房地产行业各种纳税疑问详解.doc

房地产行业纳税疑问详解1、房地产开发成本的不同税务处理42、烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本53、转让房地产有关税金是否包括堤防费54、新成立房产公司所得税是否向国税缴纳55、房产公司外债利息转增资本须纳税66、外地施工企业需定期向税务机关报送哪些资料77、房产公司自建部分工程是否交纳建筑业营业税78、房产项目结转收入所得税有何规定79、建筑业营业税纳税义务发生时间政策解析810、建筑业应如何缴纳营业税1011、房地产代理公司销售房产如何缴纳营业税1212、房产公司不同用途的产品如何成本核算1213、房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较1314、不同模式售楼部的会计与税务处理1415、房地产企业营销设施的税务处理1616、房产项目结转收入和完工的条件1717、建筑分包工程结算如何开具发票及征税1818、建筑业营业税政策的主要变化1819、房企借款利息扣除把握三个关键点1920、房企销售收入确认有四种情况2021、房子精装修出售土地增值税扣除项目规定2222、建筑企业承建工程没有办理决算如何缴税？2223、施工地免缴的城建税是否回所在地补缴？2224、地产公司工程预算等部门工资计入什么费用？2325、扩大面积款和楼层差价款是否征收营业税？2326、从营业税废止文件看建筑业纳税问题2427、建筑施工企业的营业税规定2728、房地产开发企业代收费用的纳税分析2729、房地产企业以房还房的土地增值税处理2830、房地产业实物还建的土地增值税处理3031、房地产企业开发产品销售收入的确认3132、房地产业营业税的相关政策规定3333、房地产业违反发票管理法规的行为及处罚规定3534、房地产业发票的领购和代开3635、物业无偿使用房产公司房屋可扣除用房成本吗？3736、建筑施工企业营业税规定3737、房地产企业销售推广费的税前扣除标准3738、地产企业与购房者签订合同未成交是否贴花？3839、业主代扣税金分包工程的处理3840、建筑业营业税政策的主要变化及对策4041、自建商品房转自用是否缴所得税？4242、建筑行业印花税能否异地征收？4343、房地产开发公司代收的费用是否该缴纳营业税？4344、以住宅楼置换工业厂房的税务处理4345、房地产开发企业营业税政策变化及应对策略4546、房产公司出租地下车位是否缴土地增值税？4847、房地产企业回迁房的税务处理4848、建筑业发生混合销售行为如何处理？4949、房企预售收入相关税金能否税前扣除？4950、房地产开发企业成本、费用扣除的税务处理4951、房地产业营业税纳税义务发生时间5052、房企代收费用 发票开具有讲究5153、房地产企业纳税筹划的具体操作5254、“土地增值税清算”清算什么？5355、房地产开发企业所得税收入的确认基础5556、新条例下建筑施工设备营业税缴纳的变化5657、房地产转包工程如何缴税？5758、房地产开发企业广告费等相关费用如何结转5859、地产公司签订的监理合同是否要缴纳印花税？5860、房产开发企业转包工程的营业税处理5861、房地产企业业务招待费税前扣除的政策依据5962、房企预售收入缴纳的税金可以税前扣除5963、房贷利息是否可以在转让所得中扣除？6064、跨省房地产企业如何缴纳企业所得税？6065、新旧房地产企业所得税政策对比表6166、房地产开发企业回迁安置如何征税7467、建筑企业营业税纳税义务发生时间如何确定？7468、房地产业税收优惠及审批规程7569、房企精装房销售方式可以合理节税7670、以房产抵工程款如何缴纳营业税7671、房地产开发企业合作建房的税务处理7772、物业用房如何缴纳房产税和土地使用税？7773、施工企业现场搅拌沥青混凝土如何缴税？7774、合作方式不同 税务处理亦不同7875、国税发200931号文对房地产企业汇算清缴有哪些影响？7976、房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？8077、提供建筑业劳务的营业额如何确定？8078、房地产开发企业发生维修基金是否可以在税前扣除？8079、建筑业营业税如何自查？8180、建筑企业如何核定征收工资、薪金所得个人所得税？8281、房地产企业以前年度开发的项目未及时收取发票的如何处理？8382、房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理8383、房地产企业铝合金门窗的财税处理8584、房企商品房个别店面出租是否视同销售8785、房地产预售企业所得税问题8786、房地产开发企业回迁如何进行税务处理8787、外资房地产企业偿还原拆迁面积如何征税8888、房地产企业自购设备所得税抵扣8889、房地产企业利息支出的财税处理8890、房地产企业取得闲置资金利息应如何处理8991、房产公司开发前资金占用利息如何处理？8992、房地产企业所得税季报实际利润额的填写9093、房地产招待费、业务宣传费的结转时限9094、房地产企业楼盘设备安装签何种类型合同9095、房地产企业商品房销售合同如何缴印花税9196、房地产企业将开发的房产抵债涉及哪些税？9197、房地产企业开发的商品房是否交纳房产税9298、房地产公司取得商品房预收款应何时纳税9299、房地产企业预缴税金的会计处理92100、财税2009113号：固定资产抵扣范围进一步明确93101、企便函200933号：营业税纳税人开展业务附带赠送的纳税处理94102、房地产企业开发产品投入使用结算计税成本应注意事项96103、向职工福利售房的纳税问题解析98104、解读房地产开发企业所得税处理变化分析（一）100105、房地产企业所得税关注问题二103106、房地产企业所得税关注问题三105107、解读：房地产开发企业应该如何判断工程完工时点107108、房地产开发经营业务企业所得税处理办法风险提示108109、办理合建审批手续才是合作建房109110、政策解读：房地产开发企业代收的费用如何纳税110111、非转让房地产不征收土地增值税112112、政策解读：最新房地产开发企业所得税处理办法113113、解读新31号文之所得税收入确认115114、解读新31号文之梳理成本费用扣除政策116115、财税200987号：收到专项用途财政资金所得税处理117116、国税函2009585号：资产重组有关增值税政策问题119117、政策解读：房产赠与缴纳个人所得税的问题汇总119118、个人赠与或接受赠与不动产税收政策的涉税分析120119、政策解读：开发经济适用房 企业可享受六大税种优惠政策122120、企便函200933号：营业税纳税人开展业务附带赠送的纳税处理123121、政策解读：四类股东分红所得的税务处理分析124122、解读：专项用途财政性资金所得税新旧政策比较125123、资产收购税收政策解读及案例分析127124、政策解读：非货币性资产损失如何在所得税前扣除129125、资产收购特殊税务处理要把握5个条件和3个要点130126、政策解读：资产收购含义需要重点区别的两方面内容131127、新企业所得税政策有关税前扣除方面的法规解读132128、政策解读：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知133129、混凝土生产企业的税收优惠政策135130、政策解读：企业所得税执行中若干税务处理问题135131、投资者投资未到位而发生的利息支出不得在所得税前扣除137132、房地产税务稽查技巧：收入的确定140133、房地产税务稽查技巧：成本的核算142134、房地产税务稽查技巧：检查的方法145135、企业股权收购的税务处理148136、资产收购的企业所得税处理1501、房地产开发成本的不同税务处理 12009-11-18 9:21张吉贵 陈萍生【大 中 小】【打印】根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。 1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。 2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。 3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。 4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。 5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。 土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。 7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发200931号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发2006187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。 2、烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本2009-11-17 15:14读者上传【大 中 小】【打印】根据财税200316号文件规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 依据财税200316号文件中关于扣除的规定，对受让的已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，如果直接进行再转让的，可以凭发票作为扣除的依据；对受让的尚未进入施工阶段的在建项目开发商品房后再销售的，不得扣除。但对购买的已进入建筑物施工阶段的在建项目继续开发后再销售的，是否可以扣除？国家税务总局尚无明确规定。如果允许扣除，将会形成税收的巨大漏洞，有的地方就明确规定不得扣除，纳税人应当根据当地税务机关的规定执行。 3、转让房地产有关税金是否包括堤防费 22009-11-17 15:3读者上传【大 中 小】【打印】【问题】在计算土地增值税时，与转让房地产有关的堤防费，是否属于与转让房地产有关的税金？ 【解答】中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 企业根据中华人民共和国防洪法、关于江海堤防工程维护管理费征收使用管理有关问题的通知等有关规定缴纳的堤防费，与教育费附加性质相同，同属地方规费性质。所以，因转让房地产交纳的堤防费，在计算土地增值税时可作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。 4、新成立房产公司所得税是否向国税缴纳2009-11-6 13:4厦门国税【大 中 小】【打印】【问题】2009年新成立的房地产公司企业所得税是否向国税缴纳？【解答】根据国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国税发2008120号）的规定，2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。外商投资企业和外国企业常驻代表机构的企业所得税仍由国家税务局管理。因此，2009年成立的缴纳营业税的内资房地产企业，其企业所得税由地方税务局管理。2009年成立的外资房地产企业的企业所得税仍由国家税务局管理。5、房产公司外债利息转增资本须纳税2009-11-4 9:49宋图 周建华【大 中 小】【打印】某房地产公司是外资企业，该公司于3年前向其境外股东借入2000万美元，用于房地产开发。双方约定：借款期限5年，年利率5%，到期后一次性还本付息。截至今年7月底，该房地产公司按照权责发生制原则，计提了应付外债利息350万美元。该公司与股东商定，拟从今年8月份开始，将外债本金2000万美元以及利息350万美元，转作房地产公司的资本金。现该房地产公司正通过当地外管、商务、工商等部门办理将外债转作资本金的相关手续。那么，该房地产公司这种没有将外债利息支付至境外，而是将其转作资本金的行为，应如何纳税？ 在这里需要明确一点，虽然该外资股东的应收利息350万美元没有实际支付，但该房地产公司将应付利息直接转为股东投入的资本金的行为，税法上认为，应视同已支付完毕要缴纳相关税款。 首先，该房地产公司要代扣代缴营业税。该根据营业税暂行条例第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”但对于该外资股东将借款转为股本，其中包括未付利息，利息在转增股本的同时相当于将该笔贷款收入计入该股东名下，视为该股本取得利息收入，应代扣代缴其营业税。按照利息收入按5%税率计算扣缴其营业税。 其次，该房地产公司要代扣代缴企业所得税。企业所得税法实施条例第十八条规定：“企业所得税法中所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。”该外资股东如果确属境外成立的企业，则应视作我国的非居民企业，对于该笔利息收入应代扣代缴其企业所得税。 企业所得税法第三条规定，居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。第十九条规定，非居民企业取得本法第三条规定的所得，按照下列方法计算其应纳税所得额：股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得，以收入全额为应纳税所得额。企业所得税法第四条规定，企业所得税的税率为25%，非居民企业取得本法第三条规定的所得，适用税率为20%。但是企业所得税法实施条例第九十一条规定该项所得可以减按10%的税率征收企业所得税。 国家税务总局关于印发非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法的通知（国税发20093号）第三条规定，对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。 因此，该房地产公司应支付境外股东的350万美元的利息收入，应按全额的10%计算扣缴企业所得税。 6、外地施工企业需定期向税务机关报送哪些资料2009-10-29 11:15读者上传【大 中 小】【打印】施工企业驻外地开展项目，需要按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，准确、完整地进行会计核算，并定期向主管地税机关报送会计报表及有关的纳税资料，如实申报经营收入情况，足额缴纳应纳税款。外地施工企业必须按规定及时向主管地税机关报送如下资料：（一）施工许可证；（二）建设工程施工、勘探、安装等各类承包、分包合同；（三）工程竣工验收报告；（四）工程预算、决算书；（五）确定合同完工进度的方法；（六）合同总金额；（七）应收账款中尚未收到的工程进度款。7、房产公司自建部分工程是否交纳建筑业营业税2009-10-29 10:48读者上传【大 中 小】【打印】【问题】房产公司不具备建筑业资质，但在进行房产开发时，自行实施了部分工程建设，比如平整场地。那么，房产公司需要交纳建筑业营业税么？如何计算（是否按成本1成本利润率1-营业税率，若是，成本利润率是多少）？纳税义务发生时间是什么时候？【解答】中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第52号令）第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。第二十五条规定，纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。贵公司的行为已构成营业税暂行条例实施细则第五条所称的自建行为，视同发生应税行为，按3%税率缴纳建筑业营业税，其营业额按细则第二十条规定确定。根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，则纳税义务发生时间应为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。8、房产项目结转收入所得税有何规定2009-10-26 11:11读者上传【大 中 小】【打印】【问题】房地产项目结转收入，是否国税发200931号文件规定的3个条件满足之一就可以结转？与项目是否完工有联系吗？项目完工应该以什么为依据？在实际操作中以哪个条件作为结转收入的标准比较好？【解答】房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第三条规定， 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。一般情况下，只有开发产品完工后才可以竣工验收办理竣工验收手续，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（中华人民共和国建设部令第78号）第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。所以，房地产开发企业结转收入一定是开发产品已经完工，为了避免企业人为地长期不结算工程价款长期挂账不确认收入成本，国税发200931号文明确只要开发产品符合上述条件之一的，就视为完工。只有完工的房屋才可以办理竣工验收，才有可能交付业主使用和办理初始房产证手续，办理完毕初始产权登记才可以办理每一位购房人的转移登记，以上并不矛盾。9、建筑业营业税纳税义务发生时间政策解析2009-10-23 9:54樊剑英【大 中 小】【打印】新的营业税暂行条例及实施细则发布后，建筑业营业税纳税义务发生时间又发生了新的变化，这对于税收实践征纳双方提供了新的依据，笔者结合原政策规定解析如下。 一、建筑业营业税纳税义务发生时间原政策规定 1、根据原营业税暂行条例确定营业税纳税义务发生时间的基本原则“纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知（国税发1994第159号）第七条对建筑业营业税纳税义务发生时间规定为（此条款已失效或废止）： （一）实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；（二）实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完成工程价款结算的当天； （三）实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； （四）实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。 以上政策规定偏重于按工程价款的结算时间确定纳税义务发生时间，征纳双方最可能出现争议的地方就是对于“结算”的理解，并且征纳双方都不易从财务部门直接取得相关结算证据资料。 2、财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第五条（根据财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知（财税200961号），本文本条自2009.01.01日起停止执行）规定：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。 该政策并没有对之前规定加以否定，只是对于预收收入加以明确，倾向于按照权责发生制原则确定营业税纳税义务发生时间。 3、财税2006177号文财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知（根据财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知（财税200961号）自2009年1月1日起全文失效）对建筑业纳税人营业税的纳税义务发生时间规定如下： 纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款（同上）日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。 上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。 纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。 国税发2006177号文的规定一定程度上保留了预收工程价款不征税的规定（仅在签订书面合同的情况下）；另一方面，在工程开工后，其纳税义务发生时间要由主管税务机关按照工程形象进度按月确定，实践中对于“工程形象进度”的确定，征纳双方又会产生新的争议。 二、建筑业营业税纳税义务发生时间新政策规定 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号）第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税暂行条例实施细则第二十五条纳税义务发生时间的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 营业税暂行条例实施细则第二十四条条例所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 三、对于建筑业营业税新的纳税义务发生时间的理解 根据新的营业税条例及实施细则，建筑业营业税纳税义务发生时间可以归纳如下： 1、纳税人提供建筑业应税劳务的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、纳税人提供建筑业应税劳务过程中，如果合同规定了付款日期的，则不论届时是否收到款项，均以该日期确定纳税义务发生时间。 3、纳税人提供建筑业应税劳务，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。这里需要区分，工程完工前实际收到的款项应按照实际收到的款项当天确定其纳税义务发生时间，工程完工后按照取得竣工结算单的当天确定纳税义务发生时间，按照结算总价减除实际已收到款项确定计税营业额。 新的营业税条例及实施细则突破了“结算工程价款的当天”和“根据工程形象进度按月确定纳税义务发生时间”的规定。从实践操作上征管双方都便于理解和执行。 4、对于纳税人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为建筑业纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。即为采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，销售合同签订后为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，如果不签订合同，则为建筑物所有权转移的当天，与财税2006177号文相比，增加了预收款项的纳税义务发生时间。纳税人在计算营业税时，要分别按照“建筑业”和“销售不动产”确定计税营业额，这里需要特别注意这两个税目的计税基础是不一致的。 5、纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。虽然没有提及财税2006177号文中的“纳税人自建建筑物对外赠与”的规定，但笔者理解“纳税人自建建筑物对外赠与”其建筑业、销售不动产纳税义务发生时间均应当为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 6、建设单位提供原材料、动力和其他物资时，建筑方的纳税义务发生时间营业税条例及细则没有提及，但是可以理解甲方供料（除装饰劳务外）一定程度上等同于甲方付款，也应当按照甲方供料的日期确定其纳税义务发生时间，即如果合同约定供料日期的，按照合同约定日期确定；合同未明确供料日期或在未签订合同的情形下，其纳税义务发生时间为实际收到的供料日期。 7、建筑企业需要注意营业税和企业所得税在确定纳税义务发生时间（或收入确认时间）方面的差异。 关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）对于提供劳务的收入确认规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。这样会计处理中收入确认据以提取的营业税金及附加会产生“应交税费应交营业税”的贷方发生额。这里的收入确认时间以及计提营业税金及附加的时间强调的是“纳税期末”，不同于营业税的纳税义务发生时间，这是税收征纳双方都需要注意的方面。 （国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号全文各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称企业所得税法）及中华人民共和国企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）规定的原则和精神，现对确认企业所得税收入的若干问题通知如下： 一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 （一）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地计量； 4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 （二）符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间： 1.销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。 2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。 3.销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。 4.销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 （三）采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 （四）销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。 （五）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。 二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。 （一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件： 1.收入的金额能够可靠地计量； 2.交易的完工进度能够可靠地确定； 3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。 （二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法： 1.已完工作的测量； 2.已提供劳务占劳务总量的比例； 3.发生成本占总成本的比例。 （三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。 （四）下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入： 1.安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。 2.宣传媒介的收费。应在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费，应根据制作广告的完工进度确认收入。 3.软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入。 4.服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入。 5.艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入。 6.会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。 7.特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入。 8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 国家税务总局 二八年十月三十日） )8、分包人纳税义务的时间 总承包商将其承包的工程项目中的单项或单项工程中的单位工程、分部分项工程分包给另一个承包商（即分包单位）进行施工时，分包单位所承包的那部分单项工程或单位工程、分部分项工程，即为分包工程。对总承包商来说，分包工程是其承建的总体工程的一部分，分包工程的工作量也是其总体工程的工作量，在工程结算时，发包方连同分包人提供的建筑劳务一并与总承包商进行的结算，分包人就其提供的建筑劳务与总包方进行结算，所以其纳税义务发生时间与总包方的确定原则是一致的，均应当为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采取预收款方式的，为收到预收款的当天。 10、建筑业应如何缴纳营业税2009-10-16 9:46何晓霞【大 中 小】【打印】新营业税暂行条例及营业税暂行条例实施细则（以下简称新条例、新细则）从2009年1月1日起施行。新旧法规的变化使得原来关于建筑业营业税的规范性文件失去了法律效力。继国家税务总局于2009年3月4日下发国家税务总局关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知后，2009年5月8日财政部、国家税务总局下发了财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知。本文从新条例、新细则以及上述文件入手，分析建筑业应如何纳营业税的问题。建筑业纳税义务人根据新细则第十条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位。新细则将原细则第十一条改为第十条：“除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括依法不须要办理税务登记的内设机构。”关于承包人，新细则第十一条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则，以承包人为纳税人。建筑业扣缴义务人新条例第十一条规定，建筑业的总包人不再被规定为分包人的扣缴义务人。国家税务总局关于如何认定建筑业营业税纳税义务人问题的批复明确总包人为扣缴义务人。建设方与总包方均不再是分包方建筑业营业税的扣缴义务人，分包方应自行于劳务发生地缴纳税款。新细则第五条第二款规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。”那么，对总包方而言是可以差额纳税的。这里会有一个关于发票的问题，假设总包工程款为200万元，其中分包工程款为50万元，如何开发票更合理呢？现在的处理模式应为：总包方向建设单位开200万元的发票进行工程结算，分包方向总包方开50万元的发票进行分包工程结算，然后总包方将分包方开来的发票进行营业额抵减并申报纳税。现实中因为征收管理的方便，税务机关通常采取委托建设方代扣总包方和分包方税款的办法。建筑业征税范围新条例附表营业税税目税率表取消了原条例附表中的征税范围规定。根据新细则第二条规定，加工、修理、修配，不属于条例规定的劳务（非应税劳务）。因此，国家税务总局关于维修大型成套装置征收营业税的批复规定的“维修化工等生产企业所用的大型成套装置的维修费是参照建筑行业的收费标准确定的，因此维修单位为化工等生产企业维修塔、罐、管道等装置取得的维修费收入，暂按筑业税目中的修缮项目征收营业税，其他单位不得比照。”不再执行。建筑业营业额新细则第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备费用和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”这里强调只有建设方提供的设备价款不包含在应税营业额中。基于原条例及细则条款制定的财政部、国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复国家税务总局关于长距离输送管道工程是否征收营业税问题的通知不再执行。纳税义务发生时间新条例规定，收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成之日。纳税人和纳税地点根据新条例的规定，对建筑业纳税人和纳税地点要特别关注，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。取消了纳税人承包的跨省工程向其机构所在地主管税务机关申报纳税的规定。同时借鉴财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知的相关规定，异地提供建筑业劳务超过6个月未申报纳税，机构所在地或者居住地的税务机关可以补征税款。几个特殊问题的处理一、装饰劳务如何纳税新细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备费用和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。新细则第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。新细则已对装饰劳务作了除外规定，即对于装饰劳务，无论是否为清包工的形式，其营业额可以不包括工程所用原材料、设备费用和动力价款。这样就避免了对装饰劳务重复征税的问题。二、混合销售如何纳税根据新条例、新细则关于混合销售行为的规定，建筑业劳务只有在同时销售自产货物的情形下须分别缴纳营业税和增值税，其他情况下的混合销售行为均应缴纳营业税。三、关于境内外劳务的划分新细则第四条对境内提供条例规定的劳务的界定为：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。因此，对外商接受中国境内企业的委托进行的工程项目设计，均应征收营业税。国家税务总局关于外商承包工程作业和提供劳务征收流转税有关政策衔接问题的通知规定的除外条款不再执行。四、扣除凭证管理新条例规定，总包方在取得分包方开具的合法有效凭证后，才可以差额缴纳营业税。取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。11、房地产代理公司销售房产如何缴纳营业税2009-10-10 15:3中华会计网校【大 中 小】【打印】【问题】某房地产公司与一家经纪公司达成一项包销协议，房地产公司负责开具发票，而经纪公司负责销售房产，并收取价差或手续费，合同到期后如果还有未售出的房产，则由经纪公司进行收购，请问经纪公司应该怎样缴纳营业税？【解答】根据国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函发1996684号）的规定：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。12、房产公司不同用途的产品如何成本核算2009-10-9 10:36【大 中 小】【打印】【问题】房地产企业开发的同一个项目，有不同类型和用途的开发产品，比如一般底层是商铺，上层是住宅；而住宅有普通有大套，请问专家在进行成本归集和核算时候是否需要按不同的用途和户型分摊核算？清算土地增值税是否只有在账面分开核算了，达到普通标准的住宅才能享受优惠政策？这样的话成本需要如何进一步细化核算？【解答】国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条第二款明确规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。个别地区也进行了更为细致的规定，比如深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知（深地税发200924号）9、土地增值税清算以纳税人填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条（一）项的免税规定。房地产企业对于开发产品的成本归集，根据企业会计准则及财务通则规定，直接费用在发生时直接计入成本对象，间接费用在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入成本对象。具体情况千差万别，更细致的核算层次准则没有，也不可能给出标准的方法，我们理解，减免税涉及到国家利益，企业的核算体制应该能够为纳税提供足够的支持，对同一类事项