房地产企业所得税的十个筹划点.docx

房地产企业所得税的十个筹划点随着房地产业的社会需求不断增加，我国房地产行业得到迅速发展。房地产行业有效地促进经济发展、为国家创造了大量的税收，成为国家税收新的增长点。 mgu4FX vqO)2n 目前，税务机关比以往任何时期都要重视房地产行业的税收管理，不断加强房地产行业的稽查，特别是企业所得税的稽查，已经成为税务机关查补税款的主要来源。 vK.u0Uti FO$,)g 我们应当看到，房地产行业无论是财务管理水平还是税收筹划水平，都不能满足行业发展的需要，特别是税收筹划远远落后于行业发展，不必要的差错时有发生，不但影响了房地产企业的正常生产经营也严重损害了投资者的投资收益，这方面的教训是深刻的。因此，房地产行业的企业所得税的税收筹划就显得尤为重要。本文就房地产企业所得税的税收筹划谈几点个人观点，以共同探讨。 8 m,94Q d.8wVXD V liX （2）企业内部档案资料的管理与筹划，做好建设项目的招标书、施工企业的投标书、建设项目预算书、建设项目决算书等施工资料的管理。建设项目的工程预（决）书在施工和金额上都存在差异，特别是工程决算书金额大于工程工程预算书金额时，进行税收筹划，就应当分析其成因，找出工程决算对成本、费用的影响。 d3ktv*Q| 3tG o 2、开发项目的开发周期的税收筹划。开发企业必须合理筹划开发项目建设周期，同样一个开发项目，由于工程施工顺序、施工周期的不同，开发成本、费用支出也完全不同。国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知国税发（2009）31号文第十一条规定：“企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。”第十二条规定：“企业发生的期间费用，已销开发p计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”我们在核算土地出让金等前期费用时，应当根据建设说明规划，将建设项目合理划分不同的建设周期，优化期间费用支出，合理分摊共同费用，尽可能地增加前期成本、费用，增加企业所得税前扣除项目。例如，建设项目前期施工的范围越大，其相应的配套支出就越多，成本、费用也就会相应增多。因为税务部门无权干涉建设项目的施工顺序和步骤，施工顺序是由房地产企业自行决定的，建设房地产企业应当采取两端开工的方法，提前扣除共同费用。 zpGU3J8 NA$0K 3、利息费用的税收筹划。国税发（2009）31号文第二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。我们应当注意的是，企业集团统一贷款，贷款利息在集团内部分摊，分配的利息应当同使用的资金额度与时间相一致，利息分配的方法已经确定，就不能随意变更。 D.r 6w9o Z3Nhr& 银行贷款利息的税收筹划还要考虑利息费用的资本化问题。房地产开发企业会将一部分开发项目用于出租或自用，形成企业的固定资产。这部分资产相应分摊的利息支出，可根据中华人民共和国企业所得税法暂行条例第三十七条的规定处理：“企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置。建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。”因此，房地产开发企业的固定资产所负担的贷款利息，就不能在当期扣除。 Pa-C3FF ?:y%Oij 4、“预提费用”的税收筹划。房地产开发企业的性质决定，对一些费用的资产需要进行预提，如规划设计费、广告费、开发项目的配套费等支出，房地产企业的财务人员往往重视“预提费用”的计提，而不重视“预提费用”的清理。合理的“预提费用”可以减少当期应当缴纳的企业所得税，但是在企业所得税汇算清缴时，该项费用在当年不能及时支付，就应当及时冲回，如果年末汇算时不及时冲回，“预提费用”科目期末就会形成贷方余额，成为税务稽查的目标。如某房地产开发公司。2007年1月5日预提综合地价7560000元，计入当期开发成本，由于各种原因该项“预提费用”当期未支付，2008年被税务稽查查处，补缴企业所得税。因此，我们要合理筹划各项“预提费用”，即要达到节税的目的，又要减少不必要的损失， !ep/(D-vh 3Mk +BcQn 高度重视开发项目的竣工决策。我们一些财务人员往往不重视对开发项目后期成本、费用的清算，以至于成本、费用不能及时进入当期成本，多缴企业所得税。如开发项目后期的环境绿化支出，绿化的苗木不可能全部成活，需要不断地补充苗木，维护时间较长，税收筹划时，就可以合理预估绿化支出，及时取得发票，及时结转成本。 LgR2 7、开发项目变更的税收筹划。房地产企业由于规划的变更等原因，建设项目经常发生施工项目的改、修、重建。由于原有建筑可能已经拆除，无法看到原物，这些施工项目在开发项目完工以后就无法考察，如小区道路的改变、屋面的返修、墙体外观的更改等。因此，就会出现一个建设项目重复多次施工、重复计入成本的现象，就需要真实可信的资料来证明前期投入。我们在进行税收筹划时，要切实做好相关档案资料管理，充分证明成本项目的存在，保证设计图、工程施工合同、工程预算书、施工图、工程竣工结算书、施工监理书等施工资料所反映的内容相一致，对拆除的建筑物应当保留原物的影像资料，以备税务稽查部门检查。 VME T 5Rtn?ioF_ 8非可售面积的税收筹划。虽然房地产企业的可售面积不能突破国家有关部门的立项审批书规定的面积，但是高档车开发企业由于受利益的驱动，擅自增加楼层、修建地下车库、仓库、增加建筑面积的现象比较普遍，这部分增加的面积一般都不能取得产权，因此，在统计这部分非可售面积时，要仔细认真，切不可马虎大意。 K#R?TY* 9、开发项目竣工决算的税收筹划。房地产企业在开发面积较大时，通常采取分期开发的方法。有的房地产开发企业对各期建设项目分别建账单独核算，分别进行竣工决算。由于房地产企业的企业所得税实行预缴，因此，就应对开发项目的开工时间和竣工决算进行税收筹划，当预缴企业所得税大于企业应交企业所得税时，就应及时向税务机关申请退还企业多缴的预缴企业所得税；当预缴企业所得税小于应交企业所得税时，就应合理延缓开发项目的竣工时间，追求利益的最大化。 B-_ztZ y4;BsJH 10、分包工程的税收筹划。在房地产企业施工中分包工程项目占有很大比重，如项目的规划设计，销售筹划等开发项目，房地产如此运作，有其自身经营的需要。同时也是税收筹划的需要，由于一部分承包企业的实际税负比高档车开发企业的实际税负低（承包企业享受各种税收优惠政策），房地产开发企业就可以通过返利等各种经济手段，降低企业所得税实际税负，实现投资收益最大化，这是目前采用比较普通的税收筹划方法。采取上述的税收方法需要注意的是，房地产企业与项目承包企业是否构成关联企业，如果是关联企业的话，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第六章的“特别纳税调整”的有关规定，房地产企业及其有关联企业之间的交易即为关联企业交易，需要进行“特别纳税调整”。中华人民共和国企业所得税法第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税如或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”这一点应当引起我们高度重视。 UFMRlR (qWezjd 我们推荐房地产企业在企业所得税筹划时，采用下列表格对开发项目进行管理。 开发项目成本，费用统计表填表说明： J:NBxk nB:-rC 序号 VA,pQLK ZwOGEGK0 项目 e9n3sv/ O1vYjF$ 招标通知书 v CRHkg Ga+v,J1 预算书 mC3iZGm WcyM&K %# 合同 WuFZmIPOE o-X Mak 实际发生额 MHuc%Nx m) ;+ 取得发票金额 cUzK/JbVK #R,Kl 竣工决算书 Q?($z7I: 5+ R 备注 #wJX!A&|l u4t.7*Pc 1 0w uWyo Gsunk=. 建筑面积 uuz raus jvMfNp au/Y2%S k0zwO KWy2KE8v sh|E.nm 330LY8pCr 3/zu B2F ;W8 5 N HzxZQph mb?Eel ;89%n tSSAI83J h+2c .!GYxX d 2 3sbXq4kV bLK;xV/c 单位面积施工费 xb-D;,1G Btc 4dMJT m|oNv Z_ =OP n XL d8$-? u guwr =Pu#%,W1 :!zI0 Rt:-y 1= :=2HhAo4 %MdSznm. DGErt Ma Fu&S ER#JI w,lzY, 3 90l4)HwO bxF yvx 建筑施工费 ;RBp52 sV0O&z2 &4sQQ5 aR*jF)( $lG5Os QDi+/| Ol teJ= ;N$Z0B :N(%I5% n0A A+!j,Dtz v(Mz 8(dkf. - AeI &46|q88 ;sa3f0 K(a|Tb 5 ( GIx7 Vrtx c) 开发企业分包项目 ,l BwnrF4Ht ( kBjH 8GkE; &$tGaYS *oW-M+6: IEl;E(|e Mr J lGOuT Sh ZbxW Jh(hHx L%I82 Kt W wqE11 y BEA$S 5.1 J7:MXg;g= MNu&C?# 门窗工程 2p$GSO/7M TvR3Y?X $h9XP!/j Rw*; K M= R8UpH2K lO ?qR9 Ndr RUH XmA* L AySR8E5Y*a KwTl A NG8w -Y *s+/Os |0I5 g!6IFA 5*FX/l) H 5.2 )f262F, ;X 防水工程 )=KKn0? -Gco t Mv ?s=#2aTg MuWk L%ZWy6sIm 5K|pal 3 (PD:Rq (3_G$s3$O ?/T? nvoB(2;& LVg;d b6GV= 5.3 ?MnmI22 ;ItqBWhE 保温工程 W247;$ f|RH =2Gfw _0bm;JZ zY0;zg U;|4fk TBp423AG 内外装饰工程 XWGc_ ,#8|Q?j (=Jj2$G %ZRmZT 8eU,Y$?0a 4pe fbr -G $K/%w= cxq- hb2A$ b 9 JC#i B.3M8 hr0IO PB 5h(7 ut UkxV2 ?%D9hFL 5.5 I0%L=P U,U=QA 基础土石方工程 1WfTr#A+ /Xv1#378 RSCe5% #)kbZa* S 25oj #=eaD &*?1J+2 t uPzU ,W|lT-a6 3PH/ V ZIb F7 %UCsc_ RS D#DLy? 5.6 biCLuO cN65R/!$ 基础维护工程 vs)cBiQ s?TY tH$M?c m ZpB kQ&8;%fh( 312f XI8m3(Xp XCSX: ,qjH7V= 3,DO JG.&p_ AsW,KAP %iG$k& K0*_9/=8 68Dk g# Gg Nd)1 5.7 cIy2On*YS+ ;HfOe: ) iMH#!9. h8$XL ?JPYS0u/ s!Krcjr PV!;jg IX7sYe5 %r;8AodK FGwk 1ezo 72Hi 5.8 Kytxb-1 ;m+:i| 消防工程 IbB i=A *nNDSS. $ kppO 4p r;Pja/ jmRB ) P OauZ: $r180 Nq 5.9 ;)j%_+Q OoUl;k 通风工程 ZsYkc s#(!v_r ! C #T #ndx-r G uZVZu fd(8Ds Y=N J) Oshq,% f* Bpkp ey-g u q n14CS8 q6:Ht-u 0/TasVi Pp+W?+: 3#GL|uN U+cWce 5.10 YXIBIAW 6b,_0- 弱电工程 +oNUI Di.-1 6 5IP ku YuJ H $vFHO f2b9-XQ =9+Mr k#1l ? EPtD4: vJ!rrR a )*Y(WL zL=OZw BU$M& X4J./KbV Q/I:M2K1 Qw0MV 5.11 V/C8cm npz0J2A 其它 Hs:ft LFBh k?e(iH yj m AY=VLr ydy*9bVwM WnYuP?/Sq Pfzbeiuhk ?_7 fb *iH$ 6XtJ+v& X9wZm*M +R7;U|Lx+ ;*H+SiBm 9t#ehOP? )Kb&V=L yJogo,_c B l(#& 填表说明： 3gu,.TCl 9PB/ (= 1、该表只填建设项目施工费（直接费用）。按照项目进度，每季度填报累计发生额，开发企业可以根据需要需要明细。 /? ?f+ hJ=zp,X 2、开发企业因设计变动，影响施工成本应及时登记备案，并附加说明。 H ,6 wp8=8z$ 3、按照建筑施工项目填报，分包项目按照分包工程项目和承包企业填报。 fru w$Mp + /kfm 4、建筑项目为楼号或项目免除 _Pi 9RmdA b=k%Ja 5、建筑每季为经过批准的设计图面积 P7; Ln/nPQb 6、可销售面积为测绘报告面积 ez,Q #:=4 lT,5=w8 7、单位面积施工费=建筑施工费/设计面积，设计面积为建设项目总面积 2D=p prrk*4)w 10、此表统计数据与财务账簿数据相一致。 N!Q CKS *iHBg-