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工程制度汇编手册目录第一章 工程部机构设置及岗位职责-P3一、工程部职责-P3二、工程部组织机构图-P3三、各岗位职责-P4(一) 工程部主管岗位职责-P4(二) 运行、维修员岗位职责-P4(三) 空调运行岗位职责-P5第二章 工程部管理制度-P11第一节 基础管理制度-P11一、客户报修处理程序-P11二、紧急事故处理程序-P13（一）停电的处理程序-P14（二）水浸事件处理程序-P15（三）电梯困人的处理程序-P17（四）火灾应急处理程序-P19三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度-P23四、设备运行报告制度-P24五、 能源管理条例-P26六、工程设备档案管理规定-P27七、设备综合管理标准作业规程-P28八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度-P30九、工具管理标准作业规程 -P31十、 工程部钥匙管理制度- -P33十一、 外包项目招标和监督制度-P34第二节、 设备运行管理制度-P34一、安全运行管理制度-P34二、安全用电管理制度-P37三、临时用电管理制度-P39四、给排水管理制度-P39五、值班运行及交接班制度-P40（一）安全运行管理制度-P40（二）、供配电运行作业标准管理规程-P41（三）、柴油发电机运行管理标准作业规程 -P43（四）、中央空调运行管理标准作业规程 -P45（五）、电梯运行管理标准作业规程-P46（六）、（七）、公共设施安装/维修标准作业规程-P49（八）、（九）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 -P56（十）、二次供水管理标准作业规程 -P58六、设备操作、保养及巡查制度-P59（一）、值班管理标准作业规程 -P59（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程-P60（三）、供配电设施设备维修保养标准作业规程-P61（四）、柴油发电机操作标准作业规程-P63（五）、柴油发电机维修保养标准作业规程 -P65（六）、电梯故障维修标准作业规程-P67（七）、电梯困人救援标准作业规程 -P68（八）、电梯日常维修保养标准作业规程-P69（九）、给排水设备设施操作标准作业规程 -P72（十）、给排水设备设施维修保养标准作业规程-P73（十一）、中央空调操作标准作业规程 -P75（十二）、中央空调维修保养标准作业规程 -P76第一章 工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责 工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下：1、负责大厦（小区）供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。2、负责大厦（小区）公共设施、设备的维修保养。3、负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。4、负责小区（大厦）委外维修工程项目申报及监管工作二、 工程部组织机构图1. 组织架构物业项目部经理工程主管 三、 各岗位职责（一）工程主管岗位职责1、工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排，协助物业部经理工作。主要职责：2、协助项目部经理处理工程部事务。负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作，提出整改意见。3、对客户用电、用水方案提供所属专业意见, 安排及监察施工进展。4、计划执行外包维修项目，向上级领导提出施工方案，协调其他部门对工程的施工安排，及对其工程进行监察及验收。5、制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。7、安排维修人员日常维修工作，制定巡查和维修保养计划，并监督执行。8、制定损耗性设备之采购计划，控制库存及发放。9、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时，需值班候命处理，负责组织调度现场抢险和抢修工作。10、完成上级安排的其他工作。执行其它上级交代的任务(二) 维修、值班运行员岗位职责1、在直接上级的领导下，负责大厦（小区）的各类供配电设施的运行、保养和维修。严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常安全运行。2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。3、按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。4、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。5、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。6、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。7、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。8、按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9、执行强电主管的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。10、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。执行其它上级交代的任务。（三）空调运行岗位职责负责大厦（小区）的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下：1、空调工应持证上岗，熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标，能熟练操作空调系统设备2、在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作3、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理4、按空调保养要求对空调系统进行定期检查保养5、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。6、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释7、配合各委外班组工作并进行监督跟踪8、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项9、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。10、积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。完成上级交办的其它任务。第二章 工程部管理制度第一节 基础管理制度一、客户报修处理程序 若客户室内设施出现故障需要维修时，客户可以打电话通知客户服务部。客户服务部接到客户电话后，应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写在维修（收费）单上，并及时送到工程部。若属于客户室内和室外临近区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急情况时，客户服务部应立即用电话通知工程部。工程部得知发生紧急情况时，按紧急事故处理程序，处理突发事故。 当工程内勤接到维修（收费）单后,应先将收单时间、单号和维修内容登记在维修单记录簿上，随后交给对应维修人员。非办公时间的维修工作由工程部值班人员负责，当班所做的维修应在当日值班日志上记录，过后由工程内勤补发维修单。 工程部维修人员接到维修（收费）单后，在维修单记录簿上签收。 根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 到达客户门前后应先敲门或按门铃，客户许可后方能进入室内。 当判定维修项目属有偿维修时，根据用户手册上的收费标准向客户报维修价格。 客户同意维修，维修单对应位置上；客户不同意，维修人员在维修单上注明原因，交客户签名。 因材料不足暂不能维修的，应向客户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修（收费）单上。 因客户自购设备故障无法维修的，应详细向客户说明原因，由客户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修（收费）单上交客户签名。 根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 故障修复后，客户验收合格，维修人员在维修（收费）单上填写维修结果，请客户签名确认。维修人员在完成的维修单上签名并将维修单第四联留客户。维修人员清理现场后才可离开。 维修人员将完成的维修（收费）单（共三联）交工程部工程主管复核签名后，工程部内勤将维修单录入电脑，并填写维修单记录簿，连同维修单第二联定期归入维修档案。 工程内勤将维修（收费）单第三联返给客户服务部告之维修结果，以便于客户服务部回访客户。若有客户不满意的情况，客户服务部马上电话通知工程部，工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉，安排补救措施，确属人为因素的应追究维修员的责任。 于每月26日前，将有偿维修费用汇总表连同对应的维修（收费）单第一联，上报财务部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的维修（收费）单，检查维修质量。 附：维修流程图客户或其他部门 回访 报修客户服务部 检查质量 已完成维修单 告之维修结果 电话或维修单工程部工程主管工程部内勤 说明未完 登记后 成原因 派工维修人员 监督执行 未完成维修单 备料工程部库房虚线为需要到现场看活定料途径 携带四联维修单、工具及材料入户维修二、紧急事故处理程序紧急事故是指：小区（大厦）停电，水浸，电梯困人，煤气泄漏，发生火情，和工伤事故。当发生上述情况，工程部所有员工必须服从上级指派，参与处理紧急事故。依据不同紧急事故，分别采取处理措施，程序如下:（一）停电的处理程序1 目的对停电作出及时适当的反应，减少可能造成的损失和影响。2 适用范围适用于小区（大厦）临时停电。3 职责工程部负责设备的保护和恢复供电的工作；其他部门各司其职，维护小区（大厦）秩序，减少可能造成的不利影响。4 处理程序（1） 如发生突然停电，工程部应立即查看配电房双电源指示灯情况，立即供电部门联系，问题原因是否出在户外供电网络，如是，则等待市网恢复供电。若问题出在本小区(大厦)供配电系统，工程主管和所有在岗工程人员迅速查找故障所在供电支路，停掉该支路，恢复其他部位供电。同时将情况汇报给执行总经理。（2） 根据情况通知客户服务部，客户服务部决定是否通知客户和以何种方式通知客户，工程部同时做好恢复供电的所有准备。（3） 用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。（4） 客户服务部应尽快派员工到小区（大厦）中主要电梯厅、出入口及公共场所维持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，严防有人制造混乱、混水摸鱼或进行偷盗。（5） 如有人被困于电梯中，电梯工或保安应立即进行解救，并由监控中心通过对讲系统做好被困人员的安抚工作。（6） 如事先接通知将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前10分钟提前将电梯停在小区（大厦）避难层。（7） 保安部消防中心通过小区（大厦）消防应急广播向客户发出通知，并提前10分钟派人到达各主要电梯厅维持秩序，防止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困。（8） 处理期间应耐心接待客户的问询，并向客户做好解释和疏导工作。（二）水浸事件处理程序处理程序(1) 员工巡楼时或在岗位上如发现物业范围内水浸，应立即将情况报告工程值班主管，同时尽快采用就近的防水器材，保护好受浸楼层主要设施及电梯槽口，以免电梯受损。(2) 工程值班主管接报告后应第一时间到现场查看情况，查明原因后应视情况决定是否马上通知有关部门(如工程部、行政部、保安部、客户服务部等)负责人，说明有关出事地点和简要情况，同时积极组织现有的人力物力开展排查、抢险工作。(3) 组织当值人员采取有效措施，拦截和疏导或吸取积水，防止水浸漫延，减少水浸所致的损失。(4) 其措施包括： 将电梯升高离开受浸的范围； 在水漫延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸漫延到其他楼层； 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； 疏通排水地漏、排水渠； 开启排水泵： 用吸水机吸水； 其他一切经济有效的措施。(5) 设法查明浸水之来源，并采取有效措施加以截断。 如水浸来自大厦机管设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位 的供水泵。 如水浸来自小区（大厦）外，应当在小区（大厦）各低于水位的出入口堵上沙袋，挡住进水处。 水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往小区（大厦）的人口 封闭，并用排水泵将大厦内的积水抽排出小区（大厦）外。(6) 水源中断后应尽快通知清洁人员清吸积水，清理现场环境；通知工程部修复受损的设施，尽快恢复小区（大厦）的整洁外貌和正常使用。(7) 事故处理过程中应设法维持好小区（大厦）内的秩序，并耐心做好向客户的安慰解释工作， 尽量为客户解决因水浸所带来的实际困难，并注意维持好小区（大厦）和公司的形象，对自己不清楚的情况不要随便作答。(8) 如有客户房内受浸，应尽快通知有关客户回小区（大厦）处理房间内财物。(9) 如有任何公共设施的正常使用受到影响，应在小区（大厦）各主要出入口设置告示，通知客人；如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标识或警告牌(如房屋维修、电梯维修及清洗打腊等)。(10)常见水浸事故的针对性处理措施。在发生以下情况时，除采取上述一切措施外，还应采取以下应急措施，以防止事态扩大。 小区（大厦）的供水管道发生破裂，应尽快找到能够控制破裂部位的前端阀门。 小区（大厦）的喷淋头受损喷水时，应当尽快关闭该区域的前端信号阀门及前端泄水阀门，将地面积水引导到卫生间、茶水间的排水地漏排出。如水势太大，地漏无法及时排出时，则可将水从就近走火梯(步梯)排到街外，或从就近的走火梯将水排到大厦外平台。 如空调管道、设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放水桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽口和客户房间。 在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关水节门，并把有关部位积水吸干，然后才可以对喷淋头进行操作。水浸事件处理流程图发生水浸事故采用就近防水设施保护电梯槽口报告当值主管报告并组织抢险查明水源并截断清理现场修复受损设施1 将电梯升高离开受浸的范围2 在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层3 用布、沙包或其他材料塞住漏洞4 疏通排水地漏、排水渠5 开启排水泵6 用吸水机吸水7 其他一切经济有效的措施（三）电梯困人的处理程序处理程序 1消防监控中心接到电梯应急电话或巡查发现电梯故障有人被困，立即报告当值主管和部门经理，同时报告工程部。 2. 消防监控中心尽快通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被围者联系，做好解释安慰工作。3. 消防监控中心通过电梯控制屏确定电梯停顿的所在楼层，迅速通知解救，由电梯工负责实施解救，保安员跟进配合。如在非办公时间电梯工不能立即赶回，应由保安员负责解救，用最快的时间将被困人员救出。4. 客户服务部或保安领班应派人到电梯故障所在楼层，协助向解救出来的客人表示歉意并做好安慰工作。5. 消防监控中心值班人员应在“电梯故障情况记录表”上记录好发现或接报的时间、救援人员到场时间、被困人员获得解围的时间、电梯恢复正常运作的时间和事件处理经过。6. 保安部和工程部填写“突发事件总结报告表”并送交品检部 。电梯困人的处理流程图总控制中心接报报告当值主管和客服部门、工程部及保安通过系统观察梯内情况，做好安慰工作确定电梯停靠楼层，通知解救现场人员向被困人员致谦并表示慰问及善后处理总控制中心做好相关记录相关部门填写 故障报告表（四）火灾应急处理程序职责1、 消防中心启动设备灭火或报警。2、 保安部快速组织灭火战斗队投入灭火抢险。3、 工程部保证设备的安全及切断电源。4、 其他部门负责疏散人员、维护秩序，保证安全。工作程序1、火情报警任何人在大厦内发现焦味、烟火、不正常热度等火情，都有责任及时报警。其火情报警按以下办法处理：（a） 发现火情打小区（大厦）内消防电话。一定要讲情起火具体地点、燃烧何物、火势大小，以及报警人姓名、身份、所有部门和部位。（b） 如有可能应先灭火，然后报消防中心，并保护好现场；如火势较大，情况不允许，应立即打碎墙上的报警装置报警，同时用就近的轻便灭火器进行自救灭火。（c） 发现火情时绝对不能高喊“着火了”，以免引起恐慌，应迅速报告小区（大厦）消控中心，由消防负责人决定处理方式。2、火情确认（a） 消防中心接到报警器报警或电话报警后，应立即通知保安主管携带万能钥匙赶到现场，同时保安消防员应携带对讲机赶到现场，确认火情是否存在，同时应携带近处可取的轻便灭火器，作好灭火准备。（b） 确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体，如温度不高可开门查看；如温度较高，已可确认内有火情。此时如房间内有客人，应先设法救人；如没有人，应做好灭火准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。3、火情通报（a） 火情确认以后，消防中心应立即报告相关人员，另一人携带对讲机、应急 灯赶到现场协助现场指挥人员工作。（b） 报告人员的顺序如下：保安部、工程部、副总经理或总经理或值班经理、客户服务部及其他部门。4、领导指挥机构发生火灾时应迅速组成领导小组，负责组织指挥灭火自救工作。小组成员由总经理、值班经理、保安主管、工程经理、行政主管和客户服务经理等组成，其主要任务如下：（a） 组织指挥救火。根据火情，决定是否向市消防局“119”报警。（b） 根据火势，决定是否关闭送风机组或回风机组，是否切断电源和气源。（c） 根据火情决定是否发布疏散命令。5、义务消防队行动火情确认后，迅速通知大厦义务消防队。义务消防队队员接到通知后应立即到指定地点集合待命，其行动内容如下：（a） 义务消防队负责人向队员简单介绍火情，分配任务。（b） 队员推消防车或其他灭火器材，乘消防电梯赶赴火灾现场，在着火层的下一层下电梯。（c） 迅速派两名队员沿疏散楼梯小心上楼，观察情况，如认为安全，可使用消防电梯将灭火器材送到出事楼层，然后将消防电梯送回一层，供消防队员和其他人使用。（d） 迅速组织队员按救火程序实施灭火，并将工作进展情况随时报指挥部。6、各部门应采取的相应行动（a）保安部行动：保安部主管携带对讲机、迅速到消防中心，接受救险总指挥部的指令。消防人员及办公室人员除一人留守外，其余人员均携带手电筒、对讲机，迅速赶到现场。保安领班带领保安员维持秩序，控制大厦大门，阻止外人进入大厦，以防不测。（b）工程部行动：工程部经理迅速到消防中心接受指令。工程部各岗位员工坚守工作岗位，作好各种工作准备。其余主管和员工立即赶到现场，按指令救火。（c）客户服务部行动；部门经理赶到消防中心接受指令。管理员带万能钥匙赶到现场，做好疏散人员的准备。服务中心留一人值班，并向救险总指挥部报告失火楼层客人人数。（d）其他部门行动：接通知后，各部门留足岗位人员后，其余人员在岗待命。积极、有条不紊地整理帐目、文件、资料等，该上锁的锁好，能随身携带的准备好疏散。7、必要时的客人疏散根据火情决定是否需要全面疏散客人，疏散命令由总指挥下达。具体实施办法如下：（a）消防控制中心负责用消防广播逐层通知：先通知着火层上面一层，其次是火层下面一层，第三是着火层以上逐层。广播通知时千万不得将紧急广播同时打开。（b）客户服务部经理负责组织管理人员引导客户疏散。（c）保安部主管负责组织人员将疏散下来的客人安排在安全地点。8、与专业消防队配合如果已向消防局119台报警，各部门应密切配合专业消防队行动。具体办法如下：（a）各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应原地待命，等候指示。（b）保安部：负责维持好门前秩序，根据情况疏导门前车辆，以便消防队顺利到位。（c）行政部：应派人到门前引导消防队到出事现场。（d）工程部：派人到门前，在消防队到场后，介绍消防水源和消防系统情况，并视情况或按总指挥的命令决定断电。（e）专业消防队到场后，现场指挥要将指挥权交出，并主动介绍火灾情况，根据其要求协助做好疏散和扑救工作。9、善后处理工作（a）全面疏散后，各部门要清点自己的人员，看是否全部撤出危险区域。客户服务部要清点客户，防止遗漏。（b）行政部视情况与自来水公司、医院等单位联系。（c）工程部在火灾扑灭后，应及时关闭自动喷淋阀门，更换损坏的喷头或其他消防设备，并使所有的 消防设施恢复正常。（d）保安部负责保护现场，并重新配备轻便灭火器。10、实施中的注意事项（a）当火情由小区（大厦）自己组织力量可以扑救时，勿须惊动消防机关。（b）总指挥部设在消控中心，总指挥由总经理或值班经理担任，所有命令由其下达。（c）火情发生后，所有对讲机应处于待命状态，当总指挥呼叫时，要用简明的语言准确报告情况。（d）客户服务部、保安部在实施疏散计划时，要将客户按一路纵队排列从放火梯疏散，绝对不要等电梯。电梯只供消防队员使用。要防止不知火情危险的客人再回到他们的房间，疏散中不能停留、堵塞通道。（e）客户服务部工作人员负责指导、检查疏散情况，检查内容包括：桌下等地是否有未听到疏散通知的人；是否留有行动不便的客人；是否留有未熄灭和未关闭的灯；主要出入口是否关闭。三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度（一）目的及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划， 根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程 （二）适用范围 工程部全体员工 （三）职责 1、 工程部领班及各维保运行人员每天须向主和进行口头汇报，主要体现在交接班时间2、 工程部各主管必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实 3、 工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理 4、 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写 （四）内容 天反馈主要内容:当天所发生有事故及处理事项，交接班运行及维修细节、应注意事项，当天工作完成情况，各运行维保人员值班表现及明天工作计划执行发排及备用材料备品情况、上级交代的其它任务完成情况。周报告的主要内容 ：本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间，本周客户服务通知单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率，下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等 月报告的主要内容：1、人员变动情况 ，2、本系统各设备设施的运行情况 ，3、本月维修（收费）单的数量、故障原因、维修结果及完成率 ，4、零配件的更换及使用情况，库存情况 ，操作规程是否存在改善意见 ，维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因，5、人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性 6、能源的使用情况 7、特别事故 8、是否有明显须改进的工程事项 9、整体意见 年报告应包含的内容： 1、在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性 2、制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到 3、设备设施运行方案之改进意见 4、设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法 5、重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划 6、环保节能管理计划 7、人员管理、服务态度、服务标准方面的改进 （ 五）需提交报告的人员工程部经理、工程主管、领班、内勤和各专业主管。 （六） 报告送达处和送达时间所有工作报告由内勤或物业前台汇总后统一存档备查，报送时间根椐各管理处现状规定相应时间。四、设备运行报告制度（一）目的 规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行 （二）适用范围 适用于工程部全体人员 （三）职责 1、各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录2、各专业主管检查记录情况，发现问题及时组织解决3、专业主管不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理 （四）内容：1、各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班 所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间 所辖设备设施除正常操作外的调整 所辖设备设施发生故障或停台检修 零部件更新、代换、或加工修理 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向 运行人员请假、换班、加班、倒休等 执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患 重要零部件的更换、代替或加工修理 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明 维修人员请假、加班、倒休等 2、各系统领班，在下列情况下必须书面报告本专业主管 重点设备设施除正常操作外的调整 变更运行方式 主要设备设施发生故障或停台检修 系统故障或正常检修 零部件更新、改造、或加工修理 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等 须与外专业或外部门、外单位联系 3、专业主管在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理 重点设备设施发生故障或停台检修 因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用 应急抢修及正常检修后的维修总结 系统运行方式改变 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修 设备零部件的更新、代换或加工维修 系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工 人员调度及专业重大组织结构调整 所属人员请假、换班、倒休、加班 对外部门、外单位联系、协调 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等 维修保养计划及工作计划的变更或调整 每周工作小结及月度工作报告 4、越级汇报 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上級人員汇报，不能及时联系到上级人员时，可以越级汇报 如遇恶意越级汇报或诋毁上级，按警告、记过、直接开除并按相应程度进行处罚及罚款，报公司后执行 如遇拉帮结派，不服从领导及上级，工程部经理可召集工程例会讨论后，直接开除并针对相应程度进行处罚，报公司后执行五、 能源管理条例为保障能源供应，控制能源消耗，减少能源浪费，特制定本条例。（一） 本条例中能源概念包括：天燃气、电、热水、冷冻水，因部分地区是缺水城市，所以自来水也列入其中。（二） 楼宇自动控制系统（BA）功能之一是节约能源，所以要确保该系统正常运行，使之定时开关盘管风机和新风机组，准确地控制出风温度。工程主管应通过日运行计划，指导弱电主管根据季节变化，及时调整自动开关机时间和温度设定，以降低能耗。（三） 锅炉房、冷冻机房值班员，要根据室外温度变化，调整空调用热水、冷冻水出水温度，以降低能耗。（四） 工程部所属新风机房和竖井，必须做到人走灯灭。（五） 对职工餐厅、快餐厅、咖啡厅、美容美发厅、桑拿房以及需要营业用水的其它租户，安装自来水表计量收费，加大宣传力度，增强客户节约用水意识。（六） 职工洗浴间，淋浴采用脚踏水阀，以控制生活用水。（七） 工程部要经常巡视、检查、维修各种阀门、水嘴和马桶水箱节门，减少跑、冒、滴、漏。（八） 使设备、设施经常保持良好机能和状态。（九） 更新耗能大的设备。一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能省多少钱，而不是重考虑买设备花多少钱、应重结算时盈亏，而不是初次投入成本。（十） 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏。常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源极大浪费，只要保持外墙完好或加以统一管理单元用户开窗工作，减少冷或热能损失。（十一） 确保保温层完好。冷冻水管、热水管如保温不好、将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。冷冻水管露出还会形成冷凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，成不必要的损失。另外，合理的选择热水度，将生活热水控制60至65，也有利于保温，从而节约能源。（十二） 准时抄表，监视能源消耗。有些漏水情况，如水池漏水，炉内漏水、空调机盘漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。（十三） 尽可能让机器满负荷工作。教育员工及用户，在电器设备上节能，如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。,这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下是绝对不经济的。（十四） 采用先进的技能管理设备。如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能源回收装置等。六、工程设备档案管理规定（一）目的加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料 （二）范围工程部所辖设备设施档案 （三）职责1、档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作2、工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3、工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况 （四）设备台账 1、本设备台账，包括小区所有设备，存放于工程部。 2、内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的小区设备与机房编码办法）。 3、使用U盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。 （五）设备档案1、主要设备（大中型设备）应建立设备档案 2、设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等 3、设备档案应使用U记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储 （六）设备大中修计划 1、工程部应建立设备大中修计划 2、设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等 3、设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间 4、设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证小区（大厦）设备的完好率和使用寿命 （七）维修记录 1、设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案，设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应 2、设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等 3、设备维修保养记录由部门经理审核签字 （八）监视测量器具 1、建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能 2、监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注 3、监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检 （九）其他资料的管理 1、设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内 2、设备档案应装订成册进行保管 3、上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命 七、设备综合管理标准作业规程（一）目的 从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善（二）适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作 （三）职责1、工程部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作2、公司行政人事部负责各类设备档案的管理工作3、公司物业管理部负责各物管处工程部的技术支持 （四）内容1、设备档案的建立要求1、工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台账，并在建档后的3个工作日内将台账移交综合部、公司行政人事部存档2、工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：3、所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；4、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号 5、所有设备应按单机单如或功能系统建立设备卡6、设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录7、设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办公室保存。管理处保存复印件 2、设备的日常操作、运行、维修保养管理详见：工程部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。 3、设备的购置管理1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求6、采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购7、采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理8、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。 4、设备状态标识 1、工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修等3、正常运行中的设备应挂运行牌4、标识的方式方法：设备状态用标识牌进行标识，标识 牌用300mm150mm3mm（长宽厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；5、设备状态标识牌应在设备状态确定 后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；6、设备状态改变，标识应随之改变。5、设备的停用和封存 1、发现下列情况之一，设备应予停用或封存：2、多余设备，含服务提供有再需要的设备；3、设备功能已不能满足提供服务需要的设备4、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏5、工程部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性6、设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。 6、设备的报废 1、无修复价值的设备应予报废2、报废设备应由物业管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管人员、设备运行人员、物业管理部经理、物业管理部技术主管、管理处主任、特长专家等3、工程主管应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施4、需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识5、报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识6、工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度为了控制工程材料消耗，降低维修成本，特制定本制度。（一） 制定采购计划1 根据库存量和工程维修需要，每月末、每年末由工程部内勤文员编制月、年度物资申购计划单，注明所需物资名称、规格型号、数量、及需用日期，经工程部经理签字后上报到采购部。2 因紧急抢修所需的计划外零件、耗材，根据情况单独提出紧急采购申请，注明所需物资名称、规格、数量及需用时间、估计购买价格等，经工程部经理签字后上报到采购部。3 本部门所需的非常物资，必须单独提出，并注明所需物资名称、规格、数量及需用时间、估计购买价格等。并参与询价。（二） 验收与入库1 库管员及有关负责人接到采购员到货通知后，应做好验收准备。2 库管员配合采购员验收到货的物料用品，如发现数量、质量有问题，应督促采购员应马上同供应商联系进行处理解决。3 对发票（合同）与到货实物的品名、规格、数量、金额是否一致。4 验收无误入库后，库管员、采购员、部门参与验收人等在货物验收单上确认签字。货物验收单为一式四联，存根联留存库管员处，作账联交财务部入账，其余二联分别由采购员及部门参与验收人保管。5 及时办理清账手续，对经验收审核无误的发票到财务部办理付款。（三） 领用制度1 建立库存台帐，库管员详细记录每一笔入库单和出库情况，必须做到帐物相 符，日清月结，并依据财务部要求，上报有关数据。2 入库单和领料单是重要的原始凭证，必须依据财务有关规定保存好。3 领用零件、耗材，均需要添写领料单，注明品名、规格、数量、用途、维修 单编号，经工程部经理签字批准后，库管员才能发放。4 库管员要掌握库存情况，制定合理的最高、最低库存量，既要保障维修用料，又要尽可能降低库存量，减少资金占用。采 购 程 序 示 意 图物品使用部门仓 库验收部门采购部门通知验收入库领用申请入库单采采购 购补收 送货（附发票）申仓货请申凭供应商请证财务部门付款 采购申请九、工具管理标准作业规程 （一）目的规范工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完好 （二）适用范围适用于物业管理公司所属各管理处工程部的工具管理 （三）职责1、工程部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购2、工程部领班具体负责工具管理。3、管理处仓管员负责工具的簿记盘点工作 （四）内容1、工程部工具年度采购计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部主管组织各领班（负责人）一起制定下一年度工程部工具年度采购计划并上报公司审批 工程部工具年度采购计划应包括如下内容：所需工具的名称、型号及规程、数量、产地；预计费用；购买时间；用途 工程部主管每月20号对公用工具进行检查，对于缺少的或个为损坏的，将责令领班负责尽快补齐 对于换下来的公用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理 对于公用工具中的计量器具工安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购 工程部通讯用对讲机管理按警用器械管理标准作业规程相关条款执行 管理处仓管员每月30号应将保管的工具进行一次盘点并簿记在仓管员保管工具登记表上，对于需要补充的工具应建议工程部主管尽快申购 工程部主管每月5号之前根据仓管员的建议及工程部工具年度采购计划表填写工具申购单并上报公司。对于计划中未列出的工具，工程部主管应尽快补充至计划并上报公司审批 2、工程部的工具分类 一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由领班（负责人）领用并负责保管。管理处仓管员对所领用工具记录在工具领用登记表内 个人使用工具和分部门公用工具（便携带的）由领班统一填写领料单，经工程部主管批准后，由领班到仓库领取并负责暂保管。领班必须将所所领工具簿记在领班保管工具登记表内，并由工程部主管签名确认 3、个人使用工具管理 工程部员工正式上岗时，由员工填写领料单经工程部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。管理处仓管员应对员工所领工具簿记在工具领用登记表内 个人使用工具使用注意事项：不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；用后擦拭干净工具 4、工具使用管理及注意事项 工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途 工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部领班必须将员工退还的个人使用工具簿记在领班保管工具登记表内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管以作以旧换新用的工具 工程部主管每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐 对于换下来的个人使用工具每半由管理处仓管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经工程部主管批准后上报公司审批。审批后由工程部主管负责报废处理 5、公用工具管理 员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在领班处借用；工程部以外的部门供借用公用工具须经工程部主管批准后方可借用。领班必须将借用工具登记在工具借用登记表上 公用工具使用注意事项：大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养（对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时1/2则应更换；检查启动电容，如变形，膨胀或开裂则应列换