星期三软文11月等你回家/少量珍藏房源全面发售，销售均价5900日报A4109.11.12星期四促销11月等你回家/少量珍藏房源全面发售，销售均价5900晚报B16109.11.13星期五促销首批业主荣耀入住，现房实景诠释真品质晚报B70.509.11.25星期三软文都市家园城投集团名门管家营造城中央尊崇生活晚报B060.509.11.4星期三软文天元颐城新华置业1号住宅楼“金种子”调查活动即日起至11.13止隆重推出日报A10.109.11.12星期四活动尊园华辰置业1层价格，2层价值/11月18日盛大公开日报房产A9109.11.12星期四开盘1层价格，2层价值/11月18日盛大公开晚报A1109.11.12星期四开盘双HOUSE，大公馆，荣居尊园最后的机会，11月18日盛大公开湖州新一周B120.509.11.12星期四软文双HOUSE，大公馆，荣居尊园最后的机会，11月18日即将公开晚报B70.509.11.18星期三软文绿城御园绿城地产从卢浮宫到御园，有些人生注定将成为经典/11月18人荣耀开盘晚报A16109.11.13星期五开盘从卢浮宫到御园，有些人生注定将成为经典/11月18人荣耀开盘日报A4109.11.13星期五开盘从卢浮宫到御园，有些人生注定将成为经典/11月18人荣耀开盘晚报A16109.11.14星期六开盘从卢浮宫到御园，有些人生注定将成为经典/11月18人荣耀开盘日报A4109.11.14星期六开盘中国只有两个御园/11月18人荣耀开盘日报A4109.11.15星期日开盘从北京到湖州，绿城让中国认识尊贵/11月18人荣耀开盘日报A4109.11.16星期一开盘从九溪玫瑰园到御园，唯有经典方能传世/11月18人荣耀开盘晚报A16109.11.17星期二开盘从九溪玫瑰园到御园，唯有经典方能传世/11月18人荣耀开盘日报A4109.11.17星期二开盘仁皇山麓的宫殿群，别墅级法式排屋今日荣耀开售晚报A16109.11.18星期三开盘仁皇山麓的宫殿群，别墅级法式排屋今日荣耀开售日报A4109.11.18星期三开盘感谢湖州11.18绿城御园开盘当日销售逾2亿元晚报B16109.11.20星期五形象感谢湖州11.18绿城御园开盘当日销售逾2亿元日报A4109.11.20星期五形象山水华府中天房产至尊景观楼即将上映晚报B060.509.11.4星期三软文中心臻品组团2009年压轴上映晚报A16109.11.12星期四加推绿色家园中大房产给你的爱车置个家，再也不怕风吹日晒晚报B13109.11.4星期三促销中大绿色家园是首选的成熟商铺湖州星期三P21109.11.6星期五软文抢铺，别再犹豫，珍藏8席旺铺，现买现赚湖州星期三F08109.11.6星期五促销中大绿色家园汽车库，你买了吗？晚报B13109.11.11星期三促销地上车库本月中旬调价欲购从速湖州星期三F08109.11.13星期五促销旺铺还不快抢日报A12109.11.19星期四促销绝版商铺，仅剩6席，2009您最后的财富机会晚报B16109.11.25星期三促销你还在寻找属于你自己的那块财富“木板”吗？那一块，你即将拥有！仅剩6席，7600元/平米起湖州星期三F08109.11.27星期五促销半岛领邸德丰置业太湖别墅，居家祥宅，何俊大师亲临授讲晚报B020.509.11.14星期六活动产品推荐红酒会暨易经文化研讨会顺利召开湖州星期三P200.509.11.20星期五软文红墅湾升华房产英伦美墅，城中栖居晚报B09109.11.11星期三品质英伦美墅，城中栖居湖州新一周B120.509.11.12星期四软文珍品户型大解密类独栋院墅晚报B9109.11.18星期三形象品质创造品牌，价值成就标杆晚报B10109.11.25星期三软文珍品户型大解密独院别墅晚报B9109.11.25星期三形象城市中央英伦风尚别墅园：堪称唯一，方显价值湖州新一周B80.509.11.26星期四软文康城国际大港置业城市发展了，车位紧俏了晚报B070.509.11.4星期三软文有限空间跨越，无限舒适享受晚报B60.509.11.25星期三软文实力大港，品质康城晚报A160.509.11.25星期三形象幸福里华煜瑞丰精致排屋的尚品生活晚报B070.509.11.4星期三软文翠园泽园压轴力作，最后一季，即将公开，精彩不容错过日报A4109.11.24星期二形象，促销高性价比排屋示范样本记幸福里绝版小户型排屋轴献映晚报B70.509.11.25星期三软文翠园泽园压轴力作，最后一季，即将公开，精彩不容错过晚报A16109.11.26星期四形象，促销灏庭达多置业名副其实，湖州顶美的售楼部湖州星期三P200.509.11.6星期五软文期待灏庭，让水岸居住如此大气湖州星期三P200.509.11.20星期五软文天盛花园泰祥房产生活高度，城市高度/物业升值才开始日报A120.509.11.24星期二形象西西那堤景瑞地产折服湖州影响力，尊品15席即将荣耀礼献晚报B1109.11.18星期三形象，促销引无数“上流阶层”竞折腰，城市别墅第一居所，尊品15席即将荣耀礼献晚报B70.509.11.18星期三软文折服湖州影响力，尊品15席即将荣耀礼献湖州新一周B1109.11.19星期四形象，促销引无数“上流阶层”竞折腰，城市别墅第一居所，尊品15席即将荣耀礼献湖州新一周B80.509.11.19星期四软文折服湖州影响力，尊品15席即将荣耀礼献日报A4109.11.25星期三形象，促销金色地中海美欣达感恩续推二期地下车位，数量有限，给您的爱车一个“家”湖州新一周A1109.11.19星期四促销上湖城诺德置业前中后，花园之中，英伦家/11月21日盛大开盘晚报A90.509.11.17星期二形象，开盘上中下，空间之中，贵族家/11月21日盛大开盘晚报A90.509.11.19星期四形象，开盘多重庭院排屋首期，11.21盛大开盘晚报A16109.11.20星期五开盘“剑露锋芒”，开盘当日创下湖城售房新记录湖州新一周B80.509.11.26星期四软文星汇半岛汇鑫置业外立面大气呈现，细节彰显奢华品质晚报B70.509.11.25星期三软文华萃庭院汎港地产热销湖城折射高端圈层人居追求晚报B60.509.11.25星期三软文中式联排六合院热销湖城晚报A12109.11.30星期一品质，形象剑桥名门湖申房产名门名居，高贵不贵晚报A160.509.11.25星期三形象小结：各媒体投放次数统计： 软文共计投放23次，其中湖州新一周5次、湖州星期三4次、湖州晚报14次硬广共计投放64次，湖州新一周2次、湖州星期三3次、湖州日报14次、湖州晚报23次从总量来说，投放数量有所减少，主要的广告投放楼盘为11月开盘的及还有房源的楼盘，趁着10月火爆的势头，在年底之前再销售一把。1、 从投放媒体上看湖州晚报占据主要份额，达到56.92%；其次是湖州日报、湖州星期三以及湖州新一周分别达到21.54%、10.77%及10.77%。2、 从各类物业上看，其中商业地产9幅，普通住宅21幅，别墅物业35幅。从广告的投放量来看，随着几个楼盘普通住宅的销售进入尾盘，广告投入有所减少，本月及后续的几个高端物业都加大了广告的投放力度。3、 从投放时间上看，周三、周四、周五依然是投放主要时间段，分别达到了40%、23.08%和20%。晚报星期三的楼市周刊及星期四的日报房产专刊依然是广告的主要投放版面。