天河都市广场宏观市场调研报告.doc

天河都市广场宏观市场调研报告一、 广州市及天河区宏观经济环境（一）国内生产总值（GDP）1、广州市近3年的国内生产总值（GDP）2、天河区近3年的国内生产总值（GDP）（二）人均国内生产总值1、广州市近3年的人均国内生产总值2、天河区近3年的人均国内生产总值（三）社会消费品零售总额1、广州市近3年的社会消费品零售总额2、天河区近3年的社会消费品零售总额（四）人均社会消费品零售总额1、广州市近3年的人均社会消费品零售总额2、天河区近3年的人均社会消费品零售总额（五）职工年平均工资1、广州市近3年的职工年平均工资2、天河区近3年的职工年平均工资（六）城镇居民人均可支配收入（七）城镇居民人均消费性支出（八）恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重） 恩格尔系数低于40%是小康生活水平的标志（九）城乡居民储蓄存款余额（十）城市居民人均居住面积二、 天河区地理环境及交通状况天河区位于广州市东部，地处珠江北岸，东连黄埔，南与海珠区隔江相望，西与东山区接壤，北接白云区。辖区总面积108.3平方公里，总人口110.93万人。设五山、员村、车陂、沙河、登峰、石牌、天河南、兴华、沙东、林和、棠下、天园、猎德、冼村14个街道办事处和沙河、东圃2个镇。根据广州市总体规划,天河区的西部属于城市中心区大组团,其功能定位为城市的政治、文化和对外交往的中心:东部属于城市东翼大组团,其功能主要是现代化工业区。天河区得天独厚的地理位置使其在过去的十几年里获得了社会、经济的迅速发展,也将是其今后经济发展和城市建设的主要动力。天河区自1985年建区以来,经济发展速度非常快,综合实力不断增强。1996年天河区生产总值位居广州市八个区的首位。此外,天河区经济结构较为合理,高新科技和第三产业发展较快。1994年第三产业在国民生产总值中的比重为46.88%,并且这一数字呈上升趋势。综合经济实力的提高为天河区社会、文化发展和城市建设提供了良好的基础,也成为其社会经济进一步发展的有利条件。天河区公共设施较集中，拥有天河体育中心、华南植物园、麓湖公园、东郊公园、市老干活动中心、市儿童活动中心、广州世界大观园和广州奥林匹克体育中心等一批市级文化娱乐设施。目前天河区大量土地的利用强度较低,再开发的潜力很大。随着城市土地有偿使用制度和房地产开发的不断推进,将有效地增加城市建设资金的来源,改善城区面貌,推动城市建设的发展。 1999年广州市政府确立天河区为广州市新的城市中心区，近几年来大力发展高新技术产业，高标准搞好城市规划建设和管理，在各方面都取得了令人瞩目的巨大变化。天河区高校云集，拥有中央省市大专院校、科研院所58间，交通便利，集中了一批顶级豪宅，吸引了大量的外资、港澳台企业，该区外地人占相当比重，购买力较强且消费观念前卫。随着广州城市中心逐步东移，天河的商贸业迅速发展，现在区内有日用百货、服装、食品、电器批发零售、电脑、文化、音像产品及生活、生产资料专业集市等各种类型的市场。 天河区作为广州市建设中的现代化城市中心区，从1985年开始，广州市和天河区两级政府相继投入巨大的人力、财力、物力加快区内基础设施建设和城市发展。经过十多年的建设，区内的交通、能源、供电、供水、邮电、通信等设施已经十分完备，商贸、金融、信息、文化、娱乐、教育、科技、医疗、卫生、体育等事业比较发达，现代化城市中心区的地位已经确立。天河区交通便捷。辖区内有广州大道、中山大道、黄埔大道等7条与市区及市外紧密相连的道路,有横贯全区的广深双轨铁路,又是广深、广珠、广汕、广韶、广赣五大公路的出口处。广州火车东站位于天河区内,全国第一条准高速铁路广州段、广州地铁1号线东部始发站和广州市环城高速公路东环、北环部分也己建成。此外,天河区的水、电、通讯、燃气等基础设施及海关、工商、税务等办事机构日趋完善。在公共交通方面，广州市的15条路线车、32条专线车在天河设有公共汽车总站；长达8公里的珠江天河段沿岸有6个码头。天河已经成为连接珠江三角洲以及粤东地区的交通咽喉，同时天河区是广州市实施东南部发展规划的城市发展六大组团的第一组团，是未来广州市的中心城区。密集的公共设施和较齐备的基础设施使天河区具有较好的投资环境,成为社会经济进一步发展的物质基础。三、 天河区总体规划（一）城市规划天河全区按照功能、空间的分布,在中心区和三个圈层中共 规划十三个组团。各组团功能上除具备主导功能外,保持相对的 综合性:空间上也不做明确划分,保持组团间较强的联系性和渗透性。 天河体育中心分区和珠江新城分区是广州市总体规划中确定的新城市中心区，其功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。天河体育中心分区经过十几年的建设己具相当规模；珠江新城的规划、建设也已逐步展开。天河区将以这两个分区为中心，依托已建成地区所产生的凝聚力和吸引力，逐步向东北发散，呈圈层式的空间发展模式。第一圈层科教与高新技术产业区: 第一圈层以五山分区和员村分区为主,包括棠下、沙河和体 育中心分区的一部分。这个圈层的主要功能为发展科研、文教、 体育等设施,重点发展天河高新技术产业开发区,为广州市对外 交流合作和产业结构优化建立窗口和基地。同时也应保留一定规 模的居住功能,以保持平衡。第二圈层综合发展区: 主要包括麒麟、岑村、沙河分区和棠下、同和分区的一部分。 第二层的主要功能为依托第一圈层的科教与高新产业区,综合发 展工业、居住、及配套公共设施,逐步形成多功能、环境优良、 繁荣的新城区。第三圈层文化旅游和发展备用地: 主要包括龙凤分区、东圃、凌塘、火炉山分区,也包括加 庄、吉山、联合、岗尾分区的一部分。第三圈层的北部为丘陵山 地,植被条件较好,应保护自然地形地貌,做为生态保护和旅游 观光区,为广州市区的东南筑起一道绿色屏障,阻止城市地区的曼延。其中龙眼洞,渔沙堤一带地形平坦,三面环山,发展条件 较好,按照广州市总体规划,将其保留作为发展备用地。 第三圈层的东南部结合以奥林匹克中心为中心的文化旅游组 团发展低密度生活区,将北部山体生态景观延伸至珠江边,形成 广州市中心城区与东翼大组团之间的空间隔离带。 新城市中心组团(中心区) 白天河体育中心分区和珠江新城分区组成的中心组团, 作为未来广州市新城市中心的核心,功能包括商业、金融、 贸易、行政、外事、生活居住等功能,主要功能为商业、金 融、贸易和外事。 中心组团面积约12.21平方公里。五山组团一一教育科研组团(第一圈层) 以五山分区为主,包括员村分区中山大道以北部分。其 主导功能是教育科研。该组团目前已有25所大中型科研单位 和十余所高等院校,该组团将依靠教育、科研高度集聚的优 势,提高科技为生产力的服务水平,成为教育、科研培训、 新技术开发的基地。组团内也适当配置居住和公共服设施用 地。 五山组团用地面积约17.65平方公里。 员村组团一一以高新技术产业为主导的综合组团(第一圈层) 员村组团包括员村分区的中山大道以南部分和棠下分区 的西半部。这一组团以广州市高新技术产业开发区为核心, 主要功能是发展高新技术产业,与五山组团共同形成科、教、 工、贸一体化开发区。该组团结合现状条件还规划了相当规 模的居住用地和二类工业用及配套公共设施用地。 员村组团用地面积约10.77平方公里。 岑村组团一一以工业为主导功能的综合组团(第二圈层) 岑村组团主要包括岑村分区的范围。工业是本组团的主 导功能。组团结合五山组团高教科研区主要以发展技术含量 较高的电器、日用制品等轻工业和加工工业为主。组团内还 结合工厂搬迁规划了一部分居住用地和军事用地,生活区与 工业区之间应以绿地加以隔离。 岑村组团用地面积约11.36平方公里。凌塘组团一一以发展高新技术产业为主要的综合组团(第二圈层) 包括凌塘分区北部。凌塘组团主要功能为依托五山高教 科研组团。面积约6.2平方公里。 规划安排一类工业用地。麒麟组团一一以一类工业和教育科研为主的综合发展组团(第二圈层)主要包括麒麟分区南部的军事用地、元岗村、长碰村及 广汕分路东的高教科研用地范围。依靠现有的工业基础和科 研单位,利用邻近的五山组团的科技优势,规划麒麟组团将 以发展高新技术产业和一类工业为主。结合现状,组团内规 划了一定规模的居住用地和村镇建设用地,并保留了相当规 模的军事用地。 麒麟组团面积约6.64平方公里。沙河组团一一以居住生活为主要功能的综合组团(第二圈层) 包括沙河分区东部的沙河镇、西坑村、沙东村、银河村 等地。该组团处 于广州市旧城区的东北边缘地带,现状用地布局较为混 乱。结合现状条件该组团规划较多的居住用地和村镇建设用 地,并保留了大量的军事用地。同时在北部规划保留和发展 一定规模的工业用地,以保持地区的生活、就业平衡。 沙河组团面积约75平方公里。东圃组团一一以居住为主导功能的综合组团(第三圈层) 包括棠下分区的东半部和东圃分区的广深铁路以南部 分。这个组团主要依托现有东圃镇区和珠村、黄村、前进村、 车阪村等,规划中底密度生活居住区和村镇建设用地。此外, 结合现状,该组团保留了一定规模的工业用地,主要用于发 展现有的一些村镇属小型企业,以保持地区内的就业与生活 相对平衡。 东圃组团用地面积约11.14平方公里。奥林匹克组团一一文化、体育、旅游组团(第三圈层) 主要包括东圆分区北部的广州奥林匹克运动场、世界大 观游乐园、体育训练基地、航空俱乐部及周围的配套设施。 主要功能是提供广州市级文化、体育、旅游设施。 奥林匹克组团面积约平方公里。 科学城组团(第三圈层)主要包括凌塘分区，以广州科学城为主要功能，面积约 8平方公里。龙凤组团(第三圈层）主要包括龙凤分区范围。以生态保护和旅游为主要功能， 适量发展教育科研及居住功能。面积约22平方公里。 火炉山组团一一以观赏、游憩功能为主的组团（第三圈层） 包括华南植物园和火炉山自然山林地。该组团着重保护 好现有地形地貌和植被，规划为广州市近郊的旅游观光区， 也成为疏解、分隔天河区密集发展地区的个绿色组团。 火炉山组团面积约.平方公里。 麓湖组团一一风景旅游组团（第三圈层） 包括沙河分区西部的麓湖公园、飞鹅岭雕塑公园和登峰 街、淘金坑等地。 本组团的两个市级公园属于白云山风景名胜区总体规 划所确定的白云山风景名胜区特别保护线范围内。此 外，广从公路-一沙和路-广园东路-永福路-恒福 路-麓湖路-广九铁路一线的西北部到特别保护线 之间的地区属自云山风景名胜区控制保护线的范围。对 于两线范围内的土地利用，按照白云山风景名胜区总 体规划的要求，严格控制使用性质和开发强度。麓湖组团 除依托现有条件发展休闲旅游功能以外，在登峰街和淘金坑 还保留、规划了一些居住用地及较多的市级公共设施。 （二）居住用地规划天河区大部分组团都含有居住功能， 相对集中的居住地主要分布在中心组团、东圃组团、麒麟组团、沙河组团和员村组团。其中珠江新城是广州市总体规划中确定的近中期重点开发的大型新居住区,东圈组团居住区是广州市总体规划中确定的解困房居住区。为了保证良好的环境质量,在大片的居住用地与污染较严重的工业、仓储用地之间尽量规划缓冲地带,如大型公建用地、一类工业用地或防护绿地、自然山林地。 规划注重居住用地公共服务设施和基础设施配套,以居住区为单位规划了配套设施用地。天河区居住用地主要由二类居住用地构成,在自然条件较好的地区,规划了一些一类居住用地,此外保留部分村镇居住用地。 全区规划居住用地共1889.27公顷,其中一类居住用地232.48公顷:二类居住用地1653.07公顷,规划居住人口l10万人,人均居住用地17.18平方米。 （三）商业规划总体布局以中央商务区和中央零售区为轴心建设一条具有广州现代商业标志性的商业带, 营造若干个区级商业中心和一系列区街（镇）级商业服务区，形成几条具有特色的商业街, 建立起一批专业批发市场，加快大型物流中心的建设，形成辐射全区内外的具有层次性的商业网络体系，高起点、高标准、高品位地构建天河区的商业布局。发展重点建设一条具有广州现代商业标志性的商业带。该商业带呈网状布局，北起广州火车东站，南抵珠江新城，位于广州新中轴线上。这一商业带由四点即四个商业区组成。第一，中央商务区（CBD），即标志性商业带南区。主要布局于珠江新城。东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北靠黄埔大道，总面积达6.6平方公里，是广州未来新城市中心。目标是要把其建设成为集金融、保险、商业、会展、信息、咨询、文化和商务办公等多种服务功能为一体的区域。为保持该区域的建设特色，不宜滥建商场，在此布局的商业网点应是大型化、高档化，也可设想在此建设一个具有岭南特色的全新概念的、大型公园式的主题商场或购物中心。第二，中央零售区，即标志性商业带的中区。以天河路与体育西路交点为中心，是现阶段市内最具吸引力的现代化的综合性商业中心。现有天河城广场、宏城商业广场等几个大型商业零售网点，应进一步优化这些广场周边的购物环境，加强治安管理；规划建设中的京光广场、天河购物广场、天河正佳商业广场等，应加快建设步伐。通过努力，使这些大型的购物广场与天河体育中心和广州购书中心形成一个真正的广州新城市游憩商业区。第三，大型综合商业区，即标志性商业带北区。以天河北路与林和西路交点为中心，北至广州火车东站。该区是广州对外交通的门户，人流旺，同时不仅是高档写字楼的大本营，更有许多著名的高级商住楼及公寓群，尤其是天河北路逐步成为了广州新的金融街，发展商业的潜力很大。目前有景星商业中心、时代广场、中天购物城、天河友谊商店等大型商业零售网点，正在建设的有中城广场、大都会广场、城建大厦、信息技术广场、汽车博览中心、金穗大厦等多个大型商业零售中心，该区今后要随城建过程适当布局大型商业批发、零售网点，使之成为批零结合的高层次商业区。第四，信息技术产品密集销售区，即标志性商业带东区。以天河路与天河东路交汇点为中心，延伸到天河北路东一带。目前有太平洋电脑城、南方电脑城、广州电脑城、国际科贸中心等几大信息技术产品交易中心。从空间布局看，信息技术产品市场将着重朝天河北路东面方向延伸，最终形成天河路岗顶片和天河北路东片两大交易中心。今后要将天河乃至广州市以及其他地区的信息技术产品市场引导到这两个地带，同时大力改善周边的交易环境，形成南中国地区最具影响力，密集技术产品及其他高新技术产品展示、销售和电子商务机构的新商业经济带。形成七个区级商业中心第一, 东圃商业中心。该商业中心的基本消费者有东圃、 车陂等地居民。中山大道、环城高速公路和大观路在此交汇，又濒临大观路旅游带及在建的“九运全”主场馆，购物消费客源足，是具有较大发展潜力的商业区。现该商业区布局有天隆商贸广场、车陂综合市场和圃兴市场、黄村综合批发市场等几家设备较简陋的大中型商业零售网点。今后要对这些档次较低而规模较大的商业网点加以改造和提升，并与其他中小型商业网点结合构成新的零售体系，以尽快满足市场的消费需求。“十五”至“十一五”还要着手规划、建设若干个规模较大、档次较高的批零结合的商业网点。第二, 沙河商业中心。这是广州旧城东北角的一个商业区，除本地有较大的购物销售群外，向东及北可辐射白云区及天河区的其他部分地区。现布局有沙河百货公司、永安天平架购物中心、新天龙商场、沙河商业城等几个大型商业零售网点和多个大型但较简陋的工农业产品批零综合市场。本商业区的大型零售网点要结合“三年一中变、十年一大变”的整治工作，不断加以调整和提升档次，尤其是应以改造已有大型商业零售网点为主。 第三, 石牌商业中心。主要是为石牌乃至五山地区提供购物服务。现建有较高档次的天河购物中心、国际科技贸易中心和一些低档次的中小规模的商业零售网点。该商业区由于西边靠近天河城商业区，因而发展大型商业零售网点潜力有限。为满足本地相应的购物需求，进一步开拓当地市场及提升档次应是当前的首要任务。 第四, 员村商业中心。该地区是广州市的一个比较大的老工业区和规模较大的住宅小区，居民人数较多，购物消费潜力很大。现建有的商业网点，特别是上规模、上档次的不多，只有员村百货店等几个初具规模。“十五”期间，要结合该地区工业用地的功能转换和区域环境的改造，做好网点的统一规划，建设一些较具规模和较高档次的商业网点，以尽快满足该地区居民购物消费需求。第五, 棠下商业中心。近年来，该地区陆续出现了一大批规模比较大的开发小区，加上棠下村、棠东村的出租屋又比较多，消费群体急剧增大，虽然，该地区建立起了一个大型的货仓式的好又多百货店和一些较小规模的商店，但还是满足不了该地区消费者的需求，因此，要在该区特别是棠德小区附近规划和建设若干个规模较大的商业网点。 第六, 五山商业中心。该商业区的购物消费群比较大，除了高校师生、原本地区居民外，还包括一大批开发小区新搬迁进来的住户以及长湴、元岗地区的居民。现建有五山购物中心、五山百货商店等商业网点。从发展上看，今后10年，要在改造、提升和新建一些新商业网点的同时，把重点放到加强网点规模和档次的建设上来。 第七, 龙洞商业中心。今后一段时期，龙洞地区的购物消费群将快速增长，一是广州地铁三号线北起天河客运站，其必对龙洞地区经济社会发展起到较大的带动作用；二是龙洞地区正逐步成为广州市的一个新的高校区。因此，大力发展龙洞地区的商业，改造和新建一批商业网点，以满足本地居民和新增居民的消费需求是当务之急。建成四条较具规模的特色商业街。从现状看，在“十五”期间，石牌东路、天河北路、东圃大马路和沙河顶地区的商业街可发展为具有较大知名度的商业街。建立起一大批区街（镇）级商业服务区。 区街商业区主要是为社区居民服务的。目前，天河的每一个社区（包括街道、镇、村和居民小区）基本上都建起了一些商业网点，形成了一系列辐射范围相对固定的商业区。但是，随着“三年一中变、十年一大变”规划的深入实施，一批“马路商店”和设备简陋网点被拆除，加上大量开发小区的投入使用，商业网点（包括肉菜市场）无论是数量还是质量都与居民的消费需求存在较大的差距。因此，在“十五”期间，必须针对各社区居民的消费需求，按照“块状”经营的原则，从方便群众出发，大力发展超市、便民店、连锁店、仓式店、名品专卖店等新兴业态，构建起服务社区、服务居民、遍布全区城乡的天河商业网点和网络体系。形成一批具有相当规模的专业批发市场。近年来，天河的专业批发市场有较大的发展并初步形成了一定的特色，其中，石牌、岗顶的电脑批发市场，沙河地区的服装批发市场，沙河、东圃、冼村、车陂、前进村等地区的建筑材料批发市场，沙河等地区的汽车配件批发市场，天平架和龙洞等地区的日杂用品批发市场，等等，都具有相当的规模。但是，从发展现状看，大部分专业批发市场的档次都比较低，规模也比较小，有的还是临建甚至是违章建筑。今后10年，在淘汰一些无发展前景的专业批发市场，改造和提升有市场前景的批发市场的同时，要做好全区专业批发市场的重新规划工作，建设起一批有发展潜力的专业批发市场，比如，在“九运会”主会场附近建设起一个大型的体育、文化用品批发市场，在石牌、岗顶和天河北路东的信息技术产品销售区形成一个高档次的信息技术批发市场,等等。（四）交通规划经济的飞速发展必然带动交通运输需求的大幅度增长，特别是天河区这种目前发展不平衡的区域，容易在交通发展上形成一个个小中心和聚散点，以天河体育中心为例，天河体育中心建成后，吸引了大量的客流，带动了商业的发展，而商业发展又进一步吸引了客流，形成了大的交通聚散点。从未来的发展看，天河区将产生几个这种交通中心和聚散点，它们具有巨大的吸引力，将引起区内交通需求的变化。 1、北部地区道路建设北部有多所学校，包括高等师范专科学校、省医药学校、广州市金融高等专科学校等近20所大中小学，拥有相当数量的年轻消费群。但由于这里路网较少，商业不发达，娱乐场所也比较少。随着天河区城市建设规划的推进，北部龙洞地区将建设成为广州市最大的教育基地，必然要求这里建设相应的公路网系统，将所有的学校接连起来。同时，由于北部依山傍水，风景秀丽，不失为旅游的好去处，凤凰山、大和章等山脉均可以发展成为中小型的旅游景点或公园，它们可以带动北部地区的经济发展。因此，必须进一步完善北部地区道路交通网络，建立连接北部地区和广州市区的道路交通网络，以便进一步带动北部发展，促进商业活动和住宅建设向北部发展。从未来发展情况，北部地区发展潜力相当大，建立和完善该地区道路网络对于开发北部地区意义重大。 2、中部道路建设战略中部规划以火炉山为中心，包括临近火炉山的几个重要厂矿地区、岑村和华南植物园。如果该地区交通网络和华南快速干线组成全立交交通系统，将不仅有利于矿场的资源开发，节省运输成本，而且为华南植物园和岑村也带来无限的商机。从目前的情况来看，去华南植物园必然要经过广汕公路，而广汕公路交通量已经很大，所以，如果将岑村附近的部分道路拓宽成为一级或二级干道，同华南快速干线连接，显然会带来巨大的便利条件，同时可以带动岑村的发展。3、东部道路规划东部规划以世界大观、黄村为中心。世界大观附近将建设一座每日吞吐量在15000-20000人次的客运站，黄村地区将建设成为国家九运会的运动基地，未来将产生大量的交通需求。而目前东部仅有一条大观南路来承担日益加重的交通流量，不能满足未来客流量增长的需要，因此有必要拓宽大观南路，提高其通行能力。同时，在该地区应以奥林匹克体育场为中心进行交通网络规划和建设。4、凭借珠江新城作为新的城市中心的辐射功能升级相关道路珠江新城地处天河区南部，占地6.6平方公里，其城市中心区地位的确立，将导致其邻接区域内人口密度升高，因此城市交通网络和该区域的基层零售商业分布密度以及居民分布状况必须相适应。随着珠江新城的开发和发展，紧连珠江新城的8个行政街镇：沙河街、沙河镇、天河南街、冼村街、石牌街、天园街、员村街、猎德街也可望更快地发展，进而带动其它相接的村镇的发展。目前这8个街镇同珠江新城的连通较好，道路成网率高。但是天河区其它村镇如五山街、龙洞及天河区北部地区等的成网率不高，影响了这一带地区的发展，因此，在“十五”期间要重点做如下的工作增强五山街与石牌、林和村的连通，最好连通至岑村。扩宽岳洲路，抓好岳洲路、粤汉路拓宽的窗口工程。扩宽棠下南北向的车陂路和上社村路，以增强棠下和石牌、天园、东圃、车陂等的连通。 改造员村二横路以及林和西路，以增大道路通行能力。在瘦狗岭路和广园东路以北有南北走向的4条道路：沙河路、燕岭路、东莞庄路、五山路。此4条路的级别较低，担负广深线范围大量的交通流，是联系中心区域的重要支路，应进一步改善这些道路的运行条件。5、沟通各个重点规划点的成网设计世界大观及航天奇观目前主要通过中山大道及大观路与天河公园、体育中心相连。为进一步加强该地区和其他地区的联系，可以采取两种措施：一是把大观路自北向南延伸新建一条公路至黄埔大道，从而联系世界大观和珠江新城；另一方面在华南快速干线与大观路之间新建一横向公路，以加强世界大观与五山、石牌、天河公园、珠江新城的连通。这些新建道路及中山大道、黄埔大道、华南干线、大观路一起构成了一个目字型网络。广州氮肥厂迁徙后，可以沿着上社村路新建一条南北走向直通中山大道直至北环高速的公路，以连通天河公园、五山、广氮一带。此新建公路又补充了以上的道路网络，大大带动了华南干线和环市东之间的区域发展，而这个区域正和广州世界大观以及九运会主场东圃地区紧密相连。6、开拓天河区东北交通不发达区域的措施在北环高速公路以北，区域的横向交通联系松疏，只有广从高速、华南快速干线、大观路三条纵向主干线。为了加强该区域的横向连通性，可借助这三条主干线建设东西向道路。近期可连通华南植物园和华南干线以及岑村和华南干线等。为了进一步加强该区域的纵向联通，可强化北部南北走向的公路系统。横纵向的两种措施使天河区北部自成方形网络，同时借助三条现有干路贯穿全区的功能，使南北有效相通。近期广州市政府决定加快天河员村地区的路网规划建设，建设花城大道延长线、临江大道延长线及扩宽员村二横路路段，将车流引入珠江新城，提高道路通行能力。四、 零售业态综述根据国家国内贸易局的零售业态分类规范意见（试行），零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。零售业的主要业态有：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心等。零售业态一览表业态基本条件选址商圈、目标顾客规模商品（经营）结构经营方式服务功能商业信息自动化百货店市级中心、地区中心、新城（县城扩大）以及历史形成的商业集聚地目标顾客以流动顾客为主营业面积在5000平方米以上综合性，门类齐全，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全一般超市地区中心、居住区经营服务辐射半径0.5里，目标顾客以居民为主营业面积在500平方米以上以销售食品、生鲜食品、日用品为主采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行营业时间12小时以上程度较高大型综合超市城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主营业面积在5000平方米以上大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设不低于营业面积50%的停车场程度较高便利店地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主营业面积在100平方米左右以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目程度较高仓储商店城乡结合部的交通要道经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积在10000平方米左右以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行设相当于营业面积的停车场程度较高，并实行会员制客户管理专业店市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主营业面积根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高专卖店市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主营业面积根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务购物中心市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主营业面积在10万平方米以上内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体（一）主要业态分布区域反映零售业态发展环境的指数主要是：人均国民生产总值（人均）、恩格尔系数、电冰箱拥有率、小汽车拥有率及住房面积等。因此，就零售业态的类别及经济现状进行分析：百货商店2002年广州市人均为5000多美元传统百货主导时期：人均美元以下精品百货主导时期：人均美元以上广州市的百货商店进入精品主导时间超级市场超级市场生存条件人均国民收入1000美元以上（大发展期应超过美元），恩格尔系数50%以下（发展期应低于45%）,电冰箱普及率在以上，千人拥有小汽车辆以上广州市人均国民收入0多美元，年恩格尔系数为38.1%电冰箱普及率为90广州市非常适合发展超级市场（二）主要业态所处地位及趁势百货业百货商店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、营运，满足顾客对时尚商品多样化选择需要的零售业态。其特征是选址在城市繁华区、交通要道;设施豪华，店堂典雅、明快;一般面积在5000平方米以上;商品结构以服装、服饰、家庭用品为主，种类全、少批量、高毛利;以柜台销售与开架自选销售相结合，定价销售。 百货商店由来已久。九十年代以前，它们主要担负着城乡居民吃、穿、用等多方面商品的分配、供给职能。 百货商店作为真正的市场主体、进入鼎盛发展时期是九十年代中前期。这一时期，由于居民收入、购买力大幅度提高，消费需求空前旺盛，市场商品极大丰富，为百货业的快速发展创造了良好的资源条件，使百货业成为一个高增长、高利润、高回报、新的投资热点产业。百货商店因而成为广东零售业中发展最成熟的业态。 到1996年，由于网点竣工开业相对集中，数量急剧增加，其他业态快速发展，“北商洋店”纷至沓来，政府对经济的宏观调控政策作用显现，广东百货业首次体验到市场竞争的残酷性。广州“国丰”百货开业仅3个月后匆匆关门;仟村经营一年后也成千古。96年，成为广东百货商店发展史上难忘的一年，转折的一年，成为珠江三角洲中心城市百货商店由成长期进入成熟期、微利期的分水岭。 目前,由于不少百货店商圈、定位交叉重叠，企业多数在同一层面上展开激烈竞争。特别是随着97年实现“软着陆”后经济的惯性运行，居民消费预期不理想，市场需求不足以及买方市场逐步形成，珠江三角洲主要中心城市百货商店已呈现结构性饱和。在百货行业各种经济力量的对比中，本土传统国合商业仍占据了绝对优势。如广州的“广百”、“新大新”、“友谊”、“南大”，深圳的“免税”，佛山“升平”、“兴华”，珠海的“珠百”，江门的“东湖”等等都在引领着各地行业的风骚。近年来，虽然超市、仓储式商场等业态高速发展，但历史最悠久、发展最成熟的百货商店，其作为主导业态的地位仍未受到动摇。 百货商店作为城市的窗口、商业发展程度的标志，其在零售业中的作用和地位无以取代。经过20年的改革开放，广东已为百货业提供了十分广阔、肥沃的发展土壤。如98年，广东城镇居民人均可支配收入达到8839元，农民人均收入也超过了3500元。因此，广东百货业发展的市场空间毋庸置疑，但其发展重心将逐步偏移珠江三角洲及其它中等城市, 传统百货零售企业的发展，除面临着创新体制、转换机制等一系列重大问题外，还面临着如何因应市场变化，进一步调整商品结构、开拓市场，寻求市场的新“亮点”;进一步创新业态，寻求市场的新机遇;进一步优化组织，寻求竞争的新优势，使企业由传统百货业向现代零售业迅速过渡。行业现状目前国内百货业存在大特点：在中国零售百强排行榜的前位中，以百货商店为主业态的企业仅占席，但超市、仓储商店、大型专业商店等新兴业态占据席。百货商店业态地位开始下降据中华全国商业信息中心发布的年全国重点大型商场监测报告显示，家重点大型商场商品销售总额为1293.9亿，比上年增长，商品零售额实现072.8亿元，比上年增长13.6%，占全社会消费品零售总额的3.8%,但利润总额则比上年下降.9%。百货商店利润继续下降从年中国零售业强排行可以看出，传统百货商店在国内的商业零售业中仍然占主导地位，大约为四分之三左右。而最体现生活质量的商品仍然集中在百货商店而不是超级市场销售。传统百货商店仍占重要地位百货业年中，传统百货商店受到了大型超市、仓储商店等新兴业态的强烈冲击，一些中小型、没有经营特色的百货店被迫关闭，而一些上市公司与部分大型商场通过收购、兼并等方式，进行扩张。百货零售企业扩张与关门并存据对北京、天津、上海、重庆、杭州、南京、广州、武汉、西安、大连等个城市商业部门统计。假日期间，百货商店的销售额平均提升。百货商店成为假日经济中的最大赢家2000年，降价促销依然是百货商店之间竞争和提高销售额、争夺客户的重要手段。打折降价如火如荼为了吸引顾客，百货商店采取的各类促销活动，但其中有部分活动使商店的形象受损。促销手段五花八门百货业存在问题目前国内百货业尚未实现真正的连锁经营，主要存在大问题：百货店业态进入成熟期，发展动力匮乏商品因素阻碍百货店连锁经营难以形成统一采购文化因素阻碍百货店连锁发展发展趋势百货店在中国发展要比其他业态难得多，但未来百货店会逐渐凸现出网络信息技术、电子交易技术及网络配送技术。超级市场目前地位年是中国各类超市业态大发展的一年，多种类型超市业态通过采取多种连锁经营形式，获取了连锁经营的较好业绩。据中国连锁经营协会统计，在年，各类连锁经营企业2100家，连锁门店个，销售额亿元，超市业态均占多数；在统计的连锁企业百强中，为超市业态。行业现状目前国内超市企业存在几大特点：年终，上海联华公司以家连锁门店、.4亿元销售额，排名超过一直占据领先地位的百货店水火不相容态，这意味着中国零售业以百货店业态的时间已结束。目前，超市作为零售业中的主力业态，正处于大发展时期。超市企业成为中国零售业的龙头老大年月，上海华联超市公司作为中国赶超市第一股，在上海交易所成功上市，为中国超市业态填补了证券市场商业板块中的空白，这表明中国连锁经营超市业态以成熟的主力业态在中国流通领域中奠定了应有的地位。超市企业首次进入商业板到2000年，超市经营方式被多行业广范采用，已由食品、日用百货、服装、家电发展到医药、图书、眼镜、鞋业、玩具、建材、汽车、数码产品超市等。 超市经营方式被广泛围采用年多数超市企业注重鲜活商品经营的销售理念，为今后增强超市经营竞争力找到了很好的途径。超市企业更看中鲜活商品经营、 以成功的直营店经营为样板，吸引加盟者、 以成功的管理为优势，接受委托管理、 以成功的经营实力，兼并购买店铺群、 以拥有的商品采取配货能力，发展自由加盟店、 以开发自有品牌为纽带，吸引加盟店超市企业找到了增加连锁店铺数的方法年激烈的人才竞争，为提高一些超市企业经营水平，奠定了良好的基础。超市企业注重专业人才、 市场战略方面的差距在缩小、 经营战略方面的差距在缩小、 管理战略的差距在缩小超市业态内外资企业的经营差距逐渐缩小开展连锁经营的外资零售企业多数是以超市业态发展的，在年均呈现出快速发展势头。超市业态外资企业建店速度加快存在问题我国超市发展主要面临个问题，有些也是前几年发展中仍未得到解决的问题：跨地区经营难，重点反映在税收、旧有的行政体制、区域间和企业间的利益分割、商用网点租金高缺乏专业人才，尤其是缺少连锁经营管理的人才，适合异地发展的人才流通设施落后，缺少高效率、合理布局的设施、社会化的共同设施超市业态连锁经营组织化程度普通偏低，元组织化的中小单体店多经营成本高大型综合超市行业现状大型综合超市是目前中国发展速度最快，规模最大的大型超市模式，其存在个方面的特征营业面积在平方米，能较完整地涵盖标准食品超市和百货商店的经营内容。平方米是大型综合超市的上限，超过这个上限额客会感到太累。选址的要求很高，在中国要更接近中心城区和大型居住区。商品定位特性，大型综合超市的商品组合采取将销售额向少数品种高度集中方法，以达到大量销售的目标。价格定位，大型综合超市采取了严格按商品的品种区别定价的方法。大型综合超市在中国发展势头最猛的原因有：大型综合超市对消费需求的切入点是：消费者一般的生活食品和用品，以低兼的价格使消费者得到切实的利益。销售方式和经营方式的革命性；自助式的销售方式和连锁的方式经营。它的综合化经营和在民生品上的价格优势，既打压了传统百货商店，又挤压了中国刚刚发展起来的综合度较差的中小型超市。大型综合超市也存在了一定的弱点：由于实行销售额向少数品种高度集中，大型综合超市的综合性在商品线的宽度和深度上受到了一定的限制。天天平价的大型综合超市在它的发祥地是以中低收入者为目标顾客的，但在中国满足低收入消费者的商业是批发市场、农贸市场和街头摊档，大型综合超市的目标顾客应以中档偏高的收入者为目标顾客，在商品的选项上要能满足这些消费者的需要。大型综合超市实行的商品政策是最低价格和最优品质，介这往往是一个两难的选择，当必须从两者择一时，大型综合超市一般会选择最低价格以维护其天天平价的价格的形象，这样商品的质量、品位和档次就会受到一定的影响。大型综合超市经营的商品结构以食品为主，除自己加式的生鲜食品外，其他食品供应商一般是品牌性的垄断供应上，对这些供应商所供应的品牌商品留给大型综合超市能够操作的价格空间和市场营销空间十分有限。大型综合超市越来越成为消费者首选的购物场所,因为：第一， 当今的消费者的购物方式发生了变化，消费者的趋同性需求(如节假日购物)往往在短期内爆发，并要求立即完整地(一次性购足)得到满足，这时综合零售业所有功能的大型综合超市就必然成为消费者首选场所了；第二， 超级市场发展到大型综合超市这一模式时，才真正从功能上满足了消费者对日常生活用品的一次性购足的需要；第三， 低价格是超级市场永恒的竞争主题，而大型综合超市较容易确立这种价格竞争优势；第四， 大型综合超市较之中小型超市更具有经营上的规模性。五、 结论天河都市广场项目位于天河区员村二横路。该地区是天河东部传统的住宅区，居民密集；政府已将员村规划成为天河商业中心之一。员村二横路即将扩宽、珠江新城临江大道和花城大道即将延伸到员村二横路，员村地区将来的交通会更加便利。 以上调研说明，天河都市广场项目是可行的。