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上投集团如东项目投资评估报告上海易居房地产研究院2007年10月15日目 录第一部分 城市宏观投资环境分析4一、自然地理环境41、城市概况42、城市交通53、城市人口6二、经济发展环境71、人均GDP72、人均可支配收入73、城市规划及市政建设84、重点经济开发区10三、房地产市场发展环境分析121、施工及新开工面积122、竣工面积及销售面积123、商品房价格走势13四、项目竞争市场分析141、竞争企业分析152、供应结构与规模153、整体规划分析164、物业类型分析175、公寓主力户型分析176、价格及去化分析217、客源分析218、未来市场供应预估229、评估小结23第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估24一、自然资源评估241、地理位置资源评估242、景观资源评估26二、社会资源评估261. 区域档次评估262、 周边生活机能评估263、 周边住宅环境评估274、评估小结27三、土地交易价格评估281、土地S.W.O.T分析282、土地产品组合方式283、土地交易价格评估32第三部分 老城区县政府行政办公区域地块评估41一、自然资源评估411、地理位置资源评估412、景观资源评估43二、社会资源评估431、区域档次评估432、 周边生活机能评估443、 周边住宅环境评估454、评估小结45三、 土地交易价格评估461、 土地S.W.O.T分析462、 土地产品组合方式463、 土地交易价格评估50第一部分 城市宏观投资环境分析一、自然地理环境1、城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口103万。如东是中国最早14个沿海开放城市之一。截止2006年12月，已兴办独资、合资、合作企业近700家，利用外资21.5亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。数据来源：上海易居房地产研究院2、城市交通2.1航运如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级洋口港15公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如泰运河九圩港运河长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。数据来源：上海易居房地产研究院2.2、陆运如东现有苏317、222、223一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。2.3、铁路运输新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于2008年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，即将开工建设。2.4、空运如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。3、城市人口3.1、年末人口数量近几年苏中地区人口大量外流 ，如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象：自2000年至2004年如东县每年人口负增长69千人左右不等。数据来源：如东统计年鉴3.2、主城区人口数量苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇2006年底已经达到了20.8万人。 数据来源：如东统计年鉴二、经济发展环境1、人均GDP苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数，而2004年更是达到21.05%。预计2006年-2010年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。 数据来源：如东统计年鉴2、人均可支配收入如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。数据来源：如东统计年鉴3、城市规划及市政建设3.1苏通大桥如东至上海直线距离为130公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于2007年6月底合龙，2007年底试通车，2008年5月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需1.52小时。数据来源：上海易居房地产研究院3.2、南通港南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位24座,其中集装箱专用泊位3座。港口年吞吐量2300万吨以上，外贸年吞吐量300万吨左右，国际集装箱年运输量16万标箱。南通港已经与美国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等65个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国3条国际集装箱航线，每日有28条集装箱班轮通往世界各地。 数据来源：上海易居房地产研究院3.3、洋口港洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建10万至20万吨级国际深水大港的理想港区。隔海与韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相依，是江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。该港口可以满足建国际海港的深水条件。依托洋口港的深水优势，便捷的集疏运条件、灵活的联运体系，可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、矿石中转泊位及LNG专用泊位等。利用港区丰富的土地资源和淡水资源，可兴办各类大型石化、冶金、船舶制造等项目。2003年11月18日，洋口港的开发正式启动，香港保华国际有限公司与江苏洋口港投资开发有限公司共同投资50亿元人民币建设洋口港区基础设施。目前，获国务院批准的30平方公里临港工业区的基础设施工程已全面动工， 10平方公里已基本实现“三通一平”，12.6公里的陆岛通道黄海大桥以每天45米的速度加快建设，将于 2008年与苏通大桥同步实现试通航。此外，二期工程将建10-20万吨级原油和化工码头泊位2个。洋口港已列入国家交通部和江苏省“十一五”重点建设项目，预计用1015年的时间，如东将建设成为一个新型海港城市。洋口港也将最终建成一个拥有若干个10-20万吨深水泊位，45平方公里临港工业用地、80公里联江运河、100公里疏港高速公路的现代化深水海港。建成后的洋口港，雄居长江口，服务沿海各港，将成为长江中下游城市重要的对外口岸。数据来源：上海易居房地产研究院4、重点经济开发区4.1江苏省如东经济开发区江苏省如东经济开发区为省级开发区，创立于1992年7月，是一个以县城为依托延伸发展为如东开放型经济与高科技产业的密集区。南区10.14平方公里已基本开发建设到位，新区规划的16平方公里，基础设施配套已到位。截止2006年12月底，经济开发区共批准进区项目680个，总投资75.74亿元。其中工业企业245家，外商投资企业161家，实际利用外资7.5亿美元。其中美国强生公司投资2500万美元的尼龙浸渍手套项目和投资近5000万美元光的伏电池项目，香港爱德士公司投资2980万美元的制鞋项目，美国雷蒙公司投资2300万美元的工艺品加工项目，香港泰辉染织有限公司投资2200万美元的纺织印染项目，日商投资2000万美元的千叶科技园项目，香港中纺集团投资2200万美元的纺织服装项目，西班牙恩巴莎公司投资800万美元的纺织项目，上海凯昌集团投资2900万美元纺织机械项目，香港达盈集团投资3000万美元的金属制品项目，香港和润科技国际(集团)公司投资1480万美元的食品配料项目，南非客商投资500万美元的床上用品项目等。4.2洋口港化学工业园位于南通洋口港区西侧，国家一级渔港东侧，距南通港约55公里，距南通机场40公里，距洋口港5公里，与上海直线距离120公里，属上海2小时经济圈。江苏省南通外向型农业综合开发区洋口化学工业园总体规划由中国天辰化学工程公司规划设计，总规划20平方公里，首期开发8平方公里，园内布局合理，设施配套完善，逐步达到“七通一平”。具有濒临黄海、土地资源丰富、环境容量大的优势。化工园区一期开发建设3.67平方公里，该园区已经江苏省环境保护厅批准立项。目前一期工业用地已有60多个项目进区，主要项目有染料中间体、农药中间体、化工助剂、精细化工产品，总投资达40多亿元。现有：上海泰禾化工有限公司投资3.5亿元农药项目，永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、兴盛化工、优缔化工、利通化工、苏洋化工、大鹏化工、格兰特医药科技、沃野化工、永富化工、快达农化、迈克斯化工、德和希化工、鸿富达利化工、新曦化工、沃兰化工、瑞晨化工、俊达化工、迪爱富化工等化工企业相继开工建设或已投产运行。三、房地产市场发展环境分析1、施工及新开工面积掘港镇房地产发展开始于2002年，自2004年出现一定跳跃式增长。以往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到2006年施工面积达到43.23万平方米，比2005年增长了137.66%。数据来源：如东统计年鉴2、竣工面积及销售面积如东商品房竣工量从2004年开始保持了一个稳步发展的趋势，主要是由于如东对住宅的大力发展，促使整个商品房市场发展迅猛，2006年商品房竣工量达到19.79万平米；而相对于供给，掘港镇需求相对增长较慢，06年掘港去化房源约17.35万平米。 数据来源：如东统计年鉴3、商品房价格走势如东的商品房市场自2002年启动以来，商品房价格由跳跃式增长转入逐步的稳定增长。从目前在售楼盘价格来看，本地区主力在售楼盘单价集中2800-3500元左右。 数据来源：如东统计年鉴四、项目竞争市场分析- 如东掘港镇各个地段均有代表楼盘，分布较为均匀； - 当前掘港镇楼盘发展由县中心向南发展，未来中心则向北偏移； - 北部楼盘地段价值为“预期性较高”； 嘉汇湖畔居中坤苑浅水湾城市花园老城区县政府行政办公地块老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块东大公寓荣生豪景花苑1、竞争企业分析如东目前的开发处于各自为政的状态，除绿城集团以外，无知名房地产开发企业入驻如东。物业名称开发商嘉汇湖畔居绿城集团南通嘉汇置业有限公司浅水湾城市花园南通浅水湾房地产开发有限公司中坤苑中天科技/昆仑房产东大公寓南通东大置业有限公司荣生豪景花苑飞马地产数据来源：上海易居研究院2、供应结构与规模区域普通公寓市场开发已具有一定规模效应，加之各项目的销售时间和开发周期的错位，公寓项目的开发前景良好。物业名称占地面积（平米）总建筑面积（平米）嘉汇湖畔居约15万约20万浅水湾城市花园7182593310中坤苑200800291640东大公寓2286653200荣生豪景花苑约5.8万约7万数据来源：上海易居研究院3、整体规划分析3.1容积率从容积率来看，区域项目多为小高层、多层混合性社区，居住舒适度差别不大。物业名称容积率嘉汇湖畔居1.25浅水湾城市花园1.25中坤苑1.45东大公寓2.3荣生豪景花苑1.25数据来源：上海易居研究院3.2绿化率物业名称绿化率嘉汇湖畔居35%浅水湾城市花园35%中坤苑35%东大公寓30%荣生豪景花苑30%从绿化率看，竞争市场中小区内部的环境景观和绿化情况差别不大，除浅水湾城市花园项目外无特别突出景观设计的竞争个案。数据来源：上海易居研究院4、物业类型分析目前如东在售房源均以多层房源为主，而小高层以补充的形式出现； 而在2007中后期，小高层、高层将逐步巩固其地位；目前仅浅水湾城市花园等为数不多的楼盘推出了别墅物业，低密度物业产品在如东仍属稀缺产品。 物业名称楼体类型嘉汇湖畔居多层为主、部分小高层浅水湾城市花园联排、叠加、多层、小高层中坤苑多层、小高层、东大公寓多层、高层荣生豪景花苑叠加、多层、小高层数据来源：上海易居研究院5、公寓主力户型分析市场供给以三房为主，面积主要集中在110-140左右，以3房2厅1卫居多； 二房则集中在90-100左右，也以2房2厅1卫居多。目前掘港镇房型以改善为主，户型面积较大，较舒适，但人性化不强，其表现举例如下： 2厅设计中餐厅位置和面积处于尴尬地位，平衡客厅和餐厅面积的分配和互借，避免动线受到阻碍或散乱等； 主卧带卫生间需求增加，其体现舒适性、便利性、隐私性等需求； 储藏空间需求增加； 采光、通风性能增强，比如双阳台设置； 复式房形成当地多数高端客户，特别是高级公务员的热衷选择对象。 物业名称一居面积（平米）二居面积（平米）三居面积（平米）四居面积（平米）跃层面积（平米）嘉汇湖畔居/95.9107-137.6(1卫)127-140（2卫）/浅水湾城市花园/90133-150（2卫）/200-220中坤苑/96-99111-117(1卫)122-161（2卫）163150-198东大公寓51-6090119-123(1卫)125-143（2卫）/215-245荣生豪景花苑/80-10095-115(1卫)120-140（2卫）/200-220数据来源：上海易居研究院嘉汇湖畔居2房2厅1卫 95.9平米嘉汇湖畔居3房2厅1卫 109.4平米嘉汇湖畔居3房2厅2卫 137.8平米中坤苑3房2厅1卫 141平米中坤苑3房2厅2卫 155平米6、价格及去化分析如东掘港镇楼盘项目分布虽然较广，地段相差虽然较多，但楼盘均佳总体在2500-2800元/左右； 由此说明： - 掘港房地产市场处于初级阶段 - 楼盘差异性和档次相近，没有竞争距离，类似产品较多 - 地段概念虽然存在，但总体表现不强烈 由于处于房地产市场初级阶段，市场已经营造出价格共识，若产品有较高的竞争力，定价可突破3000元/。 物业名称销售均价(元/平方米)销售率（%）嘉汇湖畔居2900一期售罄；二期未开盘浅水湾城市花园280085%中坤苑3000（小高层）90%东大公寓2800一期售罄；二期85%荣生豪景花苑2800一期售罄；二期90%数据来源：上海易居研究院7、客源分析目前如东客源特征： - 如东客群以工作区域为主要购房要素：其表现主要在公务员方面，如掘港镇最南端的“东大公寓”和“民生阳光新城”其公务员人群较少，而处于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一； - 个体私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。 未来掘港客群变化预测： - 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合； - 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004年底如东县教师总量在9344人基本集中在掘港镇，此部分群体购房潜力有待开发。 - 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一； - 个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象； 8、未来市场供应预估目前如东掘港镇已知主要在售楼盘未售建面约50万左右。06年至07年9月含住宅性质的土地供给为57.8万，加上本次“如东沿海经济合作洽谈会”推出的7个含住宅性质的地块近210万平米的供应。未来至少有供给300万的住宅用房供给。其中08年预计供给量在30万左右。如东掘港镇06年07年9月土地出让情况。编号土地位置土地面积（平米）土地用途楼面价格（元/平米）0705-3如东县城新城区东升国际俱乐部东侧 68904.1居住3330609-1 如东县城江海西路60号 3651居住9500602-2县城新城区12-2-3号10301.4居住7600603-1县城清华苑教师公寓南侧11812居住9800618-1县城新城区泰山路西侧、嘉陵江路北侧40000居住8000617-1县城中坤苑北侧46800居住1800616-1掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧 67335.02商服/居住2020607-6掘港镇黄山路东侧3600商服/居住9800615-1县城国际大酒店西侧8418商服/办公/居住19800611-4掘港镇人民路与江海中路交汇处西南侧7691商服/办公/居住1300611-1掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧67335商服/居住300611-2掘港镇人民路东侧343847商服/居住10.50611-3 县城如泰运河两侧、青园北路东侧161618商服/居住20.040707-1县城人民路东侧三四街区范围内12450.6商住10.50707-2县城如泰运河南侧4241.5商住19.50704-1如东县新城区钟山路西70000商住3400704-3县城一号街区劳动大厦周边3552商住750701-1掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧67335商住2020603-3县城服装厂西侧10203.7商业/办公/居住1980合计578448.3数据来源：上海易居研究院由以上数据可以看出，未来如东掘港市场供应量将逐步递增。潜在待推量体可供本地预计消化五年以上。由此未来掘港镇房地产市场的竞争是处于上升态势。9、 评估小结n 通过对如东宏观经济发展以及房地产市场的分析，我司认为随着如东交通基础设施的进一步改善以及经济建设的发展，如东地块价值将进一步提升。第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估一、自然资源评估1、地理位置资源评估本地块位于如东掘港镇老城区，北至市河、南到南市路，西与新海花啤酒厂部分厂房相邻，东至人民路、人民中路。其中，包括如东通用机械厂、南通东大毛巾厂、江苏新海花啤酒厂、江苏黄海汽配股份有限公司部分厂房。地块被弹琴路划为东西两个部分。 弹琴路现状弹琴路沿街商铺现状南市路现状南市路东大毛巾厂2、景观资源评估目前地块有一些零星的厂房存在，其余是待拆迁的老式居民住宅及商铺，北面临近市河。总的来说，地块周围景观一般，本地块要以塑造自身内部的景观特色为主。二、社会资源评估1. 区域档次评估项目所属区域为如东掘港镇老城区，所在区域规划改造为中高档次的住宅区。随着临近地块之联动，整体档次将快速提升。2、 周边生活机能评估由于项目地处老城区，生活配套设施一应俱全，可以满足社区业主的基本生活需求。目前，弹琴路东西两侧均为沿街商铺3、 周边住宅环境评估地块为成熟的老城区，生活配套齐全。但同时，周边老式居民住宅对项目住宅的品质有一定的影响。本地块适宜发展中档住宅与生活配套商业设施。4、评估小结通过对目标地块产品价值的预期评估，我们认为作为居住产品，本地块在其产品价值上是可接受的。三、土地交易价格评估1、土地S.W.O.T分析对本地块而言，因所处地理位置及房产发展时期的特殊性，本报告从内、外两类四个切入点分别论述。土地S.W.O.T分析表优势（S）n 地处老城区、生活配套齐全n 地块形状方正、易于组织规划n 劳动路目前已形成一定规模的商业氛围劣势（W）n 周边老式居民住宅对项目品质会有一定副作用，地块南侧及西侧尚未开发改造对周边环境有一定影响n 动拆迁量较大，达到11.9万平米n 地块南侧的南市路尚未拓宽改造，目前环境较差机会（O）n 老城区中心位置的稀缺性，将随着区域改造逐步体现，地脉价值将有所提升。威胁（T）n 老城区不属于目前如东掘港镇的开发重点，未来开发改造的不确定性大。2、土地产品组合方式根据海洽会提供的资料，本地块的主要属性特征见下表。地块主要属性特征地块名称地块面积用地性质使用年限容积率回迁总量通用机械厂及新海花集团周边地块132866平方米住宅、商业70年3.52.32万平方米根据地块的属性，在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜发展中高品质住宅，可以进行小高层、高层形态开发。地块可开发物业形态比较物业形态可行性评估可行性评估理由多层目前市场主流的产品，但是因为容积率的限制，建造的可行性不高。小高层市场出现该类物业类型，且销售情况良好，市民开始接受该类物业。高层市场上尚未出现该类住宅物业形态，有一定的操作风险，但因容积率的限制，必然将建造该类产品。2.1 土地产品组合模式一：纯高层住宅小区n 开发策略：抬升小区品质：以本地块3.5的容积率限制，可以规划成一个高品质的纯高层住宅小区，并且可以建成区域的标志性建筑。n 开发问题点：目前市场已基本以多层、小高层产品为主，客户对高层产品的接受度有待考验。与未来城市相似产品进行差异化，势必要提高档次，增加投入，加大项目周期及现金流压力；且由此造成的住宅价格抬升是否会为市场所承载，现尚无定论。2.2 土地产品组合模式二：高层与小高层混合住宅小区n 开发策略：产品自身优势互补：两种产品组合，利用小高层降低项目投资成本，利用高层提升产品品质。利润最大化原则：以小高层引爆市场，争取市场份额，以高层创造价格，争取利润最大化。n 开发问题点：目前周边市场个案品质普遍不高，基本走的都是短平快路线；以本项目的超大量体，塑造项目形象、提升项目价值是本案成功的关键点。2.3 土地产品组合建议n 方案二优于方案通过对三种方案对比分析，本报告建议采用方案二的产品组合方式，即高层+小高层住宅混合物业。产品组合方案对比类别组合模式一组合模式二产品形态纯高层高层+小高层整盘概念中高档物业形态中高档住宅市场接受程度未知良好利润实现速度一般较快优势分析小区品质易提升小高层前期入市、建造成本降低劣势分析高层产品接受度问题密度提高，品质提升空间有限产品决策等待进入进入数据来源：上海易居研究院研究中心n 建议商业配套比例5%地块用地性质为居住和商业，地块东向和南向两面临街，而且地块东侧劳动路两边商业氛围极为成熟，商业价值极大；南市路未来规划要拓宽，成为区域东西向的主干道，商业潜力也较大；而弹琴路作为小区内主要道路，可以做一些配套商业来满足日后住户的使用；因此建议以商业街的形式做足商业体量，按道路周长，以10米进深，2层商业为主的初步规划思路，综合上述因素，建议项目商业配套设施比例为5% 。n 高层和小高层比例为4：1根据项目定位，及于周边原有住宅的相邻关系，建议本项目高层住宅之容积率为4，而小高层容积率以不超过1.8为优。因此结合项目3.5的容积率，高层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为4：1为佳。n 项目物业类型组合建议本项目占地面积132866平方米，总建筑面积465031平方米，根据上述结论，建议本项目高层住宅总建筑面积为353423平方米，小高层房总建筑面积为88356平方米，商业配套设施总建筑面积为23252平方米。图5-5 各物业类型的开发规模 单位：平方米n 产品及面积建议产品及面积建议表产品类别楼体类型主力房型主力面积（平方米）高层28-33层3房、4房120-140小高层1梯3户、2梯4户，18层为主2房、3房80-90、105-130配套商业2层为主，一层4.5米、二层3.6米3、土地交易价格评估3.1 产品价格定位3.1.1 定价思路本案价格的确定采用以下基本思路：n 市场比较法推算单价（均价） 估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 样本选取：样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：n 相近原则，相近地段会有更多的相近因素n 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义n 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比之新建小高层、多层住宅等产品，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 修正思路一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时间为发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目之两种物业类型定价不冲突原则。因此，我们选择了一些指标分别对小高层进行了修正。n 高层定价修正：鉴于本区域内无在售高层个案，而以我们以往的经验可以这么认为高层和小高层的售价是相同的；因为同一项目中高层售价高于小高层的原因往往是因为高层是项目的后期，而且在位置和景观方面有一定的优势。n 商业定价修正：鉴于本项目底商之特殊性，道路都在规划拓宽或改建中，故本项目底商售价将按经验系数得出；通常小区底商按道路繁华程度不同，售价为住宅售价的2-3倍，考虑到本项目商业氛围比较的成熟，故我们按3倍售价计算得出。3.1.2 小高层定价遵循以上定价原则，结合如东可比竞争物业的竞争因素以及价格，可参照的楼盘主要有“浅水湾城市花园”、“嘉汇湖畔居”、“中坤苑”。因目前“浅水湾城市花园”、“嘉汇湖畔居”推出的都是多层，因此其小高层售价将按目前如东小高层与高层的价差系数1.2，推算后得出。小高层价格拟合系数表比较内容浅水湾城市花园（A）嘉汇湖畔居（B）中坤苑（C）权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数建筑单体15%10.151.10.1650.850.1275区域位置10%0.90.090.90.090.850.085外部环境10%1.050.1051.050.1050.90.09社区景观15%1.10.1651.050.15750.950.1425立面设计15%10.1510.150.90.135房型设计15%10.1510.150.90.135配套设施10%1.10.111.050.1050.950.095主题提炼10%10.110.10.90.09合 计100%1.021.02250.9数据来源：易居研究院研究中心将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目小高层的参考定价：以项目A（浅水湾城市花园）为参考： 33601.02= 3546.2以项目B（嘉汇湖畔居）为参考： 34801.0225= 3741.8以项目C（中坤苑）为参考： 30000.9= 3519.1本案价格推算：小高层价格=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的定价C权重=3344元/平方米注：权重=各比较对象的比较系数/三个比较对象的比较系数之和据以上数据分析，目前本项目小高层销售价格水平应该在3300元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。由于本项目从开发到销售完毕预计要2-3年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。通过我们对数据的长期研究，我们发现在较长的一段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本上都是符合整个房地产市场的行情走势的；由此我们选择使用如东市房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。复合年均增长率一项投资在特定时期内的年度增长率；计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数；公式为：(现有价值/基础价值)(1/年数-1)1如东市2004和2006年的住宅价格年份20042006年度住宅价格（元/平米）17162189这里我们选择了如东住宅市场复苏的启动年份2004年的住宅价格为基础价值，以2006年的住宅价格为现有价值，历时共3年；如东市住宅价格复合年均增长率=（2189/1716）（1/2）-1= 12.9%由开发及销售周期表得出：2008年10月到2012年11月为本项目的销售周期，因此按2010年10月为均价得出点，由此得出本项目小高层的销售均价：3300*（1+12.9%）3=4748元/平米易居建议本案小高层销售均价为4700元/平方米。3.1.3 高层定价鉴于本区域内无在售高层个案，而以我们以往的经验可以这么认为高层和小高层的售价是相同的；易居建议本案高层销售均价为4700元/平方米。3.1.4 商业定价鉴于本项目底商之特殊性，道路都在规划拓宽或改建中，故本项目底商售价将按经验系数得出；通常小区底商按道路繁华程度不同，售价为住宅售价的2-3倍，考虑到本项目商业氛围比较的成熟，故我们按3倍售价计算得出底商均价，2层层间折减系数按0.6计算。易居建议本案底商销售均价为14100元/平方米；二层销售均价为8500元/平方米。3.1.5 回迁户定价本项目有超过2万平米的回迁体量，按如东目前对于回迁居民的房屋售价，对于高层、小高层的定价基本在1600-1800元/平方米，基于本项目优异的地理位置，我司建议按1800元/平方米的定价销售给回迁户。本案回迁户单元销售均价为1800元/平方米。3.2 项目投资机会评价3.2.1开发及销售周期类别08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高层施工销售高层施工销售底商施工销售3.2.2 开发成本估算3.2.2.1开发成本估算表序号项目类别成本费用估算备 注单位成本（RMB/M2）总费用（万元）一土地费用1土地使用权出让金640.00 29760x为熟地楼面价2土地出让契税1190.4出让金4%小计30950.4二建安费用（a）含基本建设及安装1高层120042,410.76包括外立面装饰2小高层10008,835.60层高3米3底层商铺10002,325.20小计53,571.56三前期费用（b）1勘察设计费/327.63（一+二+四）0.5%2建筑设计费3,813.26含施工图；按建筑面积计（1）住宅803,534.23（2）商业120279.0243景观设计费20212.59 按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/18.89（一+二+四）0.02%5施工招投标管理费/37.14（一+二+四）0.04%6审图及设计咨询费6279.0186按建筑面积计7施工监理费10219.58按建筑面积计8施工证费/321.43 建安费0.6%9测绘费146.50 按建筑面积计；含竣工面积测绘10可行性报告编制费1011临时水电费5012竣工图编制费3139.5093小计5475.54 四配套费用（c）1大市政配套136.56,347.67用地红线外2绿化建设费50232.52按绿地面积计（土地面积的35%）3小区智能化20930.06电子巡更、红外线报警等4燃气管道工程/大市政已包含5绿化工程（商业）2046.50 按商业建筑面积计6电话通讯工程费20930.06 暗埋式，按建筑面积计7道路及附属设施/大市政已包含8排水配套费/大市政已包含9供水管道工程费/大市政已包含10电力工程/大市政已包含11配套站房10395.24按建筑面积计12人防工程建设费/大市政已包含小计8,882.06五其它费用1管理费用（d）/2038.14(建安+前期+配套)3%2财务费用21000.043销售推广费用/7,142.61按销售收入约3%计（出售型物业）4不可预见费用（e）/2038.14(建安+前期+配套)3%小计32218.28总计131097.843.2.2.2 财务数据估算n 物业未来价值估算l 物业销售收入根据前面确定的销售价格，进行项目销售收入的估算，结果见下表：销售总收入估算:物业类型销售均价销售均价物业体量销售收入拟合时刻（元/M2）（万M2）（万元）小高层2008年10月47008.835641,527.322009年9月高层2009年4月470035.3423166,108.812012年11月底层商业2010年4-6月14100（1F）1.162616,392.662012年9-11月8500（2F）1.16269,882.10回迁用房/18002.324176合计/238,086.89备注：1. 数据来源：上海易居研究院咨询中心； 2. 表中数据为估算值，具体应以实际为准； 3. 估算中未考虑地下停车位的销售收入。l 营业税金及附加按销售收入的5.55%计算出售型物业经营税金及附加为13213.82万元，其中包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、堤防费及义务兵优待金。l 销售费用估算按照销售收入的3%计算，出售型物业的销售及推广费用为7142.61万元。n 财务费用估算按照项目施工及销售周期的排布，土地费用于2007年12月投入，项目开发过程中所有开发资金在开发过程中均匀投入，按照复利计算项目财务费用为：(a+b+c+d+e)(1+6.12%)4.5/2-1 +30950.4(1+6.12%)5-1=72004.80.143+10703.4= 21000.1注: 6.12%为融资资金费用及利息3.2.3 土地交易价格估算n 经营利润分析根据以上计算得出的收入和成本，得到项目的净利润总额为70331.4万元。具体项目见下表：本量利分析项目金额（万元）备注一、销售收入238,086.89二、开发成本131097.84三、营业税金及附加13213.82四、所得税23443.81按25%计算五、净利润总额70331.4数据来源：上海易居研究院研究中心n 投资利润率投资净利润率=净利润总额/总投资=70331.4/131097.84=53.6%由上可见，在熟地楼面价为640元/平方米的情况下；按3.5的容积率，换算为单位土地面积的价格是2240元/平方米，即每亩150万元；在熟地楼面价为640元/平方米的情况下，本项目投资净利润率为53.6%。第三部分 老城区县政府行政办公区域用地评估一、自然资源评估1、地理位置资源评估本地块位于如东掘港镇老城区中心位置，南靠江海中路、土山池，北临掘苴河，地块3面环水。地块南侧江海中路地块南侧土山池目前地块唯一入口三元桥地块东侧土山池2、景观资源评估目前地块为区政府办公楼，四面三面环水，环境清幽；且水质较好、生态环境良好，有建造高档商品住宅的良好先天条件。二、社会资源评估1、区域档次评估地块所属江海中路、人民路是如东掘港镇最为繁华的商业中心，也是如东掘港镇的中心区域。无论现今状况还是未来发展，区域都将是如东的最核心位置，地脉价值高。2、 周边生活机能评估由于地处核心位置，周边生活机能相当丰富。如东中医院、如东重点学校实验小学、实验中学、农工商大卖场、江海中路商业街近在咫尺。农工商大卖场江海中路商业街3、 周边住宅环境评估地块环境闹中取静、生活配套成熟、生态环境优美，本地块适宜发展高档住宅项目。4、评估小结n 通过对目标地块产品价值的预期评估，我们认为作为居住产品，本地块在其产品价值上是可接受的。三、 土地交易价格评估1、 土地S.W.O.T分析对本地块而言，因所处地理位置及房产发展时期的特殊性，本报告从内、外两类四个切入点分别论述。土地S.W.O.T分析表优势（S）城市快速发展，未来需求旺盛城市核心位置，周边配套设施完善交通条件良好，位于江海路与人民路交口地块东向和北向临河，南向临湖，景观优势明显开发商经验丰富、品牌知名度高劣势（W）地块不规则，产品难以排布机会（O）市场发展情景较好目前市场住宅供需两旺精品住宅是市场的空白点威胁（T）如东城市住宅市场大规模开发即将开始政策性因素导致投资性客户萎缩2、 土地产品组合方式根据海洽会提供的资料，本地块的主要属性特征见下表。地块主要属性特征地块名称地块面积用地性质使用年限容积率回迁总量老城区县政府办公区域地块53493平方米住宅、商业70年3.51.85万平方米根据地块的属性，在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜发展精品住宅，可以进行小高层、高层形态开发。地块可开发物业形态比较物业形态可行性评估可行性评估理由多层目前市场主流的产品，但是因为容积率的限制，建造的可行性不高。小高层市场出现该类物业类型，且销售情况良好，市民开始接受该类物业。高层市场上尚未出现该类住宅物业形态，有一定的操作风险，但因容积率的限制，必然将建造该类产品。2.1、土地产品组合模式一：纯高层住宅小区n 开发策略：抬升小区品质：以本地块3.5的容积率限制，可以规划成一个高品质的纯高层住宅小区，并且可以建成如东城市的标志性建筑。n 开发问题点：目前市场已基本以多层、小高层产品为主，客户对高层产品的接受度有待考验。与未来城市相似产品进行差异化，势必要提高档次，增加投入，加大项目周期及现金流压力；且由此造成的住宅价格抬升是否会为市场所承载，现尚无定论。2.2、 土地产品组合模式二：高层与小高层混合住宅小区n 开发策略：产品自身优势互补：两种产品组合，利用小高层降低项目投资成本，利用高层提升产品品质。利润最大化原则：以小高层引爆市场，争取市场份额，以高层创造价格，奠定本案的精品地位。n 开发问题点：目前市场个案品质普遍不高，基本走的都是短平快路线；如何提升本案的资源价值是本案成功的重中之重。2.3、 土地产品组合建议n 方案二优于方案通过对三种方案对比分析，本报告建议采用方案二的产品组合方式，即高层+小高层住宅混合物业。产品组合方案对比类别组合模式一组合模式二产品形态纯高层高层+小高层整盘概念高档物业形态高档住宅市场接受程度未知良好利润实现速度一般较快优势分析小区品质易提升小高层前期入市、建造成本降低劣势分析高层产品接受度问题密度提高，品质提升空间有限产品决策等待进入进入数据来源：上海易居研究院研究中心n 建议商业配套比例1%地块用地性质为居住和商业，但因为地块4面不临街，基本无商业价值，而且地块周边商业氛围极为成熟，也无须再做大量的商业来满足日后住户的使用，因此建议做少量社区配套型商业（商业街形式）满足住户的日常生活就可以，故综合上述因素，建议项目商业配套设施比例1%左右。n 高层和小高层比例为4：1根据项目定位，及于周边原有住宅的相邻关系，建议本项目高层住宅之容积率为4，而小高层容积率以不超过1.8为优。因此结合项目3.5的容积率，高层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为4：1为佳。n 项目物业类型组合建议本项目总建筑面积187226平方米，根据上述结论，建议本项目高层住宅总建筑面积为148283平方米，小高层房总建筑面积为37071平方米，商业配套设施总建筑面积为1872平方米。图5-5 各物业类型的开发规模
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