昆山市别墅市场专题.doc

昆山市别墅市场专题一、昆山市概况昆山地处江苏省东南端太湖下游，是江苏省的“东大门”，四周与常熟、太仓、吴县、吴江和上海市的嘉定、青浦县接壤。它东距上海50公里，西离苏州37公里，汽车到上海虹桥机场不到1小时的路程。高速公里、京沪铁路、312国道横贯全境；昆山境内河网密布，湖泊众多，吴淞江、娄江等主航道纵横交叉，通江入海，水上经上海港、张家港可直接出口，水陆交通十分方便，淀山湖、阳澄湖、澄湖、傀儡湖像一颗颗明珠镶嵌其中。为昆山市的别墅开发奠定了物质、环境等基础。二、昆山市经济状况分析近几年来昆山市国内生产总值，人均国内生产总值均飞速增长。由于经济的连年增长，昆山市地政府投资力度不断加大，市政配套不断完善，这些因素有力地带动了昆山房地产的投资开发热度。资料来源：昆山房地产年鉴从上表可以看出：自1999年以来，昆山市全社会固定资产投资逐年增长，房地产投资额大幅上升，特别是2002年房地产投资有较大幅度的攀升，使得昆山房产市场保持旺盛的供应热度。特别是2002年全年房地产投资额共计24亿元，与2001年7.24亿元相比，增长2.3倍，城市的建设日益发展。资料来源：昆山房地产年鉴自99年国家施行停止福利分房的房改政策以来，住宅建设在整个昆山越来越热了起来，具体表现在2002年与2003年住宅开发施工面积和竣工面积的大幅攀升。今年1至9月末，昆山市全市房地产开发施工面积突破800万平方米，比上年同期增长90.3%；竣工面积92.21万平方米，比上年同期增长50.1%。现房销售面积61.74万平方米，比上年同期增长3.6%，销售合同金额18.65亿元，比上年同期增长24.2%，平均售价达3020元/平方米，比上年底增长18.6%；期房预售面积189.85万平方米，预售合同金额58.91亿元，平均售价达3103元，比上年底增长11.6%，销售仍旧火热。随着昆山经济的日益发展，人民生活水平的提高，越来越多的人选择居住舒适的别墅作为自己的居家场所。三、昆山别墅市场分析昆山是受上海海派文化和经济发展辐射影响最强的城市，便捷的现代交通和互补的经济更把两地紧紧地联系在一起。随着昆山房地产市场的日趋发展与成熟，昆山的别墅市场逐渐的走出昆山，面向全国。昆山的别墅主要集中在三个地方，首先是城市的西侧马鞍山路沿线至阳澄湖一段，那里有亭林公园、森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊、坐落在那里的别墅也比较多，像“玉峰山庄”、“西城秀墅”、“万方江南”、“枫桥半岛”、“玉熙山庄”、“颐湖园”及“天使湾”等；其二是城市的北部区域。本区域有两块，一是在城北花园路北侧，那里有“国际艺术村”、“水秀艺墅”，“豪门世家”等等；二是长江北路沿线，那里有“江南明珠苑”、“昆山花园”、“沛绿园”等，不过它们多数不是纯粹的别墅小区，里面同时参轧了很多公寓房和商铺；其三在昆山的东部开发区范围内，比较知名的有“一墅情缘”、“远东世纪园”、“金色港湾”等各类型别墅；昆山在售别墅一览表案名位置开盘日期面积（M2）均价销售率鹿澄天地阳澄湖2004.10/7,00062%天使湾阳澄湖2004.10230-3506,00035%漾月湾大上海GOLF球场内2004.7220-3507,50060%威尼斯花园新上海威尼斯度假村内/281-4987,50050%泰泓花园阳澄湖2004.11/6,000/花都艺墅长江北路2004.11190-2805,500/蓝岸晶舍花园路、虹桥路2004.102006,800/沛绿园火炬路2004.2250-3635,50060%东湖水岸淀山湖2004.7211-3254,50060%水都美墅周庄2004.9170-1808,500/马鞍山路沿线的别墅开发时间较早，是昆山市房地产早期的住宅开发项目，随着时间的推移，该区域凭借其周边良好的居住生态环境与各类配套设施的逐步完善，已逐渐形成一定的居住氛围，大学城、体育馆等各个代表昆山未来整体文化形象的文化、体育、娱乐、教育等设施的建设更凸显了该区域的潜质。这种天然的风景与人文的打造吸引了一大批购房者，区域地块价值急速上升，近期无该区域新增别墅楼盘。目前昆山房地产市场在售的别墅项目大多坐落于阳澄湖畔，阳澄湖区域房产市场凭借其湖畔丰厚的人文积淀，完整清新的自然生态，近几年一直成为昆山别墅开发的热地，阳澄湖周边的基础设施和生态环境的日益建设和改善，为高档住宅落户阳澄湖奠定了卓越的自然条件基础。从2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布，并出现了几个颇具代表性的项目，现在的阳澄湖集中了“大上海高尔夫”、“颐湖园”、“漾月湾”、“克拉水城”、“天使湾”、“鹿澄天地”、“威尼斯”、“泰泓花园”、“国际上湖”等10家别墅楼盘。整体看阳澄湖近期的房地产走势，应该继续保持稳步高速发展的形势，而且在楼盘开发理念和与环境的高度融合方面做得更加出色。阳澄湖另一个最大的变化就是将自身的旅游风景优势得以更加深入和张扬的发挥。通过2003年昆山市邀请旅游研究专家组重新对昆山市各风景古迹的考察和定位，把以巴城为核心的阳澄湖旅游度假区划归为更为突出和重要的地位，同时也提升了巴城独特的自然资源型房地产竞争优势。根据2003年昆山旅游管理部门的权威统计，来昆山和巴城旅游度假的人们多达20万人以上。而他们在此逗留和休憩的大本营则依靠本区域提供的各种休闲度假物业，根据市场信息反馈，部分形象和配置较好的沿湖别墅租金已经高涨至8000元/月。随着一大部分上层高雅人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，他们开始全面进入享受型生活状态，而旅游度假则成了他们最好的养生休闲方式。于是，度假别墅将会成为休闲养生度假居住的优先选择，当然也会引起投资人士的青睐和追随。昆山巴城阳澄湖一带火热的房地产发展前景一方面吸引着众多的成功人士前来居住、度假、养生休闲，同时也使许多地产开发商众星捧月般的纷纷抢滩阳澄湖圈地开发。目前，在昆山市政府进一步优化阳澄湖一带旅游、投资、居住环境的积极政策促进下，阳澄湖一带的房地产开发也进入了新一轮热潮。特别是阳澄湖别墅市场的开发更显示出强劲的潜力，同时也呈现出百花齐放的物业开发形态。可以预计，今后的阳澄湖将会大踏步走向更加美好的明天，而与昆山、苏州乃至上海的实际距离、心理距离感觉会逐步消弭，更多的外来游客会把来此旅游度假当作赏心乐事，而一旦这些精明的商务人士看到本区域火热发展的地产状况，更会激发和增强在此购房置业甚至安居乐业的愿望。下面就阳澄湖一带别墅市场现状来预测其未来走势。n 产品多元化阳澄湖一带双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等各类新型别墅产品的出现，打破了独栋别墅一统天下的市场格局。现今别墅产品逐步分化，一方面坚持独栋别墅的高端市场，另一方面开始面对中产阶层开发别墅产品，双拼、联排、叠加以及楼中楼都是理想的别墅产品。今后别墅产品多元化是市场发展的一个主流方向，但也存在一些一反常态的现象，如全联体别墅社区的出现（蓝岸晶舍）。n 经济型别墅在市场的占有量加大总体而言，今后别墅体量会有所增加，但受到产品多元化的冲击，独栋别墅的开发量体将保持稳定；面向中产阶层的联排别墅开发量体会在现有基础上有一定的增长；叠加别墅会因其产品的诸多缺陷而减少甚至绝迹。相比之下，目前经济型别墅开发量逐步加大，并且该类产品具有高品质、低总价优势，所以将会成为今后面对中等收入阶层的热销产品。n 高档别墅将倍受青睐高档别墅是业主身份地位的象征，是高档生活品质的彰显，同时也是业主对自己生活价值和事业成功的一种奖赏。特别是高档别墅突出的自然资源环境优势、高档的物业管理体系、体量适当的社区氛围品质等等更是一般别墅所无法比拟的。因此，阳澄湖一带的高档别墅仍然倍受来自上海、台湾、香港、昆山以及海内外上层成功人士的青睐。n 总价攻击市场在别墅均价持续走高时，如果各楼盘保持面积不变，则总价会大幅度上扬，这样产品的市场竞争力会迅速下降，甚至总价会超过消费者的承受能力，所以在均价走高的市场状况下，降低面积成为各开发商适应市场竞争的最佳策略。