成都市小户型房地产市场分析报告.doc

成都市小户型房地产市场分析报告中国房地产市场经历了三次住房消费浪潮：第一次是经济适用房，虽缓解了住房危机，却带来城市的再次更新难题，也带来众多家庭的二次搬迁；第二次是豪宅别墅热，由于大款与新贵族毕竟只占少数，导致大量商品房积压；而第三次，则是具有“平民路线”、“小家碧玉”特色的“大众精品房”的消费浪潮。2000始，在全国楼市上便开始逐步涌现出一些精品小户型项目，并且都在一时间创造了市场销售的奇迹。如果说，此时的小户型项目仅是“小荷才露尖尖角”，只是对主流市场的补充与点缀，那么，到了2002年，在各地的房地产市场上一下子涌现出众多的小户型项目，除了它们的先辈们所具有的位置优、总价低的特点外，而且在社区规模、户型设计、景观建设、物业配套等方面不断创新与完善，对“小户型”进行了新的诠释。现在在市场上较为畅销的小户型有别于过去观念中的小户型，过去观念中的小户型不仅面积要小，而且由于楼价低、建筑成本低，往往造成质量较差和难以达到一定的档次的印象，这与今天在市场上走红的小户型其实已是两个有所区别的概念。l 什么是小户型目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可。一种是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下；另一种是：单指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)，主要指一居室。“小而不失居家必备，巧而不失布局合理”，则是小户型的最佳阐释。第一部分：揭示小户型畅销的秘密户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必然标志。小户型热销其实是个人购房时代到来的标志。第一章：小户型市场形成的原因 户型趋小是国际住宅面积的发展趋向在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70120平方米的小户型占了增加住宅的50，到了八十年代末的时候占了65，到了九十年代末的时候70120平方米占了80。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。原因非常简单，和我们物质的发展，包括城市土地资源的紧缺，也包括个人隐私的需求、个人独立倾向的发展等等，这是一个很大的原因。 消费心理的变化，是使消费面积趋小的重要原因。随着取消福利分房后个人购房时代的到来，房子大小已不代表房子的品质。1) 购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的年换一次，提高到年换次甚至次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。 2) 消费者对住宅功能的认识趋于理性化。专家认为，随着城市功能的发展，各种市政配套和生活服务设施会越来越完备，住宅的功能已经出现单纯化趋势，家庭将成为完全的私密空间，户型面积也将随之合理回归。以前的住宅具有较多的非住宅功能，会客、休闲活动都在家里，而随着会所功能的发达，人们的交流、活动都会移至公共空间。随着社会的发展，消费者已经开始逐步意识到：将来活动空间与住宅会有一个功能细分的过程。家就是家，是纯粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都满足。另外，从经济的角度看，有没有必要花钱将购买来的诺大的一块住房面积空置或闲置在那里，别的尚且不论，仅就每个月要缴交一笔按面积计价的物业管理费用就不划算了。3) 将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。没有点压力，每月也不见得能存下钱来，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩乐用掉了。 市场需求结构发生变化1) 个人购买和市场化逐步形成市场化的形成过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准，比如处级干部、科级干部需要多少，而市场需求是真正的消费者所需要的面积。楼市里9成以上的个人购房者，他们花自己的钱很心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿多少钱，他买一住套房要花多少钱？这点决定了市场的产品。2) 家庭人口结构发生变化我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人。 3) 置业者趋向年轻化市场主流购房群体的平均年龄正在从3545岁向2535过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。 户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能。由于材料技术的改进，包括弹性化等等，可以满足在以前不能满足的需要。如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，但是需要上网、通讯，另外服务比较周到，这跟过去是不一样的。第二章：小户型的畅销原因分析“小户型究竟好在哪儿？是什么原因让客户认可并接受这些小户型呢？”分析起来，除了小户型的低总价外，还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多因素的综合原因。1、 低总价。小户型的购买群体是非常注重生活品质、居住质量的一个群体。然而，市场上普通的精品楼盘面积普遍较大，往往令他们感到高不可攀。而精品小户型虽然单价不低，但由于通过小面积很好地控制了总价，成为买家的过渡选择。2、 交通便利。位置好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近(步行时间在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎。年轻的上班一族正处于创业阶段，工作繁忙，又无力买车，对公共交通的依赖性比较大，这样的小户型能够更好地满足其需求。3、 投资回报率高。小户型的客户基本可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率，往往易受投资者青睐。对于自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品。在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，所以他们也会非常关心小户型的投资回报率。4、 户型宜商宜住。随着市场的完善和客户的成熟，户型也成为客户选择的一杆秤。宜商小户型项目周边商业氛围浓厚，户型总面积适中，有效降低了总价，另外起居室较大，可以自由方便地安排办公区。第三章：小户型卖给什么人根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：第一类：大学毕业生，外地的打工族。“衣、食、住、行”以住为先！随着福利分房的取消，绝大多数的单位都无法解决职工的住房问题，对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。第二类：单身白领和年轻夫妇。如今，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。 另外，在当今社会里，由于种种原因出现了大量结婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，这些年轻夫妇，收入稳定，观念新颖，为了避免与父母之间因生活习惯的差异造成摩擦，多选择单独居住，因为没有负担，因此在户型选择上，多倾向于新颖、时尚的小户型。第三类：“新兴而立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧张、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时间的重要性对他们而言已经超过了金钱，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。 第四类：以投资为目的的投资客。房产正在形成新的投资热点，买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。同时，随着银行降息，国家为鼓励老百姓买房置业，采取了退所得税和降低契税、缴纳税率等一系列措施。目前，国内老百姓的投资渠道较少，在选择投资渠道的时候，对于多数消费者而言，首先考虑的是投资的风险性，而不是回报率，购买小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，对于购房用于出租来说是一种稳妥而长期的投资渠道。综上所述：小户型的主力买家主要集中于20-30岁的青年消费者，其中又以25岁左右的消费者为主；属于事业型，一般都具有大专以上文化程度；生活观念、消费观念新颖；追求时尚与个性。同时，年青女性，特别是外来寻梦的知识女性在小户型购买者中所占的比例明显增加，成为不可忽视的一个人群。一套住房，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面则等同于投资意向、经济收益，而无论从那种角度，房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。第二部分：成都市小户型房地产市场分析前 言1999年，SOHO的出现在成都房地产市场上掀起了一场波澜壮阔的小户型革命。小户型作为楼盘的主力户型正式推出。这个时期的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境根本就是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，敞开式厨房往往成了摆设。但毕竟小户型亮出了自己的风采。2000年交大第六期开发的数码村标志着小户型进入了大社区时代，“小户型大社区，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性”的开发模式影响了这一代小户型。大手笔的小户型开发给年轻一代带来了更多选择住宅的机会。对于这类群体而言，家也许就是一个“睡眠场所”，会客、娱乐、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社区里面完成。对他们来讲，郊区的蓝天碧水远不如家门口的酒吧、商厦更有吸引力。所以，这一代的小户型空间虽小，但可以依托周边成熟的大环境和社区本身完善的配套，因为小户型的业主更需要大的活动空间。以“交大数码村”为代表的第三代小户型是2001年最大的小户型项目，占地50多亩，社区住户500余户，其绿化率达到40，户型设计和居住功能也日趋完善，一室一厅的户型带有洗衣机位，小户型这种底端住宅产品不再仅仅是一种过渡产品，迎来了成熟的开花期。交大吾家、流星花园、宜家HOME、时代100、彩世界、新时空、曼哈顿、蓝色加勒比等时尚小户型逐渐被成熟的消费者所喜爱。流星花园更不仅仅为楼盘起了一个时尚的名字，更引入了一种全新而超前的小户型开发理念，其开发商做的小户型不仅仅为小户型业主提供一个居住场所，更为其居住者之事业起飞搭建了一个良好平台。随着2002年4月19日-25日的春季房交会上小户型项目的热卖，进一步证实了小户型在成都市场的发展潜力。经初步汇总，最新的已经开盘的和即将开盘的小户型项目已达30多个，这些纯小户型楼盘带来了成都市房地产市场新一轮的市场焦点。第一章、成都市小户型楼盘现状分析经初步统计，成都市现有的最新小户型项目已达34个，其中有15个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），有19个是已开盘的小户型楼盘。物业类别主要是高层、小高层。总建筑面积达22.4万平方米。第一节：价格分布本次统计的34个楼盘中价格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲，分别为7个、8个、8个和7个，高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少，只有4个。从中可以得出成都小户型项目的定价比较低，对于较年轻的客户来说，这是一个重要的购买因素，这也是成都小户型呈现火爆迹象的一个重要因素。第二节：方位分布如上图，小户型在方位分布上有一个明显的差异性，其中在市中心的楼盘最为密集，达到11个，其次是南边和西边，各为10个和8个，北边有4个，东边最少只有1个。市中心因其独特的地理环境，交通条件优越，商业配套完善，靠近城市中心商贸区，迎合了年轻人狂热购物的需求；生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。城南除了拥有完善的配套和快捷的交通之外，四川大学、信息工程学院等高校以及科技一条街等地方聚集了大量的高技术人才，这些人的特点是年轻、高学历、高收入和追求独立，在加上高新区大量的外企、合资企业和国内的知名企业促成了城南欣欣向荣的小户型市场。时代100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城自由度等项目就是城南小户型的代表。城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的出现带来了小户型的崛起。城北的西南交通大学带来的学术氛围和单身气质促成了交大吾家等项目的成型。第三节：环域的方向细分表府河内 一环内 二环内 三环内东 / 1 0 0南 / 1 5 4西 / 0 2 6北 / 0 1 3合计 11 2 8 13按上表可知，三环内的小户型项目最多，达到13个，其次是府河内11个，二环内8个，对于方向性上的解释是：二环内的小户型楼盘主要分布在南边5个，三环内的小户型楼盘主要分布在西边6个。第二章、成都小户型的需求状况调查分析最近对成都市的小户型潜在消费者的抽样调查显示，他们对小户型的需求状况为：第一节、户型面积需求50平方米以上面积的房子最受欢迎。消费者选择50平方米左右面积的占到68以上。虽然被调查者中的大部分处于单身、独居或未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，其中选择60平方米以上房子的还要多一些。而作为投资的考虑，主要选择30平方米50平方米的房子。第二节、户型功能需求房间功能必须趋向于齐全，小户型不能因为面积小而缺少一些功能，卫生间、厨房、阳台被80的被调查者全选中，只有个别的调查者认为没有厨房可以接受，可以在集体食堂和小饭店就餐。可见，消费者比较接受肝胆俱全的“麻雀”型小户型。第三节、装修需求精装修是首选。在价格合适的情况下，有83的被调查希望购买的小户型房子是精装修房，他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是不会少的。另外，在付过首付款后，装修也可以计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力。第四节、环境配套需求附近有无商场最受关注。被调查者对生活配套的要求，首先选择的是商场，占到总数的90多，其次是医院及其他配套，这与选择小户型人群的年轻化和本次问卷的对象的年龄段有关。小户型的住户要“纯”。被调查者认为，自己的左邻右舍应该是住家户，而不是办公和住家的杂和。而且最好是比较安静的住家户，因为提到小户型，人们往往觉得住的人群一定是比较杂的，所以对于安静度的关注就十分强烈。第五节、物管需求调查显示小户型购买者物管服务要求较高，对日常服务追求清洁、时效。20世纪70年代出生的这个群体，对于住宅的要求发生了微妙的变化，他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒适性。如果有固定的一笔钱用来买房，他们也许不再单纯追求较大面积，而会选择一个面积较小但品质很高的住宅。所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要。有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求。这和被调查者的收入多少有密切关系，收入越高要求服务的种类越多。第三章、成都市小户型典型项目介绍曼哈顿开 发 商：成都鑫达房地产开发有限公司 环境设计：空之间设计事务所投 资 商：成都博瑞房地产开发有限公司 物业管理：总府物业管理公司设计单位：新西兰绿石建筑与环境设计事务所 现场地址：人民南路四段华能大厦旁总建面积（万M2） 项目构成 配套 起价 均价 户型区间3.40 1栋14层高层 7100 M2会所 3200元/ M2 3500元/ M2 3090M2其它费用天然气配套费 光纤入网费 一户一表 物管费 维修基金5500元/户 120元/户 400元/户 1.8元/平方米 总房款的1.5%小区配套恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面开盘主题：1） 生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小别墅！2） 颠覆市中心小户型缺憾！3） 市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗？！4） 不要筒子楼，不要黑走廊，只要层层有翠庭的生态大楼！项目卖点：1） 时尚外观、酒店式物管、顶层会所平台，居家、投资、办公皆宜。2） 每两层设有10米高架空中庭，以不同主题景观打造态摩天大楼概念。3） 框剪结构，向上或向下复式设计，4.95米层高，双面采光、打造“空中小别墅”概念。4） 销售面积与实得面积比率约为1：1.3，项目性价比较高。5） 5米宽景观过廊，突破了原有的1.5-2米宽的普通型过道。消费者构成情况：该项目设计理念新颖，是成都市“第二代小户型”的代表之作，主要针对25-35岁都市青年白领一族，并由于其时尚的外观和户型设计以及“明星”广告效应的影响，受到众多女性消费者的青睐。从销售状况看，有30%的消费者购买目的是投资或办公。精品户型： 37平方米一室一厅一卫、75/83.7平方米两室两厅两卫异型框架剪力墙结构，室内无梁无柱，有效增加实用空间；销售面积37平方米户型，实得面积48.39平方米，销售面积75和83.7平方米户型实得面积分别为100和107平方米，有效增加性价比；层高4.95米，室内空间更为开阔，4.3米观景窗，时尚、气派。37平方米一室一厅一卫 75平方米两室两厅两卫u 蓝色加勒比开 发 商：成都和骏科技实业有限公司管 理 商：成都嘉宝管理顾问有限公司现 场 地 址：成都市科华北路143号（亚泰广场斜对面）规划用地面积（亩） 总建筑面积 绿地率 建筑密度 总层数9.5 1.7万M2 33% 39% 7层（1-2F/3-7F）公寓总户数 商铺户数 商铺面积区间 公寓面积区间 地下车位数268 74 37-316 M2 35 M2左右 约50个价 格 情 况（精装修）公寓：（起价）3700元/ M2，（均价）3800元/ M2商 铺 价 格：4580-15800元/ M2项目定位：青春派商业空间，SOLO单飞寓所。典型特色：集青春、时尚、亮丽、浪漫和异国情调于一体的街区型开放式商业空间。广告特点：短期集中投放，主打投资牌，以低售价、高回报吸引消费者。该项目临近高校，产品定位准确，于2002年6月8日开盘，在为期一周的时间内实现公寓销售100%，商铺销售超过90%的佳绩，开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹，实现了小项目“短、平、快”的操作模式。消费者主要集中于25-35岁的都市白领和公务员，投资者占有近40%的比例，有顾客一次购买了10套公寓。项目卖点：1）“拒绝把我的青春，寄放在别人的房子里”2）好口岸，低价格，旺铺投资的良机！3）强大的商业功能为成熟社区锦上添花。4）科华路上旺铺，只需4580元/平米起。5）“微户型”设计，轻松付款，长期回报。项目点评：设计大胆、独特，体现现代、前卫的建筑风格；并充分利用了地块周边成熟的社区优势，敢于在狭小的地块上，做足商业文章，最大化地提高了地块价值；消费群体划分明确，户型设计和面积配比具有很强的针对性；入市时机把握较准，推广过程诉求明确、集中，很好地聚集了人气。u 国际花园开 发 商：成都市武侯房地产开发有限责任公司 投 资 商：林凤集团现 场 地 址：肖价河沿街成都幼师斜对面总占地建面积（亩） 项目构成 起价 最高价 均价 户型区间80 14栋小高层 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30200余M2其它费用天然气配套费 光纤入网费 物管费 维修基金免 免 一元/ M2 总房款的1.5%小区配套国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园项目卖点：1) 二环路内规模社区，紧邻高新区，周边环境成熟，配套齐全；林凤集团上市公司背景，发挥品牌号召力；2) “小户型社区”。占地80亩，30-100平方米的户型占有60%以上的比例。3) “国际化”口号。以“国际化”为标准的物业管理服务体系； 30-200余平方米多种户型面积，适合不同年龄、不同收入水平消费者的需要，扩大了目标消费群体，通过不同人群的互融体现“国际”二字的包容性；建筑配套设施“现代化”。项目点评：从该项目的占地规模和户型配比来看，能够支撑其“小户型社区”这一卖点，但“国际化”口号，较为空洞，缺少实质支撑。尤其是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容，使这一卖点缺乏足够支撑。部分单元一梯六户的设计，使部分住宅单位的采光、通风和私密性受到影响，户型设计差，实用性不强。时代100位于成都市内环线，府河与南河交汇地段，楼体由一栋6层弧形低层5米架空园林，缔造五度空间园林，绿化加设空中花园，增加垂直绿化及阳光花房，总用地面积5019平米，总建筑面积32796平米。总户数272户，为真正的城市精英度身定做精品小户型。引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计，2002年1月24日，中华人民共和国建设部颁布时代100项目作为成都“国家数字社区示范工程样板搂”。武城自由度位于浆洗街，距市中心天府广场不足2公里，具有小天竺小区居家配套完备，衣冠庙传统商业口岸优势，四川大学、华西医大共同托举。占地:9861.87平方米，建筑面积:64394平方米，住宅面积:38896平方米，商建面积:8346平方米，办公面积:1152平方米，建筑密度:40.97%，容积率:4.90，绿地率:27.7，停车位:490总户数:624户模块化户型组合,由基本型一层12户小户型可轻松发展为一层6户的发展型,让实用实在的70平方米两口之家瞬间升级为140平米。宜家.home位于成都市府河内环线东安北街段，居市区内环线东安北路段路旁，隔河相对繁华望平街。站在落地观窗前，楼下即是河滨绿化带与府河，左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园，绿水清风，空气清新。5幢小高层电梯公寓作为联体排列，楼层分别为7、8、9、10、11，形成退合式屋顶花园，总用地面积：2987.92平方米,住宅总户数：202户,总建筑面积：14218.75平方米,地下车库面积：2296.9平方米,住宅面积：10086.68平方米,地下自行车库面积：243.67平方米,绿化率：35%流星花园地处成都市中心天仙桥北街、东风大桥与东门大桥之间，紧临府南河畔，背依大慈寺商业文化中心（规划中），左邻总府花园、右舍SOHO。总建筑面积45000平方米，分A、B两座；16层以30至70平方米为主的精品小户型电梯公寓，分平层和跃层结构；设有两层地下停车场。配套设施每户预留光纤电视、电话及宽带接口，统一设置空调机位，6部名牌电梯，红外报警系统、24小时电视监控以及立体背景音乐社区内1700平方米的中心绿化采用独特的互动式景观设计。700平方米室内运动中心、书吧为你提供生活休闲空间。总府物业提供星级酒店式物业管理。附一：春季房交会小户型统计分析主力户型40-80的小户型项目在2002年春季交易会上出现了爆棚现象，合计有17个小户型楼盘，占总参展楼盘（除郊县楼盘）的36%，小户型缘何受到开发商的青睐？一方面，小户型住宅物业的总价低、受众面较广。另一方面，随着WTO的加入，成都作为西部的中心将增加一大批年轻白领人士，小户型作为过渡性住宅的价值更适宜创业阶段的年轻人和普通工薪阶层，也随着人口的老龄化（据统计，成都市有近300万的60岁以上老年人），部分老年人更希望有自己的一个花费不大，配套齐全的小空间。又因为前期的一些小户型项目如花样年华、锦宏丽景等的断销，证明了市场上对于小户型的需求巨大。因此，小户型的预期市场潜力很大。目前成都市小户型住宅物业分布的特点：1、周边交通便捷；2、目标客户群集中区域商务办公区、白领聚集区等。87被调查者选择小户型有一些缺陷。随着经济实力的增强，会考虑重新置业，以小换大来改善居住条件。几乎所有的调查者都认为，小户型住房必须有便捷的公共交通。作为投资，便捷的交通也是房子出租的一个亮点。购买的房子主要是先住后置换70的被调查者选择买下小户型的房子后，住一段时间再进行置换。如果作为投资往往会考虑以租养房的方式，打算先买断再出租的也不少。附二：成都市主要小户型项目一览表项目名称 位置 方位 总建面（万 户数 在售类别 均价 户型区间 状态财经商业街区 西南财大正门 西三环内 1.5 148 多层,小高层,营业 2150-6166(营） 43-143 期房交大靓典 西南农机市场旁 西二环内 2.30 242 多层 2350 52-92 形象展示智业逸景 羊西线蜀汉中路 西三环内 2.1 108 小高层 2380 55-130 形象展示佳利花园 衣冠庙立交桥旁 南二环内 3.30 / 多层 2380 30-135 形象展示草堂柳苑天籁村 二环路西一段 西二环内 1.6 242 小高层 2550 51-77 形象展示庭芳苑 营门口派出所附近 西三环内 0.7 108 多层 2100 48-89 现房蓝色空间 交大路 北三环内 7.00 700 多层 2200 69-210 期房新时空 九三路 南二环内 0.3 177 小高层 2500 30-70 期房交大吾家 交大路 北三环内 6.40 738 多层 2608 期房武城自由度 浆洗街 南二环内 6.40 624 高层 null 40-70 形象展示金港空中花园 二环路西三段 西三环内 1.3 135 小高层 2580 48-172 期房科华之星 肿瘤医院旁 南三环内 2 / 高层 2580 53-106 形象展示丽景华庭 大石西路西延线 西三环内 6.73 / 小高层 2700 50-170 形象展示维达北苑 解放路一段94-116号 北二环内 1.80 107 小高层 2800 29-109 现房嘉洲华府美华居 喜玛拉雅大酒店对面 北三环内 1.4 129 小高层 2700 32-52 现房城市物语 21世纪花园对面 西三环内 1.60 345 小高层 3480 32-55 期房时代天骄 太升北路64号 -府河内 4.00 552 高层 3400 29-69 期房宜家.home 东安北街 -府河内 1.50 202 小高层 3100 35-140 形象展示世纪太升 太升南路 -府河内 3.50 172 高层 3400 29-109 期房芳草地金雍阁 锦绣花园旁 南三环内 1.3 / 高层 3080 47-173 形象展示梧桐世家 永丰路玉林小区 南二环内 3.8 / 小高层 3300 48-154 形象展示经典坐标 红星路口 -府河内 3.40 195 高层、营业 3500 48-200 期房蓝色港湾 天祥街 东一环内 2.90 219 高层 3100 50-230 期房曼哈顿 锦绣花园对面 南三环内 3.4 / 高层 3400 23-118 期房时代100 成都幼师旁 南一环内 3 / 高层 3800 60-230 期房成都现代城 锦里西路 -府河内 8.90 / 高层 3500 45-220 期房流星花园 天仙桥街SOHO旁 -府河内 4.50 / 高层 3500 30-126 形象展示玉林风景线 芳草街6号 南二环内 0.80 / 小高层 3200 35-92 形象展示新绿季节彩世界 新光路88号 南三环内 1.20 / 小高层 3100 39-88 形象展示莱茵家园 武侯大街与内环线交汇处 -府河内 1.30 120 高层 3000 70-150 形象展示丽阳天下二期 人南路与一环路交汇处 -府河内 3.50 432 高层 4040 45-110 形象展示新中心都市驿站 盐市口旁 -府河内 2.80 461 高层 4370 32-100 现房锦江宾馆瑞景商务楼 永陵路与西安路交汇处 -府河内 1.70 187 高层 null 40-60 期房成都国际公寓 合江亭旁 -府河内 2.80 120 小高层写字 5000 41-164 现房第三部分：小户型的发展趋势小户型住宅作为投资及过渡居住的住宅品种，在未来的发展方向上将表现在以下几个方面：一、开发具有一定规模居住小区随着城市化水平的提高、旧城改造的加快，市中心可供开发的土地，尤其是可供规模性开发的土地越来越少，许多小户型项目都是迫于地块规模的限制，为了尽快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，这些项目以单体建筑为主，规模小、配套少，为居住者提供的生活外延性服务较少，更谈不上环境景观。规模化开发小户型项目具有以下几个优点：1） 规模的扩大，令开发商有足够地空间进行环境与景观的营造，同时有针对性地为消费者提供必要的配套，如休闲场所、体育设施、儿童活动空间等,既满足了消费者多层次的需要，又提升了项目的综合品质。2） 居住群体的扩大，为配套设施的经营、使用提供了强力支撑，既有利于配套设施的完善，也有利于商业物业的租售。3） 产品种类、户型配比更为丰富，扩大了购买群体。一方面降低了项目销售的风险，另一方面也满足了不同层次消费者的需求。比如那些希望与父母临近居住的消费者，便可以在同一个小区内选择一套40-50平米的小户型满足自己居住的需要，再选择一套80平米的住房满足父母居住的需要，既方便了两代人之间的照应，又避免了由于生活观念差异带来的不便。而这里指的较大规模也有一定的限度，大约在6万平方米左右比较合适。 二、小房型、大空间，严重依赖社区服务今后住宅的发展趋势是生活与居住相分离，住房功能趋于单一，更多的是满足居住的问题。年轻人又是最活跃的一个群体，下班后总是不喜欢窝在自己房子里，缺少交流的空间，另外，由于工作时间紧迫，日常生活的其它部分必须依赖社区服务来分担。因此，项目配套设施必须要尽可能周全，满足居住者的需求，可以考虑增设业主专用酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发厅、书吧等设施，并且要收费合理，符合消费者的心理价位。三、面积小、功能全、设计更为合理房地产项目的核心竞争力仍然是产品。一方面消费者的成熟，令小户型的设计将越来越受到重视，另一方面房地产市场存在的优胜劣汰原则挑战着建筑设计行业。住宅设计的差异性、个性化特征也越来越明显，使户型设计必然具有超前意识，不能只看眼前的市场主流，而要注重主导居住品位的设计方向。I. 目前小户型的设计存在着以下几个缺点： 1）、密度布局，采光通风，安全性和私密性较差，有的一层达到30多户。2）、户型设计不合理，主要表现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅室或阳台上等。3）、墙壁太薄，或门窗相对，致使“隔墙有耳”。4）、无装修或装饰过于简陋，电梯过少，商住两用型项目没有考虑货运电梯的配置。II. 预期房型设计未来的小户型设计应更加注重其经济实用性特征。房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。在面积小的前提下，要保障功能齐全，厅、室、厨、卫、阳台等配套功能布局完善，动静分离，采光、透风、私密性都是设计中要考虑到的问题。1. 为某些适合年轻人居住的套型可以适当减少厨房的面积，或开发多功能面积空间，使厨 房专用面积小型化、紧凑化，从而提高空间利用效率。而对于老年人独居户的要求，则可以开发居住空间的多功能潜力，而必须保留厨房空间的独立性及封闭性，满足老年人独特的起居饮食习惯。2. 目前购买小房型的主力军为白领阶层，但在当今知识层次普遍提高的环境中，现代生活方式较为普及，人们的生活空间所包含的学习因素大大增加，在其所居住的场所中，工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容。如何在设计之初就考虑这些需要，比如宽带网的接入，学习空间的适当划分，高科技计量手段的运用等。将成为此种房型营销的又一主要卖点。居室内部为考虑实用性与经济性要素，可用家具的适当布置分隔出休息、学习、会客空间，甚至利用边角还可创造出休闲一角。各空间相互交融，相互依赖，没有严格划分，达到视觉开阔的效果，具有空间流动性和相关性。3. 采用跃层空间概念加以设计，层高4.7-5.0米的挑空式客厅，使小户型也能享受到别墅气派，其超高得房率一般能使使用面积有效提高30%，不仅适合单身或小家庭居住，也可做办公用房。4. 新一代小户型在设计时就为未来预留发展空间，是“活”空间，空间可以随意剪接，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。它采用预应力框架结构技术，每层楼都没有任何明显的梁和柱，而是在楼内管线的辅装上，以最小的户型面积单位为户型设计的基础，具备积木式组合功能，消费者可以买一套、两套甚至三套，空间可大可小，真正做到“量体裁衣”。四、物业管理更为周到居住与住房分离，投资性购房上升,既要为住在里面的人服务，又要为买房者服务，如何满足这两类消费群体的需求，为他们彼此提供相应的服务是摆在开发商面前的问题。另外，由于投资者和炒作者的介入，使得未来项目内的流动人口（即不是那些自买自住的人）将很多，物业管理公司又不可能像酒店一样登记每个住户的身份证，将会给安全管理造成隐患。五、提供精装修小户型项目小户型购买者很多为较缺乏生活经验的年轻白领，平时工作、学习已经占用了绝大部分时间，更别提繁杂而又马虎不得的装修工程了。即使有兴趣为之一试身手的客户，也很少有时间光顾施现场，应付一到二个月工期安排。现在许多人就将装修工程全权委托给某些装修公司或装修队，由于目前装修市场的不甚规范，由此产生的矛盾纠纷不断。由开发商或物业管理部门牵头组织为购房客户提供既经济实用又体现时尚个性化的菜单式装修服务，会使开发商及客户达到双赢效果。何乐而不为？同时由开发商或物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通，更易达到预期的建筑空间设计效果。二、房地产开发商及政府对小户型住宅应采取的对策(一)房地产商对小户型热销应采取的对策。1、房地产开发商应提高对小户型的认识，重视对小户型的开发。虽然小户型的利润空间要小于大户型，但目前我国京沪等地大户型的销售情况并不乐观，大量大户型的商品房闲置。与其片面追求开发利润空间大的大户型，积压资金，不如开发需求急迫的小户型，以较快的速度销售出去，加快资金的周转，以薄利多销的方式运作。而且随着将来房地产市场的不断成熟，大户型和小户型的利润空间会越来越接近，开发商单纯依靠大户型赚取更多利润的想法不一定能实现。发达国家已经出现小户型回归的趋势。日本曾统计过若干个国家套型变化的情况，结果表明，当套型面积增加到130平方米左右时，就不再增长，然后又回落到80-100平方米。而欧洲自90年代以来，100平方米以下的小户型已经占到市场新增量的75，成为市场销售的主体。2、经济适用房要以中小户型为主是国家的规定。家庭规模小型化趋势也决定我国未来对小户型需求的持久性。随着我国人口结构的变化，越来越多的家庭成为独生子女或无子女家庭，组建家庭的子女也很少与父母合住，因而小户型的需求并不会如开发商所认为的那样，只是过渡性的住宅。3、房地产开发商开发小户型时应注意的问题：地理位置的选择方面。由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置必须在市中心或交通便捷的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。在房屋的结构设计方面。为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间可以像积木一样自由的组合。在适应市场需求方面。由于对小户型的需求是社会中的特定人群，因而其需求量毕竟是有限的，所以在近期的小户型的开发上，要注意不能一哄而起。从长期来看，我国居民对住宅需求的户型也必然会出现小户型回归的趋势，因而开发商应当随着市场需求的变化而及时地调整自己的开发计划。(二)政府对开发小户型应采取的政策措施。1、经济适用房政策的制定要进行深入的调查研究。一个城市小户型的需求大小，本市消费者的经济承受能力的大小，这是政府在制定政策之前必须加以考虑的。究竟是否大量兴建小户型经济适用房，政府应当更多的考虑消费者的需求，多了解社会各界的意见和建议，如此制定的政策才能更符合实际的需求情况。2、经济适用房的购买要实行真正的严格的准购制。据北京市2001年的统计，16的经济适用房被中高收入者所购买。这既造成了经济适用房供应紧张，又使得政府准备给低收入者的补贴给了中高收入者。只有加强对经济适用房购买者收入的甄别，实行严格的准购制，才能从根本上限制中高收入购买者进入经济适用房市场。(三)小户型住宅的供给应满足需求目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自住型：1、投资型需求者。由于京沪等大城市，商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。2、自住型需求者。具体包括：刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的最大需求者。异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。2001年7月，北京青年报策划了一次对北京市民就经济适用房问题的调查，调查结果显示：不同家庭收入的市民对于经济适用房的面积要求是不同的。家庭年收入在3万元以下的人接近一半(44.9)人希望面积在70平方米以下，而接近四分之三(72.1)的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70-100平方米。综合看来，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90。这些数据说明面积较小的房子是普通人的首选。从近期来看，我国这些人口流动性大的京沪穗等大城市，对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，如果开发商们能尽早重视小户型的开发，则会极大地缓和小户型供给不足的状况。从长期来看，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重还会进一步提高，京、沪、成都等大城市出现小户型热销的潮流也证明了这一发展趋势。需求决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。(二)小户型住宅的需求状况和特点1、小户型住宅需求状况。对小户型住宅的需求在我国的一些大城市出现了热销的现象。如在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。京昌路边的“沙滩人家”，半年之内基本销售完。位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多套。上海荣联小区把最后栋房子由复式改为小户型后，两周内就销售一空；位于市中心的一些全装修的小户型公寓也出现了热销的现象，如静安区的“蓝朝部落”，坐落在新黄浦的“青年汇”，及位于虹桥地区的“虹桥首席”等几百套小户型房在短短数周内即被抢购一空。这种现象引起了人们的关注和思考。需要指出的是对小户型住宅的需求各个城市是有差别的，不是所有城市都像京沪等大城市那样热销。一般在经济发达的、人才流动比较大的大都市对小户型的需求量较大，而内地城市，或人才流动比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小。2、对小户型住宅需求的特点。市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。自从小户型显露于市场以来，一直存在种种争议，归纳起来主要集中在两个问题上：一是小户型是过渡产品还是过渡消费；二是小户型是否值得投资、如何选择。 小户型是过渡消费 从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此，面积小并不构成小户型是即将被淘汰的过渡产品的理由。另外，从市场角度看，房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大，不可能一步到位，所以，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。 因此，如果购买小户型用来自住，只要价格和风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但如果购买小户型用来投资，则必须慎重选择，考虑其实际的投资价值。 小户型是否值得投资？ 目前市场上的小户型可分成两类：“一是小户型项目；二是项目中的部分小户型。前者特色鲜明，客户定位指向性强，后者大多是项目中剩余的部分小户型，但整个项目并没有小户型的定位初衷，大多出于紧跟市场热点需要而做的宣传，并且多属于公寓类住宅。 在分析小户型的投资价值之前，让我们先来看看北京租赁市场状况。普通租赁中，一居室最受欢迎，其租金集中范围为元至元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为岁以下年轻人，大部分人的月收入在元以下；普通公寓中二居室需求较旺盛，其主力租金在元左右，需求人群多为普通商务人士或月收入在以上的家庭和个人，一般要求居住环境较平稳；高档公寓租金一般在元以上，主要是外籍商务人士、企业高层或企业主，他们对居住环境及周边配套要求较高。 如何选择投资型小户型？ 现在市场上的小户型项目，由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士，这样，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，但问题是，租金能达到什么水平？根据房产投资简单经验法则月租金不得低于总房价的，不难看出，北京目前主要小户型项目（主力户型至平方米，售价至元平方米）要获得投资收益，其租金应在元至元，对照上述北京租赁市场状况的简单分析，这个租金水平基本上已超出普通租赁客户的承受能力。而如果将出租对象定位于普通公寓和高档公寓的需求者，则会出现这两类承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以接受的尴尬。 当然，根据普通租赁市场的人群构成来看，上述小户型项目中，月租金至元依然是个不小的需求市场，如果投资者能在这个租金价位获得较好的收益率，也不失为投资之选。 而对于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因此将来的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套其实在很大程度上已经决定了将来可能的租赁人群。目前，在北京部分项目中的小户型，是具有一定投资价值的。比如有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，并且项目和配套已经成熟，因此还是可能具有投资价值的。 因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后，再分析可能的投资回报在近几年大户型当道的楼市，小户型的出现颇有些“捞偏门”的味道。经历了去年最初超小户型的极端展示，今年的小户型产品已然恢复了理性。因为就消费者而言，无论哪种产品，如何进行包装，最终都将恢复到其本质产品层面上来。面对供应此起彼伏的增长，小户型们不得不正视自身存在的问题，从人性的角度改良和创新产品，在今年新一轮的小户型热潮中，我们能清晰地看到他们成长的影子。房型的升级换代面积狭小、各功能区一字排开、没有完整的厨房概念、一条窄长的灰色走廊贯穿居室，形式上更像当年筒子楼的小户型，显然不能满足现代人的需求了。超小户型面积过小产生的居室不合理性，在以后的小户型开发中被摒弃。吸取了一代小户型的经验，小户型的面积得到回归，一居40平方米、二居70平方米80平方米的户型成为主力。大面宽落地窗和阳台、明厨或明卫的设计，增加了通风和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，减少使用面积的无端占用。居住舒适性的提高小面积居室的实现往往以牺牲居住功能为代价的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就没有了多余空间。局促的空间没有独立的厨房，没有自由活动的空间，更多的是满足一个睡觉的需要。小户型的买家其实更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，面积扩大、功能完善后的小户型舒适度有了明显提高。独立划分了各功能区，动静分区明确，工作、学习、娱乐、交流，房子的多重功能得到释放。有了更多的储藏空间，私密性强，可以相对自由地装修、摆放家具，居室的风景线不再单调、呆板，真正实现家的感觉。一些项目观景阳台和外飘窗的设计增添了人与自然的融合。个性的张扬小户型针对的客户主要是一批20岁35岁之间的新新人类，他们容易冲动，充满活力，对生活质量有更高的要求。在小户型推出之初，在原有规划上改良设计的小户型要吸引年轻人，更多的是靠产品的新鲜感，满足了他们的猎奇心理。当市场有更多选择时，开发商都努力在小户型设计上下足功夫，以产品鲜明的个性化特征博新新人类一笑。其中最突出的