北京市房屋质量缺陷损失评估规程.doc

北京市房屋质量缺陷损失评估规程目 次1 总则2 术语3 房屋质量 缺陷鉴定与评定4 房屋质量 缺陷损失评估程序5 房屋质量 缺陷损失评估方法5.1 成本法5.2 资本化法5.3 价差法5.4 市场比较法6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用7 房屋质量缺陷损失评估结果8 房屋质量缺陷损失评估报告1 总 则1.0.1 本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。1.0.2 本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规1.0.3 本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法等；第二类是国家行政法规文件，即建设 工程质量管理条例等；第三类是标准性文件，即建筑 工程质量验收规范、房地产估价规范等。其中国家现行的建筑 工程质量验收规范主要有：建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300-2001建筑地基 基础工程施工质量验收规范 GB50202-2002 砌体工程施工质量验收规范 GB50203-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-2002 钢结构工程施工质量验收规范 GB50205-2001 木结构工程施工质量验收规范 GB50206-2002 屋面工程质量验收规范 GB50207-2002 地下防水工程质量验收规范 GB50208-2002建筑地面工程施工质量验收规范 GB50209-2002建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-2001建筑防 腐蚀工程施工及验收规范 GB50212-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50242-2002通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243-2002电梯工程施工质量验收规范 GB50310-2002建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-20021.0.4 本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。1.0.5 本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时，可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。2 术 语2.0.12.0.2 本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能是指房屋水电、 暖通、燃气、通信、 保温、 隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。2.0.3 缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件，以作为评估的依据。2.0.4 由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。2.0.5 由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。2.0.62.0.7 这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。2.0.8 因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。2.0.9 本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。2.0.102.0.13 本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。3 房屋质量缺陷鉴定与评定3.0.1 委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿，对房屋质量缺陷进行认可或鉴定、评定，并提供房屋质量缺陷书面协议或报告，作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。3.0.2 为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定工作。3.0.3 房屋质量缺陷的部位是指质量缺陷在房屋实体结构中的具体位置。例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。房屋质量缺陷的类型详细分类见本规程3.0.4条。房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。例如：存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。3.0.4 本条是从不同的角度对房屋质量缺陷进行了分类。其中：暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋 耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋 耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。3.0.5 科学、合理、可行的修复方案，是以技术上可能与经济上可行为原则制定。3.0.6 对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况，房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议。对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案，或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具有相应资质的机构（国家及北京市主管机关承认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。房屋质量缺陷各方当事人一致同意，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。4 房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1 本条规定了进行房屋质量缺陷损失评估所必须遵循的工作流程。4.0.2 房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。4.0.3 本条规定房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，是为了体现房地产估价机构的责任，有利于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种相关问题的合理判断、协调处理，以保证房屋质量缺陷损失评估活动的工作质量。4.0.4 制订房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案的科学合理性和委托人的知情权。4.0.5 房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到具体情况具体分析，密切结合实际。对于涉及到主体结构或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进行鉴定。为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场查勘验证。 实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。4.0.6 房屋质量缺陷损失评估可根据项目的复杂程度和计算方法的适用范围，选用本规程所规定的一种或者多种方法进行测算评估。4.0.7 本条规定了出具评估报告的合法性和有效性，并明确参与评估活动相关工程技术人员的责任，体现各有关参与估价活动的人员的工作范围和要求。5 房屋质量缺陷损失评估方法5.1 成本法5.1.1 修复房屋质量缺陷所必需的各项费用一般包括拆除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出的施工费用，以及由于修复活动造成直接经济损失而支出的补偿费用。当被拆除物具有可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用的基础上扣除该部分收益后确定评估值。针对具体的房屋质量缺陷，公式5.1.1中的费用构成可能是全部5项费用或部分项目费用。评估人员应根据收集的资料和现场查勘情况，分析房屋质量缺陷修复活动产生的影响，包括对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等的影响，合理确定缺陷损失的费用构成。5.1.2 评估人员应参照相应的房屋修缮工程预算定额确定拆除、修缮、恢复工程的费用构成(详见5.1.3条)及计算规则,定额中的预算价格可以作为参考依据，或是在市场价格依据不充分时采用。5.1.3 本条中工程费用的构成内容是根据相应的房屋修缮工程预算定额的计算规则确定的。5.1.4 直接费按工程量与其单价的乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规则测算，而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。间接费是按直接费与间接费率的乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进行测算，工程费用则是上述直接费、间接费、利润、税金之和。上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。5.1.5 本条列举了几种常见的直接经济损失，应用中尚应根据实际情况确定其他类型的直接经济损失。5.1.6 被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值，而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。被拆除物拆除后不再利用的，评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。5.2 资本化法5.2.1 房屋质量缺陷仅造成实际净收益减损，但对房屋 耐久性无影响的，应选用本条公式5.2.1进行损失测算。5.2.2 房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的，应选用本条公式5.2.2进行损失测算。收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。5.2.3 租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额Ai。运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额Ai。5.3 价差法5.3.1 类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋。 类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构等相同、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。5.3.2 本条中的市场比较法应按房地产估价规范相关程序、原则使用，评估人员应注意区分与本规程中市场比较法的差异。5.4 市场比较法5.4.1 本条规定了市场比较法的可比实例、因素修正系数与损失价值之间的关系。5.4.2 选取的可比实例应符合下列要求：1 缺陷的部位、类型、程度等与待估缺陷类似；2 补偿日期与评估时点相近，不宜超过一年；3 补偿金额为正常价格或可修正为正常价格。5.4.3 进行补偿情况修正，应排除补偿行为中的特殊因素所造成的可比实例补偿价格偏差，特别是评估人员应了解可比实例补偿价格所包含的具体补偿内容，剔除非缺陷因素的补偿部分价格。5.4.4 进行补偿日期修正，可根据市场价格的变化，采用定基或环比的方法进行确定。5.4.5 房屋质量缺陷状况主要包括缺陷发生的部位、类型、程度等，将可比实例与评估对象的这些缺陷状况进行比较修正。5.4.6 每个可比实例经过各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但不同可比实例修正后的金额可能是不一致的，而本条正是为了明确确定最终评估结果的计算原则。6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用6.0.1 可修复的房屋质量缺陷损失以成本法为主要评估方法是基于如下考虑：拆除、修缮、恢复工程费用及被拆除物残值可采用相应房屋修缮工程预算定额结合市场价格水平确定；部分直接经济损失可采用修复施工的合理工期等量化指标来确定；某些房屋质量缺陷的特殊性使得采用其它评估方法难以测算等。6.0.2 目前建筑工程市场上清单报价应用较多，相应各类工程内容的综合价格水平易于获取，因此在确定拆除、修缮、恢复工程费用时可使用综合单价进行损失测算。6.0.3 本条确定了周转安置费用的测算方法，其中安置天数应考虑施工前的准备天数和施工后的养护天数。 6.0.4 6.0.5 这两条中所列房屋质量缺陷会直接造成房屋的收益或交易价值降低，因此适合选用资本化法、价差法进行损失价值测算。6.0.6 邻近房屋损坏的补偿,其类型也可能是多种多样,所以应根据损坏的实际状况,按照本规程相关原则选用适宜的方法测算。6.0.7 施工影响的补偿是指拆除修复施工在合理影响范围内对周边环境造成的安全保障、人员出行便利、噪音超标、有害物质、有害气体及其它环境污染需要进行补偿的费用支出。6.0.8 不可修复的房屋质量缺陷，一般难以从修复重置成本角度测算其损失价值，因此主要从经济价值变化出发考虑使用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。6.0.9 出租房屋存在房屋质量缺陷的，一般会导致其收益价值降低，因此适合选用资本化法进行损失价值测算。6.0.10 自用房屋可从市场上搜集相应的交易案例或补偿案例, 选用价差法或市场比较法进行损失价值测算。 7 房屋质量缺陷损失评估结果7.0.17.0.2 本规程规定了选用两种或两种以上方法评估时，宜采用简单算术平均值确定最终评估结果。当选用一种方法时，应说明采用一种方法的原因。7.0.3 若一个评估项目中包含多项房屋质量缺陷时，宜分项进行计算。 对各分项缺陷测算时，应根据其不同的特点分别选用适宜的评估方法，各分项缺陷的评估结果累加值即为最终结果。8 房屋质量缺陷损失评估报告8.0.1 评估报告是记述评估过程、反映评估成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。评估报告应当按顺序完整地记载本条规定的事项。8.0.2 叙述式和表格式是房屋质量缺陷损失评估报告的两种格式，估价师可根据估价对象的实际情况按照本条规定的原则确定评估报告格式。8.0.3 评估报告记载的技术路线主要包括评估技术方案的选择、确定及理由，评估报告中应当清楚地表达出评估的具体思路。评估作业期是指评估机构自正式接受评估委托至完成评估报告的日期。评估结果具有很强的时效性，在一定条件下得出结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此，评估报告应用的有效期自完成评估报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，评估报告应用的有效期一般不超过半年。评估中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设。它们可能对评估结果产生影响，因此应当在评估报告中说明评估结果的应用限制条件。8.0.4 本条规定是为加强注册房地产估价师的责任心，增加评估报告中的严肃性而制定的。它是评估报告中的必要组成部分。注册房地产估价师的声明中强调的是以评估中的事实为依据，并已如实加以记载。例如，本条所称陈述的事实是真实的和正确的，是指注册房地产估价师本人在评估报告中没有捏造事实的行为，而并不包含其他人的行为。如有重要专业帮助者，应注明其给予估价师帮助的内容，并在评估报告中签字。