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房地产相关制度及政策试题姓 名 得分 一 单项选择题（40题，每题1分，共40分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1 我国民法调整（ ）的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系。A社会主体 B自然主体 C民事主体 D平等主体2 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应该是（ ）。A 出让合同约定的年限B 出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用后的剩余年限C 出让双方在合同中约定的年限D 政府按规划需要重新决定的年限3 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A不转移占有 B转移占有 C一次付款 D多次付款4 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人（ ）A有权优先受偿 B无权优先受偿 C有权优先赔偿 D无权优先赔偿5 未经抵押权人同意，房地产抵押物不得进行转让、出租等处理，以避免（ ）A担保悬空 B担保灭失 C债权悬空 D债权灭失6 项目投资资本金以工业产权、非专利技术作价投资的比例不得超过投资项目资本金总额的（ ）A100 B20 C30 D407 政府行业管理部门对房地产开发项目的监控不包括（ ）A 预售款项是否按时投入B 银行贷款是否按时还贷C 拆迁安置是否按要求进行D 工程项目是否发生变化8 以出让方式取得土地使用权的，要按出让合同的约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部投资总额的（ ）A15以上 B20以上 C25以上 D30以上9 在房地产广告中表现项目位置时，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的（ ）A 实际距离表示，也可用所需时间来表示距离B 直线距离表示，也可用所需时间来表示距离C 实际距离表示，不可用所需时间来表示距离D 直线距离表示，不可用所需时间来表示距离10 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义（ ）要求，不得误导公众。A物质利益 B经济效益 C提高产品质量 D精神文明建设11 在法的基本精神中，任何组织和个人都不能违反法律，违法都应承担相应的违法责任，这属于（ ）A法的普遍约束力； B法的国家强制性；C法的权利义务性； D法的国家意志性。12 从法所规定的内容来分，有（ ）A成文法和不成文法 B一般法和特别法 C公法和私法 D实体法和程序法13 按照担保法第九十一条的规定，定金的法定比例不得超过合同标的额的（ ）。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。A5 B10 C15 D2014 （ ）属于集体所有土地A全国土地； B自留山、自留地；C城市市区土地； D国家已经依法征用的土地。15 关于民事权利，下列阐述错误的是（ ）A 根据权利的作用不同，可以将权利分为财产权和人身权B 权利人可以在法定的范围内，根据自己的意志进行民事行为C 权利人可以要求负有义务的人作出一定的行为或者不为一定的行为以实现自己的权利D 权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权向有关部门要求予以保护16 房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以（ ）为准。A 登记记载的内容B 抵押合同约定的内容C 抵押合同与抵押登记的内容的共同点D 重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记17 房地产开发公司出售商品房，应当在销售之前到登记机关办理（ ）手续。A备案登记 B注销登记 C变更登记 D买卖登记18 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时应当向市、县人民政府房地产管理部门提交有关证明材料，其中应有投入资金达到工程建设总投资（ ）的证明。A10 B15 C20 D2519 在房地产销售过程当中，对于面积误差的描述错误的是（ ）A 面积误差包括总建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及总建筑面积和套内建筑面积都发生误差B 面积误差比绝对值超过3时，买受人决定退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日之内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付房价款利息C 面积误差比绝对值超过3时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3之内的房价款由买受人补足，超出3部分的房价款由房地产开发企业承担D 面积误差比绝对值超过3时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3之内的房价款由退还买受人，超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人，同时支付退还房款的利息。20 下列关于法的效力，说法错误的是（ ）A 宪法具有最高的法律效力，所有法律法规都不得与之相抵触B 法律的效力大于行政法规和地方性法规C 地方性法规与部门规章对同一事项的规定不一致的，由国务院提出意见，国务院认为应该适用部门规章的，应当在当地适用部门规章，国务院认为应该适用地方性法规的，应提请全国人民代表大会常务委员会裁决D 同一机关制订的法律、行政法规、地方性法规，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定21 下面哪一条不属于民法的基本原则（ ）A平等原则 B互利原则 C诚实信用原则 D自愿原则22 下列不属于物权的效力的是（ ）A专有效力 B排他效力 C优先效力 D追及效力23 下列关于所有权描述正确的是（ ）A 占有、使用、收益、处分这四项权能不可以与所有权发生分离B 占有、使用、收益、处分这四项权能可以与所有权发生分离，所有权人同时丧失其所有权C 占有、使用、收益、处分这四项权能可以与所有权发生分离，所有权人并不丧失其所有权，所有权也不受任何限制D 占有、使用、收益、处分这四项权能可以与所有权发生分离，所有权人并不丧失其所有权，但所有权受到一定的限制24 下列关于物权和债权的区别的描述，正确的是（ ）A 物权的主体是不特定的，债权的主体是特定的B 物权的设定首先必须是法定的，其次物权设定的时候必须公示C 物权具有平等性，债权具有优先性D 物权原则上只有相对性，而债权可以对第三人发生效力25 下列关于土地使用权年限说法正确的是（ ）A居住用地 50年 B教育用地 50年C商业用地 50年 D旅游用地 50年26 土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或者原土地面貌的彻底改变，下列现象中不会造成土地灭失的灾害是（ ）A火灾 B地震 C水灾 D坍塌27 下列对于房地产开发公司的资质登记要求，描述正确的是（ ）A 一级资质的房地产开发企业上一年房屋建筑施工面积应达到10万B 二级资质的房地产开发企业注册资本必须达到800万元C 三级资质的房地产开发企业从事房地产开发经营的时间必须超过2年D 四级资质的房地产开发企业必须拥有2名以上的专业管理人员28 下列哪种情况造成的违约和土地限制，征收土地闲置费（ ）A 由于银行资金不能及时到位造成不能如期开工或者中断建设1年以上的B 政府或者政府有关部门的行为造成不能如期开工或者中断建设1年以上的C 开发的前期工作中发现地下文物而延期动工开发D 地震造成开工延期29 房地产开发公司在发布房地产广告时，不需要提供的文件是（ ）A 建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书B 发布项目的建设工程规划许可证C 土地主管部门颁发的土地使用权证明D 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明文件30 下列对于房地产广告的要求中正确的是（ ）A 房地产广告中的项目位置示意图，可以用实际距离表示，也可以用所需时间表示B 房地产销售或者预售广告中涉及内部结构和装修装饰的，应当真实准确C 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明D 房地产广告中可以使用建筑实景图，也可以使用建筑设计效果图或者模型照片，不需要特别注明31 下列不属于房地产交易的基本制度的是（ ）A房地产价格申报制度 B房地产价格评估制度C房地产交易属地管理制度 D房地产价格评估人员资格认证制度32 下列可以作为抵押物的房地产是（ ）A南通工学院教工宿舍楼 B南通市博物苑C上海东方明珠广播电视塔 D南通第一人民医院住院大楼33 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前（ ）向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权证。A半年 B一年 C二年 D上述皆非34 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权的，闲置一年以上的，按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。A5 B10 C15 D2035 下列关于房地产价格申报制度，说法正确的是（ ）A 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内应持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B 房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，而是要求交易双方按照市场正常价格进行登记C 房地产行政主管部门接到申报价格之后，如发现成交价格明显低于市场正常价格时，应当及时通知交易双方，按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书D 如果交易双方对房地产行政主管部门确定的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般由交易双方和房地产行政主管部门共同认定房地产评估机构进行评估。评估费用由交易双方当事人支付36 商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期（ ）上述规定中确定的最低保修期限。A不得低于 B不得高于 C可以低于 D可以高于37 我国房地产法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、（ ）、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。A专业条例 B办法 C部门规章 D技术标准38 下列关于房地产抵押的受偿的表述中，错误的是（ ）A 债务履行期限届满而抵押权人未受清偿的，抵押权人可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖，就拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿B 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖该抵押物的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿C 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金额后，抵押权人方可优先受偿D 抵押权因抵押物的灭失而消灭，担保关系就此结束。39 下列不属于用益物权的是（ ）A建设用地使用权 B质权C典权 D地役权40 下列属于担保物权的是（ ）A建设用地使用权 B质权C典权 D地役权二 多项选择题（25题，每题2分，共50分，每题的备选答案中，有两个或者两个以上最符合题意，错选或者多选均不得分，少选，但选择正确的每个选项得0.5分）1 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权的并存。物权具有以下特征（ ）A物权法定原则 B物权公示原则C物权优先原则 D物权排他原则E物权登记原则2 能够成为法人的条件是（ ）A依法成立 B能独立承担民事责任C有自己的名称、组织机构和场所 D有必要的财产和经费E有完全民事行为能力的负责人3 用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权包括（ ）A地役权 B典权C建设用地使用权 D宅基地使用权E承包经营权4 典权是指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。典权具有以下特征（ ）A典权是不动产物权 B典权是主物权C典权是因支付典价而成立的物权 D典权是自物权E典权是占有、使用、收益他人不动产的物权5 担保物权一般包括以下几种权利（ ） A抵押权 B地役权C土地使用权 D质权E留置权6 物权和债权都属于财产权的范畴，两者的主要区别在于（ ）A 物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的；债权的权利主体和义务主体都是特定的B 物权具有追及性，能对第三人产生效力；债权原则上只具有相对性，只能在合同当事人之间发生效力C 物权具有优先性，债权具有平等性D 两者在权利的设定上有区别，物权设定必须公示，而债权不具有公示性；E 两者的保护方法不一样7 下列（ ）属于承担民事义务的方式A修理、重作、更换 B消除危险C赔偿损失 D支付违约金E消除影响、恢复名誉8 项目投资资本金可以用（ ）方式出资A货币 B实物C非专利技术 D工业产权E土地使用权9 城市房地产管理法规定房地产交易包括（ ）A房地产转让 B房地产销售C房地产抵押 D房屋租赁E房地产信贷10 城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有（ ）A国有土地有偿有限期使用制度 B房地产成交价格申报制度C土地使用权和房屋所有权登记发证制度 D房地产价格评估人员资格认证制度E房地产价格评估制度11 城市房地产抵押管理办法规定不得设定抵押权的房地产是（ ）A 权属有争议的房地产B 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物D 已依法转让的房地产E 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产12 闲置土地的处置方式正确的有（ ）A 延长开发建设期限，但最长不得超过一年B 变更土地用途，办理有关手续后继续开发C 政府为土地使用者置换其他闲置土地D 政府收回土地并与土地使用者签订收回土地协议书E 因有关政府部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理13 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据（ ）的原则实施。A先多层 B后高层C先地下 D后地上E同时开发14 根据国家现行政策规定，可以采用行政划拨形式取得土地使用权的有（ ）。A 国家机关用地和军事用地B 城市基础设施用地和公益事业用地C 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D 政府计划中的经济适用房用地E 外商投资企业的建设用地15 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何（ ）。A权益 B利息C债务 D收益E风险16 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。（ ）等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。A勘察 B设计C施工 D监理E材料供应17 房地产预售、销售广告中，必须载明的事项有（ ）等。A开发企业名称 B预售或者销售许可证号C企业法人代表 D销售期限E中介服务机构代理销售的，载明该机构名称18 房地产抵押，抵押人（ ）抵押A可以将几宗房地产一并 B不得将几宗房地产一并C可以将一宗房地产分割 D不得将一宗房地产分割E可以将一宗房地产分期19 城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础，参照当地的市场价格进行评估”A基准地价 B标定地价C路线地价 D各类房屋的重置价格E参照当地的物价指数20 下列关于商品房销售中禁止的行为描述正确的是（ ）。A 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的的商品房再行销售给他人B 房地产开发企业未按规定还清银行贷款C 不符合销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，也不得向买受人收取任何预定性质的费用D 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房E 商品房必须按套销售，不得分割拆零销售21 下列对质量不合格的房地产项目的处理方式正确的是（ ）。A 商品房交付使用之后，购买人认为主体结构质量不合格的，有权退房B 主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的。因而只要是在合理的使用年限范围内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定C 只有确属房屋主体结构质量不合格，而不是一般的质量问题，才可以要求退房D 必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站。其他单位的核验结果不能作为退房依据E 对给购房人造成的损失应当有合理的界定，只应包括直接损失，而不包含相应的精神损失等间接损失22 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当按照下列要求进行综合验收（ ）A 城市规划和设计条件的落实情况B 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况C 单项工程的工程质量验收情况D 拆迁安置方案的落实情况E 物业管理的落实情况23 发布房地产广告，应当提供以下证明文件（ ）A 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B 房地产开发企业、房地产中介服务机构的企业法人资格证明C 建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书D 土地主管部门颁发的土地使用权证明E 中介机构发布的代理的房地产项目广告，还应当提供业主委托证明24 房地产交易的形式有（ ）A商品房销售 B房地产转让C商品房预售 D房地产抵押E房地产租赁25 商品房预售的条件有（ ）A 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B 持有建设工程规划许可证和施工许可证C 持有建设用地规划许可证和施工许可证D 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；E 取得商品房预售许可证三 综合分析题（15题，每题4分，共60分，每题的备选答案中，有两个或者两个以上最符合题意，错选或者多选均不得分，少选，但选择正确的每个选项得1分）（一）B房地产开发公司以拍卖方式取得A市闹市区一块商业用地使用权，建造商业综合楼，并与A市土地管理局签订土地出让合同。合同约定2001年10月1日开工建设，两年内竣工，截止2002年10月31日因房地产开发公司管理决策层对建造该楼房发生分歧，仍未动工。试根据以上情况回答下列问题：1 国家规定商业用地使用权的最高年限是（ ）年A30 B40 C50 D702 B房地产开发公司的行为违反了土地出让合同的约定，A市土地管理部门对B房地产开发公司进行处理，下列各项处理方式错误的是（ ）A 按出让金的20以下征收土地闲置费B 无偿收回土地使用权C 置换其他闲置土地D 解除土地使用权出让合同3 若B房地产公司欲改变合同约定的土地用途，以下说法正确的是（ ）A 必须征得土地出让方的同意B 必须取得A市规划部门同意C 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同D 相应调整土地使用权出让金（二）某市A房地产开发公司（以下简称A公司）拟开发建设一大型商业用房，通过出让方式取得了5公顷土地，支付土地出让金3750万元。A公司为了融资，将该土地使用权抵押给B银行，获得2000万元贷款，并办理了抵押登记，当工程建设一段时间后（经评估该在建工程的价值为2200万元），A公司又将该在建工程抵押给C银行，获得了一部分资金。商业用房建成后，因市场行情原因，该物业未能出手，A公司改为一部分自主经营，一部分出租，抵押贷款到期并经延期一年仍无力还款，抵押权人衣法定程序，拍卖该商场，并由D公司竞得，拍卖所得款为2.8亿元。请回答以下问题：4 A公司将该土地使用权抵押给B银行，办理抵押登记时，除提交抵押当事人的法人资格证明、抵押登记申请书外，还应提交（ ）等必备文件A建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 B国有土地使用权证书C抵押合同 D国有土地使用权出让合同5 A公司抵押给C银行，其抵押价值的最高额不得超过（ ）万元A5950 B1750 C3950 D22006 拍卖该商场后，其拍卖所得价款的分配顺序是（ ）A 支付处分抵押房地产的费用B的债权C的债权缴纳房产当年的房产税B 支付处分抵押房地产的费用缴纳房产当年的房产税B的债权C的债权C B的债权C的债权支付处分抵押房地产的费用缴纳房产当年的房产税D 缴纳房产当年的房产税B的债权C的债权支付处分抵押房地产的费用7 B和C抵押权人享有优先受偿的最高额为（ ）A2.8亿元 B5950万元C4200万元 D4200万元应付利息违约金8 A公司和B银行的抵押关系应该在（ ）部门办理抵押登记A土地管理部门 B房地产管理部门C城市建设管理部门 D房地产开发管理部门9 A公司应办理（ ）手续，其租赁行为才合法。A B、C银行出具同意出租的证明B A公司与承租人签订租赁合同C 办理营业执照D 到房地产管理部门办理登记备案，领取房屋租赁证（三）A房地产开发公司（以下简称A公司）原为房地产开发四级资质企业，由于近年来在房地产行业内发展速度较快，确定了在一年内升级为三级资质企业的目标，为此也制定了一系列相应的措施。请回答下列问题：10 作为一个四级资质的房地产企业需要具备那些条件（ ）A 有符合公司法人登记的名称和组织机构B 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房C 注册资本500万元以上D 有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员11 为了实现成功升级的目标，A公司应该对本公司的以下（ ）现状进行相应的调整A 注册资金500万元B 专业管理人员人数共8人C 上两年房屋建筑累计竣工面积5万D 中级以上职称管理人员数量为4人12 房地产开发企业有下列（ ）行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回资质证书并可处以1万元以上、3万元以下罚款A 隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的B 无正当理由不参加资质年检，视为年检不合格的C 工程质量低劣，发生重大工程质量事故的D 超越资质登记范围从事房地产开发经营的（四）某市A房地产开发公司通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。A公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对后面的商品住宅带来升值作用，遂向有关部门申请。申请最终得到批准。A公司在拆迁中碰到钉子户C，无正当理由拒不与A公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务并通过竣工验收。交付使用后，A公司将其出租给B经贸公司进行经营。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，A公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。请回答下列问题：13 A公司将商业中心进行抵押，下列说法正确的有（ ）A 商业中心必须与其用地同时抵押B 抵押年限受土地使用权年限限制C A公司需将商业中心将要抵押的消息通知B公司D A公司需将商业中心已经出租给B公司的消息通知建设银行14 在抵押期间，A公司在商业中心装配了两部电梯和一套大型中央空调，若A公司无法偿还贷款而对商业中心进行拍卖时，下列说法正确的是（ ）A 建设银行对商业中心的房屋、土地及所有配套设施具有有限受偿权B 拍卖时可将商业中心的房屋、土地及所有配套设施一同拍卖C 建设银行对上述两套设备的相应拍卖价值无权优先受偿D 拍卖时，必须剔除上述两套设备15 A公司抵押商业中心办理抵押登记时应提交哪些文件？（ ）A 抵押当事人的法人资格证明B 抵押合同C 抵押登记申请书D 商业中心的房地产权属证明